Arsa Payı Tespiti’nin Önemi ve Arsa Payı Tespiti Davası

a. Genel Olarak Tespit Davası Tespit davası HMK’nın 106.maddesi kapsamında düzenlenmiş bulunup, bir hakkın veya hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun yahut bir belgenin sahte olup olmadığının tespitinin talep edilebilmesi için var olan hukuki bir enstrümandır. Tespit davaları olumlu ve olumsuz tespit davası olmak üzere ikili bir ayrıma tabi tutulabilirler. Bir hukuki ilişkinin varlığının tespitine yönelik açılan davalar olumlu (müspet) tespit davası olarak adlandırılır. Kira sözleşmesinin varlığının tespiti bu türe örnektir. Bir hukuki ilişkinin bulunmadığının tespitine yönelik açılan dava ise, olumsuz (menfi) tespit davasıdır. Davacının, ileride kendisine karşı icra takibi yapabileceği endişesiyle, bir başka kişiye karşı bu davayı açması, bu türe örnek teşkil eder. Kısmi eda davasının açılabildiği, yani dava konusunun bölünebilir olduğu durumlarda HMK m. 107/3 uyarınca tespit davası da açılabilir. Yasanın amir hükmüne göre bu durumda hukuki yararın varlığı şartı aranmaz.[1] HMK ‘nın 106.maddesinde düzenlenen tespit davası müessesesi niteliği itibariyle yine aynı Kanunun 400.maddesinde adı geçen delil tespiti kurumundan farklıdır. Şöyle ki delil tespiti ayrı bir dava değildir, bilakis ilişkin olduğu davaya bağlı bir işlemdir. Delil tespiti buna bağlı olarak ayrı bir dava konusunu da oluşturamaz. Çünkü delil tespitinin konusu, maddi vakıalardır. Buna karşın tespit davasının konusu hukuki ilişkilerdir. Bu nedenle delil tespiti yoluna bir tespit davasının ispatına yarayacak delil tespiti için de başvurulabilmektedir.[2] Tespit davası açılması noktasında belli bir hukuki yararın varlığı gerekmektedir. Bilindiği üzere hukuki yarar kavramı bir davanın açılması sırasında dava şartı olarak mahkemece re’sen gözetilmektedir. Tespit davalarında davacı, bu davayı açmakta hukuksal yararı bulunduğunu ispat etmek zorundadır. Hukuksal yararın varlığının kabulü için davacının hukuksal durumunun ciddi ve güncel bir tehlike altında olması, hukuksal durumunda yaşanacak duraksamanın ,davacıya zarar verecek nitelikte olması ve dava sonucu alınacak kararın bu zararı bertaraf etmeye elverişli olması gerekmektedir.[3] Tespit davası açılması noktasında Yargıtay, “Dava, kadastro haricinde ve devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz üzerinde bulunan ağaçların aidiyetinin tespiti istemine ilişkindir. Tespit davaları, bir hukuki ilişkinin var olup olmadığının saptanmasına ilişkin davalardır. Tespit davası açılabilmesi için hukuki ilişkinin varlığı şartı yanında davacının bu ilişkinin varlığını tespitte hukuki yararı da bulunmalıdır. Davacının bir hakkı veya hukuki durumu güncel bir tehlike ile tehdit edilmiş ve bu durum davacıya zarar verebilecek nitelikte ise ve tespit hükmü, bu tehlikeyi kaldırmaya elverişli ise hukuki yararın varlığının kabulü gerekir. Eda davası açılması mümkün olan hallerde tespit davası açılmasında hukuki yarar mevcut değildir.’’ şeklinde bir karar vermiştir.[4] Tespit davasının hükmünde eda davalarındaki cinsten bir emir bulunmamaktadır. Bu sebeplerle tespit davasının hükmü cebri icra edilemez. Ancak tespit hükümlerinin yalnızca yargılama giderlerine ilişkin bölümü ilamlı takibe konu yapılabilmektedir.[5] Ayrıca Tespit hükmü kesin hüküm(Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 303.maddesi uyarıca) ve kesin delil teşkil etmektedir.[6] b. Arsa Payı Kavramı Arsa payı kavramının tanımı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2.maddesinin (d) bendinde belirtildiği üzere “Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları’’ şeklindedir. Şehirleşmenin etkisiyle nüfusu fazla olan yerlerde müstakil konutlar inşa etmek yerine ,bir arsa üzerinden herkese belli şekilde rayiç değer payların dağıtılması suretiyle arsa paylarının belirlenmesi günümüzde çok yaygın bir şekilde uygulama alanı bulmaktadır. Arsa paysız bağımsız bölümün tescili mümkün olmadığı gibi (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E:1976/6278, K:1977/518, T:25.01.1977) arsa payı ile kat irtifakına ya da kat mülkiyetine konu bağımsız bölüm birbirlerinden ayrılamamakta, birbirlerinden bağımsız olarak devredilememekte ve ana gayrimenkulde, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamış arsa payı bırakılamamaktadır.(Yargıtay 5’inci Hukuk Dairesi, E:1989/27218, K:1989/16616, T:28/05/1990; Yargıtay 18’inci Hukuk Dairesi, E:1997/8669, K:1997/8236, T:25/09/1997).[7] Kat Mülkiyeti Kanunu arsa payının konum ve büyüklüğe göre objektif bir şekilde tespitini ön görmüştür. Bu objektiflik proje çizim tarihindeki koşullara göre hesaplama yapılmasını hedeflemektedir. Bu hedefi pekiştirmek için de, Kanun’un 3. madde 2. fıkra 3. cümlesinde, “Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma nedeniyle değiştirilemez.” denmektedir.[8] c. Arsa Payı Tespiti’nin Önemi ve Arsa Payı Tespiti(Düzeltilmesi) Davası Yukarıda a. Başlığı içerisinde tespit davasının açılabilmesi şartlarından birisinin de davacının “hukuki yarar’’ sahibi olmasından yukarıda bahsetmiştik. Özellikle kentsel dönüşüm sürecindeki yıkılan yapıların yeniden inşası hallerinde arsa payının doğru şekilde belirlenmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki diğer hükümlerin doğru şekilde uygulanabilmesi açısından son derece önem arz etmektedir. Arsa payının doğru şekilde tespit edilmesinin sonuçlarından en önemlisini hiç şüphesiz ki Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki 16.maddesi oluşturmaktadır. Şöyle ki bu fıkrada “Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.’’ denilerek arsa payının doğru şekilde tespit edilmesinin malikin ortak yerleri arsa payı oranında adaletli bir biçimde kullanabilmesi noktasında son derece önemli bir görünüm arz etmektedir. Aynı şekilde KMK md.20 hükmü içerisinde de Kat maliklerinden her birinin “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında’’ katılacağı düzenlenmiş bulunmaktadır. Aynı kanunun 21.maddesi dahilinde ise “Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler.’’ yer almaktadır .Ayrıca aynı maddenin 2. ve 3.fıkraları da içerisinde anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedelinin, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılacağı ve eğer ki yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedelinin hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanacağına ilişkin hükümler yer almaktadır. Yine aynı şekilde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25,30,344,413,42,47.maddeleri kapsamnda yer alan arsa paylarına ilişkin yürütülecek olan çalışmaların esasını da bu oranlar belirtmektedir. Ayrıca kamu yararı olması durumunda kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli taşınmazlar kamulaştırmaya konu olabilmektedir. Bu durumda da arsa paylarının önemi büyüktür. Arsasıyla birlikte kamulaştırılan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinin değeri ortak yerleri de içerir şekilde tüm yapının değeri tespit edildikten sonra arsa payına göre bağımsız bölümün karşılığı tespit edilerek ayrı ayrı takdir edilmektedir (634/46, Yargıtay 5’inci Hukuk Dairesi, E:2013/5888 K:2013/11274 T:30.05.2013). Ayrıca ilgili bağımsız bölümün yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte diğer bağımsız bölümlerden farklı ilaveler varsa bunlar da göz önünde tutulmak gerekmektedir (Yargıtay 18’inci Hukuk Dairesi, E:2005/2842, K:2005/5438, T:24.05.2005).[9] Arsa Payının Tespit edilmesi hususu kentsel dönüşüm süreci içerisinde riskli olarak tespit edilen yapıların yıkılması noktasında da önemli bir görünüm arz etmektedir. Şöyle ki 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun(bilindiği şekliyle Kentsel Dönüşüm Yasası)’un 6.maddesinde ‘’…Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.’’ hükmü yer almaktadır. Kanun maddesinde belirtilen bu oran kat maliklerinin 23’ünü değil o taşınmazda bulunan ve o taşınmaza özgülenmiş arsa payının 23 ünü ifade etmektedir. Örnek vermek gerekirse;9 bağımsız bölüme sahip ve 90 arsa payına sahip bir taşınmazda Uygulama Yönetmeliği’nin 15.maddesinde belirtilen usule göre toplanan kat maliklerihak sahipleri 9 malikin 23’ünü ifade eden 6 malikin onayıyla değil 90 arsa payının 23’ünü ifade eden 60 arsa payı ile karar alacaklardır. Burada taşınmaz inşa edilirken tesis edilen arsa payları esas alınmaktadır. Tüm bu sebepler çerçevesinde arsa payının tespiti davası açarken yukarıda saydığımız hususlar nezdinde doldurulacak olan hukuki yarar kavramının içi, bu dava neticesinde adalete uygun bir biçimde belirlenmesi gerekli olan arsa paylarının önemini bir kez daha gözler önüne sermektedir. Öte yandan 634 sayılı Kanunun ek 1’inci maddesi, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü uyuşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceğini hükme bağlamıştır. Bir diğer anlatımla, arsa payının düzeltilmesi talebi ile açılacak olan davada görevli mahkeme sulh mahkemeleri olacaktır. Yetkili mahkeme ise HMK’nun 12’nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca taşınmazın aynından kaynaklandığı için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır. Arsa payı değişikliği veya düzeltilmesi talebi ile açılacak olan davalarda herhangi bir hak düşürücü süre söz konusu değildir. Bu davalar, ana yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilecektir.[10] Stj. Avukat Ertuna Kara / hukukihaber.net -------------------------------------------- [1] Gürocak ,İsmail ; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda Dava Çeşitleri,s.2. Kaynak linki: http://www.ismailgurocak.av.tr/makale/hmk'da%20dava%20t%C3%BCrleri-av.%20ismail%20g%C3%BCrocak.pdf, Erişim Tarihi : 12.08.2017. [2] Kuru, BakiArslan, Ramazan Yılmaz, Ejder ; Medeni Usul Hukuku,,25.Baskı,Yetkin Yayınları,s.568. [3] Ercan, İsmail; Medeni Usul Hukuku(Avukat ve Hakimler İçin),3.Baskı,12 Levha Yayınları,s.234. [4] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2004/7-411 E.,2004/477 K. sayılı ve 31.3.2004 tarihli kararı. [5] Ercan, İsmail; Medeni Usul Hukuku(Avukat ve Hakimler İçin),3.Baskı,12 Levha Yayınları,s.235. [6] Kuru, BakiArslan, Ramazan Yılmaz, Ejder ; Medeni Usul Hukuku,,25.Baskı,Yetkin Yayınları,s.263. [7] Yılmaz, AhmetDemir, Hülya; Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Arsa Payı Sorunu,s.2.,Kaynak linki : http://www.hkmo.org.tr/resimler/ekler/1f3c4b393f52801_ek.pdf, Erişim Tarihi: 13.08.2017. [8] Alpöğünç, Erkan ; Arsa Payı Kavramı, Önemi, Hesaplanması Düzeltme Davası, TBB Dergisi,2010-89,s.4. [9] Yılmaz, AhmetDemir, Hülya; Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Arsa Payı Sorunu,s.2.,Kaynak linki : http://www.hkmo.org.tr/resimler/ekler/1f3c4b393f52801_ek.pdf, Erişim Tarihi: 13.08.2017. [10] Arsa Payı Düzeltilmesi Davası, Kaynak linki:http://www.kentseldonusumvehukuk.com/makaleler/riskli-yapi-riskli-alan-ve-rezerv-yapi-alani-kararlari-hakkinda-idari-yargi-davalari-iptal-davalari,Erişim tarihi :13.08.2017

Arsa Payı Tespiti’nin Önemi ve Arsa Payı Tespiti Davası

Belirli ve Muayyen Olmayan Artış Hükmünün TBK 344/1-2 ve TBK 345/3 Kapsamında Değerlendirilmesi

Hukukçu (!) Kibri

İMAR BARIŞI 2024 - YAPI KAYIT BELGESİ HAKKINDAKİ TEKLİFİN HUKUKİ DEĞERLENDİRİLMESİ

İŞ SÖZLEŞMESİNİ FESHEDEN TARAFIN BİLDİRİM SÜRELERİNE UYMAKSIZIN İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMESİ AKABİNDE MEYDANA GELEN HUKUKİ NETİCELER

Yargıtay Cumhuriyet Başsavcısı İtirazında Tebliğname ile Bağlı mıdır?

Kamu İhale Sözleşmesinin İdare Tarafından İmzalanmaması Halinde Uğranılan Zararın Tazmini İstenebilir mi?

BELİRLİ SÜRELİ İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİREN HALLER VE SONA ERMENİN HUKUKİ SONUÇLARI

Fiziki Takibin Hukuka Uygunluk Şartları

Hukuk Devleti Sosyal Teorisi (Social Theory of The Rule of Law)

Kolluk Elkoyulan Araçları Kullanabilir mi?