BAĞIMSIZ BÖLÜM VE EKLENTİLERİ TAHSİS AMACINA UYGUN KULLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Kanunda bazı faaliyetlerin kat malikleri açısından yasak olduğu bazıları için ise, ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacağı karara bağlanmıştır [1] .

Kanunun yasakladığı işler KMK m.24/I hükmünde belirtilmiş olup ilgili hüküm uyarınca, “Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.” denmek suretiyle kanunun hangi işler yönünden yasaklamada bulunduğu hangi işler yönünden ise aksine sözleşme yapılabileceği açıkça belirtilmiştir. KMK m. 24/1’de, kat mülkiyeti kütüğünde mesken, iş ya da ticaret yeri olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı [2] olarak kullanılamayacağı düzenlenmiştir. Maddede “gibi” sözcüğü kullanılarak, bu kurumlara benzer nitelikteki yerlerin açılması da yasaklanmıştır.

Kat maliklerinin menfaatlerini korumayı amaçlayan bu hüküm, emredici niteliktedir [3] Hükümde, konulan yasağa aykırı olarak yapılan sözleşmelerin geçersiz olacağı belirtilmiştir. Her ne kadar hükmün lafzında sözleşme ifadesi kullanılmış olsa da, kat maliklerinin anlaşması kastedildiğinden, sözleşme dışında yönetim planına hüküm koyma, karar alma gibi tasarruflar da, kanun koyucunun iradesine karşı olursa, aynı düzenleme uygulanacaktır [4] Bir kat malikinin, kendi bağımsız bölümünün kullanımını değiştiren sözleşmeler yapması yasak olduğu gibi, bu husus, kat malikleri kurulunun oy birliği kararı ile bile yapılacak bir iş olarak görülmemiştir. Şayet böyle bir sözleşme yapılır ya da karar alınırsa, emredici hükme aykırı olacağından butlan yaptırımına tâbi olacaktır.

KMK m. 24/1’de, tapuda iş ve ticaret yeri ya da mesken olarak görünen yerlerin hastane, dispanser, klinik gibi sağlık müesseselerine çevrilmesinin tamamen yasaklandığı ifade edildikten sonra, muayenehanelerin yasaklanan sağlık müesseselerinin dışında tutulduğu hükme bağlanmıştır. Ancak aynı maddenin ikinci fıkrasında, mesken niteliğindeki bağımsız bölümlerin iş ve ticaret yerlerine dönüştürülmesi için oy birliği ile karar alınmasının zorunlu olduğu düzenlenmiş ve örnek kabilinden sıralanan yerler arasında muayenehaneler sayılmamıştır. Tüm bunlar, mesken nitelikli bağımsız bölümlerin muayenehane olarak kullanılması için, kat maliklerinin oy birliği ile kararının gerekli olup olmadığı hususunda tartışmalara yol açmıştır.

Arcak’a göre [5] , muayenehaneler, birinci fıkradaki yasaklamadan ayrı tutulmuş, ikinci fıkra kapsamına da alınmamıştır. Bu sebeple, mesken olarak kayıtlı bağımsız bölüm, kat maliklerinin rızasına ihtiyaç olmadan, muayenehane olarak kullanılabilecektir.

Yargıtay’a göre [6] de, kat maliklerinin oy birliği ile alacağı karara gerek olmadan, meskenlerde, muayenehane açılabilir; muayenehaneler, KMK m. 24/II’de sayılan iş yerleri kapsamına girmemektedir. Fakat kat maliklerinin, yönetim planına koyacakları, meskenlerin özgülenme amacı dışında kullanılmasını ya da muayenehane olarak kullanımını yasaklayan bir hükümle, o bağımsız bölümden, muayenehane olarak yararlanılması engellenebilecektir [7] .

Arpacı’ya göre [8] , meskenlerin, muayenehane olarak kullanılabilmesi için, kat maliklerinin oy birliği ile anlaşması gerekir. Zira, KMK m. 24/1’de “ kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür” denilmesinin akabinde, “dispanser, klinik, poliklinik, niteliğinde olmıyan (olmayan) muayenehaneler bu hükmün kapsamı dışındadır.” ibaresinin tercih edilmesi, iki ifadenin birbiriyle bağlantılı olduğunu göstermektedir. Bu ifadelerle, mesken nitelikli bağımsız bölümlerin, muayenehane olarak kullanılmasının, ancak kat maliklerinin yapacakları bir sözleşme ile mümkün olduğu anlatılmak istenmiştir. Kanun metnini bu şekilde anlamanın faydaları mevcuttur. Aksi hâlde hastaların, muayenehaneye sürekli girip çıkmalarının, binanın, mesken niteliğini ve komşu bağımsız bölümlerde yaşayanların huzurunu bozacağı açıktır.

Reisoğlu’na göre [9] , KMK m. 24/1’de, muayenehanelerin kapsam dışında bırakılması, mesken ve iş yerlerinde muayenehane açılabileceği anlamı taşımaktadır. Fakat daha ileri gidilerek, kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacağı karardan istisna tutulduğu söylenemez. Zira, kanun koyucu, tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin özgülenme amacı ile bağdaşmayacak şekilde kullanılmasını, kat maliklerinin oy birliği ile vereceği karara bağlamıştır.

Belirtmek gerekir ki, her ne kadar muayenehaneler kapsam dışında bırakılmışsa da yönetim planında bağımsız bölümlerin muayenehane olarak kullanılamayacağı belirlenmişse bu yönde yönetim planına uygun davranılması gerekmektedir

Kat malikleri açısından yasaklanmış olmamakla birlikte, kurulun oybirliği ile alacağı kararlar sonucunda faaliyet gösterebilecek yerler ise aynı maddenin II.fıkrasında düzenlenmiş olup ilgili hüküm “Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir” denmek suretiyle bu yerlerin kapsamı belirlenmiştir. Görüleceği üzere, bahse konu sınırlama mesken olarak gösterilmesi durumunda uygulanacak olup kütükte dükkan veya herhangi bir şekilde işyeri olarak kaydedilmesi durumunda KMK m.24/II hükmü uygulanmayacaktır.

Mesken olarak kaydedilen bir bağımsız bölümde resmi daire, noter dairesi, sendika merkezi vs. gibi sıkça insanların girip çıktığı yerleri türden bir yerin açılabilmesi için ancak tüm kat maliklerinin buna rıza göstermesi gerekmektedir. Bununla birlikte, yönetim planında açıkça yasaklayıcı bir hükmün bulunmaması durumunda bağımsız bölümlerde avukatlık bürosu açılması için kurulun oy birliği ile alacağı karara ihtiyaç bulunmamaktadır [10] .

Kat malikleri kurulunca oybirliğiyle alınan karar KMK m.24/IV uyarınca yöneticinin veya kat maliklerinin birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına şerh verilebilecektir. Bu durumda alınan karar, sonrasında hak sahibi olan kat maliklerine karşı da ileri sürülebilecek hale gelmektedir [11] .

Bağımsız bölümlerle birlikte eklentilerin de yine tahsis amacına uygun kullanılması gerekmektedir [12] . Aksi takdirde, zarar gören kat maliki bu davranışta bulunan kat malikine veya onun rızasıyla bağımsız bölümden devamlı şekilde yararlanan kişi ile birlikte kat malikine karşı KMK m.33 hükmü gereğince hakimin müdahalesini isteyebilecektir [13] . Kat maliki olmayan yönetici ise Yargıtay’a göre bu anlamda temsil yetkisine sahip ise bu davayı açabilecektir.

Av. Dicle KANAY

KAYNAKÇA

- Arpacı, Yönetim, s. 158; Arpacı, Kat Mülkiyeti Kanunu, s. 94.

- Ertaş, Şeref, Yeni Türk Medeni Kanunu Hükümlerine Göre Eşya Hukuku, Ankara, Seçkin, 2006.

- Oğuzman, M.Kemal /Seliçi, Özer/Oktay Özdemir,Saibe, Eşya Hukuku, İstanbul, Filiz Kitabevi, 2009, s.523.

- Özmen, s. 31; Arcak, s. 181; Hatemi/Serozan/Arpacı, s. 161; Arpacı, Kat Mülkiyetinde Yönetim, s. 27.

- Reisoğlu,Safa, Kat Mülkiyeti, s.73.

- Şengül, Mehmet, Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Kiracının Bağımsız Bölüm, Ortak Yerler Ve Eklentiler Üzerindeki Kullanma Ve Yararlanma Hakkı, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 2018, sayı 137.

- Tiryaki, Büşra, Bağımsız Bölümlerin Kullanım Biçimine Getirilen Yasaklar, (www.dergipark.org.tr), E.T: 28.03.2023.

- www.lexpera.com.tr

- www.mevzuat.gov.tr

-----------------

[1] Ertaş, Şeref, Yeni Türk Medeni Kanunu Hükümlerine Göre Eşya Hukuku, Ankara, Seçkin, 2006.

[2] “…Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarında, ecza laboratuarı gibi sair laboratuar çalışmaları da yasak kapsamında mütalaa edilmekte… Buna göre, hastalardan alınan materyallerin laboratuarda birtakım işlemlerden geçirilerek incelenmesi olgusu muayene işi olarak kabul edilemez…” Yarg. HGK E. 2004/18-476 K. 2004/561 T. 20.10.2004; “…Dava konusu yer, muayenehane olarak kullanılması yanında, işyeri niteliğindeki tıbbi tahliller laboratuvarı olarak da kullanıldığına göre, muayenehane kavramının genişletilip, hakim faaliyetin laboratuvar tahlilleri olduğu anlaşılan bakteriyoloji laboratuvarının da bu kavram içinde mütalaa edilerek davanın reddi doğru görülmemiştir…” Yarg. HGK E. 2000/18-918 K. 2000/934 T. 31.5.2000, www.kazanci.com.tr

[3] Arpacı, Abdulkadir, Türk Hukukuna Göre Kat Mülkiyetinde Yönetim, İstanbul, Bedir Yayınevi, 1984, s. 162; Şeref Ertaş, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, 2. Baskı, Ankara, Bilge Yayınevi, 2015, s. 377; Arcak, s. 673

[4] Arpacı, Abdulkadir, Kat Mülkiyetinde Yönetim, Apartman Yaşamının Sorunları, İstanbul, Temel Yayınları, 1994, s. 148

[5] Arcak, s.674

[6] “…Daha işlek daha sürekli ve kalabalık kimselerle uğraşı durumunda bulunan doktor muayenehaneleri için bile meskenlerin kullanılmasında bir sakınca görülmediği anlaşıldığından…” Yarg. HGK E. 1970/519 K. 853 T. 10.11.1973; “…Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. maddesinin ilk fıkrasında, tapu kütüğünde iş ve ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseselerin kurulması yasaklanmış ve dispanser, klinik ve poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu yasak kapsamı dışında tutulmuştur…” Yarg. 18. HD E. 2010/10141 K. 2010/12812 T. 11.10.2010 ; “…Mesken nitelikle bağımsız bölümlerin belli meslek mensuplarının münferit çalışmalarıyla bu mesleklerini icra ettiği; doktor muayenehanesi, avukat yazıhanesi, mühendis çizim bürosu gibi işlerde kullanılmasının kat malikleri kurulunun oybirliği ile verilmiş bir kararı olmadan da mümkün olabileceği kabul edilmekte…” Yarg. 18. HD E. 2002/10502 K. 2002/10286 T. 24.10.2002, www.kazanci.com.tr

[7] “…Yönetim planında yasaklayan özel bir hüküm bulunmaması koşuluyla tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin doktor muayenehanesi olarak kullanılmasında yasal bir sakınca bulunmamakta ise de; somut olayda yönetim planının 2. maddesi ile dairelerin sadece mesken olarak kullanılacağı kurala bağlanmış olmasına göre davanın kabulü ile...” Yarg. HGK E. 2003/18-411 K. 2003/417 T. 11.6.2003; “…kat mülkiyetli anataşınmazın dava konusu bağımsız bölümünün tapuda daire (mesken) olarak gösterildiği, yine yönetim planının 4. maddesinde dairelerin münhasıran mesken olarak kullanılacağı belirtilmiştir. Dava konusu mesken olan bağımsız bölümün diş hekimi muayenehanesi olarak kullanılması yönünde kat malikleri kurulunca alınmış bir karar olmadığı gibi yukarıda anılan yönetim planının 4. maddesindeki açık hüküm karşısında mahkemece davanın kabulü…” Yarg. 18. HD E. 2012/4229 K. 2012/5722 T. 17.5.2012; Aynı yönde “…ana gayrimenkulde davalının birinci katta bulunan mesken niteliğindeki bağımsız bölümünü psikiyatri muayenehanesi olarak kullandığını, yönetim planının buna izin vermediğini, bu sebeple davalının bu yeri olduğu şekilde kullanmasına son verilmesini istemişlerdir…KMK 28.madde gereğince yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu, tüm kat maliklerinin buna uyması grektiği ana gayrimenkulün yönetim planının 8.maddesinde "tapuda mesken olarak kayıtlı dairelerin iş yeri, büro, ticarethane, yazıhane, muayenehane olarak kullanılamayacağı ve kullandırılamayacağının" yazıldığı, kat maliklerinin bu şekilde bir yönetim planı hazırlamalarının yasaya aykırı olmadığı anlaşılmıştır…” İstanbul BAM 35. HD E. 2017/1191 K. 2017/1196 T. 5.7.2017, www.kazanci.com.tr

[8] Arpacı, Yönetim, s. 158; Arpacı, Kat Mülkiyeti Kanunu, s. 94.

[9] Reisoğlu, Safa, Uygulamada Kat Mülkiyeti, Yargıtay Kararlarıyla Genişletilmiş 4. Bası, Ankara, Güneş Matbaacılık, 1976, s. 75; Aynı yönde M. Kemal Oğuzman / Özer Seliçi / Saibe Oktay Özdemir, Eşya Hukuku, 20. Baskı, İstanbul, Filiz Kitabevi, 2017, s. 650, N. 2217; Aynı yönde olmakla birlikte muayenehanelerin KMK m. 24/1 kapsamında olmadığı; ancak KMK m. 24/2 kapsamında iş yeri niteliğindeki yerler arasında sayılması ve böylece oy birliği aranmasının daha isabetli olacağı hakkında bkz. A. Lale Sirmen, Eşya Hukuku, 8. Baskı, Ankara, Yetkin Yayınları, 2020, s. 503-504 Birinci fıkrada yer alan istisnanın ikinci fıkrada da uygulanmasının kanunun lafzı ve amacına aykırı olacağı şeklindeki gerekçe için bkz. Germeç, s. 539.

[10] Reisoğlu,Safa, Kat Mülkiyeti, s.73.

[11] Ertaş, a.g.e., s.422.

[12] Oğuzman, M.Kemal /Seliçi, Özer/Oktay Özdemir,Saibe, Eşya Hukuku, İstanbul, Filiz Kitabevi, 2009, s.523.

[13] Oğuzman /Seliçi/Oktay Özdemir, a.g.e., s.523.

BAĞIMSIZ BÖLÜM VE EKLENTİLERİ TAHSİS AMACINA UYGUN KULLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Hukukçu (!) Kibri

İMAR BARIŞI 2024 - YAPI KAYIT BELGESİ HAKKINDAKİ TEKLİFİN HUKUKİ DEĞERLENDİRİLMESİ

İŞ SÖZLEŞMESİNİ FESHEDEN TARAFIN BİLDİRİM SÜRELERİNE UYMAKSIZIN İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMESİ AKABİNDE MEYDANA GELEN HUKUKİ NETİCELER

Yargıtay Cumhuriyet Başsavcısı İtirazında Tebliğname ile Bağlı mıdır?

Kamu İhale Sözleşmesinin İdare Tarafından İmzalanmaması Halinde Uğranılan Zararın Tazmini İstenebilir mi?

BELİRLİ SÜRELİ İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİREN HALLER VE SONA ERMENİN HUKUKİ SONUÇLARI

Fiziki Takibin Hukuka Uygunluk Şartları

Hukuk Devleti Sosyal Teorisi (Social Theory of The Rule of Law)

Kolluk Elkoyulan Araçları Kullanabilir mi?

Yargı Kararlarıyla Muris Muvazaasının İspatı Ve Unsurları