YÜKLENİCİNİN KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA ALACAĞI ARSA PAYININ (DAİRE/BAĞIMSIZ BÖLÜM) İŞ BEDELİNE KARŞILIK ALT YÜKLENİCİYE DEVRİ

(Müteahhit ile Taşeron Arasında İş Bedeli Karşılığında Pay (Daire/Bağımsız Bölüm) Alacağının Devri Sözleşmesi)

30.03.2023 - 13:30 Yayınlanma

23.04.2024 - 17:00 Güncelleme

YÜKLENİCİNİN KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA ALACAĞI ARSA PAYININ (DAİRE/BAĞIMSIZ BÖLÜM) İŞ BEDELİNE KARŞILIK ALT YÜKLENİCİYE DEVRİ

Müteahhit ile arsa sahipleri arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhidin (asıl yüklenici) sözleşme gereği inşaatın tamamlanması için yapılacak işçilik, kaba inşaat, hafriyat, dolap, asansör, kapı, tesisat vb. gibi işlerinin taşerona (alt yüklenici) yaptırılması (TBK’nun 471/3) ve bu işlerin bedeli karşılığında müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan payının (daire/bağımsız bölüm) devrini içeren sözleşmeler, içtihatlar kapsamında şahsi hakkın devrine ilişkin bir sözleşme olarak nitelendirilmektedir. Bu kapsamda yalnızca yapılan işin bedeline karşılık şahsi hakkın devri sözleşmesi araştırılmış olup bu sözleşme, müteahhit ile taşeron arasında iş bedeli karşılığında pay (daire/bağımsız bölüm) alacağının devri sözleşmesi olarak nitelendirilmiştir.

Öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin açıklanması faydalı olacaktır. Nitekim yazının konusunu oluşturan sözleşmenin temeli kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasındaki belli payların mülkiyetini yükleniciye devretme borcu altına girdiği, buna karşılık yüklenicinin de arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etme ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları devretme borcu altına girdiği bir sözleşmedir (Erman,H: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 3. B., İstanbul 2010, s. 1; Coşkun, G.: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Hak Kazanan Üçüncü Kişinin Hukukî Durumu, 1. Baskı, Ankara 2010, s.25). Diğer bir anlatımla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen (synallagmatik) sözleşmelerden olup sözleşme ile yüklenici arsa üzerinde taraflar arasında anlaşılmış bulunan vasıflarda ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenirken, arsa sahibi ya da sahipleri de edim olarak belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirmeyi üstlenmiştir.[1]

Müteahhit ile taşeron arasındaki iş bedeli karşılığında pay (daire/bağımsız bölüm) alacağının devri sözleşmesi de benzer şekilde, müteahhidin yüklendiği inşaatın (kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen özelliklerde) tamamlanması amacıyla işçilik, kaba inşaat, hafriyat, dolap, asansör, kapı, tesisat vb. gibi işlerinin taşeron tarafından üstlenildiği, taşeronun işi sözleşmeye uygun şekilde tamamlayıp yükleniciye teslim etmek borcu altına girdiği, müteahhidin ise, sözleşmede kararlaştırılan payını (daire/bağımsız bölüm) taşerona devir borcu altına girdiği sözleşmedir. Bu sözleşmelerde taşeron tarafından inşaatın kat karşılığı sözleşmede belirtilen şekilde tamamlanması amacıyla bir iş yapılmakta bu iş (eser, hizmet, vekalet) bedeli müteahhit tarafından ayni (eşya) olarak ödenmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmelerin, resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Bu bir geçerlilik şartı olup, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacaktır. Ancak, yukarıda belirtilen içtihat kapsamında belirtildiği üzere, 30.09.1988 gün ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile resmi şekilde bir sözleşme yapılmadan tarafların taşınmaz satışında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını yerine getirmesi ve satıcının da bağımsız bölümün zilyetliğini devrettiği ancak tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre Medeni Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca açılan tescil davasını kabul edilebileceği belirtilmiştir.[2] Söz konusu içtihatta müteahhit ile üçüncü kişiler arasındaki satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına ilişkin istisna getirilmiştir.

Müteahhit ile taşeron arasındaki iş bedeli karşılığında pay (daire/bağımsız bölüm) alacağının devri sözleşmesinde de, müteahhit arsa sahibinden kazanacağı payını (daire/bağımsız bölüm) alacağın devri sözleşmesiyle taşerona temlik etmektedir. Burada müteahhit payın devrini talep hakkını temlik etmektedir. Yine aynı HGK kararında belirtildiği üzere, alacağın devrine ilişkin hukuki düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 183 vd. maddelerinde yer almaktadır. Alacağın devri alacaklı ile alacağı devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir sözleşmedir. Alacağın devri sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. (TBK m.184/1)

Kararda, alacağın devrinin yazılı sözleşme ile yapılmasının gerektiği, alacağın devrine ilişkin borçlunun rızasının aranmayacağı, müteahhidin şahsi hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin devri) temlik alanın arsa sahibine karşı ileri sürebileceği, ifaya zorlama hakkını elde etmiş olacağı belirtilmiştir. Bu durumda müteahhidin kişisel hakkını devretmesi ile arsa payı alacağının (daire/bağımsız bölüm) müteahhidin malvarlığından çıkacağı, devralan üçüncü kişinin malvarlığına geçeceği belirtilmektedir. Her ne kadar içtihada konu olay, müteahhidin payını inşaat tamamlanmadan önce tüketici konumundaki kişilere devrine ilişkin olsa da, temlik alan kişi ister iş bedeline karşılık alan tacir veya esnaf ister tüketici konumunda olsun alacağın devri hükümlerine tabi olduğu kabul edilmektedir.

Mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmelerin TBK’nun 237., TMK’nun 706., Noterlik Kanunu’nun 60. ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması gerekmekte ise de, yukarıda açılanan şekilde müteahhit ile taşeron arasında imzalanan sözleşmenin mülkiyetin nakli değil, şahsi hakkın devrini içeren bir sözleşme olması nedeniyle müteahhidin şahsi hakkını (arsa payının devri) taşerona veya üçüncü bir kişiye alacağın devri hükümlerine göre yazılı şekilde devretmesi mümkündür. Ancak müteahhit her ne kadar kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan şahsi hakkını devredebilecek ise de müteahhit ile arsa sahipleri arasında akdedilecek olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Bu durumda temlik alan (taşeron, 3.kişi) müteahhidin yerine geçerek, arsa sahibinden arsa payının devrini (daire/bağımsız bölüm) talep etme hakkını sahip olur.

Yüklenici tarafından yapılacak bir inşaatta taşeron sıfatıyla inşaatın bir kısım işlerini yapma karşılığında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin payına düşen bağımsız bölümün devrinin talep edildiği uyuşmazlığa ilişkin Yargıtay kararında[3], “Mahkemece yapılan yargılama sonunda; davacı taşeronun davalı yükleniciye karşı edimini bitirip teslim ettiğinin saptandığını, ancak temlike konu olup halen tapuda davalı... adına kayıtlı bağımsız bölümün devrini içeren adi yazılı sözleşmenin, TBK 237. maddesine uygun yapılmadığını, resmi yazılı şekile uyulmadan yapılan bu sözleşmenin geçersiz olup devir borcu doğurmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.6098 sayılı TBK ‘nın 183. maddesine göre; şahsi hak alacağının temliki borçlunun rızasına bağlı olmayıp, geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu sözleşmenin resmi şekilde yapılması sıhhat şartı olmayıp ispat kolaylığı sağlar. Bu durumda mahkemece şahsi hak temlikinin adi yazılı sözleşme ile yapılmasının TBK'nın 237. maddesine aykırı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.” şeklinde hüküm kurulmuştur. Bu kapsamda müteahhidin arsa sahipleri ile yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği payına düşen dairenin/bağımsız bölümün, alacağın devri hükümlerine göre taşerona adi yazılı sözleşme ile devredilebileceği, taşeronun arsa sahibinden payın devrini talep edebileceği kabul edilmektedir. Yargıtay içtihatlarında, müteahhidin alacağın temliki hükümlerine göre arsa paylarını (daire/bağımsız bölüm) yazılı şekil koşuluyla satabileceği ve müteahhidin arsa payını satın alan kişilerin ise yüklenicinin halefi oldukları kabul edilmiştir.

Ancak TBK’nun 188. maddesinde “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” hükmü gereği söz konusu payın devrinin talep edilebilmesi için müteahhidin tüm borçlarını yerine getirmiş olması gerekmektedir. Temliken tescil talebinde bulunabilmek için, yüklenicinin ve taşeronun arsa sahibine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmesi zorunludur.[4] Yüklenici, meydana getirdiği eseri teslim ettiğini ispatla yükümlüdür. Teslim, hukuki işlem değil, hukuki fiil olduğundan kural olarak her tür kanıtla, tanıkla dahi ispat edebilir.[5] Müteahhit arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Söz konusu payın devrini talep hakkını engelleyen bir diğer husus da arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi durumudur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesi halinde, sözleşme hiç yapılmamış gibi sonuç doğuracağından, ne yüklenici ne de temlik alan üçüncü kişi feshedilen sözleşmeye dayanarak sözleşmenin bedeli olan arsa payının devrini arsa sahiplerinde talep edemeyecektir. Bu durumda yapılan işlerin bedelinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edilebilir.[6] Taşeronun tapu iptal ve tescil isteminde bulunabilmesi şartları gerçekleşmemişse de, yapmış olduğu imalat bedelini davalı yükleniciden isteyebileceği kabul edilmelidir.[7] Ancak fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir.[8] Feshinin ileriye etkili olarak sonuç doğurması için ya tarafların bu noktada anlaşma sağlamış olması ya da inşaatın %90 (yüzde 90) oranında tamamlanmış olması gerekmektedir.

Belirtmek gerekir ki, payın devrine ilişkin sözleşmenin geçerliliğinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılmış olmasına bağlı olduğu anlaşılmaktadır. Nitekim kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşan bir sözleşmede müteahhidin arsa payı alacağı doğmayacağından devretmesi de mümkün olmayacaktır. Ancak kat karşılığı sözleşmesinin resmi şekilde yapılmamış olması halinde Yargıtay tarafından, edimlerin karşılıklı olarak tamamen ifa edilmiş olması, müteahhit tarafından inşaatın tamamı veya büyük bir bölümünün yapılmış olması, arsa payının müteahhit adına geçirilmiş olması, tarafların karşılıklı ve kısmen edimlerini ifa etmiş olmaları durumunda, adi yazılı sözleşme ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçerli sayılabilmektedir. Bu kapsamda her ne kadar kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılmamış olduğu durumda da geçerli kabul edilmesinin gerektirir nedenlerin bulunması halinde pay devri sözleşmesinin de (alacağın devri) geçerli kabul edilmelidir.

Müteahhidin şahsi hakkını devrettiği taşeron tarafından açılacak temliken tapu iptal ve tescil davasında müteahhide ve arsa sahiplerine birlikte husumet yöneltilmesi gerekmektedir. Nitekim Yargıtay[9] kararında; Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişinin satışa ilişkin iddiasını yükleniciye karşı, temellük edilen şahsi hakkın kazanıldığı iddiasını ise arsa sahiplerine karşı ispat etmesi gerektiği, tescile ancak yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini bütünüyle yerine getirmesi halinde karar verilebileceği, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirerek bağımsız bölümleri talep etmeye hak kazandığının tespiti gerektiğinden tüm arsa sahiplerinin ve yüklenicinin davada yer almasının zorunlu olduğuna hükmedilmiştir.

Müteahhidin payını değişik tarihlerde birden fazla kişiye devretmiş olması ihtimalinde, şahsi hakların yarışması söz konusu olacağı belirtilmiştir. Kural olarak geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınacağı belirtilmiştir. Burada satış işleminin yüklenici tarafından üçüncü kişilerden birine veya bir kaçına resmi biçimde (noterde satış vaadi sözleşmesi ile), diğerlerine adi yazılı sözleşme ile yapmış olmasının önemi olmadığı, önemli olan hususun şahsi hak iddiasında bulunan üçüncü kişilere yapılan temlikin taşıdığı tarih olacağı belirtilmiştir.[10]

Netice itibariyle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan şahsi hakkın alacağın devri hükümlerine göre adi yazılı sözleşme ile devri mümkün olup şartların varlığı halinde mülkiyetin devrinin talep edilmesi mümkün olabilecektir.