1. Giriş

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 31.05.2012 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlandığı günden bu yana, kanun hükümleri ve uygulama yönetmeliklerinin yetersiz kalmaları nedeniyle icrasında yaşanan sorunların çözümü adına sıkça düzenlemelere maruz kalmış ve en son 09.11.2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun“ ile bazı maddelerde değişiklik yapılmıştır. Yapılan bu değişiklerden gündemi en çok meşgul eden konu, rezerv yapı alanları hakkında yapılan değişiklik olmuştur. Araştırmamızda rezerv yapı alanları hakkında yapılan değişiklikler ve olası etkileri, aynı kanunun 6/A maddesi uygulamaları ile karşılaştırmalar yapılarak söz konusu değişiklikler anayasal haklar çerçevesinde irdelenecektir.

2. Rezerv Yapı Alanı Kavramı

6306 Sayılı Kanunun tanımlar bölümünde rezerv yapı alanları; “Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda (…) kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanları.” Şeklinde tanımlanmıştır.

Yine 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde rezerv yapı alanları; “Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanları.” Şeklinde tanımlanmıştır. Yönetmeliğin 4. Maddesi ile “Kanun’un amacı çerçevesinde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek ve Kanun’da öngörülen amaçlar çerçevesinde kullanılmak üzere, riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve işyerleri, gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama, yerleşim yerlerinin ihtiyacı olan sosyal, teknik ve kültürel altyapı ve üstyapı tesisleri ile çevre düzenlemeleri, yapılabilir ve bu alanlar yeni yerleşim alanı olarak kullanılabilir.” Şeklinde aslında rezerv yapı alanlarının ancak bir riskli alan ve bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği hallerde uygulama konusu olabileceğini belirtmektedir.

Yapılan değişiklik ile birlikte artık rezerv yapı alanlarının kanuni tanımında bulunan ‘yeni yerleşim alanı olarak’ ifadesi maddeden çıkarılmıştır. Buna göre artık rezerv yapı alanının tespiti ve ilanı için bu alanın yeni yerleşim alanı olmasına gerek kalmamıştır. Ancak, özel mülkiyete tabi taşınmazlarda rezerv yapı alanları, maliklerin salt çoğunluğu ile talep edilmesi halinde idarece rezerv yapı alanı olarak tespit ve ilan edilebilecektir. Kamuoyunda ses getiren bu değişikliğin daha çok, kamuya ait taşınmazlar üzerinde uygulanması beklenmektedir. Bugünlerde üzerinde çalışılan yeni uygulama yönetmeliği, yapılan değişikliklere daha geniş kapsamda bakabilmemizi sağlayacaktır.

2.1. Rezerv Yapı Alanının Tespiti Ve Uygulama

Rezerv yapı alanı ancak riskli yapıların bulundukları yerde yenilenmeleri mümkün olmayan hallerde gündeme gelebilecektir. Hukuki veya fiili sebeplerle yeniden yapılaşma yoluna gidilmesi mümkün olmayan yerdeki yerleşimler, rezerv yapı alanlarına aktarılarak, alan dışı dönüşüm yoluna gidilecektir.[1]

Buna göre riskli yapı veya alanlarda yerinde dönüşüm mümkün değilse ancak bu durumda rezerv yapı alanı gündeme gelecektir. Yapılan değişiklik ile birlikte, rezerv yapı alanından söz edilebilmesi adına artık yerleşim yerinin yeni olması gerekmemektedir. Bundan neyi anlamamız gerektiği tartışmalı olsa da çoğunluk görüş rezerv yapı alanlarının özel mülkiyete tabi taşınmazlarda maliklerin çoğunluk talebine bağlı olduğunu bu nedenle mülkiyet hakkının ihlali noktasında sorun yaşanmayacağını benimsemiştir.[2]

Nitekim Danıştay bir kararında “..Taşınmazın hangi özelliklerinden dolayı rezerv yapı alanı olarak belirlendiği, bu alana ne kadarlık bir aktarım planlandığı, alanların yüz ölçümü ve aktarım planlamasına ilişkin hususları içeren raporların istenildiği, ancak davalı idarece bu hususa yönelik çalışmaları gösterir herhangi bir bilgi ve belgenin dosyaya sunulmadığı, dolayısıyla, hangi bölgede yer alan riskli alanlar için rezerv yapı alanı belirlendiğinin açıkça ortaya konulamadığı, riskli alanda yasayan insan sayısı, ortaya çıkan konut gereksinimi ve ihtiyaç duyulan alanlara yönelik somut hesaplama ve değerlendirmelere yer verilmediği, daha çok rezerv alana ihtiyaç duyulması ve taşınmaz sahiplerinin başvuruları esas alınarak alanın rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi yoluna gidildiği, imar planında yeşil kuşak programında yer alan taşınmazların konut alanına açılması halinde bunun plan üzerindeki etkisine yönelik somut ve kapsayıcı araştırmaların yapılmadığı..” şeklinde karar vererek rezerv yapı alanlarının uygulamaya konu edilebilmesi için bir çok kriterin üzerinde durulması gerektiği üzerinde durmuştur.[3] Ancak tüm bunlar, maliklerin salt çoğunluk kararı ile rezerv yapı alanı talebinde bulunmalarının karara katılmayan malikler açısından mülkiyet hakkının ihlal edebileceği gerçeğini değiştirmemektedir.

Kanunun getiriliş amacına bakılacak olursa; Türkiye, yüz binlerce vatandaşın ölümüne sebebiyet veren depremlerin sıklıkla yaşandığı bir ülkedir ve bilim insanlarının felaket öngörüleri gerçekleşmeye devam etmektedir. Bu nedenle kanunun getiriliş amacı; mümkün olan en kısa sürede, yapıların depreme dayanıklı bir şekilde dönüşümünün sağlanması ve bu icra edilirken, öncelikle yaşam hakkını korumak olmalıdır.

Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinde beyan edilen ilk esasi hak yaşam hakkıdır, çünkü tüm hakların en temel olanıdır. Yaşam hakkının ihlali diğer tüm hakları anlamsız kılacaktır. Ancak salt insan yaşamını korumak, diğer hakların ihlal edilebilir olduğunu göstermemektedir. İlkeler arası çatışma kaçınılmazdır, ancak bunlardan hangisinin önde tutulması gerektiği uygulamanın hak ihlalleri zinciri yaratıp yaratmadığına göre değişecektir. Anayasal hakların menfaat elde edilmesi amacı ile ihlal edildiği karinesi bizi bir çıkmaza götürür ve bu anlamda kanunun getiriliş amacını ortadan kaldırır. Düzenlemelerin hukuka uygun uygulamalar getirilebilmesi amacı ile her bir hukukçunun etkin bir şekilde mücadele etmesi ilk ödevlerden olmalıdır. Nitekim hakkın olduğu her yerde ödev vardır.[4]

3. 6306 Sayılı Kanunun 6/A Maddesi Ve Uygulama

6306 sayılı yasaya 04.07.2019 Tarihli Resmi Gazete ile eklenen 6/A maddesi; kentsel dönüşüm uygulamalarının maliklerden ve hak sahiplerinden herhangi bir muvafakat alınmaksızın resen yapılmasına imkan tanımıştır. ‘Uygulamaların Resen Yapılması’ başlığı altında getirilen maddenin ilk fıkrası şu şekildedir;

“(1)Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir. Uygulama yapılacak alanın sınırları uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir.”

Buna göre ‘ağır hasar görme riski’ bulunan yapıların bulunduğu alanlarda Başkanlıkça resen dönüşüm uygulaması yapılabilecektir. Uygulamalar yapılırken maliklerin ve hak sahiplerinin muvafakati aranmadığı gibi, özel mülkiyete tabi diğer bütün taşınmazlar, Başkanlığın talebine istinaden Hazine adına tescil olunur. (6306 Sayılı Yasanın 6/A Maddesi 5. Fıkrası)

6/A maddesinin, yayımlandıktan sonra birkaç hukukçu dışında neredeyse hiç tepki görmemesi oldukça düşündürücüdür. Bu noktada 6/A maddesinin hiçbir siyasi parti tarafından Anayasa Mahkemesine götürülmediğinin de altını çizmek gerekir.

6306 Sayılı Yasanın 6. Maddesinin 1. Fıkra hükmünde şu ifadeler yer almaktadır; “Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder.“. Prof. Dr. Etem Saba Özmen bir makalesinde bu hüküm için şunları söylemiştir; “..hukuk biliminden nasibini almaksızın hazırlanan yasa ve yönetmelik metinleri deyimsel yorum ile daha baştan fahiş hatalı sonuçları da beraberinde getirmektedir. Çünkü kişisel bir hakkın şerhe konu edilmeden ilgili taşınmazın sicilinde nasıl bulunabileceği hususu, hukuk sistemimiz içinde cevapsız kalmaktadır. Bu nedenle kişisel hakların, işin hukukî doğası gereği şerhe konu edilmeden korunması mümkün olmadığından hak sahipleri için çözüm önerilerinin detaylı biçimde ve titiz bir çalışmanın ürünü olarak hazırlanması gerekmektedir. Ayrıca savunduğumuz görüşler uyarınca tescile, şerhe ve hatta diğer yazımlara (beyanlar vb.) konu hakların tümünün ikame değer (surrogat) olarak paya bağlı devam ettirilmesi gibi mutlak bir kuralın oluşturulamayacağını ifade etmek gereklidir.“[5]

Nitekim 6306 Sayılı Yasanın 6. Ve 6/A maddeleri uygulamada maliklerin ve hak sahiplerinin Anayasal haklarını ‘rezerv yapı alanları’ değişikliğinden çok daha fazla ilgilendiren hükümlerdir.

6/A maddesinin getiriliş amacı; o dönemde kendiliğinden yıkılan veya yıkılma riski taşıyan yapıların maliklerinin anlaşması beklenmeksizin dönüşüm uygulayabilmekken geldiğimiz noktada hak ihlallerinin ne denli yaşandığını çaresizce görmekteyiz. Örneğin İstanbul Tozkoparan’da 6/A maddesi kapsamında yapılan uygulama ile alanda bulunan bütün taşınmazlar hazine adına tescil edilerek tüm hukuki süreçlerin işletilmesine rağmen sakinlerin ne ile karşılaşacağını gösterir bir sözleşme dahi imzalamalarına müsaade edilmeyerek yerinde dönüşüm gerçekleştirilmiştir. Burada ortaya çıkan hak kayıplarının ve hak ihlallerinin somut bir sonuca bağlanması beklenirken yeni yapılar çoktan inşa edilmiş ve tabiri caizse iş işten geçmiştir.

4. Sonuç

Kamuoyunu oldukça meşgul eden 09.11.2023 tarihli değişiklikler ana muhalefet partisi tarafından Anayasa Mahkemesine götürülmüşken, 6/A maddesinin Anayasa Mahkemesine götürülmemiş olması bir hukuk devletinde açıklanabilir değildir. Bizler hukukçu olarak hukuki garabetleri dile getiriyor olsak dahi idarecilerin öncelikli görevi, Anayasal İlkeler ışığında, hakların güvence altına alınarak kentlerin dönüşümünü sağlamaktır.

Netice itibariyle yasada yapılan değişikliklerin sonuçları, yeni düzenlenecek olan uygulama yönetmeliği ile daha da netleşeceğini ifade etmek gerekir. Bu nedenle yapılan değişikliğin, yasanın 6/A maddesini şimdilik halının altına süpürmesinin önüne geçilmelidir.

Av. M. Güray KÜÇÜK

5. Kaynakça

Bilke, E. (2018) Kentsel Dönüşüm Kapsamında Afet Riski Altındaki Alanların Tespit Ve Yargısal Denetimi. [Yüksek Lisans Tezi], Eskişehir Anadolu Üniversitesi.

Özmen Etem Saba ve Turgut Burcu Nur, “6306 Sayılı Kanun Ve Uygulama Yönetmeliği Değişiklikleri İle Bir Türlü Çözülemeyen Hususlara İlişkin Düşünceler

Üstün, G. ve Yıldırım, T. (2013). Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Düzenlemesi ve Değerlendirilmesi.Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 8 (111-112), 259-265.

Yılmaz Coşkun, S. (2022). Anayasal hakların çatışması (Doktora tezi).

---------------

[1] Üstün ve Yıldırım, a.g.k. , 2016, s. 261. 

[2] Av. Serkan Çakmaklı, 4. Medeni Hukuk Kongresi, hukukegitim.com.

[3] Danıştay 14. Daire, 10.02.2016 tarihli ve 2015/1771 E., 2016/802 K. sayılı kararı.

[4] Yılmaz Coşkun, S. (2022). Anayasal hakların çatışması (Doktora tezi).

[5] Özmen Etem Saba ve Turgut Burcu Nur, “6306 Sayılı Kanun Ve Uygulama Yönetmeliği Değişiklikleri İle Bir Türlü Çözülemeyen Hususlara İlişkin Düşünceler, s. 2.