Uygulama da mülk sahipleri kendilerini garanti altına almak amacıyla kiracılardan tahliye taahhütleri almakta ve daha sonra bunları işleme koymaktadırlar. Eski malikçe kiracıdan alınan tahliye taahhüdü henüz işleme konulmadan yahut işleme konularak icra takibi veya davaya konu edildikten sonra taşınmaz mülkiyeti el değiştirdiği takdirde yeni malik, eski malikin haklarına kanun gereği halef olduğundan tahliye taahhüdüne de taraf olmaktadır. Zira TBK’nun 310. maddesi;''Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.'' düzenlemesini havidir.
Kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçmekte, yeni malik halefiyet yoluyla kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Yeni malik nasıl ki otomatikman kira sözleşmesinin tarafı haline gelmekte ise, aynı şekilde kira sözleşmesinin yan anlaşması niteliğinde ki tahliye taahhüdüne de taraf olmaktadır.
Kira sözleşmesi devam ederken alınan yan anlaşma niteliğindeki tahliye taahhütnamesi gereğince kiracının yeni malike karşı sorumluluğu devam etmekte, yeni malikle aksine bir anlaşma yapılmadığı takdirde tahliye taahhütnamesinde belirtilen sürede kiralananın tahliyesi gerçekleşmek zorundadır.
Yeni malikin, önceki malik ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabileceği yargı kararlarında da ifade edilmiştir.
6098 sayılı TBK’nun 352/1. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/3080E. 2018/6171K.)
Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus yeni malikin de 1 aylık süreye riayet etmesi gerektiğidir. Taahhüt nedeniyle açılacak tahliye davasının taahhüt edilen tarihten başlayarak bir (1) ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir.
İcra takibinin, boşaltma vaadinden sonraki bir ay içerisinde başlatılması gerekirken davacı yeni malik, eski malikin halefi olarak bir aylık süreden sonra 21.08.2014 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi ile davalıya tahliye emri göndermiştir. Bu durumda icra takibi süre geçtikten sonra başlatıldığından tahliye davasına esas alınamaz. Mahkemece davanın süresinde açılmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesi gerekirken bu husus üzerinde durulmadan yazılı gerekçe ile işin esasının incelenerek itirazın kaldırılmasına karar verilmesi doğru değildir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/4245E. 2015/4075K.)
Eski malik tarafından tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatıldıktan sonra taşınmazın el değiştirmesi durumunda, yeni malikin talebi üzerine icra müdürlüğünce takibe alacaklı olarak eklenmesi gerekmektedir. Aynı şekilde önceki malik ve kiralayana verilmiş tahliye taahhütnamesi nedeniyle açılan davada yeni malik, eski malik ve kiralayanın halefi olarak davayı kaldığı yerden takip edebilir. Uygulamada yargılama sırasında taşınmazın tapuda işlem görmek suretiyle el değiştirdiğinin mahkemece tespiti halinde TBK 310 ve HMK 125/2 maddeleri dikkate alınarak yeni malike dava ihbar edilerek davayı takip edip etmeyeceği sorulmakta, hukuki yararı bulunan yeni malik davayı takip etmek istediği takdirde dahli sağlanarak davaya devam edilmektedir.
Özetlemek gerekirse eski malike verilen tahliye taahhütnamesinden yeni malikin halefiyet esasına göre yararlanmasında bir engel bulunmamaktadır. Ayrıca tahliye taahhüdüne dayalı olarak eski malik tarafından açılmış bir dava veya icra takibi mevcut ise TBK'nun 310. Maddesi gereğince yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olduğundan, eski malikin yerine geçerek icra takibinde 'alacaklı', dava da 'davacı' sıfatını almasında hukuki yararı bulunmaktadır.
