Yasal Önalım Hakkı ve Hakkın Kullanılamayacağı Durumlar

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.

15.04.2023 - 05:08 Yayınlanma

21.04.2024 - 14:45 Güncelleme

Yasal Önalım Hakkı ve Hakkın Kullanılamayacağı Durumlar

Diğer bir deyişle; önalım hakkı, paydaşa taşınmazın herhangi bir paydaşının üçüncü bir kişiye sattığı payı, satış bedeli ile harç ve masrafları toplamını ödeyerek satın alma hakkıdır.[1]

Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın satılması ile birlikte kullanılma hakkı verir. Bu nedenle paylı mülkiyet ilişkisi bulunan bir taşınmaz satın alırken, diğer paydaşların önalım hakkının var olduğu ve öncelikle satın alma haklarının bulunduğu gözden kaçırılmamalıdır.

Türk Medeni Kanununda önalım hakkı, yasal ve sözleşmeden doğan ön alım hakkı olarak iki başlık altında düzenlenmiştir. Kanundan doğan önalım hakkı ayni hak niteliğindedir. Bu hak herkese karşı ileriye sürülebilmesine karşın, sözleşmeden doğan önalım hakkı kişisel bir hak niteliğindedir. Bu nedenle tapu kaydına şerh düşülmemişse yeni malike karşı ileri sürülmesi olanaklı değildir.

Yasal Önalım Hakkının Kullanılması

743 s. Kanunda önalım hakkı dava dışı veya dava yoluyla kullanılabilmekteydi fakat 4721 Sayılı TMK 734/1 hükmüne göre, önalım hakkı alıcıya karşı sadece dava yoluyla kullanılabilir. Bu hakkın kullanılması ancak 3. Kişiye payın satışından sonra söz konusu olur. Kısaca önalım hakkı satış işleminden sonra kullanılabilir olacağından, satılan payın daha önce satılacağının öğrenilmesi veya hak sahibince satın alma teklifinin kabul edilmemesi önem arz etmez.

Hakkın Kullanılabileceği Durumlar

1- Satış sözleşmesinin kurulması

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaş önalım hakkını kullanabilir.

2- İsteğe Bağlı Açık Arttırma ile Yapılan Satışlar

Satış sözleşmesi ile tarafların karşılıklı ve birbirlerine uygun isteklerinin uyuşması ile kurulur. Kendi isteğine bağlı açık arttırmayla ulaşılmak istenen sonuç, mala en yüksek teklifi verene satışın yapılmak istenilmesidir. İsteğe bağlı açık arttırmalarda cebrilik yoktur, bu nedenle bu tür arttırmalarda, önalım hakkı kullanılabilir. İlgili karar için: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 16.01.2012 tarih 11257/134 S. Karar ile İBK 29.11.1939-17/57 S. Kararları

3- Şuyulandırılmış Arsalar

Yargıtay’ın, 2289 Sayılı Ankara İmar Müdürlüğü Yasası uyarınca şuyulandırılmış arsalar yönünden çıkardığı 03/04/1946 tarih ve 7 Sayılı inançları birleştirme kararında, anılan yasaya göre şuyulandırılmış arsalarda hisse satışlarında da önalım hakkının kullanılabileceği belirtilmiştir. Bu ilkenin imar yasası uyarınca yapılacak şuyulandırmalar yönünden de uygulanması gerekir.[2]

Hakkın Kullanılamayacağı Durumlar

1. Paydaşlar arasında yapılan satışlarda

Tmk 732/1 hükmü uyarınca paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması halinde önalım hakkı doğar, Bu nedenle bir paydaşın, payını diğer paydaşa satması halinde önalım hakkı kullanılamaz.

Yargıtay 6. HD. 12.06.2013 T. E:8134, K.10352 Sayılı kararında;

‘’ önalım davasının davalısı önalım hakkına dair taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Zira T.M.K.nun 732. maddesiyle bir paydaşın payının 3. şahsa satması halinde önalım hakkının varlığı kabul edilmiştir Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına dair bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.’

2. Bağışlama

Bağışlama veya hibe, bir malın karşılıksız olarak bir başkasının mülkiyetine geçirilmesini amaçlamaktadır. Önalım hakkı bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satış sözleşmesi ile devretmesi halinde doğar. Hibede satış söz konusu olmadığından, önalım hakkı kullanılmaz.

Yargıtay HGK. 27.05.2015 T. E: 2013/6-2268, K: 1437 Sayılı Kararı:

‘’…önalım hakkının konusu pay satışıdır. Buna göre gerçek bir satışın konusu olmayan ve satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. Bu kapsamda temlikin hibe şeklinde olması halinde, hibede bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığı ancak satış amaçlanmadığından önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede mevcut değildir, önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün değildir. …’’

Fakat taraflar önalım hakkının kullanılmasını engellemek için muvazaalı olarak bağış şeklinde göstermişlerse, önalım hakkı sahibi muvazaayı kanıtladığı halde önalım hakkını kullanabilir.[3]

3. Trampa

Trampada taraflar karşılıklı olarak birbirlerine bir malın mülkiyetini devretme yükümlülüğü altına girerler. Trampada satış işlemi söz konusu olmadığı için önalım hakkı kullanılmaz.

4. Taşınmazın Ortaklığa Sermaye Olarak Konulması

Taşınmazın bir ortaklığa sermaye olarak konulması halinde, önalım hakkı kullanılamaz. 27/03/1957 tarih, 12/2 Sayılı İnançları Birleştirme Kararında bu durum açıklanmıştır.

5. Cebri Arttırma İle Satış

Cebri satış veya ihalede önalım hakkı kullanılamaz. TMK 733/1 uyarınca ‘’ Cebri arttırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz’’

Cebri arrtırmaya örnek olarak, paylı taşınmazın borç ödenmemesi nedeniyle icra müdürlüğü aracılığı ile satılmasıdır veya ortaklığın giderilmesi davası sonucunda sulh hukuk mahkemesi satış memurluğunca yapılan satışlardır. Önalım hakkı bu durumda da kullanılamaz, fakat payı satış konusu olmayan diğer paydaşın yapılan cebri icra ihalesine yönelik işlemlere karşı ‘’fesih’’ isteme yetkisi vardır.

Yargıtay 12.HD 23.12.2009 gün 2009/10518E. 2009/10 K. Sayılı Kararı;

‘’İİK 134/2. Maddesinde ihalenin feshini isteyebilecek kişiler arasında tapu sicilindeki ilgililerde gösterilmiştir. Yasa koyucu tapu sicilindeki ilgilinin dava açma hakkı olduğunu belirleyerek bu konuda anılan hüküm dışında bir kısıtlamaya yer vermemiştir. TMK 733/1 maddesine göre, cebri arttırmalarda önalım hakkı kullanılmayacağına göre, payı satış konusu olmayan diğer paydaşa fesih isteme hakkının tanınması gerekir’’

6. Miras Hukukuna Bağlı Amaçlar, Akrabalar Arası Temlikler

Yakın akrabalar, arası devirlerde önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağına ilişkin çıkan uyuşmazlıkların çözümünde 27/03/1957 GÜN, 12/2 sayılı, inançları birleştirme kararı mevcuttur. Bu kararda ‘’müşterek mülkün paydaşı payını karı veya kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış akdi bulunsa bile gerçekte satıştan başka miras hukukuna bağlı maksatların Medeni Kanunun gerçek satışlar için kabul ettiği şuf’a hakkının cereyan etmeyeceği’’ sonucuna varılmıştır.

Fakat belirtmek gerekir ki her olayda yapılan temlikin miras hukukuna bağlı amaçlarla yapıldığı söylenemez.

7. Kamulaştırma

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazın yalnızca bir payının kamulaştırılması söz konusu olamayacağından, taşınmazın tamamı veya belli bir kısmı ifraz ederek ayrılsa dahi, idare paydaş durumuna geçerse de kamulaştırma isteğe bağlı bir satış olmadığından önalım hakkının doğduğundan söz edilemez.

8. Tapusuz Taşınmazlar

Tapusuz taşınmazlar, taşınır mallar gibi zilyetliğin devri yoluyla el değiştirebilirler. Bu durumda tapuda satış işlemi gerçekleşmediğinden, önalım hakkı kullanılamaz

9. Ortaklığın Giderilmesi Davasına Konu Olan Taşınmazlar

Ortaklığın giderilmesi davasına ilişkin ilam kesinleşmesi halinde ortaklık son bulur. Kararın uygulamaya konulmasından önce bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşın önalım hakkını kullanması söz konusu olmaz.

Önalım Davasında Bedel

Son olarak belirtmek isterim ki; Ülkemizde tarafların taşınmaz satışında bir takım tapu masraflarından kaçınmak için satış bedelini olduğundan çok daha az beyan etmeleri bir gerçektir. Önalım hakkına ilişkin dava da, davacı satış bedeli ve ilgili tapu masraflarını ödeyerek önalım hakkını kullanacağından, davalının bedelde muvazaa iddiası dinlenmeyecektir. Zira kimse kendi muvazaasına dayanarak hak elde edemez.