TAHLİYE TAAHHÜTANAMESİ

18.04.2023 - 19:07 Yayınlanma

26.07.2024 - 20:30 Güncelleme

1- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?

Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddenin 1. fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir.

Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz. (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 1002)

Tahliye taahhütnamesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 352/1. maddesinde ele alınmıştır. Madde metni “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir” şeklindedir.

İlgili madde özetle kiracının, kiraya verene kiralanandan çıkacağı tarihi belirterek imzaladığı bir metinden bahis ederek kiralayanın buna uymadığı takdirde kiraya verenin hangi hukuki yollara başvurarak kira sözleşmesini sona erdirebileceğine ifade etmektedir.

2- GEÇERLİ BİR TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NASIL OLMALIDIR?

2.1 Geçerli bir tahliye taahhütnamesi yazılı şekil şartına bağlıdır. Burada aranılan yazılı şekil şartı adi yazılı olmasıdır. Bu itibarla herhangi bir noter işlemi gerekmeksizin tarafların birlikte hazırladığı bir taahhütname geçerli olacaktır. Yalnız ispat kolaylığı yönünden tahliye taahhütnamesinin noterde yapılması kolaylık sağlar.

2.2 Tahliye taahhütnameleri herhangi bir şarta bağlı olmamalıdır. Aksi takdirde taahhütname hukuken geçersiz bir hale gelir. Örneğin uygulamada sıklıkla görülen “komşular tarafından şikayet edildiğim takdirde veya kira sözleşmemde yer alan maddelere aykırı tutumda bulunursam XX.XX.XXXX tarihinde kiralananı tahliye edeceğim” şeklindeki taahhütnameler geçersizdir

2.3 Tahliye taahhütnamelerinde iki adet tarih yer almalıdır. Bunlardan birincisi taahhütnamenin düzenlendiği tarih bir diğeri ise kiralananın tahliye edileceği tarihtir zira tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra ve kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonraki bir tarihe ilişkin olarak verilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde tahliye taahhütnamesi geçersizdir.

2.4 Tahliye taahhüdünü kiracı herhangi bir irade fesadına uğramadan imzalamalıdır. TBK’nin ilgili maddeleri mucibince taraflar yanılma, aldatma ve korkutma şeklindeki irade bozukluğu halleri olmadan taahhütnameyi imzalanmalıdır.

TBK’nin 39. Maddesinin hükmü “Yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse, sözleşmeyi onamış sayılır. Aldatma veya korkutmadan dolayı bağlayıcılığı olmayan bir sözleşmenin onanmış sayılması, tazminat hakkını ortadan kaldırmaz.” şeklindedir.

İrade fesadına uğradığını iddia eden taraf kanunda yer alan sürelere riayet etmez ise daha sonradan irade fesadına dayanarak sözleşmenin geçersizliğini iddia edemez zira kanun koyucunun irade fesadı için belirlediği süreler hak düşürücü süredir. Hak düşürücü sürelerin hakim tarafından re’sen dikkate alınması ve davanın her aşamasında kontrol edilmesi gerekir.

2.4 Tahliye taahhütnamesinin tarafları sözleşmenin kiralayan tarafında bizzat kiracının kendisi olmalıdır. Kiracının yakınları, eşi veya çocukları kira taahhütnamesi verirse bu geçersizdir. Ayrıca kiracı vekil vasıtasıyla tahliye taahhüdünde bulunabilir ancak bunun için vekaletnamede özel yetki gerekir. Özel yetki var ise kiracının vekili de tahliye taahhüdünde bulunabilir.

3- TANZİM TARİHİ BOŞ BİR BIRAKILARAK DÜZENLENEN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİ MİDİR?

Uygulamada sıklıkla yapılan konut ve çatılı işyerini kiraya veren tarafından tanzim tarihi boş bir şekilde kiralayandan imza istenmesidir. İrade fesadı hallerinden herhangi biri gerçekleşmeden tarih konulmaksızın sonradan doldurması için kiraya verene, kiracı tarafından verilen taahhütnameler geçerlidir. Kiracı bu davranışının sonuçlarına katlanmalıdır.

Bu konuyla ilgili Yargıtay kararları süreklilik arz etmektedir. Örneğin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2008/11 K. 2008/2784 11.3.2008 tarihli kararında “Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekildeki davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Tanzim tarihinin sonradan doldurulmuş olmasının sonuca etkisi bulunamamaktadır.” şeklinde hüküm vermiştir.

Ayrıca Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2008/6-369 K. 2008/394 28.5.2008 tarihli kararında “Kiracı tahliye taahhüdü amacıyla boş kâğıda imza attığını üzerinin sonradan doldurulduğunu savunmuş ise de, buna itibar edilemez. Boş kâğıda imza atan kimse bunun sonucuna katlanması gerekir. Dairemizin kararlılık kazanmış uygulaması da bu yönde olduğu gibi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 12.12.1990 gün ve 1990/6 E-1990/628 K. sayılı kararı ile 1.7.1992 gün ve E.357-K.422 sayılı kararı ve 17.1.1999 gün ve 1999/6-28-10 sayılı kararları da bu doğrultudadır” şeklinde hüküm vermiştir.

4- TAHLİYE TAAHHÜDÜ VARSA İHTARA GEREK VAR MI?

Kiracı, tahliye taahhüdünde bulunmuşsa ihtara gerek yoktur. Geçerli bir tahliye taahhüdü, kiracıya ihtar veya ihbara yapmadan ve herhangi bir şart ileri sürmeksizin kiralananı belirtilen tarihte boşaltacağı yükümlülüğü altına sokar. Bu itibarla kiraya veren, ihtara ve ihbara gerek duymadan belirtilen tarihte kiralanan boşaltılmamış ise bu tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kiracının tahliyesini sağlayabilir.

5- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE CEZAİ ŞART KONULABİLİR Mİ?

Cezai şart TBK’nin 179. Maddesi mucibince bir sözleşme gereği gibi yerine getirilmemişse asıl borçla birlikte cezanın ifasını da istenebilir. Tahliye taahhütnamesi de kira sözleşmesinden ayrı bir sözleşme olduğundan cezai şart konulmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

TBK’nin 182.maddesinin ilk fıkrasında "Taraflar cezanın miktarını serbestçe belirleyebilirler" son fıkrasında ise "Hakim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir" hükmü bulunmaktadır. Ticari olmayan işlemlerde kanun maddesi sebebiyle borçlu ileri sürmese bile, hakim cezai şarttan indirim yapılıp yapılmayacağını kendisi takdir eder. Hakim bu indirimi takdir ederken tarafların ekonomik durumunu, borçlunun ödeme yeterliliği ile beraber borcunu yerine getirmemiş olması dolayısıyla sağladığı yarar, borçlunun kusur derecesi, borca aykırı davranışın ağırlığı, sözleşmeden beklenen yararın elde edilememesi ve akde aykırı davranılması yüzünden doğan zarar, cezai şartın tazmin ve ceza fonksiyonlarının dengeli olarak korunması gereği prensiplerini göz önünde bulundurur.

İçtihatlar da bu yöndedir şöyle ki:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/16564 E. 2014/8813 K. 02.07.2014 tarihli kararında “01.03.2008 tarihinde davacı kiraya verene tahliye taahhüdü verilmiş, tahliye taahhüdünde davalı kiracı kiralananı 31.12.2010 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettikten sonra devamında “kiracı mecuru 31.12.2010 tarihinde tahliye etmezse tahliye tarihinden önceki aylık kira bedelinin 3 katı miktarında aylık ödemeyi kabul ve taahhüt eder” denilmiştir. İlgili taahhüt cezai şart niteliğindedir ve geçerlidir. Bu nedenle davalı kiracıyı bağlar. Davalı tahliye taahhüdüne rağmen kiralananı tahliye etmemiştir. Bu nedenle mahkemece, tahliye taahhüdündeki düzenleme gereğince cezai şartın davalıdan tahsiline karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.” şeklinde belirtmiştir. Bu kararda da açıkça görüldüğü üzere kira taahhütnamesine konulan cezai şart geçerlidir.

6- KİRALANANIN YENİ MALİKİ ÖNCEKİ MALİK DÖNEMİNDEKİ TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYANABİLİR Mİ?

TBK.’nin 352. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekmektedir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açma veya taahhüde dayalı olarak icra takibi yapma hakkına sahiptir.

07.06.2012 tarihli Yargıtay 6.Hukuk Dairesi E.2012/5147 K.2012/8537 esaslı ilamı da bu yöndedir. Şöyle ki;

“Hükme esas alınan ve davaya dayanak yapılan 01.06.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi davalı ile kiralananın önceki maliki M. C. arasında imzalanmıştır. Taşınmazı 30.06.2010 tarihinde iktisap eden davacı 15.06.2010 tanzim ve 25.01.2011 tahliye tarihli olduğu bildirilen tahliye taahhütnamesine dayalı olarak süresinde icra dairesine başvurmuş, itiraz üzerine işbu davayı açmıştır. …Öte yandan B.K.’nun 31.maddesi uyarınca yasal süresi içinde taahhütnamenin iptali de istenmiş değildir. Tarih kısmında “200..” ibaresinin bulunuyor olması nedeniyle bu kısmın sınırlı şekilde 2009 veya 2010 olarak düzenlenebileceği 2011 olarak yazılmasının davalının iradesine uygun düşmediği şeklindeki mahkeme kabulü hatalı olup mahkemece davanın kabulü gerekirken hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır”

7- TAHLİYE TAAHÜTNAMESİNE DAYANARAK KİRACI NASIL ÇIKARTILIR?

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde TBK’nin 352. maddesinin birinci fıkrasına göre; kiracı, kiralananın tesliminden sonra taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt eder ve bu süre sonunda tahliyeyi gerçekleştirmez ise sürenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde kiraya veren kira sözleşmesini dava veya icra yoluyla sona erdirebilir. Özetle kiraya veren bu iki yoldan birini seçme mecburiyetindedir.

7.1- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYANARAK TAHLİYE DAVASI YOLUNA NASIL GİDİLİR?

Tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açılması kanunda hak düşürücü süreye bağlanmıştır. Hak düşürücü süre olması itibariyle hakim bu süreyi re’sen denetlemektedir. Buna göre TBK’nin 352. Maddesi mucibince taahhütnamede kiralananın boşaltılacağı kararlaştırılan tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmak suretiyle kira sözleşmesi sona erdirilir. Bu itibarla kiraya veren tahliye taahhüdünde belirtilen sürenin sonundan başlayarak bir ay içerisinde dava açmaz ise dava açma hakkı ortadan kalkacaktır.

Bir ay içerisinde dava açılmadığı halde kiraya verenin dava süresini uzatan bir istisna mevcuttur. Bu istisnanın sebebi TBK madde 353’tür. Madde metnine göre “kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirilmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” Yani kiraya veren 1 aylık dava açma süreci içinde noter ihtarnamesi gibi yazılı bildirim bir bildirimde bulunursa kiracıya karşı 1 aylık dava açma süresi bir kira dönemi uzamış olup bu kira dönemi içinde tahliye davasını istediği bir tarihte açabilir.

Tahliye taahhütnamesine dayanılarak açılan davalara bakmakla görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkemeler ise kiralananın bulunduğu yerdeki mahkemelerdir.

7.2- KİMLER TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYANARAK TAHLİYE DAVASI YOLUNA GİDEBİLİR?

Tahliye davası açabilme yetkisi sadece kiraya veren tarafından kullanılabilir dolayısıyla kiraya veren sıfatına haiz olmayan malik, tahliye davasını açamayacaktır. Kiraya veren birden fazla kişi ise kiraya verenler eğer taşınmazın paylı malikleri ise paydaş çoğunluğu ile eğer taşınmaza elbirliği mülkiyeti ile malik iseler oybirliği ile tahliye davası açabileceklerdir. Diğer paydaşların oluru olmadan tahliye davası açıldığı takdirde ise dava açan kiraya verenden diğer paydaşların onayını alması için süre istenir.

Yazılı tahliye taahhüdünü sadece kiracı verebilir dolayısıyla tahliye davası ancak kiracıya karşı açılacaktır. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı var ise tahliye davası tüm kiracılara karşı açılmalıdır. Kira sözleşmesinin üçüncü kişilere devredildiği durumlarda eski kiracının vermiş olduğu taahhüt yeni kiracıyı da bağlayacaktır. Kira sözleşmesindeki kiracı tarafın ölümü halinde sözleşme miras yoluyla devredilir eğer bu devir gerçekleşir ise miras bırakan kiracının vermiş olduğu taahhüt mirasçı yeni kiracıyı da bağlayacaktır.

7.3- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYANARAK İCRA YOLUYLA TAHLİYE NASIL YAPILIR?

Kiracı ile kiraya veren arasında bulunan yazılı tahliye taahhütnamesi ile kiraya veren, kiracıya karşı taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesinde ilamsız tahliye takibi başlatabilir.

Kiraya verenin takip talebinde bulunma süresi, taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren 1 aydır. Bu itibarla kiraya veren tahliye taahhütnamesinde yer alan tarihten önce takip talebinde bulunamaz. Kiraya veren takip talebinde bulunduğu icra dairesine yazılı tahliye taahhütnamesine istinaden takibin başlatılacağını bildirmesi akabinde de bu tahliye taahhüdünün aslını veya kendisi tarafından onaylanmış iki örneğini takip talebi ile birlikte icra dairesine vermesi gerekir. Bunun üzerine icra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir.

İcra yoluyla tahliye İİK m.272 mucibince düzenlenmektedir. Madde metni “Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.” şeklindedir.

7.3.1- İCRA YOLUYLA TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE KİRACI İTİRAZ ETMEZSE SÜREÇ NASIL İŞLER?

Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde tahliye emrine itiraz etmezse ilamsız tahliye takibi kesinleşir ve kiracı tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde taşınmazı boşaltmazsa icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır.

7.3.2- İCRA YOLUYLA TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE KİRACI İTİRAZ EDERSE SÜREÇ NASIL İŞLER?

Kiracının tahliye emrine itiraz etmesi durumunda icra takibi durur. Bu itibarla kiraya verenin takibin devamını sağlayabilmesi için ihtimallere göre iki seçenek vardır.

İlk ihtimalde kiraya veren tahliye taahhütnamesini noter huzurunda gerçekleştirmiş ise icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Ayrıca kiracı ve kiraya veren arasında gerçekleştirilen tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekilde yapılmış ise kiracı taahhütnamedeki imzasına itiraz etmez ise kiraya veren itirazın kaldırılması icra mahkemesinden istenebilecektir

İkinci ihtimalde taraflar arasında adi yazılı tahliye taahhütnamesi bulunuyor ve icra takibinde kiracı imzaya itiraz etmiş ise kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez. Bu durumda başvurabilecek yol İİK m.275/f.4’de düzenlenmiştir. Madde metni “İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi reddolunduktan sonra kiracının veya kiralayanın umumi hükümlere göre mahkemeye müracaat hakları saklıdır.” şeklindedir.

Buradan anlaşılması gereken, kiraya veren bu durumda sulh hukuk mahkemesine başvurarak itirazın iptali ve tahliye davası yoluna gitmelidir.

7.3.3- İCRA YOLUYLA TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE TAHLİYEDE İCRA MAHKEMESİ İTİRAZI KALDIRIRSA NE YAPILMALIDIR?

Adi yazılı şekilde düzenlenen taahhütnamede eğer kiraya veren imzaya itiraz olduğu halde itirazın kaldırılması yoluna gitti ise veya İİK m. 275’te “Tahliye talebi noterlikçe res’en tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır” şeklinde belirtilen hususlardan birinin olması halinde 7.3.2’de belirttiğimiz üzere İİK m.275/f.4 hükmü gereğince kiraya veren taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak itirazın iptali ve tahliye davası yoluna gitmelidir.