Kira bedelinin tespiti davası, kaynağını Türk Borçlar Kanunundan almaktadır. TBK’nun 344/3. Maddesi;‘’ Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.’’ Uyarınca kiraya veren veya kiracı tarafından kira bedelinin arttırılması veya indirilmesi talep konusu yapılabilen, bir dava türüdür.
A. Kira Tespitinde Dikkate Alınacak Kriterler
Kira tespit davasında, yeni kira bedeli belirlenirken dikkate alınacak kriterler TBK 344/3 hükmünden de açıkça anlaşılacağı üzere TÜFE, Kiralanan konut veya iş yerinin durumu, Emsal kira bedelleri ve hakkaniyet indirimidir.
A. 1. TÜFE
Madde de belirtilen TÜFE kriteri, mahkemece belirlenecek olan yeni dönem kira bedeli bakımından üst sınırı manasına gelmemektedir. Sulh hukuk mahkemesi hakimi yeni dönem kira bedelinin belirlerken TÜFE oranındaki artışla sınırlı olarak karar vermek zorunda değildir. Fakat kira süresince yapılan artışların TÜFE’nin altında TÜFE oranında veya üstünde bir orana denk gelip gelmediğin dikkate alınması gerekir. Özellikle ülkemizde konutlar için 11 haziran 2022 ile 1 temmuz 2024 yılları arasında yenilenen konut kira sözleşmeleri için uygulanan ve en fazla %25 kira artışı yapılmasını sağlayan amir hüküm uyarınca son yıllarda çoğu konutun emsallerinden düşük kaldığı uygulamada gözle görülebilir bir durumdur.
B. 2. Kiralanan Konut veya İşyerinin Durumu
Kira tespit davalarında konut veya iş yeri hakkında yeni kira bedeli belirlenirken kanaatimce en önemli unsur konut veya iş yerinin mevcut durumudur. Kiralanan konut ya da iş yeri; konum, cephe malzeme ve işçilik kalitesi, bulunduğu kat, ısıtma ve asansör, bina yaşı, ana arterlere yakınlık, toplu ulaşım alanlarına ve komşu binaya yakınlığı, ve bakımlı olup olmadığı gibi tüm unsurlar değerlendirilip bu konuda uzman bilirkişi heyetinden görüş alındıktan sonra aynı bölgedeki kira bedellerinden düşük kalıp kalmadığı hakkında bir değerlendirmeye gidilmesi gerekir.
C. 3. Emsal Kira Bedelleri
Kira bedelinin tespiti istenilen kiralanan ile aynı bölgede bulunan ve emsal sayılabilecek diğer konut veya iş yerleri ile kiralananın karşılaştırılması gerekmektedir.
D. Hakkaniyet İndirimi
Kiracı lehine uygulanacak hakkaniyet indirimi, tüm koşullar hakim tarafından değerlendirildikten sonra bilirkişi raporunda tespit edilen emsal kira bedeli üzerinden yüzde 5 ila yüzde 20 arasında bir oran olmalıdır. Hakkaniyet indiriminin ne şekilde uygulanması gerektiğine ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 22/09/2021 gün 2021/5455 ve 2021/8864 Karar sayılı içtihatında ; ‘’18/11/1964 gün ve 2/4 Sayılı YİBK. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı ( konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb. ) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken; en son ödenen aylık kira bedeline endekse ( ÜFE ) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, emsal kira sözleşmelerinin incelenmemiş, kira parasına etki eden niteliklerin açıklanmamış olup, rapor bu haliyle hüküm vermeye yeterli değildir. Buna göre; mahkemece, taşınmazın galip vasfının çatılı iş yeri olduğu tespit edildiği takdirde, yeniden bilirkişi görüşüne başvurulması ve belirlenecek kira bedelinden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5 - %20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Yine hakkaniyet indiriminin Bilirkişi raporu üzerinden yapılması gerektiğine ilişkin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 05/10/2021 tarih 2017/977 E. Ve 2021/1168 Karar sayılı ilamında; 18.11.1964 tarihli ve 2/4 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden (14.375TL) hak ve nesafet ilkesi gözetilerek uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Ancak mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedel üzerinden değil davacının talep ettiği kira bedeli üzerinden (10.000TL ) hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin 9.000TL olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.
O hâlde, mahkemece; bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden ( 14.375TL ) yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; davacının talebi de dikkate alınarak talep aşılmaksızın kira bedelinin tespiti yoluna gidilmelidir.
B. Davanın Tarafları
Kira bedelinin tespiti davasını hem kiralayan hem de kiracı açabilir. Kiracı, fazla olan kira bedelinin düşürülmesi; kiralayan ise düşük kira bedelinin arttırılması amacıyla tespit davası açabilir Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Taşınmaz iştirak halinde (elbirliği) mülkiyete tabi ise, tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespiti davası açmalıdır
C. Yetkili ve Görevli Mahkeme
Görevli mahkeme HMK 4/1-a maddesinden de açıkça anlaşılacağı üzerine Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise, davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK 6) ile sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi yani kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. (HMK 10)
D. Kira Tespit Davasında Talep ve Islah Edilememesi
Kira tespit davalarında sadece ilgili kira döneminde geçerli olabilecek şekilde kira bedelinin tespiti istenilebilir. Bu nedenle bu davanın sınırlı bir konusu olduğu söylenilebilir. Yine Yargıtay’a göre, kira tespit davalarında davacı, yeni döneme uygulanmasını istediği kira bedelini başlangıçta tam olarak belirtmek zorunda olup bu miktarın sonradan ıslah yoluyla değiştirilmesi mümkün değildir.
Yargıtay HGK 2017/2792 E. Ve 2021/267 K, 16/03/2021 Tarihli ilamında;
2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
E. Kira Tespit Kararının Etkisi ve Dava Açma Süresi
TBK’nun 345. Maddesi ;
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Maddeden de açıkça anlaşılacağı üzere kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir, fakat hangi tarihten itibaren uygulanacağı, davanın açıldığı tarih veya sözleşmede artış şartının bulunması hallerine göre değişkenlik göstermektedir.
TBK 345/2 ‘de sözleşmede kira bedelinin artışına ilişkin bir hüküm bulunmaması halinde, yeni kira yılının başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte dava açılmasını veya kiracıya kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildiride bulunulması halinde, belirlenen miktarın yeni kira yılından itibaren geçerli olacağı bildirilmiştir.
TBK 345/3’te ise tarafların kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir maddeye yer vermiş olması halinde, yenilenen kira yılı içerisinde herhangi bir tarihte açılacak kira tespit davasında mahkemenin vereceği karar, yenilenen kira yılının başlangıcından itibaren geçerli olacağı hüküm altına alınmıştır. Bu nedenle yargılama uzun sürse dahi kiraya veren geriye dönük olarak ve toplu bir şekilde davalıdan talepte bulunabilecektir.
Son olarak belirtmek gerekir ki, kira bedelinin tespiti davasının icra edilebilmesi için hükmün kesinleşmesi gerekmektedir.
F. Sonuç olarak kira tespit davası, 5 yılı dolan konut ve iş yeri kira sözleşmelerini konu alan ve kiralananın emsallerine göre düşük kalması nedeniyle bedelin emsallerine göre yeniden belirlenmesi talep edilen bir dava türüdür.
Av. Ali Anıl ÖZBAĞ
