TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA GÖREVLİ MAHKEME HANGİSİDİR?
Tapu iptal ve tescil davası taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetkiyi düzenleyen kural kesindir. Taraflar anlaşma ile yetkili mahkemeyi belirleyemezler yani taşınmazın bulunduğu yer haricinde başka bir yerdeki asliye hukuk mahkemesinde bu davayı açamazlar. Taşınmazın değeri az da olsa bu dava mutlaka asliye hukuk mahkemesinde görülür.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI HANGİ DURUMLARDA AÇILIR?
Taşınmazın tapu kaydı haklı bir sebebe dayanılarak kanuna uygun oluşturulmalıdır. Tapu kayıtlarının oluşturulmasında “illilik ilkesi” yani “sebebe bağlılık ilkesi” uygulanır. Hukuki sebebe dayanmadan yapılan tesciller yolsuz tescildir. Aynı şekilde hukuki sebebe dayanmadan yapılan terkinler de yolsuz terkindir. Yolsuz tescil ve yolsuz terkin nedeniyle mülkiyet hakkı zedelenen kişi tescilin iptalini dava edebilir. Aşağıdaki durumlarda tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Aile konutu üzerinde eşlerden biri diğerinin açık rızası olmadan konutu devir edemez veya üçüncü kişinin lehine ipotek gibi sınırlı ayni hak tesis edemez. Tapuda malik olmayan eş, taşınmazın tapu kütüğüne aile konutu şerhi kaydını yaptırmalıdır. Tapuda aile konutu şerhi olan taşınmazı kim devir alırsa alsın, malik olmayan eş aile konutu şerhi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açarak; mülkiyet hakkını geri alır. Taşınmazın üzerinde aile konutu şerhi yoksa; malik olmayan eş tapu iptal ve tescil davası açtığında devir alan üçüncü kişinin taşınmazı devir almadan önce kendisinin rızasının olmadığını bildiğini veya bilebilecek durumda olduğunu yani kötü niyetli olduğunu ispat ederse mülkiyet hakkını geri alır.
Tapu kütüğünde aile konutu şerhi olmayan taşınmazı devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yani malik olmayan eşin rızasının olmadığını bilmiyor veya bilebilecek durumda değilse, tapuya güven ilkesi gereğince üçüncü kişinin iyi niyeti korunur ve taşınmazın devri işlemi geçerlidir. Bankalar kredi vermeden önce taşınmazın kullanım şeklini araştırmak zorundadır. Bankalar kredi için aile konutu üzerinde ipotek kurarken aile konutu olduğunu bilmiyorduk deseler de iyi niyet iddiaları dinlenilmez.
Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Muris muvazaası en basit anlatımla mirasçılardan mal kaçırmak için yapılan hileli işlemlerdir diyebiliriz. Esas olan husus, murisin mal kaçırmak amacıyla hareket edip etmediğinin tespitidir. Miras bırakan, malvarlığını özgür iradesi ile farklı miktarlarda mirasçılarına bırakabilir. Miras bırakan tamamen eşit bir paylaşım yapmak zorunda değildir. Ancak mirasçılara bırakılan farklı miktarlar hoşgörü sınırında kalmalı, hakkaniyete aykırı olmamalıdır. Aksi halde muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Bu davada tüm mirasçılara intikal eden taşınır mal, taşınmaz mal ve haklar tespit edilir.
Miras bırakanın malını devir etmede haklı bir nedeninin olup olmadığı, devralanın ekonomik durumu araştırılarak devir bedelini ödemeye gücünün yetip yetmeyeceği tespit edilir. Devredilen malın gerçek bedeli ile devir bedeli tespit edilir. Miras bırakanın, mirasçıların ve malı devralan üçüncü kişinin aralarında yaşanan beşeri münasebetler araştırılır. Miras bırakanın yaşadığı yer, sahip olduğu geleneği, görgüsü mallar üzerinde tasarrufları araştırılarak mirastan mal kaçırma maksadının olup olmadığı belirlenir.
Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Tapulu bir taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle mülkiyet hakkının kazanılması kanunen mümkün değildir. Taşınmazın tapu kütüğünde sahibinin kim olduğu anlaşılamıyorsa veya sahibi hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmiş ise; bu taşınmazı davasız ve aralık vermeden 20 yıl boyunca malik sıfatıyla zilyedi olan kişi kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilir. Tapu kütüğünde taşınmazın malik hanesinin boş olması, silinmesi veya yeniden yazılmaması durumlarında taşınmazın sahibinin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir. Tapu kütüğünde malik olarak hayali bir kişinin adı var ya da malikin adı eksik, soyut olması halinde malikin kim olduğu belli değildir.
Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Tapuda taşınmazı devreden kişinin ehliyetli olması işlemi yaptığı sırada temyiz kudretine ve fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Temyiz kudretinde kasıt; kişinin eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlama ve ayırt etme gücüdür. Fiil ehliyeti ise; kişinin 18 yaşını doldurmuş ve temyiz kudretine sahip olması demektir. İhtiyarlık nedeniyle temyiz kudreti olmayan veya aklı zayıflığı hastalığına müptela kişinin taşınmazı tapuda devir etmesi halinde bu devir işlemi hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davasına konu olacaktır.
Taşınmazı devreden kişinin fiil ehliyetinin olmadığı ispat edildiğinde mülkiyet hakkı iade edilecektir. Taşınmazı devir alanın iyi niyetli olması devir işlemini geçerli yapmaya yetmeyecektir. 65 yaş üstü kişiden taşınmazı devir almak için tapuda işlem yapılacağı gün tam teşekküllü devlet hastanesinden temyiz gücünün yerinde olduğu raporu almanızı ve o gün tapuda devir işlemini bitirmenizi öneririz. Bu rapor, ileride aleyhinizde açılabilecek tapu iptal ve tescil davalarının reddedilmesini sağlayacaktır.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Vekalet güven ilişkisinin sonucunda verilen yetkidir. Vekalet verene, vekil eden denir. Vekalet verilene ise vekil denir. Vekilin, vekil edenin iradesine uygun ve yararına hareket etmesi, işlemleri yapması gerekir. Vekilin, vekil edenin iradesine aykırı olarak taşınmazı devir ettiyse bu devir işlemi tapu iptal ve tescil davasının konusu olacaktır. Vekil ile vekil eden aralarında vekalet sözleşmesi yaparak vekaletin kapsamının belirleyebilirler. Vekil, vekaleti kötüye kullandığı takdirde mahkeme bu sözleşmenin maddelerini inceleyerek ve işlemleri, olayları bağdaştırarak vekaletin kötüye kullanılıp kullanılmadığını belirleyecektir. Vekil ile vekil eden aralarında vekalet sözleşmesi yapmamışlar ise; vekaletin kapsamı yapılacak işin niteliğine göre belirlenecektir. Burada esas alınacak ilke, vekilin, vekil edenin iradesine ve çıkarlarına uygun hareket etme yani sadakat ve özen yükümlülüğünün olmasıdır.
Vekil eden, vekaletnamede vekile bir taşınmazın satışı için dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği yetkisini vermiş olsa hatta satacağı kişiyi de belirlemiş olsa; vekil dürüstlük kuralına aykırı, özen ve sadakat yükümlülüğünü ihlal etmemesi gerekir. Taşınmazı makul ölçülere aykırı devir ettiğinde vekil ve devir alan sorumlu olacaktır. Taşınmazı devralan üçüncü kişi vekilin hukuka aykırı işlemini biliyor veya olayın özelliklerine göre bilmesi gerekiyor ise vekil ile birlikte üçüncü kişi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Diğer taraftan taşınmazı devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yani vekilin vekaleti kötüye kullandığını bilmiyor veya gerekli itinayı göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı devir işlemi geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Üçüncü kişinin iyi niyetli olması nedeniyle mülkiyet hakkı korunur. Vekil eden vekalet görevini kötüye kullanan vekile karşı hukuki ve cezai yollara başvuracaktır.
Sahte Vekaletname ile Taşınmaz Devri ve Tapu İptal ve Tescil Davası
Teknolojinin ilerlemesi nedeniyle sahtelikte sınır kalmamıştır. Her şeyin sahtesi yapılabildiği gibi vekaletnamenin de sahtesi yapılabilmektedir. Sahte vekaletname ile yapılmış olan taşınmaz devirleri gerçek iradeyi yansıtmadığı için hukuken geçersizdir. Taşınmazın gerçek maliki sahte vekaletname ile yapılan devir işlemine karşı her zaman tapu iptal ve tescil davası açabilir. Sahte vekaletname ile taşınmazı devralanlar genellikle taşınmazı başka bir kişiye devrederek maddi menfaat temin etmeyi tercih ederler. Bu durumda taşınmazı devir alan üçüncü kişinin tapuya güven ilkesi gereğince iyi niyeti korunacak, bir önceki devir sahte vekaletname ile yapılmış olsa da taşınmazın mülkiyetini kazanacaktır.
Mülkiyetin kazanılmasında somut olayın özellikleri, işlemin yapılış ayrıntıları önemlidir. Tarafların tapu devrinden önce birbirlerini tanıyıp tanımadıkları, aralarında akrabalık veya ticari ilişkinin olup olmadığı taşınmazın tapuda devir tarihinde rayiç değeri, tapuda gösterilen devir bedelin araştırılması gerekir. Taşınmazın ilk maliki mülkiyet hakkını almak için tapu iptal ve tescil davası açmadan önce gayrı menkul hukukunda uzman avukat yardımı alması önerilir. Tapu iptal ve tescil davasında üçüncü kişinin kötü niyetli olduğu ispat edilirse mülkiyet hakkını kazanacaktır.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI HANGİ DURUMLARDA AÇILAMAZ?
Taşınmazın devri işlemi hukuka aykırı yapılmış olsa bile, devirden sonra tapu iptal ve tescil davası açılmamış olması şartıyla taşınmazı devralan 10 yıl boyunca kesintisiz olarak taşınmazı elinde bulundurduysa artık bu kişi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açılamaz.
Tapuda kaydı olmayan devlete ait taşınmazı 20 yıl boyunca elinde bulunduran kişi, bedelini ödemek şartıyla taşınmazın mülkiyetini kazanabilir. Mülkiyeti kazanan kişi adına taşınmaz tapuda tescil edilir. İşte bu tescil işlemine karşı da tapu iptal ve tescil davası açılamaz. Bu kural devlete ait taşınmazlar için uygulanır. Özel kişiye ait taşınmazı izinsiz kullanan yani işgal eden kişi aleyhine ne kadar süre geçerse geçsin tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Örneğin işgal eden taşınmazı 30 yıldır kullanıyorsa, taşınmaz maliki işgal edene karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir.
TESCİLE ZORLAMA DAVASI NEDİR?
Taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı ve sınırlı ayni haklar tescil işlemi ile var olmaktadır. Tescil olmadan bu haklar varlık kazanamazlar. Bu kural mutlak nitelikte bir kural olmayıp kanunda açıkça yazıldığı hallerde mülkiyet hakkının tescilden önce de kazanılması mümkündür. Örneğin kamulaştırma, cebri icra, miras, mahkeme kararı hallerinde mülkiyet tescilden önce kazanılmaktadır. Gayrımenkul hukukunda çok geniş alanda uygulanan iki davadan biri tapu iptal ve tescil davası diğeri tescile zorlama davasıdır diyebiliriz. Mahkeme tapu iptal ve tescil kararı verdiği anda taşınmaz tapuya tescil edilmemesine rağmen mülkiyet hakkı var olmaktadır. Mülkiyet hakkı kazanan kişi adına tapuda tescil işlemi yapılmaz ise tescile zorlama davası açılacaktır.
Mülkiyet hakkını sözleşmeden veya kanundan dolayı kazanan kişi, malikin tescili yapmaktan kaçınması durumunda tescile zorlama davasını açarak; hakimden mülkiyet hakkının hükmen üzerine geçirilmesini isteyecektir. Örneğin alım, ön alım, geri alım, satış vaadi sözleşmelerinde, sebepsiz zenginleşme, vekaletsiz iş görme durumlarında mülkiyetin tapuda tescil edilmesi için tescile zorlama davası açılabilir.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI HANGİ SÜREDE AÇILIR?
Tapu iptal ve tescil davasının hangi sürede açılacağı davanın açılma nedenine göre değişir. Örneğin yolsuz tescile dayanan tapu iptal ve tescil davası, herhangi bir zaman aşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Kadastro nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları kadastro kanununda yer alan hak düşürücü süre maddesi gereğince 10 yıllık süreye tabidir.
HATA HİLE NEDENİYLE AÇILAN TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NEDİR?
Hata, yanılma, hile ise kasten yanıltılmadır. Hata, hile tehdit bunlar iradeyi sakatlayan durumlardır. İradenin sakatlanması halinde yapılan hukuki işlemlerin iptali gerekir. İradesi sakatlanan kişi hatayı veya hileyi öğrendiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içinde işlemin iptalini dava edebilir, defi olarak ileri sürebilir. Hata veya hilenin varlığı her türlü delille ispat edilebilir. Örneğin ihtiyar kişinin taşınmazını kiralamak için tapuya gittiği, kiraladığı zannıyla taşınmazı bağışladığını öğrendiği tarihten itibaren bir yıl içinde tapu iptal ve tescil davasını açması gerekir. Müteahhidin 3 nolu daireyi devir etmesi gerekirken yanılarak 4 nolu daireyi devir etmesi halinde devir alanın hatayı öğrendiği tarihten itibaren bir yıl içinde tapu iptal ve tescil davası açması gerekir.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA DAVA MASRAFLARI NELERDİR?
Tapu iptal ve tescil davası açarken başvurma harcı, peşin harç, gider avansı, vekalet harcı ve vekalet pulu gideri, keşif masrafı ödenir. 2023 yılı için bu giderler şöyledir:
Peşin harç: Dava konusu edilen taşınmazın değerine göre belirlenecektir. Taşınmazın değerinin binde 68,31’nin dörtte biri peşin olarak alınır.
2024 YILI İÇİN
Başvurma harcı: 427,60 TL
Gider avansa: 1.550 TL
Vekalet harcı: 60,80 TL
Vekalet pulu: 96,00 TL
Her yıl harç miktarı artırıldığından davanın açıldığı tarihe göre ödenecek miktar belirlenir. Tapu iptal ve tescil davasında hakların garantiye alınması ve dava sonrasında başka davalar ile uğraşmak zorunda kalınmaması için tarafların avukat ile temsil edilmesi önerilir. Avukatlık ücreti Türkiye Barolar Birliği ve avukatların bağlı bulunduğu barolarca her yıl yeniden belirlenir.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI KESİNLEŞMEDEN İCRAYA KONULABİLİR Mİ?
Tapu iptal ve tescil davası taşınmazın aynına ilişkin yani mülkiyet hakkına dair dava olduğundan; mahkemenin verdiği karar kesinleşmeden icraya konulamaz.
Av. Melek ACU
