1.1- Yasal Mevzuat
a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
1.2- Koşulları
I- Kiralanan Yer Konut Olmalıdır.
Gece kalmaya tahsis edilemese bile, kişinin özel ihtiyaçlarını yerine getirdiği, hayati faaliyetlerini sürdürdüğü her yer konut olarak kabul edilir. Arsa vasfında olan yerlerin konut olarak addedilmesi mümkün olmadığından ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına konu edilmesi mümkün değildir.
II- Kiraya Verenin Kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişiler İçin Konut İhtiyacı Bulunmalıdır.
Konut ihtiyacı çok farklı şekillerde ortaya çıkabilir. Örneğin; Kiraya veren kişi kendisinin oturduğu evi varken bu evi sattığında kiraladığı konuta ihtiyacı olabilir. Gereksinim nedeniyle tahliye davası;
- Kiraya verenin kirada oturması (Önemine binaen aşağıda açıklanmıştır.),
- Kiralayanın alt soyunun okumak için gittiği şehirde kalacak yer ihtiyacı olması,
- Kiraya veren ve eşinin ayrı yaşamaya başlaması halinde,
- Kiraya verenin çocuklarının öğrenim sebebi,
- Kiraya verenin veya eşinin memuriyet sebebi, vb.hallerinde kabul edilmektedir.
! Kiralayanın Kirada Oturması Başlı Başına Tahliye Sebebi Midir?
Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması Yargıtayca verilen birçok kararda ihtiyacın varlığının başlıca kanıtı olarak kabul edilmektedir. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulünün icap ettiği belirtilmektedir. Gerçekten de konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında ihtiyaçlının kirada oturmasının ihtiyacın varlığına karine teşkil edeceği, karinenin aksinin davalı tarafça kanıtlanabileceği, ayrıca işyeri ihtiyacında olduğu gibi tahliye tehdidi aranmayacağı yerleşik yargı kararları ile sabittir. Buna göre konut kiralarında kiracı olmayı Yargıtay birçok kararında diğer koşulları haiz ise başlı başına ihtiyaç sebebi saymakta ve yeterli görmektedir. Bu hususa aşağıda özetini verdiğimiz Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ve aynı yöndeki istinaf kararları önemlidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 23.01.2019 tarihli ve 2018/7751 E. 2019/493 K. Sayılı kararı;
"Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. ... Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icap eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir."
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 13.10.2014 tarihli ve 2014/9523 E. 2014/10948 K. Sayılı kararı;
"...davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar tahliye davası açma hakkının elde edilebilmesi amacıyla satışın muvazaalı yapıldığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, yeni malikin açtığı tahliye davasında iktisabın muvazaalı olduğu savunması bu dava içerisinde dinlenemez. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 04/07/2001 gün ve 2001/6-577-575 sayılı kararı) Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu iddiasının aksi davalı tarafından kanıtlanamadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır."
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 02.04.2014 tarihli ve 2014/3336 E. 2014/4259 K. Sayılı kararı;
"Olayımıza gelince; davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davanın ispatına yönelik tanık delili bildirilmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır."
İstanbul BAM 36. Hukuk Dairesi'nin 23.10.2020 tarihli ve 2018/1382 E. 2020/1660 K. Sayılı kararı;
"Davacıların İstanbul da kirada oturduğuna ilişkin kira sözleşmesi, İstanbul'da başka oturabilecekleri gayrimenkulleri bulunmadığı tapu kayıtları ve tüm dosya kapsamından anlaşılmakla, davacıların ihtiyacının samimi, zorunlu ve daimî olduğundan mahkemece davanın kabulüne ilişkin verilen kararda bir hata bulunmamaktadır."
Gaziantep BAM 3. Hukuk Dairesi'nin 21.03.2017 tarihli ve 2017/288 E. 2017/286 K. Sayılı kararı;
"Yargıtay uygulamalarında da değinildiği üzere, ihtiyaçlının kirada oturuyor olması ihtiyacın varlığına karine teşkil eder. Karinenin aksini ispat yükümlülüğü ise davalıya düşmektedir. Davalı tarafça taşınmazın balkonuna satılık ilanı asıldığından bahisle buna ilişkin fotoğraflar dosyaya sunulmuş ise de fotoğrafların hangi tarihte çekildiği ve kiralanan ile aynı yer olup olmadığı hususunda dosyaya başkaca delil sunulmamıştır. Bu durumda ihtiyacın varlığına ilişkin karinenin aksi ispatlanamadığına göre davanın kabulünde hukuka aykırılık bulunmamaktadır."
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 06.11.2013 tarihli ve 2013/14490 E. 2013/14951 K. Sayılı kararı;
"Olayımıza gelince; davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davacının tahliye tehdidinin ispatına yönelik delil bildirilmediğinden ve tahliye tehdidini ispat edemediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir."
Aynı yöndeki;
"Kiralayanın kirada oturuyor olması tek başına ihtiyacın kanıtıdır. Sözleşmenin yapıldığı tarihten dava tarihine kadar geçen zaman içerisinde şahsi sorunları ve ekonomik koşulların değişmesi ve kendi evini kullanma ihtiyacının ortaya çıkması ve kendi evi varken kirada oturmaya zorlanamayacağı hususları dikkate alınarak kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddi: Usul ve yasaya uygun bulunmadığından hükmün bozulması gerekmiştir."(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 02.03.1998 tarihli ve 1998/1522 E. 1998/1538 K. Sayılı kararı)
“Tüm bunların yanında mahkeme kararında davacı müvekkilin halen İzmir ilinde ikamet ettiği belirtilmişse de konut ihtiyacına dayanarak dava açılabilmesi için konutun bulunduğu yerin TMK'nın 19'uncu maddesi kapsamında ikametgâh adresi olması da gerekmemektedir.” (Yarg. 6.HD. 13.9.1979; 3619/6381).
! Kiralayanın Kirada Oturması Birçok Yargıtay ve İstinaf Kararında Başlı Başına Tahliye Sebebi Sayılsa da İhtiyaç İddiasının Yan Delillerle Desteklenmesi Gerektiğine İlişkin Kararlar da Mevcuttur.
Her ne kadar kiraya verenin kirada oturması başlı başına tahliye sebebi olsa da yargılama sırasında kiracı olunduğunu gösteren belgeler (kira sözleşmesi, ödeme dekontu vs.) yanında ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davalarının diğer şartlarından olan ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğu hususunda tanık dinletilmesi veya bu yönde eylemlerin (Örn: Çalıştığı işyerini kiraladığı konutun yakınlarına taşımak, çocukların okulunu taşımak, kiralayanın evlenecek olması vs.) bulunduğunun ispatlanması gerekebilmektedir. Zira ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunu yargılamayı yapan Mahkeme hâkimi takdir etmektedir.
Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 24.06.2014 tarih ve 2014/6610 E. 2014/8287 K. sayılı kararında kiraya verenin kirada oturması ihtiyaç sebebi olarak kabul edilmekle birlikte kiralayanın evlenecek olması, tanık beyanları vs. diğer hususlar da kararda göz önünde bulundurulmuştur.
“…davacının kızı ihtiyaçlı B.. K.. 27.09.2013 tarihinde E.. G... ile evlenmiş olup, kiralananın bulunduğu sitede başka bir daireyi 01.09.2013 tarihinde aylık 2.000 TL bedelle kiralamıştır. Tanık beyanlarına göre kiraladığı bu yer dava konusu edilen kiralanana göre daha küçük olup, bu nedenle ihtiyaçlı bir kısım eşyalarını ve çeyizlerini kiraladığı konuta götürememiştir. Yine celp edilen tapu kayıtlarına göre davacı adına kayıtlı iki daire ve bir meskenin 1 / 5 payı bulunmaktadır. Mahkemece her ne kadar ihtiyaçlı ve eşinin sosyo- ekonomik durumu, davacı adına kayıtlı başka taşınmazların bulunması ve tanık beyanları ile ihtiyacın samimi olduğunun kanıtlanamaması gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de öncelikle ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığına karine oluşturmaktadır. İhtiyaçlının evlenme ve başka bir daireyi kiralama tarihleri ile ihtiyaç durumunun Temmuz 2013 ayı içinde keşide edilen ihtarnameler ile bildirilmesinin ihtiyaçlının evlenecek olması nedeniyle kiralanana ihtiyaç duyduğunu göstermektedir. Diğer yandan davacı adına kayıtlı taşınmazlardan biri dava konusu kiralanan, diğeri davacının bizzat oturduğu konuttur. Başka bir taşınmazda 1 / 5 payının olması ihtiyaca tahsis edebileceği taşınmazı olduğu anlamına gelmez. Zira bu taşınmazın kullanılması diğer paydaşların onayına bağlıdır. Davacı dinlettiği tanıklarının beyanları ile ihtiyaç iddiasını kanıtlamıştır. Bu durumda mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde istemin reddine hükmedilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.”
III- İhtiyaç Samimi, Gerçek ve Zorunlu Olmalıdır.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerektiği belirtilmektedir. Devamlılık niteliği taşımayan geçici ihtiyaçlar tahliye nedeni olamayacağı gibi gelecekte gerçekleşecek olan ihtiyaçlar da tahliye nedeni olamaz. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın hüküm kesinleşene kadar devam etmesi gerekmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 20.04.2021 Tarih ve 2021/2563 E., 2021/4328 K. sayılı kararı;
“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”
1.3-Davanın Hangi Sürelerde Açılması Gerekiyor?
Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli kira sözleşmesinde fesih dönemi veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak 1 ay içinde açılmış olmalıdır.
Kira sözleşmesinin sona erme tarihi sözleşme hükümlerine göre tespit edilir. Taraflar kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlediği takdirde kiraya veren, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
Taraflar kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlemediği takdirde kiraya veren, her bir 6 aylık fesih dönemi içinde en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
Ancak TBK’nın 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir.
Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 26.11.2019 Tarih ve 2019/4504 E. 2019/9283 K. sayılı kararı;
“6098 sayılı TBK’nın 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK’nın 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. “
1.4-Davayı Kimler Açabilir?
İhtiyaca dayalı olarak tahliye davasının kiraya veren tarafından kiracıya karşı açılması gerekmektedir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kiraya veren olmayan malik de bu davayı açabilmektedir. Paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayan paydaşlar açabilir. Elbirliği halinde mülkiyette tüm ortakların birlikte hareket etme zorunluluğu tüm ortaklar tarafından açılmalıdır. Kiraya veren vefat etmiş ise mirasçılar elbirliği halinde mülkiyet sahibi olacaklarından ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının tüm mirasçılar tarafından açılması gerekmektedir. Ancak söz konusu davanın bir kısım mirasçı tarafından açılması halinde de yerleşik içtihatlara göre dava hemen reddedilmeyip öncelikle davanın diğer mirasçılara bildirilerek davaya katılımlarının sağlanması, bu da mümkün değilse mirasçıların terekeye bir temsilci tayin ettirerek davanın görülmesini sağlaması gerekmektedir. TBK m.351 uyarınca yeni malik de bu davayı açabilmektedir.
1.5-Görevli ve Yetkili Mahkeme
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4/1-a maddesinde; “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları, görürler.” hükmüne yer verilmiştir. Buna göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Mahkemelerin görevi, dava şartlarından olup kamu düzenine ilişkin olması sebebiyle taraflarca yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi Mahkeme hakimince de re’sen gözetilmesi gerekir.
Genel olarak tahliye davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Ancak tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, bu yetki kesin değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de tahliye davası açılabilir. Sözleşmenin ifa edileceği yer, kira borcunun götürülecek borçlardan olması sebebiyle kiralayanın yerleşim yeri adresidir.
1.6-Hükme Karşı Başvurulabilecek Kanun Yolları
Tahliye kararlarına veya tahliye davasının reddi kararlarına karşı kararı veren mahkemenin yargı çevresindeki Bölge Adliye Mahkemesi’ne gerekçeli kararın tebliğin iki hafta içinde istinaf kanun yoluna başvurusunda bulunulabilmektedir. Ancak kiracının ilk derece mahkemesinin vermiş olduğu tahliye kararına karşı istinaf kanun yoluna başvurması tek başına tahliye kararının icrasını durdurmaz.
İstinaf süresi Sulh Hukuk Mahkemelerinde ve diğer hukuk davalarında ilk derece mahkemesinin gerekçeli kararının taraflara tebliğinden itibaren iki haftadır.
! İstinaf Kararına Karşı Temyiz Kanun Yoluna Gidilebilir Mi?
HMK m.362/1-b maddesine göre miktar veya değeri itibariyle temyiz edilebilen alacak davaları ile kira ilişkisinden doğan diğer davalardan üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerinde olan davalarda temyiz yolu açıktır. Yani ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında 3 aylık kira tutarı karar tarihi itibariyle temyiz sınırını (2023 yılı temyiz sınırı 238,730 TL’dir.) geçiyorsa karara karşı temyiz yolu açık olacak aksi halde temyiz yolu kapalı olacaktır.
1.7-Yeniden Kiralama Yasağı
Türk Borçlar Kanunu’nun “Yeniden Kiralama Yasağı” başlıklı 355. maddesinde;
“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
….
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
maddelerine yer verilmiştir.
Buna göre ihtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliyesini sağlayan kiraya veren kira konusu taşınmazı üç yıl süre ile başka birisine kiraya veremeyecektir. Aynı kanun maddesinin son fıkrasına göre tahliye edilen konut şayet kanuna aykırı olarak başkasına kiralanırsa kiraya verenin, eski kiracıya karşı, son kira döneminde ödenen bir yıllık kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacağı açıkça belirtilmiştir.
TBK m.355 kapsamında Yeniden kiralama yasağının ihlali nedeniyle tazminat davası açılabilmesi için Yargıtay “tahliyeye zorlama” şartını aramaktadır. Yargıtay yerleşik kararlarında da yeniden kiralama yasağına bağlı olarak açılacak tazminat davalarında ön koşul olarak tahliye konusunda bir mahkeme kararının varlığının ve bu karara ilişkin icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olmasının gerektiği belirtilmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 28.02.2019 Tarih ve 2017/4632 E. 2019/1687 K. Sayılı kararı;
“Somut olayda; davacının 01.05.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı iken davalılar tarafından 17.10.2014 tarihli ihtarname ile kızları Berrin' in konut ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesinin talep edildiği, bu ihtarname sonucunda davacının kiralananı tahliye ettiği ve taşınmazın 01.03.2015 başlangıç tarihli sözleşme ile 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalılar gereksinim, yeniden inşa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı anlaşılmıştır.”
Av. Arb. Mehmet Akif İLHAN
