T.C.

Yargıtay

Hukuk Genel Kurulu

2025/233 E., 2025/624 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/557 E., 2022/573 K.

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Mahkemece verilen yukarıda tarih ve sayısı belirtilen direnme kararı, Hukuk Genel Kurulunun 09.10.2024 tarihli ve 2023/6-703 Esas, 2024/506 Karar sayılı kararı ile ilâve gerekçe ve nedenlerle bozulmuştur.

Hukuk Genel Kurulunun kararına karşı davacı mirasçıları vekili tarafından karar düzeltme isteminde bulunulmuştur.

Hukuk Genel Kurulunca dilekçe, düzeltilmesi istenen karar ve dosyadaki ilgili bütün belgeler okunduktan sonra gereği düşünüldü:

Hukuk Genel Kurulu kararında yer alan açıklamalara göre 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen Geçici madde 3 atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesinde sayılan sebeplerden hiçbirisine uygun olmayan karar düzeltme isteminin REDDİNE,

Aynı Kanun'un 442. maddesinin 3. fıkrası ile 4421 sayılı Kanun'un 4/b-1 maddesi uyarınca takdiren 3.000,00 TL para cezasının karar düzeltme isteyenlerden alınarak Hazineye gelir kaydedilmesine,

Karar düzeltme harcı peşin alındığından harç alınmasına yer olmadığına,

15.10.2025 tarihinde ikinci görüşmede oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.

"K A R Ş I O Y"

Davacı arsa sahibi açtığı davasında davalı ile aralarında 05.09.1986 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, aradan geçen sürede inşaatın bitirildiğini ancak iskân ruhsatının alınmadığını belirterek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece 11.12.2007 tarihinde verilen ilk kararda inşaatın projeye aykırı olarak 10 bağımsız bölüm yerine 12 bağımsız bölüm olarak yapıldığı ancak binanın kullanıldığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş, bu kararın taraflarca temyizi üzerine Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 09.03.2009 tarihli 2008/1420 Esas, 2009/1294 Karar sayılı ilâmı ile davalının temyiz itirazlarının reddi ile davacı yönünden yapılan incelemeye göre mahkemece belediye işlem dosyasının getirilerek binanın yasal hâle gelip gelmeyeceğinin araştırılması, yasal hâle getirilebilir ise yükleniciye süre verilerek yasal hâle gelmesinin sağlanması, yüklenici yasal hâle getirmeyi sağlar ise davanın reddine karar verilmesi aksi hâlde sözleşmenin feshine karar verilmesi gerekçesi ile bozulmuş, mahkemece bozmaya uyularak verilen 26.01.2016 tarihli ikinci karar ile yükleniciye süre verildiği, ancak verilen sürede binanın yasal hâle getirilmediği gerekçesi ile davanın kabulüne taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı sözleşmenin feshine karar verilmiştir.

Mahkemece verilen ikinci kararın davalı tarafından temyizi üzerine bu kez 23. Hukuk Dairesinin 21.03.2019 tarihli 2016/4148 Esas, 2019/1186 Karar sayılı ilâmı ile İmar Kanunu Geçici 16. maddesine göre alınan yapı kayıt belgesinin değerlendirilmesi bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına karar verilmiş, mahkemece bozmaya uyularak verilen 13.07.2021 tarihli kararda yapı kayıt belgesinin binayı yasal hale getirmediği, yüklenici tarafından da binanın yasal hâle getirilmediği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkemenin bu kararının davalı tarafından temyizi ile bu kez Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarafından verilen 10.03.2022 tarihli 2022/140 Esas, 2022/1312 Karar sayılı ilâm ile 1. bentte davalının diğer temyiz itirazlarının reddi ile 2. bentte Belediyenin 03.08.2015 tarihli yazısında plan tadilatı yapılması gerektiğinin belirtildiği, yine 31.08.2015 tarihli yazıda tüm paydaşların onayının olması gerektiğinden bahsedildiği ancak bir kısım arsa sahiplerinin vekâlet vermediği anlaşıldığından davalı yükleniciye vekâlet vermeyen arsa sahiplerinin yerine geçmek üzere yetki ve makul süre verilerek iskân alınıp yasal hâle gelir ise davanın reddine karar verilmesi aksi halde davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile bozma kararı verilmiştir.

Mahkemece bu kez verilen 15.12.2022 tarihli karar ile yapı kayıt belgesi ile binanın yasal hâle gelmeyeceği, aradan geçen sürede davalının edimini yerine getirmediği, yeniden süre vermenin davacıyı mağdur edeceği, bu durumun iyiniyete de aykırı olduğu gerekçesi ile direnme kararı verilmiş, direnme kararının davalı tarafından temyizi üzerine Hukuk Genel Kurulu’nun 09.10.2024 tarihli ve 2023/6-703 Esas, 2024/506 Karar sayılı kararı ile sonuç olarak “ mahkemece iskân ruhsatı yerine alınan yapı kayıt belgesi dikkate alınarak; yapının, yapı kullanma izin belgesine (iskân ruhsatına) sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek ve yükleniciye depo ettirilmek suretiyle sözleşme gereğince yükleniciye bırakılması gereken bağımsız bölümler belirlendikten sonra yapılacak değerlendirmeye göre, inşaattaki ayıp ve eksikliklerin giderilebilir mahiyette olduğu da gözetilerek varılacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken, yapı kayıt belgesinin imara aykırılığı gidermeyeceği, davalı yükleniciye inşaatı yasal hâle getirip iskân ruhsatı alması için birden fazla kez süre tanındığı, yeniden süre verilmesinin arsa sahibinin mağduriyetine neden olacağı ve dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacağı gerekçesiyle direnme kararı verilmesi doğru olmamıştır.” Gerekçesi ile ilâve gerekçe ile bozulmasına karar verilmiştir.

Öncelikle belirtmek gerekir ki; Mahkemece verilen 26.01.2016 tarihli ikinci kararın davalı tarafından temyizi üzerine 23. Hukuk Dairesinin 21.03.2019 tarihli 2016/4148 Esas, 2019/1186 Karar sayılı ilâmı ile davalının diğer temyiz itirazları incelenmeksizin İmar Kanunu Geçici 16. maddesine göre alınan yapı kayıt belgesinin değerlendirilmesi için bozma kararı verilmiş, mahkemece bozmaya uyularak verilen kararda ise yapı kayıt belgesinin binayı yasal hâle getirmediği, yüklenicinin binayı yasal hâle getirmediği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkemenin bu kararının davalı tarafından temyizi ile bu kez Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarafından verilen 10.03.2022 tarihli 2022/140 Esas, 2022/1312 Karar sayılı ilâm ile 1. bentte davalının diğer temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir. Bu durumda yerel mahkemenin yapı kayıt belgesinin binayı yasal hâle getirmeyeceğine ilişkin gerekçesi Yargıtayca onanmış olup, mahkeme ile Yargıtay Dairesi arasında ihtilafsız hâle gelmiş ve direnmeye konu olmayan bir konuda Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun inceleme yetkisi bulunmamakta olup, bu durum Yargıtay Kanunu 15/1 maddesine, 6100 sayılı HMK 373/5. maddesine aykırıdır.

Bilindiği gibi inşaatı biten bir yapının kullanılabilmesi için İmar Kanunu 30. maddesine göre yapı kullanma izin belgesinin alınması zorunludur. Bu belgenin alınması için mal sahibinin müracaatı üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir. Aynı Kanun'un 31. maddesine göre kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.

Ülkemizin bir deprem ülkesi olma gerçeği karşısında yapıların can ve mal güvenliği için İmar Kanunu 30. maddesine göre yapı kullanma izin belgesinin diğer adı ile iskân belgesinin alınmasının hayati önemi vardır. Zira bu belgenin verilmesi için ilgili kuruluşlar özellikle belediyeler tarafından konusunda uzman teknik elemanlar aracılığı ile binanın bilimsel tekniklere, projesine, yürürlükteki imar mevzuatına uygunluğu denetlenmekte, giderilebilir eksiklikler giderilmekte yapılacak düzeltmeler yaptırılmakta ancak ondan sonra yapı kullanma izin belgesi verilmektedir.

Son yıllarda ülkemizde yaşanan depremlerde binlerce vatandaşımız maalesef yaşamını kaybetmiş, bir çok kişi sakat kalmış, milli servetimiz olan bir çok bina yıkılmıştır. Devletimiz tüm olanakları ile seferber olmuş vatandaşlarının can güvenliğini korumak amacıyla bazı yasalar çıkararak yeni can ve mal kayıplarının önüne geçmeye çalışılmıştır.

Bunlardan en önemlisi 16.05.2012 de kabul edilen 6306 sayılı Afet Riski Alanlarındaki Yapıların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. Bu Kanun ile afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek amaçlanmıştır. Kanun'un uygulanması için riskli yapıların tespitine öncelik verilmiş, bunun için lisanslı kurum ve kuruluşlar oluşturulmuş kat maliklerinin kararlarının daha hızlı olabilmesi için alınacak kararların salt çoğunluk ile alınması gerektiği kabul edilmiştir.

İmar Kanunu'na 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddede “ Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. “hükmü getirilmiştir.

Bu maddenin metninde açıkça görüldüğü gibi kanunun çıkarılma amacının “ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması” olduğu anlaşılmaktadır. Bu hâli ile maddenin 6306 sayılı Yasa'dan ayrı olarak düşünülmesi imkânsız olup maddede bu yasaya yapılan atıflar durumu doğrulamaktadır.

Geçici 16. maddenin gerekçesinde de “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ile dönüşüm projelerine finans sağlanarak dönüşüm daha hızlı ve etkin yapılması amacıyla;

-31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapıların, yapı sahiplerinin müracaatları üzerine ve beyanına göre hazırlanacak Yapı Kayıt Sistemine işlenmesi,

-Bu yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilmesi, yargı ve belediyelerdeki iş yükünün azaltılabilmesi için alınmış yıkım kararlarından ve tahsil edilmeyen para cezalarından vazgeçilmesi,

-Maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi,

-Yapı Kayıt Belgesinden elde edilecek gelir, genel bütçeye gelir kaydedilecektir. Bu gelirler, şehirlerin yeniden inşaa ve imarında kullandırılması, yönünde düzenleme yapılmıştır.” denilerek maddenin çıkarılış amacının “imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ile dönüşüm projelerine finans sağlanarak dönüşüm daha hızlı ve etkin yapılması amacıyla” olduğu belirtilmiştir.

Devlet bir yandan vatandaşın can ve mal güvenliğini korumakla yükümlü iken bir yandan da onların barınma ihtiyacını da karşılamak zorundadır. İşte bu nedenle dönüşüm projelerinin yerine getirilmesi sırasında vatandaşların mağdur olmaması için geçici 16/3 maddesinde “Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir.” vurgusu yapıldıktan sonra “Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.” denilmiştir. Bunun doğal sonucu olarak yapıya “geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.” hükmünün konulması binanın yasal yani iskân alınabilir hale geldiğinin kabulü sonucuna götürmez. Kaldı ki İmar Kanunu'na 4736 sayılı Kanun ile 08.01.2002 tarihinde eklenen 10. maddede de “Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılara belediyelerce yol, su, kanalizasyon, doğalgaz gibi alt yapı hizmetlerinin birinin veya birkaçının götürüldüğünün belgelenmesi hâlinde ilgili yönetmelikler doğrultusunda fenni gereklerin yerine getirilmiş olması ve bu Kanun'un yayımı tarihinden itibaren altı ay içerisinde başvurulması üzerine kullanma izni alınıncaya kadar geçici olarak elektrik, su ve/veya telefon bağlanabilir.”denilerek geçici olarak elektrik su gibi aboneliklerin tesisine olanak sağlanmış, yine 5784 sayılı Kanun ile 09.07.2008 tarihinde eklenen geçici 11. madde de "01.07.2022 tarihine kadar" yapı (inşaat) ruhsatı alınmış ve buna göre yapılmış olup, kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılara; yol, elektrik, su, telefon, kanalizasyon, doğal gaz gibi alt yapı hizmetlerinden birinin veya birkaçının götürüldüğünün belgelenmesi hâlinde, ilgili yönetmelikler doğrultusunda fenni gereklerin yerine getirilmiş olması ve bu maddenin yayımı tarihinden itibaren başvurulması üzerine, kullanma izni alınıncaya kadar ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su ve/veya elektrik bağlanabilir. Bu kapsamda, ilgili belediyeden dağıtım şirketlerine elektriğin kesilmesi talebinin söz konusu olması halinde aboneliği iptal edileceğinden, su ve/veya elektrik bağlanması herhangi bir kazanılmış hak teşkil etmez. Ancak, yapı (inşaat) ruhsatı alınmış ve buna göre yapılmış olma şartı (Değişik ibare: 7417 - 1.7.2022 /md.39 ) "31.12.2021" tarihinden önce yapılmış olan yapılarla ilgili olarak uygulanmaz. " denilmek suretiyle bu konuda ilk yapılan düzenlemeden sonraki 2022 yılına kadar yeni bir süre belirlenmiştir. Bu maddelerden anlaşılacağı gibi geçici 16 madde ile yapılacağı belirlenen elektrik su aboneliği gibi imkânları yasa koyucu zaten daha öncesinden vermiş durumdadır.

Geçici 16. maddenin 5. fıkrasında “Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir.” denilmiş bu durum Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında yapı kayıt belgesinin binaya yasalmış gibi bir durum verdiği olarak yorumlanmış ise de 6. fıkradaki “5. fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanun'un Ek 1. maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.” hükmü ile yasanın amacının binaya yasal statü kazandırmak olmadığı hususu değerlendirilmemiştir.

Yapı kayıt belgesi, geçici 16. madde gerekçesinde belirtildiği gibi “yapı sahiplerinin müracaatları üzerine ve beyanına göre” düzenlenen hiçbir teknik incelemeyi içermeyen bir belge olup yapı kullanma izin belgesinin eş değeri kabul edilmesi hem İmar Kanun’a hem de bu Kanun'a eklenen Geçici 16. maddenin getiriliş amacına aykırıdır. Nitekim Anayasa Mahkemesi 03.12.2024 tarih ve 32741 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan, 23.07.2024 tarihli 2023/74 Esas ve 2024/141 Karar sayılı Kararı ile geçici 16. madde ile ilgili verdiği iptal kararında belgenin bu niteliğine vurgu yaparak geçici 16/10 bendinde bulunan “Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.”cümlesini idarelerin kendilerini sorumluluktan kurtaramayacakları gerekçesi ile iptal etmiştir. Bu karara rağmen Hukuk Genel Kurulu kararında yapı sahibinin sorumluluğundan bahsedilmesi de kabul edilebilir değildir.

Genel Kurulun Sayın Çoğunluğunun binanın yasal bina değeri ile ile yapı kayıt belgeli değeri arasındaki değer farkının hesaplattırılmasına ilişkin gerekçesi de yerinde değildir. Zira her an yıkılması muhtemel kaçak binaya ekonomik değer belirlemek te mümkün değildir.

Hukuk Genel Kurulunun bu kararı aynı zamanda Hukuk Genel Kurulu’nun 10.06.2020 tarihli 2020/15-168 Esas, 2020/394 Karar sayılı ilâmı ile 31.01.2024 tarihli 2023/(15)6-843 Esas, 2024/45 Karar sayılı ilâmları ile de çelişkilidir.

Sonuç olarak can güvenliğinin söz konusu olduğu bir durumda hiçbir teknik inceleme içermeyen, sadece yapı sahibinin beyanı ile binanın geçici olarak kullanılmasına yönelik olarak alınmış bir belge ile Hukuk Genel Kurulunun sayın çoğunluğunun kabul ettiği gibi binanın “yasalmış gibi” kabul edilmesi üstelik Yerel Mahkeme ile Daire arasında uyuşmazlık konusu olmadığı hâlde Genel Kurul tarafından incelenerek sonucu ulaşılmasının doğru olmadığı, bu nedenlerle karar düzeltme talebinin kabulü ile Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 10.03.2022 tarihli 2022/140 Esas, 2022/1312 Karar sayılı ilâmı doğrultusunda mahkemenin direnme kararının bozulması gerektiğini düşündüğümüzden Sayın Çoğunluğun karar düzeltme talebinin reddi görüşüne katılamıyoruz.