6306 sayılı Kanunun m.2/I/d hükmüne göre ‘‘Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı’’ ifadesiyle kanunumuzda riskli yapı tanımı yapılmıştır. Kanunumuzda ki bu ifadeden de anlaşılacağı üzere herhangi bir kurumun riskli yapı konusunda karar vermesine gerek bulunmamakta olup, teknik ve ilmi verilerle tespitin yapılması binanın riskli yapı olması için yeterlidir.
6306 sayılı Kanunun 2. Maddesindeki tanımdan da görüleceği üzere 3 çeşit riski yapı türü bulunmaktadır:
a) Ekonomik ömrünü tamamlamış olan yapı
b) Yıkılma riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı
c) Ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı
Ayrıca şu hususlara dikkat etmekte de fayda vardır; Aşağıda ki durumlarda binanız riskli olabilir:
1) Binanızın yapımında hazır beton kullanılmamışsa
2) Binanız 2000 yılından önce yapılmışsa
3) Binanızın bodrum katında rutubet, kolon ve kiriş demirlerinde paslanma varsa
4) Binanızın beton dayanımı C10 ve daha az ise
5) Binanızın herhangi bir katındaki kolon veya kirişlerde çatlaklıklar var ise
6) Binanızın bodrum katında su izolasyonu yok ise
7) Binanızın taşıyıcı kolon veya kirişi kesilmiş ise
8) Binanızın kolon kirişlerinde çatlaklıklar var ise
Kentsel dönüşüm işlemlerinin başlayabilmesi için ilk olarak, riskli yapı ve alanların tespit edilmesi gerekmektedir. 6306 sayılı Kanuna göre bir alanın riskli alan olduğuna karar verme yetkisi Cumhurbaşkanı’na aittir. Bu yetkinin kullanımı ancak Bakanlığın teklifi halinde mümkündür. Bakanlık bu konu ile alakalı olarak resen harekete geçebilir ya da taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri Bakanlık veya ilgili idareye başvurabilir.
Riskli yapıların tespiti hususunda ise Kanunumuza göre ilk olarak yapı malikleri veya kanuni temsilcilerinin bu konuda lisanslandırılmış kurumlara tespit yaptırabileceği ve sonucu Bakanlık veya ilgili idareye bildirmeleri gerektiği belirtilmiştir. Kat maliklerinden herhangi birinin veya kanuni temsilcisinin bu tespitin yapılabilmesi için başvurusu yeterli olup bu aşamada herhangi bir çoğunluk aranmamaktadır. Riskli yapının tespitinin yapılmasından sonra raporlar, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri tarafından incelenerek, eğer bir eksiklik yok ise en geç on iş günü içerisinde ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilir ve Tapu Müdürlüğü tarafından ilgili yapının beyanlar hanesine gerekli şerhler düşülür. Riskli yapı tespitine ilişkin raporlara karşı tebliğden itibaren 15 gün içerisinde malik veya kanuni temsilcileri tarafından yapının bulunduğu yerdeki İl Müdürlüğüne dilekçe itiraz edilebilmektedir. İtiraz üzerine yapılan inceleme sonucunda yapının risksiz bulunması halinde, müdürlükçe ilgili tapu müdürlüğüne yazı yazılarak yapı üzerindeki riskli yapı belirtilmesi kaldırılır. Yapının riskli bulunması veya itiraz süresi içerisinde itiraz edilmemesi halinde riski yapı tespiti kesinleşir. İlgili idare tarafından tebligat yoluyla riskli olarak tespit edilen taşınmazın maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilerek yapının yıktırılması istenir. Verilen süre içerisinde yapının yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilir ve yapı yıktırılmamış ise yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek, 30 günden az olmamak kaydıyla ek süre verilir. Verilen süreler içinde, riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması hususları ilgili kuruluşlardan talep edilir. İdarenin talebi üzerine bu hizmetlerin ilgili kuruluşlar tarafından durdurulması zorunludur. Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında tutanak tutulur ve Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulur.
Riskli yapının tespiti için kat maliklerinden herhangi birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusunun yeterli olacağını yukarıda bahsetmiştik. Bu kişinin veya kişilerin dilekçe, güncel tapu belgesi ve kimlik fotokopisi ile Bakanlıkça lisanslandırılmış olan kurum veya kuruluşlara başvuru yapması gerekmektedir. Ayrıca aynı yapıya birden fazla kişinin el birliği ya da paylı mülkiyet ile malik olması halinde paydaşlardan herhangi biri diğer paydaşların onayı ya da izni olmadan tek başına riskli yapı tespiti yaptırabilir.
Riskli yapıların tespiti başvurusu yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılmaktadır. Bu masraflar, yapılacak tespitlerin yoğunluğuna ve binanın büyüklüğüne göre değişkenlik göstermektedir. Ayrıca Bakanlık veya ilgili idare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilmektedir.
Riskli yapı tespitine ilişkin kararlar idari işlem niteliğinde olup, bu kararın iptali için idari yargıda dava açılması mümkündür. 6309 Sayılı Kanun m.6/9’a göre, idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içerisinde riskli yapının bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde dava açılabilmektedir. Bu davayı ancak menfaati ihlal edilenler açabilecektir. Danıştay tarafından verilmiş bir karar uyarınca kiracının riskli yapı tespitine karşı dava açma ehliyeti bulunmaktadır. Mahkemenin açılmış olan davada yürütmeyi durdurma kararı vermesi durumunda nihai karara kadar yıkım işlemi ve kentsel dönüşüm süreci duracaktır. Mahkeme tarafından işlemin iptaline karar verilmesi durumunda ise binanın riskli olmadığı kesinleşmiş olacak ve kentsel dönüşüm süreci sona erecektir.
Riskli yapı ilan edilen binaların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, riskli bina yıktırıldıktan sonra da hisseler üzerinde devam etmektedir. Bu cümleden de anlaşılacağı üzere üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmeyecektir.
Riskli yapının yıktırılması ile birlikte malikler, yeniden bina inşa edilmesine sahip oldukları hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluk ile karar verebilirler. Bu karar anlaşma metni ile birlikte karara katılmayan kişilere tebliğ edilir. Kararın ve teklifin tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde teklifin kabul edilmesi gerekmektedir. Teklifi kabul etmeyenlerin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılır.
Riskli yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilecektir. Bu imkandan yararlanabilmek için hak sahipleri tarafından riskli yapının bulunduğu ildeki Müdürlük veya Belediyeye başvuru yapılması gerekmektedir. Bu başvurunun tahliye tarihinden itibaren 1 yıl veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren 3 ay içerisinde yapılması gerekmektedir. Kira yardımı başvurusu yapının malikleri, kiracıları veya yapı üzerinde sınırlı ayni hak sahibi olan kişilerce yapılabilir. Maliklere yapılacak kira yardımları için ikamet şartı aranmazken kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin bu haktan yararlanabilmeleri için riskli yapıda ikamet ediyor olmaları gerekmektedir.
Riskli yapıya yapı kimlik numarası alındıktan sonra bağımsız bölümün satılması durumunda yeni malik kira yardımı için başvuru yapabilecektir. Ancak yeni malikin bu haktan yararlanabilmesi de bazı koşullara bağlanmıştır. Yeni malikin kira yardımından faydalanabilmesi için, yapı kimlik numarası alındığı tarihte malik olan kişinin kira yardımından faydalanmamış olması gerekmektedir. Ancak, eski malikin kira yardımı başvurusu yaptıktan sonra veya ödemeleri başladıktan sonra riskli yapıdaki bağımsız bölümü satması halinde kira yardımı ödemeleri eski malike yapılacaktır.
Sonuç olarak; deprem hayatın bir gerçeğidir ve ülkemiz bir deprem bölgesidir. Adana da doğan ve 18 yaşına kadar İskenderun da yaşayan biri olarak 6 Şubat 2023 Maraş merkezli depremden de tekrar acı bir şekilde tecrübe ettiğimiz üzere deprem öldürmemektedir, kötü binalar öldürmektedir. Daha fazla acının yaşanmaması adına tüm bu acı tecrübelerden ders çıkarılması ve bundan sonra bu doğrultuda hareket edilmesi gerektiği kanaatindeyim.
Av. Necati Emre NAYIR
