Yargıtay uygulamasında da ifade edildiği üzere ecrimisil hesabı, uzmanlık gerektiren bir husus olup taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak değerlendirmede bulunulmalı, hazırlanacak bilirkişi raporu somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçeleri bilimsel verilere ve HMK’nın 266 vd maddelerine uygun olmalıdır (Y.8.HD. 6.12.2018 T. 2018/15371 E. 2018/9822 K. ; Y.8.HD. 09.01.2019 T. 2018/2850 E. 2019/152 K. ; Y.8.HD. 22.11.2018 T. 2018/3947 E. 2018/19084 K. ; Y.1.HD. 10.11.2014 T. 2014/14284 E. 2014/17203 K. ; Y.8.HD. 14.1.2019 T. 2018/2892 E. 2019/316 K.). Nitekim hukuki uyuşmazlıklarda bilirkişiler, raporlarını hazırlarken raporu, hüküm kurmaya elverişli özel ve teknik bilgiyi gerektiren konulara açıklık getirmek suretiyle hazırlamak yükümlülüğündedir. Ayrıca bilirkişi raporları, hiçbir kuşkuya ve tereddüde yer vermeyecek ölçüde açık, net ve kesin bir sonuç hükmü taşımalıdır. Nitekim HMK.m.279/2’de, bilirkişi raporunun içeriği belirlenirken “sonuç” hükmüne yer verilmesi özel olarak vurgulanmaktadır (Yrd.Doç.Dr. Yahya DERYAL, Türk Hukukunda Bilirkişilik, 6.Baskı, Ankara 2017, s.404 ; Y.12.HD. 24.3.2011 T. 1898/4481 ; Y.20.HD. 22.9.1997 T. 7421/7936 ; Y.20.HD. 23.6.1997 T. 3845/6839 ; Y.20.HD. 28.12.1995 T. 10488/17623). Bu çerçevede ecrimisil davalarında hazırlanacak bilirkişi raporlarında dikkat edilmesi gereken bir kısım kriterler şu şekildedir;

a. Emsal Değerlendirmesi Yapılmalıdır: Yargıtay uygulaması gereği kira geliri üzerinden ecrimisil hesabında, taraflardan öncelikle emsal kira sözleşmeleri istenmeli, emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosya arasına alınmalı, davaya konu taşınmazlar ve taraf emsalleri tek tek gezilip incelenmeli, veriler somutlaştırılarak emsallerin davaya konu yerlerle ayrı ayrı konumu, çevresi, yüzölçümü, kira başlangıç tarih ve kira süreleri, kullanım şekli gibi tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı raporda açıkça belirtilmelidir (Y.3.HD. 3.11.2011 T. 2011/11671 E. 2011/17304 K. ; Y.3.HD. 18.10.2011 T. 2011/10360 E. 2011/15649 K. ; Y.1.HD. 12.01.2017 T. 2016/18312 E. 2017/175 K. ; Y.1.HD. 03.11.2014 T. 2014/15766 E. 2014/16716 K. ; Y.3.HD. 4.4.2005 T. 2005/3218 E. 2005/3623 K. ; Y.3.HD. 18.2.2013 T. 2013/71 E. 2013/2401 K. ; Y.3.HD. 9.3.2004 T.  2004/1232 E. 2004/1914 K.). Yargıtay bu ilkelerin bilirkişi raporunda karşılanmamasını, soyut ve genel ifadeli bir bilirkişi raporunun hükme esas alınmasını tek başına bozma nedeni saymaktadır (Y.3.HD. 7.2.2013 T. 2012/19129 E. 2013/1766 K.). Yine Yargıtay, hükme esas alınan bilirkişi raporlarında taşınmazın getireceği kira bedeli belirlenirken emsal taşınmazlar ile kıyaslama yapıldığı belirtildiği halde emsal alınan taşınmazın hangi taşınmaz olduğunun raporda ayrıntılı gösterilmemesi halini de bozma nedeni saymaktadır (Y.1.HD. 8.5.2014 T. 2014/3860 E. 2014/9487 K.). Yargıtay, mahkeme ve bilirkişilerin de re’sen emsal araştırması yapmakla yükümlü olduğunu da sıklıkla vurgulamaktadır (Y.3.HD. 7.2.2013 T. 2012/19129 E. 2013/1766 K. ; Y.1.HD. 13.02.2018 T. 2015/3361 E. 2018/917 K. ; Y.18.HD. 27.1.2016 T. 2015/21939 E. 2016/1289 K. ; Y.1.HD. 9.4.2015 T. 2014/13897 E. 2015/5141 K. ; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Başkanı Aydın TEKDOĞAN, Ecrimisil Davaları, s.359 vd).

b. Muhdesat İddiası Araştırılmadan Ecrimisil Hesaplanması Yoluna Gidilmemelidir: Doktrinde ifade edildiği üzere ecrimisil davalarında tapu kaydında davalı adına muhdesat şerhi varsa ya da arsa üzerindeki yapının davalı tarafça yapıldığı sabitse artık bu yapı esas alınarak kira geliri üzerinden ecrimisil hesabı yoluna gidilemez. Bu durumda -diğer şartlar da sağlandıysa- yalnızca arsanın ya da tarım arazisinin ecrimisil miktarının tespiti gerekir (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Başkanı Aydın TEKDOĞAN, Ecrimisil Davaları, 2.Baskı, Ankara 2020, s.378). Yargıtay uygulamasında da benzer şekilde; taşınmaz üzerindeki binanın kim tarafından yapıldığı belirlenmeden daire ve işyeri kira geliri yöntemine göre hesaplama yapılmasının hatalı olduğu (Y.8.HD. 23.10.2019 T. 2018/3844 E. 2019/9489 K. ; Y.8.HD. 20.05.2019 T. 2018/3501 E. 2019/5278 K. ; Y.8.HD. 11.10.2018 T. 2018/2179 E. 2018/17175 K. ; Y.1.HD. 14.02.2018 T. 2015/4597 E. 2018/928 K. ; Y.1.HD. 08.01.2018 T. 2015/6624 E. 2018/55 K.), davalının dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıyı kendisinin yaptığını savunması halinde bu hususunun mahkemece araştırılması gerektiği (Y.8.HD. 11.10.2018 T. 2018/2179 E. 2018/17175 K. ; Y.1.HD. 14.12.2017 T. 2017/4957 E. 2017/7355 ; Y.3.HD. 17.11.2009 T. 2009/11741 E. 2009/18440 K.) vurgulanmaktadır. Bu çerçevede muhdesatın mülkiyetinin tespitinde Yargıtay, yapının inşaası sırasında ödenen bedelin kim tarafından karşılandığının, hangi gelirle, kimin adına ve hesabına yapıldığının irdelenmesi gerektiğini (Y.8.HD. 11.02.2016 T. 2014/16161 E. 2016/2229 K.), muhdesatın mülkiyetine dair uyuşmazlıklarda tanık deliline dayanılması halinde yalnızca bilirkişi incelemesi üzerinden hüküm tesis edilmesinin bozma nedeni sayılacağını (Y.8.HD. 14.01.2020 T. 2016/10573 E. 2020/140 K. ; Y.8.HD. 26.09.2014 T. 2013/24127 E. 2014/17289 K.), muhdesat iddiasını ispatlayan bir belge bulunmadığı takdirde tanık delili ve tarafların sunduğu diğer delillerin değerlendirilmesi gerektiğini (Y.8.HD. 11.09.2014 T. 2013/23317 E. 2014/15788 K.), muhdesatların bulunduğu taşınmazda işletmecinin kim olduğunun irdelenmesi gerektiğini (Y.8.HD. 24.12.2019 T. 2019/5898 E. 2019/11753 K.) ifade etmektedir.

c. Davalının Kiracılık İddiası Araştırılmadan Karar Verilmemelidir: Doktrinde ifade edildiği üzere ecrimisil, kötüniyetli haksız zilyedin, geçerli bir hukuki ilişki bulunmaksızın hak sahibinin hakkına aykırı şekilde, onun zilyetliği altındaki şeyi kullanması karşılığında ödemekle yükümlü olduğu bedel olarak kabul edilmektedir (Prof.Dr.Kemal OĞUZMAN – Prof.Dr.Özer SELİÇİ - Prof.Dr.Saibe OKTAY ÖZDEMİR, Eşya Hukuku, İstanbul 2014, s.80 ; Y.14.HD. 31.1.2002 T. 2001/8942 E. 2002/548 K.). Bu kapsamda geçerli bir hukuki ilişkinin varlığı halinde kötü niyetten ve haksız kullanımdan söz etmenin mümkün olmadığı sonucuna varılabilir (Yargıtay 3.Dairesi Onursal Başkanı Nihat YAVUZ, Uygulamada Ecrimisil Davaları, Ankara 2010, s.89). Yargı uygulamasına bakıldığında da benzer şekilde; ecrimisil davalarında kira ilişkisinin varlığının kanıtlanması halinde haksız işgalden söz edilemeyeceği (Y.1.HD. 19.04.2016 T. 2014/16670 E. 2016/4758 K.), kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağı, hukuken geçerli bir kira ilişkisinin varlığı halinde davanın reddine karar verilmesi gerektiği (İstanbul BAM 2.HD. T. 24.10.2017 E. 2017/997 K. 2017/1126 ; Y.1.HD. 29.11.2017 T. 2015/8951 E. 2017/6856 K.), kira sözleşmesinde kiraya veren murisin vefatı sonrası murisin mirasçıları olan davacıların yasada öngörülen mehillere uyarak fesih ihbarında bulunmaması halinde sözleşmenin kendiliğinden sona ermeyeceği, kira sözleşmesinin geçerliliğini korumaya devam edeceği (Y.14.HD. T. 10.4.2006 E.2006/2526 K. 2006/4182), taraflar arasında sözleşmesel ilişki bulunan hallerde sözleşmenin başlangıcında verilen rıza nedeniyle sözleşmesel ilişki sona ermeden haksız kullanmanın oluşmayacağı (YHGK. 16.4.1986 T. 1984/3–742 E. 1986/419 K. ; YHGK. 14.02.2007 2007/1–72 E. 2007/74 K.) vurgulanmaktadır.

d. Davalının Taşınmaza Yaptığı Faydalı ve Zorunlu Masraflar Ecrimisil Hesabından Düşülmelidir: Yargıtay uygulaması gereği ecrimisil davalarında davalı taraf, taşınmaza faydalı ve zorunlu masraflar yaptığını savunarak, takas ve mahsup talebinde bulunduğu takdirde mahkemece, davalının bu savunmasına ilişkin delilleri incelenerek, taşınmaza yapıldığı iddia edilen faydalı ve zorunlu masrafların saptanması, bulunan tutarın ecrimisil bedelinden mahsup edilmesi gerekir (Y.23.HD. 08.03.2018 T. 2016/1084 E. 2018/2105 K. ; Y.23.HD. 08.02.2018 T. 2016/1092 E. 2018/312 K.). Aksi yönde bir yaklaşım tek başına bozma nedenidir (Y.23.HD. 08.03.2018 T. 2016/1788 E. 2018/2109 K.). Bu çerçevede ecrimisil davalarında hazırlanacak bilirkişi raporları, bu hususları da incelemeye dahil etmelidir.

e. En İyi Emsalin Taşınmazın Kendisi Olduğu İlkesi Dikkate Alınmalıdır: Ecrimisil hesabında emsal kira sözleşmeleri ibraz ettirilerek emsal araştırması yapılmak suretiyle bedel tespit edilmesi gerektiğinden emsal kira sözleşmeleri yanında en iyi emsalin taşınmazın kendisi olduğu ilkesinden hareketle haksız işgal edilen taşınmaza ilişkin bir kira sözleşmesi veya ecrimisil ihbarnamesi varsa mutlaka irdelenmesi gerekir (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Başkanı Aydın TEKDOĞAN, Ecrimisil Davaları, s.376). Yargıtay da benzer şekilde bir taşınmazın en iyi emsalinin taşınmazın kendisi olduğunu, bu husus dikkate alınmaksızın düzenlenecek bilirkişi raporunun hatalı olacağını (Y.1.HD. 10.02.2015 T. 2014/14572 E. 2015/1788 K. ; Y.1.HD. 26.02.2015 T. 2014/17321 E. 2015/2941 K. ; Y.3.HD. 20.10.2011 T. 2011/6072 E. 2011/16020 K.), dava konusu yerin murisin sağlığından beri kirada olması ve kira sözleşmesinin muvazaalı olduğunun ispatlanamaması halinde kira sözleşmesi kapsamında ecrimisil hesaplanması gerektiğini (YHGK. 13.02.1991 T. 1990/3-645 E. 1991/75 K.) vurgulamaktadır. Konya Bölge Adliye Mahkemesi 1.Hukuk Dairesi’nin 4.3.2019 Tarihli  2019/136 Esas 2019/150 Karar Sayılı ilamında da aynı husus vurgulanmıştır; “…dava konusu taşınmaza en iyi emsal kendi kira sözleşmesi olduğu dikkate alınarak, taraflar arasındaki kira sözleşmesi emsal alınarak ilk dönem olan 2014 yılına ilişkin ilk dönem ecrimisil bedelinin belirlenmesi, belirlenen miktara üfe artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilmelidir…”

f. Farazi Bir Kira Çarpanına Dayanılamaz: Yukarıda da beyan edildiği üzere veriler somutlaştırılarak emsallerin davaya konu yerlerle ayrı ayrı konumu, çevresi, yüzölçümü, kira başlangıç tarih ve kira süreleri, kullanım şekli gibi tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı raporda açıkça belirtilmelidir. Tüm hususlar göz önüne alınmaksızın sadece varsayıma dayalı bir şekilde ortaya konan kira çarpanına dayanılarak hesaplama yapılması halinde bu durum Yargı uygulamasına aykırılık teşkil edecektir (Y.8.HD. 3.4.2018 T. 2018/2218 E.2018/10569 K.).

Sonuç olarak; ecrimisil hesabı, uzmanlık gerektiren bir husus olup taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak değerlendirmede bulunulmalı, hazırlanacak bilirkişi raporu somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçeleri bilimsel verilere ve HMK’nın 266 vd maddelerine uygun olmalıdır. Bu çerçevede Yargıtay uygulaması gereği kira geliri üzerinden ecrimisil hesabında, taraflardan öncelikle emsal kira sözleşmeleri istenmeli, emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosya arasına alınmalı, davaya konu taşınmazlar ve taraf emsalleri tek tek gezilip incelenmeli, veriler somutlaştırılarak emsallerin davaya konu yerlerle ayrı ayrı konumu, çevresi, yüzölçümü, kira başlangıç tarih ve kira süreleri, kullanım şekli gibi tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı raporda açıkça belirtilmelidir. Yine davalının muhdesat iddiasında bulunması halinde bu iddia araştırılmadan ecrimisil hesaplanması yoluna gidilmemelidir. Ayrıca davalının kira sözleşmesine dayalı olarak dava konusu taşınmazı kullandığına dair savunma yapması halinde bu iddia da mutlaka araştırılmalıdır. Nitekim ecrimisil, kötüniyetli haksız zilyedin, geçerli bir hukuki ilişki bulunmaksızın hak sahibinin hakkına aykırı şekilde, onun zilyetliği altındaki şeyi kullanması karşılığında ödemekle yükümlü olduğu bedel olarak kabul edilmekte olup kira sözleşmesinin varlığı ecrimisil davasının dayanağını ortadan kaldırmaktadır. Son olarak bu davalarda davalının taşınmaza yaptığı faydalı ve zorunlu masraflar ecrimisil hesabından düşülmeli, en iyi emsalin taşınmazın kendisi olduğu ilkesi dikkate alınmalıdır.