Bu yazının amacı, yaşanan bir olaydan esinlenerek, malikler ve yüklenici tarafından “çekilme toplantısı” olarak adlandırılan sürecin, kentsel dönüşümde bir tür ticari hile olarak kullanılabileceğine dair dikkat çekmektir. Yazıya konu olan esinlendiğimiz olayda, malikler risk tespiti yapılmasından önce bir firma ile çalışılmasına karar vermişler ve çoğunluk pay sahibi, yüklenici ile bir ön protokol imzalamışlardır.
Riskli yapı tespiti yapılmış ve sonrasında malik ve kiracılara binayı tahliye etmeleri için 90 gün süre verilmiştir. Bu vesile ile ön anlaşmaya katılan katılmayan tüm bina sakinleri için tahliye süreci başlamıştır. Risk tespiti raporunun kesinleşmesi ile tahliye sağlanmadığı takdirde, yetkili idare tarafından bu işlemin resen yapılacağını hatırlatmak isteriz.
Bu aşamada, yüklenici firma her nedense, projeden çekilmeye karar vermiş ve maliklere bu durumu açıklamak için bir toplantı düzenlemeye karar vermiştir. Bu toplantının adına da “çekilme toplantısı” ismini vermişlerdir.
Malikler toplantıdan önce haklı olarak, bu durum üzerine yapılan haksızlığı belirten bir video çekerek sosyal medyada yayınlamışlardır. Gerçekten de binaları boşaltılacak ve bu kısa dönemde bir yüklenici firma arayışına gireceklerdir. Kaldı ki yüklenici ile anlaşma sağlanana kadar, malikler arasındaki fikir aykırılıkları sebebiyle sancılı bir süreç atlatmışlardır. Muhtemel zararları büyük olacaktır.
Aslında örnek olay, kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin yüklenici ile olan ilişkilerinde yaşayacakları çeşitli ve benzer senaryolardan sadece birisidir.
Burada, iki ihtimal olduğunu varsayıyoruz;
1- Bu olayda, yüklenici firma kurumsal, ticari veya başka bir haklı sebeple projeden çekilmek zorunda kalmış olabilir. Bunu basit bir bildirimle yapmak yerine, en azından maliklere toplantı ile açıklama yapmalarının vicdani sorumlulukları olduklarını, bu toplantının yapılmasının firmalarının itibarı sebebiyle gerekli olduğunu savunabilirler. Bu aşamada ön anlaşma sağlanan yükleniciye karşı ileri sürülebilecek imkânlar kısıtlıdır. Nitekim arsa payı devri doğuran sözleşmelerde, yapılan adi yazılı anlaşmaların ilkesel olarak istisnai haller hariç (iyi niyet ve dürüstlük kurallarına aykırılık) hiçbir geçerliliğinin olmadığını biliyoruz. Riskli yapı tespitinden önce de çoğunluk kararı ile kentsel dönüşüme gidilemeyeceğini biliyoruz.
2- Hak sahiplerini yaralayan, hukuka olan güvenlerini sarsan ikinci ihtimal, örnek olarak başlangıçta işe talip olan, ön anlaşma imzalayan yüklenicinin kötü niyetli olduğu varsayımına dayalıdır. Yüklenici başlangıçta işe talip olan diğer firmalarla irtibatlarını koparan malikler aleyhine olarak eskisinden daha ağır şartlarla farklı bir sözleşmeyi kabul ettirmeyi düşünebilir. Hatta müzakere döneminde, tartışılarak kabul edilmeyen maddeleri bu çaresiz dönemlerinde maliklerin kabul etmek zorunda kalacağını düşünüyor olabilir. Bahsettiğimiz senaryoda, çekilme toplantısında aslında yapılmak istenenin yani örtülü amaçlarının bu olabileceği tarafımızca öngörülmektedir. Özetle çekilme toplantısı olarak adlandırılan bu aşama, bahsettiğimiz hilenin gerçekleşmesi için bir pratik icat olarak kullanılmaya açıktır.
Buraya kadar yaşanmış bir olaydan esinlenerek ihtimalleri belirttik. Kentsel dönüşüm ile ilgili mevzuat uygulamada yaşanan problemlere göre dönemsel değişiklikler uğradı. Öyle ki bir dönem kat maliklerinin toplantı yapma zorunluluğu dahi kaldırıldı. Ancak uygulamada maliklerin haberi olmadan imzalanan karar tutanakları ile işlemler yapılıp hak kayıpları başladığı zaman, sert bir geri dönüşle toplantı şartı sıkı usullerle döndü. Maliklere süreçte elektronik tebligat yoluyla, e devlet aracılığı ile bildirimler yapılması zorunluluğu getirildi. Kısaca uygulamada suistimal edilebilecek bazı haller yasal düzenlemelerle önlenmeye çalışıldı.
Kanaatimize göre; esinlendiğimiz olayda yüklenici firma yetkililerinin, riskli yapı tespiti ve sonrasındaki davranışları değerlendirilerek, bu planı bilinçli olarak yaptığı ve haksız çıkar sağladığı yönünde somut olarak deliller olduğu taktirde “hukuk düzenimiz henüz hazır olmasa da“ dolandırıcılık suçunun unsurlarının oluşup oluşmadığı tartışılabilecektir. Aynı yüklenici ile devam kararı verilirse, başlangıçta yani riskli yapı tespiti öncesinde olmayan ya da reddedilen, dayattığı sözleşme hükümlerinin, gabin sebebiyle geçersizliği savunulabilir. Ancak bu hukuki imkânları kullanmak dahi malikler yönünden zaman ve para israfına yol açacaktır.
Bu sebeple arsa payı ya da bedel karşılığında olması fark etmeksizin maliklere, kentsel dönüşümde tüketici sıfatı kazandırılarak yasal değişikliklerin yapılması zorunluluğu bulunmaktadır. Nitekim karşı taraf olan yüklenicinin, bu işin mutfağında olan ve kâr amacı öncelikli bir organizasyon olarak, teknik birikime sahip olmayan adil ve dengeli olmayan sözleşmeleri kabul ettirebilme tehlikesi her zaman olacaktır. Esinlendiğimiz olay bu durumun karakteristik bir örneğidir.
Kentsel dönüşüm çok ihtimalli ve çok katmanlı bir süreçtir. Şu aşamada, malikleri koruyucu yasal düzenleme eksikliği olduğu gerçeği karşısında, sürecin iyi planlanmasının gerektiği açıktır. Maliklerin tüm ihtimalleri değerlendirebilecek kapasiteye sahip hukukçu, mimar, mühendis gibi danışmanların desteğini alarak planlama yapmaları, hak kayıplarının önüne geçecektir.
Av. İrfan NİĞDELİ