Genel Bakış
Konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmelerinde kiracı ile kiraya veren arasında sıkça görülen uyuşmazlıklardan birisi de kiraya verenin taşınmazı ihtiyaç sebebiyle veya yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye etmesinin ardından taşınmazı tahliye amacına aykırı olarak yeniden kiralaması durumudur.
Kiraya veren bazı durumlarda kendisi veya yakınlarının ihtiyaçları doğrultusunda kiraladığı taşınmaza gereksinim duyabilir. Ya da kiraya veren tarafından maliki olduğu taşınmazda bir takım esaslı tadilat veya onarım yapılması gerekebilir. Kanun koyucu ihtiyaç ve yeniden inşa ve imar gibi durumlara ilişkin olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde kiracının tahliyesinin şartlarını düzenlemiştir.
Aynı şekilde kiralanan taşınmaz içerisinde kiracı ikamet etmekte iken kiraya veren tarafından taşınmaz başkasına satılabilir ve yeni malik taşınmazı ihtiyaç sebebiyle satın almış olabilir. Taşınmazı satın alan yeni malikin ihtiyacı sebebiyle taşınmazı tahliye etmesinin şartları ise Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesinde düzenlenmiştir.
Gerek ihtiyaç sebebiyle tahliye, gerekse de yeniden inşa ve imar sebebiyle ya da yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliyeye ilişkin düzenlemeler bazı kiraya verenler tarafından kiracıyı taşınmazdan tahliye etmek amacıyla kötüniyetli olarak kullanılmaktadır. Kanun koyucu bu sebeplere dayanılarak taşınmazın kötüniyetli olarak tahliye edilmesini engellemek amacıyla Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesinde bir takım kanuni düzenlemeler yapmıştır.
Kanun koyucu TBK 355/1. Maddesinde “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” Hükmünü düzenlemiştir.
Buna göre kiraya veren ihtiyacı olduğundan bahisle kiracısını tahliye etmesi durumunda haklı bir sebebi olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracısından başka birine taşınmazı kiralayamamaktadır. Kanun koyucunun bu düzenleme ile kiraya verenin gerçekte herhangi bir ihtiyacı olmamasına rağmen başka sebeplerle kiracısını tahliye etmesini engellemeyi amaçlamaktadır.
Yine TBK 355/2. Maddesinde de; “Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.” Şeklinde düzenlemede bulunmuştur.
Kanun koyucu bu düzenleme de 2’li ayrıma gitmiştir. Kiraya verenin maliki olduğu taşınmazı yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye etmesi durumunda şayet tahliyeden sonra taşınmazda herhangi bir inşa ve imar yapılmadığı takdirde kiraya veren haklı bir sebebi olmaksızın mevcut hali ile taşınmazı 3 yıl boyunca başkasına kiralayamayacaktır. Ancak tahliye edilen taşınmazda yeniden inşa ve imar durumu gerçekleşmişse, bu durumda eski kiracının taşınmazı yeni hali ile kiralamada öncelik hakkı bulunmaktadır. Kiraya veren, eski kiracıya taşınmazı yeni hali ve yeni kira bedeli ile kiralamak isteyip istemediği hususunda yazılı olarak bildirimde bulunmalı ve eski kiracı da şayet böyle bir talebi varsa bu kiralama hakkını bildirimden itibaren 1 ay içerisinde kullanmalıdır.
Kiraya veren bu prosedürü gerçekleştirmedikçe taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl geçmeden başkasına kiralayamaz. Ancak kiraya veren eski kiracısına yazılı bildirimde bulunup eski kiracı tarafından da 1 ay içinde öncelik hakkı kullanılmadığı takdirde kiraya veren 1 aylık süre sona erdikten sonra taşınmazı yeni hali ile herhangi bir süre beklemesine gerek olmaksızın yeniden kiraya verebilir.
Kanun koyucu tarafından Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesinin 1. Ve 2. Fıkrasında kiraya veren tarafından taşınmazın tahliyesi durumunda hangi şartlarla kiraya verilip verilmeyeceğini hususu düzenlenmişken, TBK 355/3. Maddesinde ise; “Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” Hükmü ile bu şartlara uyulmamasını durumunda uygulanacak yaptırımı düzenlemiştir.
Buna göre kiraya veren tarafından TBK’nın 350. Maddesi veya 351. Maddesi gereği taşınmaz tahliye edilmesine rağmen 355. Maddenin 1. Ve 2. Fıkrasında belirlenen koşullara aykırı olarak taşınmazın başka birine kiralanması durumunda eski kiracının kendisini tahliye eden kiraya verenden tazminat talep etme hakkı bulunmaktadır. Kiraya verenin yasal düzenlemeye aykırı bir şekilde taşınmazı yeni birisine kiralaması durumunda eski kiracını talebi üzerine kiraya veren son kira yılında ödenen kira bedeli üzerinden hesaplanacak 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorundadır.
Kiraya veren kanunun öngördüğü tazminat yükümlülüğünden yeniden kiraya vermekte haklı bir sebebi olduğunu ispat ederek kurtulabilir. Yargıtay tarafından; kiraya verenin taşınmazı kendi ihtiyacı sebebiyle tahliye etmesinden sonra tayininin çıkması neticesinde şehir değiştirmesi, tahliyeden sonra meydana gelen hastalığı, kiraya verenin çocuklarının evliliği için taşınmazın tahliye edilmesine rağmen evlilikten vazgeçilmesi gibi gerekçelerle taşınmazın kullanılamaması ve yeniden kiraya verilmek zorunda kalınması gibi durumlarda haklı sebebin var olduğu kabul edilmektedir.
Kiraya verenin tahliye edilen taşınmazı haklı bir sebebi olmadan yeniden kiraya vermesi durumunda kiracının tazminat talebinde bulunabilmesi için taşınmazı rızası ile tahliye etmemesi gerekmektedir.
Madde düzenlemesi gereği kiracının tazminat talep edebilmesi için taşınmazın kiraya veren tarafından yeniden kiralanması gerekmektedir. Kiraya verenin taşınmazı karşılıksız olarak kullandırılması ya da boş olarak tutması bu yasak kapsamına girmemektedir. Kiraya veren kiracısını tahliye etmesine rağmen yeniden kiraya vermediği sürece tazminat yükümlülüğü doğmaz. Bu bağlamda yeniden kiralama yasağı nispi emredici bir kural olarak taşınmazın yeni bir kiracıya haklı bir sebep olmadan kiralanmasını engelleme amacı gütmektedir.
Yerleşik yargı içtihatlarında TBK’nın 355. Maddesindeki “sağlandığında” ifadesi kiracının taşınmazı mahkeme kararıyla veya icra marifetiyle tahliyesi olarak yorumlanmaktadır. Yine Borçlar Kanunu’nun mecliste kabul edilen tasarısında da Yeniden Kiralama Yasağı maddesinin gerekçe hükmü olan 354. Maddesindeki “mahkeme kararını uygulatmak suretiyle” ifadesi sebebiyle kiracının tazminat talebinde bulunabilmesi için taşınmazın mahkeme kararı veya icra marifetiyle tahliyesi gerekmektedir. Bu sebeple de kiracının taşınmazı icra veya mahkeme süreci başlatılmadan kendi rızası ile tahliye etmesi durumunda tazminat talebinde bulunulması mümkün değildir. Yine kiraya veren tarafından noter vasıtasıyla ihtarname çekilmesi neticesinde kiracının taşınmazı tahliye etmesi durumunda da tazminat talebinde bulunulamaz.
Görevli Mahkeme
Kiraya veren tarafından taşınmazın tahliye edilmesine rağmen haklı bir sebep olmaksızın 3. Yıllık süre dolmadan yeniden kiraya verilmesi durumunda kiracı tarafından açılacak tazminat davası HMK 4/1-a hükmü gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
Yetkili Mahkeme
Açılacak davada yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Husumet
Yeniden kiralama yasağı kapsamında eski kiracı tarafından açılacak tazminat davasında husumet kiraya veren kişiye yöneltilmelidir.
Açılacak Dava
Kiraya verenin TBK 355. Maddesinin 1. Ve 2. Fıkrasında belirlenen koşullara aykırı olarak taşınmazı başka birine kiralaması durumunda eski kiracı tarafından kendisini tahliye eden kiraya verene karşı tazminat davası açılabilir.
05.04.2023 tarihinde Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe giren 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi ile; 01.09.2023 tarihi itibarıyla kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklara zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.
Bu sebeple kiracı tarafından kiraya verene karşı dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Şayet taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlayamazlarsa bu durumda kiracı kiraya verene tazminat davası açabilir.
Açılan davada taşınmazda bulunan kişi ile kiraya veren arasından kiracılık ilişkisi bulunup bulunmadığı ve kiraya verenin eski kiracısının tahliyesinin ardından taşınmazı yeniden kiraya vermekte haklı bir sebebi olup olmadığı da tespit edilmelidir.
Ayrıca hâkim tarafından kiracının mahkeme kararı veya icra marifetiyle tahliye edilip edilmediği ve kanunda belirtilen sürelerin dolup dolmadığı da araştırılır.
Şartların varlığı halinde kiracı tarafından talep edilecek tazminata ilişkin olarak alt sınır son kira bedeline göre hesaplanacak 1 yıllık kira bedeli olup hakim tarafından bu bedelden daha azına hükmedilemez. Ancak yasal düzenlemede herhangi bir üst sınır belirtilmediği için kiracının talebi halinde gerekli koşullardan 1 yıllık kira bedelinden fazlasına da hükmedilebilir.
