TEORİDEN PRATİĞE KİRALANAN TAŞINMAZLARIN İLAMSIZ TAKİP YOLUYLA TAHLİYESİ

Genel Olarak

İcra İflas Hukukunda kural olarak yapılan takip yolu genel haciz yolu bağlamında ilamsız takip yoludur. Para ve teminat alacağı olan alacaklılar, kanunda öngörülen şartlar gerçekleştiğinde bu yolla alacağını tahsil edebilirler. Bunun dışında kanunda belirtilen bir diğer takip yolu ise mahkeme ilamı veya ilam niteliğindeki belgeler aracılığıyla başvurulan ilamlı icra takip yoludur. Bu kapsamda yasa koyucu bir de kiraya veren ve kiracı arasındaki yaşanan tahliye meselesine ilişkin birtakım düzenlemeler getirmiştir. Buna göre taşınmazın tahliyesini sağlamak için alacaklının/kiraya verenin borçluya/kiracıya karşı bir tahliye davası açması gerekmektedir. Dava alacaklı lehine sonuçlanır ise alacaklı, bu mahkeme ilamı ile ilamlı icra yoluyla tahliye talebinde bulunur ve icra dairesi aracılığıyla taşınmazın tahliyesi sağlanır. Lakin yasa koyucu belirttiği bazı koşulların varlığı halinde bir de ilamsız icra takibiyle taşınmazı tahliye etme yoluna da imkân tanımıştır.

Kiralanan taşınmazın tahliyesi davası TBK 352 vd. hükümlerine göre birden fazla sebebe dayandırılabilirken, icra iflas hukukunda öngörülen ilamsız takip yolu ile taşınmazın tahliyesini sağlamak sadece iki durumda söz konusudur. Bu durumlardan ilki kira bedelinin belirtilen koşullarda ödenmemesi ya da kira süresinin sona ermiş olmasıdır. Her iki durum birbirinden faklıdır. Nitekim ilk durumda koşullar oluştuğunda alacaklı hem ödenmeyen kira aidatlarını hem de taşınmazın tahliyesini talep edebilirken, ikinci durumda sadece taşınmazın tahliyesini talep edebilmektedir. İcra uygulamasında taşınmazların tahliyesi yoluyla ilamsız takipte diğer takip yolları gibi aşama aşamadır. Evvela usulüne uygun tahliye talepli bir takip talebi, ödeme emri varsa ödeme emrine itiraz sonrasında duruma göre itirazın kaldırılması ve netice olarak taşınmazın tahliyesidir. Fakat kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan takip yolunda takibin kesinleşmesinden sonra para alacağının tahsili amacıyla yürütülen hacizle beraber tahliye işlemleri beraber yürütülür. Bu minvalde çalışmada taşınmazların ilamsız takip yoluyla tahliye edilmesini sağlayan bu iki durum teferruatıyla incelenecektir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Taşınmazların Tahliyesi

Kira bedelinin ödenmemesi halinde, kira bedelinin ödenmesi ve taşınmazın tahliyesi için İİK madde 269’da özel bir düzenleme getirmiştir. İİK 269’da ‘’Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder’’ denmektedir. Bu noktada belirtmek gerekir ki söz konusu hüküm uyarınca kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye, konut ve çatılı işyeri kiraları gibi kiraya verilmiş bütün taşınmazları kapsayan bir hükümdür. Yüksek Mahkeme de bu doğrultuda karar vermiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bir kararında ‘’ Kiracı kirayı ödemezse kiralayan İcra Tetkik Merciinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye, 6570 Sayılı Yasaya tabi olsun veya olmasın ..’’ söz konusu hükmün bütün kiralananlar için uygulanabileceğine karar vermiştir [1] .

İİK 269 gereğince kiraya veren/alacaklı, kira bedelinin ödenmemesi üzerine, TBK 315’de belirtilen temerrüt sürelerini [2] de icra takibine konu olacak ödeme emrinde belirterek kiracıdan kiraya konu taşınmazı boşaltmasını icra dairesi aracılığıyla sağlayabilecektir. Bu minvalde alacaklı/kiraya verenin kira borcu ödenmediğinden ötürü İİK 269 gereğince taşınmazın ilamsız takip yoluyla tahliyesini sağlayabilmesi için şu koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:

- Kiracının muaccel kira bedelini ödememesi,

- Kiraya verenin ödeme emrinde kiracıya ödeme için TBK m.315 asgari süreleri vermesi,

- Bu sürelerde ödeme yapılmaması halinde, kiracının tahliyesinin istenebileceği ihtarının ödeme emrinde yer alması,

- Belirtilen sürelerde kiracının ödeme yapmaması.

Tüm bu şartlar beraber gerçekleştiğinde alacaklı/kiraya veren borçluya karşı icra takibi başlatabilir. Söz konusu icra takip uygulamada ‘’ADÎ KİRAYA VE HASILAT KİRALARINA AİT TAKİP’’ başlıklı Örnek-13 Ödeme Emri olarak düzenlenmektedir. Bu noktada önele belirtmek gerekir ki alacaklının amacı ödenmeyen kira borçlarıyla beraber taşınmazı da tahliye etmek ise bunu ayrıca belirtmesi gerekmektedir. İcra takibindeki amaç sadece söz konusu kira alacağını tahsil etmekse yani alacaklı takip talebinde sadece haciz talep etmişse borçluya Örnek-7 ödeme emri gönderilir. Buna dikkat edilmesi gerekmektedir. Sadece haciz talep edilmesine rağmen borçluya Örnek-13 ödeme emri gönderildiği takdirde yine sadece haciz işlemi yapılabilir. Taşınmazın tahliyesi yoluna başvurulamaz. Başvurulduğu takdirde borçlu şikâyet yoluna başvurabilir. Takip talebinde varsa yazılı kira sözleşmesi de eklenmelidir. Fakat bu zaruri değildir. Nitekim taşınmazın tahliyesi yoluna başvurmak için yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması şart olmadığından bunun icra takibinde takip talebine eklenmesi de şart değildir.

Takip talebi neticesinde borçluya gönderilen ödeme emrinin tebliğinden itibaren borçlunun bu ödeme emrine İİK 269 gereğince 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı doğmaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında borçlu bu sürede itiraz etmezse diğer takiplerde olduğu gibi hemen haciz işlemlerine başlanılamaz. Çünkü ödeme emri gönderilirken TBK 315/2 uyarınca borçluya kira bedelini ödemesi için kiraya konu olan şeyin niteliğine göre belli sürelerde belirtilir. İfade etmek gerekir ki takibin vasfına göre sürenin belirtilmesi zaruridir. Ödeme emrine ödeme süresinin hiç yazılmaması veya ödeme süresinin yanlış gösterilmesi halinde kiraya veren icra mahkemesinden tahliye isteyemez. Bu husus Yüksek Mahkeme kararlarıyla da sabittir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi bir kararında “İhtar süresinin ödeme emrinde 30 gün gösterilmesi gerekirken, 7 gün olarak gösterildiği cihetle temerrütten söz edilemeyeceği nazara alınmadan tahliye kararı verilmesi isabetsiz..’’ bularak temyiz itirazları yerinde görüldüğünden ilk derece mahkemesinin tahliye kararının İİK`nın 366 ve HMK`nın 428. maddeleri uyarınca tahliye kararının BOZULMASINA, karar vermiştir [3] . Bu ödeme süreleri adi kiralarda on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gündür. Yani borçlu ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz etmez ise takip kesinleşecek, fakat herhangi bir işlem yapılamayacaktır. İşlem yapılabilmesi için takibe konu olan şeyin niteliğine göre ödemenin yapılmasını bekleyecektir. Borçlu kiracı tarafça bu sürede ödeme yapılmaması halinde kiraya veren sürenin dolmasından itibaren altı ay içerisinde icra mahkemesinden kiracının taşınmazdan tahliyesini isteyebilir. İcra mahkemesince verilecek tahliye kararı ile kiracı kiralanandan tahliye edilir.

Pek tabii bu noktada borçlunun itiraz etmesi ve bu itirazının neye ilişkin olduğu ehemmiyet arz etmektedir. Borçlu kira sözleşmesinin varlığını inkâr ederek itirazda bulunabileceği gibi başka bir sebebe öreğin akde konu olan kira borçlarının tamamını ödediğini beyan ederek de itirazda bulunabilir. Tüm bu itirazlara karşı alacaklı itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içerisinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Eğer kiracının/borçlunun itirazı kira sözleşmesinin varlığına ilişkinse alacaklının icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edebilmesi için söz konusu sözleşmenin İİK 269 gereğince noter tasdikli yapılması gerekmektedir. Eğer bu durum söz konusu olamazsa alacaklı ancak Sulh Hukuk Mahkemesi’nden kira bedelinin tahsili ve kiralanın tahliyesi talebinde bulunabilecektir. Eğer alacaklı sözleşme dışında bir hususa örneğin kira borcunun ödendiğine dair bir itirazda bulunursa aslında sözleşmenin varlığını kabul etmiş sayılmaktadır. Bu durumda alacaklı mahkemeden itirazın kaldırılması yanında taşınmazın tahliyesini de talep edebilecektir. Tüm bu hususlar neticesinde ilgili mahkeme itirazın kaldırılmasına ve taşınmazın tahliyesine karar verirse bu karar doğrudan icraya konulabilir. Kararın icraya konulması ve tahliye işlemlerinin başlatılması için kesinleşmesi şart değildir. Belirtmek gerekir ki tahliye işlemi için İİK 269 gereğince kararın ilgililere tebliğinden itibaren 10 gün geçmesi gerekmektedir. Bu 10 günlük süre zarfından borçlu/kiracı, ilk derece mahkemesinin kararını üç aylık kira bedelini de yatırarak tehir-i icra talepli istinaf edebilme imkânına sahiptir.

Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Taşınmazların Tahliyesi

Taşınmazların ilamsız takip yolu ile tahliyesine ilişkin bir diğer durumda İİK 272-276 arasında düzenlenen kira sözleşmesinin bitmesi sonucunda taşınmazın tahliyesidir. İİK 272’ye göre kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde icra dairesinden taşınmazının tahliyesini talep edebilir. Bu noktada belirtmek gerekir ki kira süresinin sona ermesi neticesinde ilamsız tahliye yoluna başvurulabilmesi için kiraya verenin yazılı bir kira sözleşmesini ve TBK 352 gereğince mutlak surette yazılı bir tahliye taahhüdünü icra dairesine sunması gerekmektedir. Aksi takdirde ilamsız tahliye yoluna başvurulamaz. Çünkü ilgili sözleşmenin muhtevasına göre kira süresinin sona erip ermediği ve sözleşmede yer alan diğer şartların gerçekleşip gerçekleşmediği belirlenebilecektir. Bu nedenle sunulması ehemmiyet arz etmektedir. Ayrıca İİK 272 vd. maddelerinde düzenlenen ilamsız tahliye yoluyla takip sadece taşınmazlar için uygulanır. Bu konuda Yargıtay, 272. maddeye tevfikan banka kasasının tahliyesine karar verilmesini 272 Maddenin gayrimenkullerin tahliyesine ilişkin olduğu gerekçesiyle hukuka uygun bulmamıştır [4] .

Uygulamada en fazla karşılaşılan sorun ise belirsiz süreli kira sözleşmelerinden doğan tahliye sorunudur. TBK 347’ye göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin kira sözleşmesini ancak kira başlangıcından 10 yıl sonra kiracıya yapacağı bir fesih bildirimiyle feshedip akabinde tahliyesini isteyebilir. Bunun dışında – TBK’da öngörülen diğer şartlar saklı kalmak üzere - kiralananın tahliyesini isteyemez.

Kiraya verenin talebi üzerine kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü ile beraber takip başlatılır. Başlatılan takip neticesinde kiracıya diğer takip yollarından farklı olarak ödeme emri değil İİK 272/2 uyarınca muhtevasında kiracının söz konusu taşınmazı on beş gün içerisinde terk etmesi gerektiği aksi takdirde icra yoluyla zorla boşaltılacağını barındıran ‘’Yazılı Sözleşme İle Kiralanan Taşınmazın Kira Süresinin Bitmesi Durumunda Tahliye Emri’’ başlıklı Örnek-14 Tahliye emri gönderilir. Tahliyene emrine kiracının kendisine tebliğinden itibaren 77 gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Kiracının bu itirazı sözleşmenin yenilendiğine, uzatıldığına ilişki olabileceği gibi kira sözleşmesindeki ya da tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmadığına dair de olabilir. Eğer kiracı itirazında açıkça imzayı inkâr ediyorsa bu durumda kiraya verenin başvuracağı mercii icra mahkemesi değil İİK 275 uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Sulh hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması yönünde bir talepte bulunmayacaktır. Doğrudan taşınmazın tahliye edilmesi yönünde bir dava açacaktır. Kiracı süresi içerisinde herhangi bir itirazda bulunmaz ise takip kesinleşir. Bu durumda diğer takip yollarından farklı olarak herhangi bir haciz işlemi uygulanmayacaktır. Kiracının 15 gün içerisinde taşınmazı tahliye etmesi beklenecektir. Taşınmaz süresi içerisinde tahliye edilmediği takdirde yine haciz işlemi uygulanmayacak doğrudan taşınmazın tahliyesi istenecektir. Bu noktada belirtmek gerekir ki tahliye talebi Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Taşınmazların Tahliyesinden farklı olarak icra mahkemesinden değil doğrudan icra dairesinden tahliye talebinde bulunulabilecektir.

Uygulamada karşılaşılan bir diğer sorun ise tahliyeye konu olan taşınmazda İşgalci diye adlandırdığımız bir üçüncü kişinin bulunmasıdır. İcra hukukunda kural olarak takibin sonucu ancak takibin muhatabı açısından hüküm doğurur. Üçüncü kişilere karşı takip herhangi bir hüküm doğurmayacaktır. Fakat normal hayatta kiracı sırf taşınmazı tahliye etmemek için üçüncü kişi vasfındaki kişilerle anlaşıp tahliyeyi sonuçsuz bırakma girişiminde bulunabiliyor. Yasa koyucu bu durumlarda ne yapılması gerektiğini 276. Maddede açıkça düzenlemiştir. Anılan maddeye göre işgalci taşınmazda haklı bir nedenle bulunduğunu resmi bir belge ile ispat etmek zorundadır. Eğer resmi bir belge ile kanıtlamış akde dayalı olarak işgal ettiğini ispat edemez ise taşınmazı tahliye etmek zorundadır. İşgalci ayrıca taşınmazı, takibe konu olan kira sözleşmesinde belirtilen tarihten daha evvel işgal ettiğini de beyan edebilir. Burumda icra dairesi bu beyanı inceler. Eğer yerinde bulmaz ise taşınmaz tahliye edilir işgalcinin beyanı doğrulanır ise bu defa icra müdürü durumu 3 gün içinde yetkili icra mahkemesine bildirecektir. Mahkeme durumu inceler ve taraflara 7 gün içerisinde dava açması için süre verir. Süresi içerisinde dava açmayan taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır. Eğer dava tahliye edilmesi şeklinde neticelenir ise kararın kesinleşmesi beklenmeden doğrudan tahliye işlemine başlanır.

Netice

Netice olarak izah etmeye çalıştığımız üzere taşınmazların birbirinden farklı şartlar taşıyan iki ayrı ilamsız takip ile tahliyesi mümkündür. Her bir yolda; tahliyenin talep edilmesi gereken mercii, ödeme ya da tahliye emrinde verilen süreler, tahliye taahhüdünün ihmal edilmemesi, kiracı/borçlunun itirazı ve bu itirazın kaldırılması gibi dikkat edilmesi gereken önemli noktalar vardır. Bu önemli noktaların göz ardı edilmesi alacaklı/kiraya veren için olumsuz sonuçlar doğurabilmektedir. Kanaatimizce dikkat edilmesi gereken önemli bir diğer husus ise Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Taşınmazların Tahliyesinde kira sözleşmesinin belirsiz süreli yapılmasıdır. Bu durum uygulamada birçok kiraya vereni mağdur etmektedir. Bu nedenle taşınmaz kiraya verilirken bu hususa dikkat edilmeli ve kiracı bu konuda muhakkak bilgilendirilmelidir.

Abdulkadir TOK

Hukuk Fakültesi Öğrencisi

KAYNAKÇA

Pekcanıtez Hakan, Atalay Oğuz, Özkan Meral Sungurtekin, Özekes Muhammet, İcra ve İflas Hukuku, Ankara: Yetkin Yayınları, 2013.

Pekcanıtez Hakan, Özekes Muhammet, İcra ve İflas Hukuku Pratik Çalışmalar, Ankara: Yetkin Yayınevi, 2014.

Kuru Baki, İcra ve İflas Hukuku; Ders Kitabı, İstanbul: Legal Yayıncılık, 2016.

Kuru Baki, İcra ve İflas Hukuku; El Kitabı, Ankara: Adalet Yayınevi, 2013.

Muşul, Timuçin, Teorik ve Uygulamalı İcra ve İflas Hukuku I, Alfa Yayınları, İstanbul 2001.

Uyar, Talih, Tahliye Takiplerinde İhtarlı Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi Ve İtirazın İcra Mahkemesince İncelenmesi (İİK M. 269 B), TBB Dergisi, Sayı 84, 2009

Duran, Osman, Konut Ve Çatılı İşyeri Kiraları Kapsamındaki Taşınmazların Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesinde Kira Sözleşmesine İtiraz Ve Kaldırılması (İİK m. 269/b), Erciyes Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt. XIII, Sayı. 1, 2018

Erdoğan, Mesut, Kira Süresinin Sona Ermesi Ve Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye, Nevşehir Barosu Dergisi, Yıl 1, Sayı 1, Mart 2014

İpek, Eyüp, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu İle Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Getirilen Yenilikler, TBB Dergisi Sayı 102, 2012

Doğu, Mert, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin Üçüncü Fıkrasına Göre Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Sona Erdirmesi, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, Yıl 7, Sayı 14, Aralık 2019

https://emsal.yargitay.gov.tr/BilgiBankasiIstemciWeb/yeniTasarim/index.jsp

http://www.kazanci.com/kho2/ibb/giris.htm

-------------

[1] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 587 Esas, 701 Karar, 16.02.2004 Tarihli kararı,

[2] TBK 315’de kiracının temerrüde nasıl düşürüleceği açıklanmıştır. Maddeye göre “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” Maddeye bakıldığında kira bedelini ödemede temerrüdün gerçekleşip alacaklının sözleşmeyi feshedebilmesi için Muaccel bir kira bedelinin ifa edilmemesi ve Kiraya verenin kiracıya yazılı bir ihtar çekmesi gerekmektedir. Bu şart gerçekleşmesi alacağın tahsili için değil sözleşmenin sona erdirilip taşınmazın tahliyesi için mutlak şarttır.

[3] Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 49 Esas, 11127 Karar, 27.10.1986 Tarihli kararı,

[4] Yargıtay İcra ve İflas Dairesi İçtihadı, 13940 Esas, 13995 Karar, 31.12.1963 Tarihli kararı

TEORİDEN PRATİĞE KİRALANAN TAŞINMAZLARIN İLAMSIZ TAKİP YOLUYLA TAHLİYESİ

İMAR BARIŞI 2024 - YAPI KAYIT BELGESİ HAKKINDAKİ TEKLİFİN HUKUKİ DEĞERLENDİRİLMESİ

İŞ SÖZLEŞMESİNİ FESHEDEN TARAFIN BİLDİRİM SÜRELERİNE UYMAKSIZIN İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMESİ AKABİNDE MEYDANA GELEN HUKUKİ NETİCELER

Yargıtay Cumhuriyet Başsavcısı İtirazında Tebliğname ile Bağlı mıdır?

Kamu İhale Sözleşmesinin İdare Tarafından İmzalanmaması Halinde Uğranılan Zararın Tazmini İstenebilir mi?

BELİRLİ SÜRELİ İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİREN HALLER VE SONA ERMENİN HUKUKİ SONUÇLARI

Fiziki Takibin Hukuka Uygunluk Şartları

Hukuk Devleti Sosyal Teorisi (Social Theory of The Rule of Law)

Kolluk Elkoyulan Araçları Kullanabilir mi?

Yargı Kararlarıyla Muris Muvazaasının İspatı Ve Unsurları

EV SAHİPLERİ İÇİN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR? NEDEN ÖNEMLİDİR?