Tarafların Anayasası niteliğindeki Kat Karşılığı/Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, esasen inşaat sürecinde, teslimde, teslimden sonra sorun çıkmaması veya çıkarsa da öncelikle sözleşme esas alınarak çözüme kavuşturulması maksadıyla yapılmaktadır. Sözleşmeler her ne kadar özenle hazırlanırsa hazırlansın kötü uygulayıcıların veya kötü niyetli tarafların yönettiği süreçler neticesinde kangrene dönüşen sorunlar da yaşanmaktadır. 

İnşaat sözleşmeleri mutlaka bu alanda tecrübeli hukukçularca hazırlanmalıdır.  İnşaat sürecinin hukuki yönetimi de mümünse sözleşmeyi ve tarafların iradelerini, amaçlarını bilen tarafları da tanıyan hukukçular tarafından yürütülmelidir.

İnşaat sözleşmelerinde açık ve anlaşılır ifadeler kullanılmalıdır. Tarafların gerçek iradelerini yansıtmayan, anlaşılmaz, hükümler rasında çelişkiler bulunan, belirsiz tanımların yapıldığı sözleşmeler, taraflar ve uygulayıcılar ne kadar iyi/iyiniyetli olsa da sorunlara gebe olacaktır. 

İnşaatın teslim şeklini belirlemek ve taraflar açısından teslimin çerçevesini çizmek adına "Anahtar Teslim" kavramı uygulamada geniş yer bulmuştur. 

Yazımızda bu teslim usulünü, kavramı, uluslararsı inşaat hukuku, Türk mevzuatı, Yargıtay kararları ve doktrin çerçevesinde elimizden geldiğince incelemeye çalışacağız.

ULUSLARARASI İNŞAAT HUKUKUNDA ANAHTAR TESLİMİ KAVRAMI

Anahtar teslimi inşaat sözleşmesi, inşaat sözleşmesinin bir türü olarak uygulama alanı bulur ve uluslararsı inşaat hukukunda çeşitli tanımları vardır. 

Anahtar teslimi inşaat sözleşmesi Black’s Hukuk Sözlüğünde şu şekilde tanımlanmaktadır:

“Özellikle enerji santralleri gibi tek amaçlı projelerin yapımında kullanılan, müteahhidin tesisin tasarım, mühendislik, tedarik ve yapımını sağlamayı; tesisi çalıştırma prosedürlerini hazırlamayı; performans testlerini yürütmeyi; tesisin işletilmesi için kılavuzlar hazırlamayı ve tesisi işletecek kişileri eğitmeyi içeren geniş kapsamlı çeşitli sorumluluklar üstlendiği, sabit ücretli, yoğun bir programa bağlı inşaat sözleşmesidir” (Garner, 1999 : 321).

Bir başka tanımda ise;

“Anahtar teslimi sözleşmeler, uluslararası tesis inşaatı sektöründe kullanılan bir sözleşme türü olup bu sözleşmelerde “müteahhit” “iş sahibi” ne karşı, çalışmaya hazır büyük ölçekli bir tesisi (havalimanı, baraj, vb.)ya da bir sanayi tesisini (demir fabrikası, çelik fabrikası, vb.) götürü bir ücret karşılığında kurmayı taahhüt eder” şeklinde tanımlanmaktadır. (Ergin, 2003 : 3) 

Joseph Huse’un tanımına göre:

“Paket anlaşma( package deal), tasarla ve yap (design and build), anahtar teslimi (clés-en main), veya mühendislik-satın alma(temin) ve yapım (EPC1) gibi çeşitli isimlerde bilinen anahtar teslimi inşaat sözleşmesi, projenin tasarlanması ve yapımında özellikle müteahhide yer vermektedir. İnşaat hukuku alanında yukarıda sayılan bu kavramların her birinin kabul edilen birer tanımı yoktur. Bununla birlikte en geniş anlamda anahtar teslimi kavramı, inşaat projesinin tasarlanmasında ve yapımındaki sorumlulukların, iş sahibi tarafından ödenecek bir ücret karşılığında en üst düzeyde müteahhide yüklendiği, öyle ki, inşaatın tamamlanması ve tesliminden sonra iş sahibinin yalnızca anahtarı çevirerek tesisi çalıştırmaya başlayabileceği şeklinde ifade edilebilir.” (Huse, 2002 : 5).

“Bu sözleşme türlerinde, projenin bütünü için sorumluluğun müteahhide yüklenmiş olması nedeniyle, herhangi bir hata meydana geldiğinde kusurun projeden mi yoksa inşaatın yapımından mı kaynaklandığına dair bir araştırmaya ihtiyaç duyulmaz. Genel kural olarak müteahhit, işin kapsamı ve alanına giren herhangi bir kusur, eksiklik ve hatadan sorumludur. İşte müteahhidin bu geniş çaptaki sorumluluğu, anahtar teslimi inşaat sözleşmesini iş sahipleri için cazip hale getirmektedir. Bu sözleşmenin uygulanması ile iş sahibinin projenin tasarlanması ve yapımındaki müdahalesi diğer sözleşme türlerine göre en aza indirgenmektedir.” (Huse, 2002)

“Basit Anahtar Teslimi İnşaat Sözleşmesi”nde tesisin inşasından sonra müteahhit yaptığı bir deneme çalışmasıyla tesisin çalışmaya hazır olduğunu kanıtladığı anda yükümlülüklerini yerine getirmiş kabul edilir. Anahtar tesliminden de kastedilen esasen budur. Ancak uygulamada “ürün elde etme (produit en main)” sözleşmesi olarak bilinen bir sözleşme ile müteahhit bazı hallerde iş sahibine, tesisin verimliliğini belli sınırlar içinde garanti etmektedir. Müteahhidin bu sözleşme ile taahhüt ettiği garantileri yerine getirebilmesi için de sözleşmede öngörülen süreler içinde tesisin yönetimine dahil edildiği görülmektedir. Bu ek sözleşmeler müteahhidin asıl yükümlülüğü olan ve anahtar teslimi inşaat sözleşmesi ile kurulan hukukî ilişkinin tamamlayıcısı niteliğindeki yan yükümlülüklerdir. Bu tür ek sözleşmeler ile amaçlanan tesisin, yapılış amacına uygun olarak başarılı bir şekilde çalıştırılmasını sağlamaktır.” (Ergin, 2003).

TÜRK HUKUKUNDA ANAHTAR TESLİMİ KAVRAMI

İnşaatın teslim şekillerinden en geniş manada anlam ifade ettiği düşünülen "Anahtar teslimi" kurumu, Türk Borçlar Kanunu’nda tanımlanmamış olmakla birlikte, kamu ihalelerine ilişkin 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu’nun 6/a maddesinde bu sözleşme, “Yapım işlerinde, uygulama projeleri ve bunlara ilişkin mahal listelerine dayanarak, işin tamamı için isteklinin teklif ettiği toplam bedel üzerinden anahtar teslimi götürü bedel sözleşme” olarak ifade edilmektedir. Bu kanundan başka, idarenin iş sahibi olarak taraf olduğu anahtar teslimi sözleşmelerde 18540 sayılı Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi, 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu yanında Türk Borçlar Kanunu’nun istisna akdi ile ilgili özel hükümleri ile genel hükümleri de uygulanmaktadır. (Ergin, 2003; Kaplan, 2001)

ANAHTAR TESLİMİ SÖZLEŞME

Anahtar teslimi inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda tanımlanmış bir sözleşme (teslim) tipi değildir. 

Bununla birlikte; kamu ihalelerine ilişkin 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu’nun 6/a maddesinde, bu sözleşme tipinden; “Yapım işlerinde, uygulama projeleri ve bunlara ilişkin mahal listelerine dayanarak, işin tamamı için isteklinin teklif ettiği toplam bedel üzerinden anahtar teslimi götürü bedel sözleşme” olarak ifade edilmektedir. 

İnşaat hukukumuzda Duman  “Bir inşaat sözleşmesi, eserin fiilen ve hukuken, başından sonuna kadar yüklenici tarafından meydana getirilip teslim edilmesini öngörüyorsa, buna “anahtar teslim inşaat sözleşmesi” denir. Kat karşılığı inşaat sözlemesinde “anahtar teslimi” yapı kullanma izninin alınmasını anlatır ve yüklenicinin borcu o  zaman sona erer.” olarak tanımlamaktadır. (Duman, İnşaat Hukuku 2008, S. 179)

Uygulamada, “taşınmazın anahtarla açıldığında, oturuma ve kullanıma başlanacak şekilde hazır ve nazır teslim edilmesi” gibi algılanmaktadır. Bu algı doğru fakat eksik bir tanımlama olacaktır. Taşınmaz teslim edilip kullanılsa dahi, Anahtar Teslimi kavramı içeren sözleşmeye konu olan taşınmazın yargıtay kararları uyarınca iskanının dahi alınmasını içeren bir kavramdır. Yani bu kavramla birlikte, sadece teslimi değil, her şekilde iskanı dahi alınmış olarak taşınmazın kabulüne kadar geçerli olacak şekilde yükleniciye kaçınamayacağı sorumluluklar yüklenmektedir.


KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE “ANAHTAR TESLİMİ” KAVRAMI

İnşaat sözleşmelerinde taraflar genellikle de iş sahipleri, teslim şekli olarak "Anahtar Teslim" usulünü kendilerini koruyan bir teslim kavramı olarak görmektedir. Peki bu kavramın sözleşmede yer alması ne derece iş/arsa sahibini korumaktadır. Bu kavram teslime dayalı muhtemel sorunların çözümünde ne derece etkili olacaktır? Yargıtay kararları çerçevesinde bu sorularımıza cevap bulmaya çalışalım.

ANAHTAR TESLİMİ  OLGUSU, İSKAN ALINMASI KOŞULUNU DA KAPSAR

Bir yapının inşaatının tamamlanmış olduğunun yasal kanıtı yapı kullanma iznidir (iskan raporu). Hukuken bir yapının inşaasının bittiği tarih yapı kullanma izninin alındığı tarihtir. (Duman age 343)

İstikrar kazanmış Yargıtay kararlarında bu husus açukça ifade edilmektedir.

“Sözleşmede yer alan anahtar teslimi olgusu, iskan alınması koşulunu da kapsamakta olup; HUMK m. 287 uyarınca delil sözleşmesi niteliğindedir.” (15. HD. 28.02.2005-4417/1075 - YKD 2006/3 sf. 427) 

“Yanlar arasındaki sözleşmeye göre yapılacak binanın anahtar teslimi, iskanı alınmış olarak teslimi gerekmekte olup; bedel için kararlaştırılan arsa payı ise bundan sonra devredilecektir. Yan işin teslimi ispatlanmadıkça, arsa sahipleri tapu vermek zorunda değillerdir.” (15. HD. 26.11.2001, 3244/5437)

Yapı kullanma izin belgesini alma yükümlülüğünün kimde olduğu önem arz etmektedir. iskan alınması ile inşaatın ancak teslim edilmiş sayılacağı ayrı mesele iskanı alma yükümlülüğünün kimde olacağı ayrı meseledir. Yükleniciye iskan alınmasına dair vekaletle yetki verilmemişse ve de verilmiyorsa, sözleşmede arsa sahiplerine bırakılmışsa yükümlülük arsa sahiplerine dönmüş olacaktır. Ancak; sözleşmede bu konuda hiçbir hüküm yoksa TMK 2. md. ve yargıtay kararları uyarınca yükümlülük yükleniciye ait olacaktır. Sözleşmede hukuki teslim koşulu olarak “Anahtar Teslim” öngörülmüşse bu husus “delil sözleşmesi” niteliğindedir. Zira, anahtar teslim yapı kullanma iznini de kapsamaktadır. Yapı fiilen kullanılıyor olsa bile iskan raporu alınmadan teslim gerçekleşmiş olmayacaktır ve arsa sahibinin buna bağlanan bir devir varsa bu devri yapmaması (ödemeyi yapmaması) haklı olacaktır. 

ANAHTAR TESLİMİ İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE ZAMANAŞIMI SÜRELERİ  İSKANIN ALINMASI İLE BAŞLAR

Yukarıdaki Yargıtay kararının devamında; “İnşaat tamamlanmamışsa, bazı eksikleri bulunmaktaysa, eksikler tamamlanmadan yapı kullanma izin belgesinin alınması olanaklı değildir demektir. Yüklenici eseri teslim ettiğini kanıtlayamamış ise ve yapı kullanma izni de alamamışsa eser teslim edilmiş sayılmaz. Böyle bir durumda zamanaşımından söz edilemez.” denmektedir. (15. HD. 28.02.2005-4417/1075 - YKD 2006/3 sf. 427) 

Bu kararın mefhumu muhalifinden, sözleşmeye aykırı olmamak üzere; inşaattaki eksiklikler iskan almaya engel değilse ve sözleşmenin özellikle teknik şartname kısmına da uygunsa teslim yapılmış addedilebilecek ve zamanaşımı süreleri de işlemeye başlayacaktır. 

Özellikle “Kat karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde” teslimin ana teması olarak bağımsız bölümler üzerinde durulmuş, ortak alanlar, çevre düzenlemesi, otopark düzenlemesi, güvenlik sistemleri, yangın söndürme sistemleri, ısıtma-soğutma sistemleri ve sair iskan alınmasına engel olmayacak işlerin eksik teslimi sorunu ile karşılaşılabilmektedir. 

Bu husustaki davalarda, bağımsız bölümlerdeki eksiklikler ile ortak yerlerdeki eksiklikler ayrı ayı değerlendirilmektedir. 

İskan alınması koşulunu da kapsamasına rağmen anahtar teslimi kavramı içerisine, İskan Harçları da dahil midir? Bu hususta mevsuatta net bir cevap bulunmamaktadır. Yüklenici, “Tamam ben iskanı da alacağım, sözleşmeye uygun olarak teslimatı yaptım, herkes oturmaya başladı, ancak iskanı almam için kat iritfakı tapusundan kat mülkiyeti tapusuna geçiş yapılmalı tapuda yapılacak bu nev’i değişikliği için ödenecek “cins tashihi” harçlarını vs ben ödemem “sözleşmede açık hüküm yok”, ya da “sözleşmede tapu harçları eşit ödenir diyor”, ya da “sözleşmede kat mülkiyetine geçiş işlemlerini masrafları maliklere ait olmak üzere yüklenici yürütecektir” gibi gerekçelerle ikincil tapu harçlarının ödenmesi konusu probleme dönüşebilir. 

Uygulamada yükleniciler genellikle bağımsız bölümleri, “Kat İrtifakı Tapusu” ile satış yapmaktadır. Oturumlar başladıktan yıllar sonra “Kat Mülkiyeti Tapusuna” geçildiği görülmektedir.

Bir başka Yargıtay Kararında; “Mahkemece yapılacak iş, yapının projeye ve ruhsatına uygun olup olmadığı, bu haliyle iskan ruhsatı alabilecek duruma gelip gelmediği…. saptanmalıdır” denilmektedir. (15. HD. 26.11.2001, 3244/5437) Yukarıdaki kararın akabinde belirtiğimiz gibi eksiklikler olmasına rağmen, inşaatın aşaması iskan ruhsatı alınabilecek duruma gelmiş olabilir. Sözleşme içeriğindeki “anahtar teslimi” kavramının tüm sorunları çözeceği algısına kapılmamak gerekmektedir. 

ANAHTAR TESLİMİ İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE SORUMLULUK

Anahtar teslimi tahhüt ededilen sözleşmelerde yüklenici inşaattaki belirli işleri başka başka taşeronlara yaptırabilir. Ancak iş sahibine karşı işin tümünden ana yüklenici olarak kendisi sorumlu olacaktır.

Kat Karşılığı Anahtar teslimi inşaatlarda, İnşaat sözleşmeleri işin anayasası niteliğindedir. Sözleşme ile; arsa sahibinin yükleniciye emir ve talimat verme, yapılan işi kontrol ve denetleme yetkisinin tanınmış olması durumunda, iş sahibi ile tüklenici arasında bağımlılık ilişkisi kurulmuş olacaktır. Bu durumda arsa sahibi, “adam çalıştıran” sıfatıyla zarardan sorumlu tutulacak ve yüklenici ile birlikte zincirleme sorumlu olacaktır. Bu durumda sözleşmenin anahtar teslimi niteliğinde olması esasen sorumlulukların tamamen yükleniciye ait olmasını da kapsamasına rağmen sözleşme ile  yukarıda bahsettiğimiz gibi bir bağımlılık ilişkisi kurulmuşsa arsa sahibi de üçüncü kişilere karşı verilen zararlardan yüklenici ile birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır. 

Yüklenicinin 3. kişilere verdiği zararlardan mesul olma riski ile karşılaşılmak istenmiyorsa; sözleşme kurulurken yükleniciyi denetleme adına konulacak hükümlere azami dikkat edilmeli ve bağımlılık ilişkisi yaratılmamalıdır. 

Anahtar Teslimi Sözleşmede 3. kişilere verilecek zararlardan iş sahibinin sorumlu olmayacağı belirtilmiş olsa dahi; sözleşme içeriğinde emir talimat ve bağımlılık ilişkisi kurulmuşsa iş sahibinin de sorumlu olacağna dair bir yargıtay kararı şu şekildedir: “Davalılar arasındaki ihale sözleşmesinin 19. maddesi ve eki teknik şartname hükümleri bir bütühalinde incelenip değerlendirildiğinde; iş sahibi olan davalı İGDAŞ’a işin yapımı sırasında yüklenici şirkete emir ve talimat verme, işin kontrol ve denetleme yetkisinin tanındığı görülmektedir. Bu olgular dikkate alındığında davalı İGDAŞ’ın da diğer davalı ile birlikte zarardan ortak (müteselsil) olarak sorumlu tutulması gerekirken, davalılar arasındaki iç ilişkiyi düzenleyen, zarar gören üçüncü kişilere karşı öne sürülmesi olanaklı bulunmayan sözleşme hükümleri gerekçe gösterilerek davalı İGDAŞ hakkında davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” (7. HD. 29.06.2006, 2114/2135)

“Anahtar teslim” kavramının içinde SGK primlerinin ödenmiş olması koşulu varsa, primler ödenerek ilişiğin kesildiği kanıtlanmadan “anahtar teslim” koşulu yerine gelmiş olmaz. (Duman age s. 823)

 İnşaat hukukunda sorumluluk, iş, işçi ve işyeri güvenliği açısından ayrı ve geniş bir inceleme konusudur. Yazımızın konusu olmadığından bu alana dair açıklamalara girmiyoruz. 

KAMU İHALELERİNDE ANAHTAR TESLİMİ KAVRAMI

Kamu Tüzel Kişisinin iş sahibi olarak taraf olduğu ihaleye dayalı anahtar teslimi sözleşmelerde; 18540 sayılı Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi, 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu yanında Türk Borçlar Kanunu’nun Eser Sözleşmesi ile ilgili özel hükümleri ile genel hükümleri de uygulanmaktadır. (Ergin, 2003; Kaplan, 2001)

İhale literatüründe ve Fidic literatüründe “Götürü Bedelli”- “Anahtar Teslimi İş” kavramları aşağı yukarı aynı şeyi ifade etmekte olup; “Anahtar Teslimi İş” kavramının yükleniciye biraz daha geniş sorumluluklar yüklediğini söyleyebiliriz. Yukarıda uluslarası inşaat hukukundaki anahtar teslimi kavramı başlığındaki kavrama dair tanımlar, kamu ihalelerindeki anahtar teslim uyşmazlıklarında referans olarak alınabilmektedir. 

Bu başlık, anahtar teslimi alınan iş veya ihalelere ilişkin çok daha derinlemesine incelenebilecek bir başlıktır. Konumuzla ilgisi çerçevesinde kısaca bahsederek geçiyoruz. 

MUHTEMEL UYUŞMAZLIKLAR

Sözleşmedeki Hukuki Şartlarda Anahtar Teslim inşaat yapılacağı söylenmesine rağmen, Teknik Şartnamede  bağımsız bölümleri ilgilendirmeyen bazı işlerin( çevre düzenlemesi, otopark, ağaçlandırma, arsa sahiplerince yapılacağı yazılıysa mesele nasıl çözülecektir?

Sözleşmede, bağımsız bölümlerin her malikin kendi zevkine göre yaptırması için çıplak sıvalı olarak (ham) teslim edileceği, zeminlerin, duvar boyalarının, mutfak ve banyo ile tavanları herkesin kendi zevkine göre yaptıracağı veya bunlar için yüklenicinin alternatiflerinden birini bedeli mukabilinde yaptırabileceği yazılı olabilir. Kaldı ki bir çok firma bağımsız bölümleri ham olarak satmaktadır. Arsa sahiplerine düşecek bağımsız bölümlerin de ham halde teslim edileceği yazmıyorsa ve sözleşmede anahtar teslim usulü sözkonusu ise bu bağımsız bölümler ham halde teslim edilemeyecektir. 

İskan masraflarını kimin ödeyeceği sözleşmede açık değilse ne yapılacaktır?

Sözleşmede hukuki şartlar ve teknik şartname arasında çelişki varsa ne yapılacaktır?

İskan alınmış ama sözleşmeye göre eksik işler varsa ne yapılacaktır. 

Fiilen teslimat yapılmış ama hukuken teslimat yapılmamışsa ne yapılacaktır?

Sözleşmede uyuşmazlığa dair hüküm bulunmuyorsa konu nasıl çözümlenecektir?

Uygulamada, sözleşmelerde hiçbir hüküm olmasa dahi taraflar uyuşmazlıkları karşılıklı iyiniyetle çözebildiği örneklere nadir de olsa rastlanmaktadır. Objektif olarak gayet iyi hazırlanmış sözleşmeler olmasına rağmen tarafların yine de uyuşmazlığa düştüğü durumlar da sözkonusudur.

Uyuşmazlıkların çözümünde öncelikle sözleşme hükümleri nazara alındığı için taraflar arasındaki müzakerelerin ve sözleşmelerin bir hukukçu nezaretinde yapılması uygun olacaktır.  

ANAHTAR TESLİM OLGUSUNA RAĞMEN EKSİK YAPILAN İŞLERDE HANGİ YOL İZLENECEKTİR?

Bu durumda öncelikle sözleşme hükümlerine bakılacaktır. Sözleşme hükümlerinde çelişki varsa veya açıklık yoksa ya da uyuşmazlık konusuna dair hiçbir hüküm yoksa, TBK 19. madde uyarınca tarafların gerçek ve ortak iradeleri araştırılarak yorum yapılacak ve TMK 2. maddesindeki dürüstlük kuralı çerçevesinde mesele çözüme kavuşturulmaya çalışılacaktır.  

TMK'nın 2/II. maddesi hukukta ortaya çıkabilecek bu gibi gerçek olmayan kanun boşluklarının giderilmesi amacını gütmektedir. Bir hakkın dürüstlük kuralına aykırı olarak kullanılması suretiyle başkasına bir zarar verilmesi hakkın kötüye kullanımını oluşturur. 

Dürüst davranma "bir hak sahibinin hakkını kullanırken veya bir borçlunun borcunu yerine getirirken iyi ve doğru hareket etmesi yani dürüst, namuskâr, makul, fiilinin neticesini bilen, orta zekâlı her insanın benzer hadiselerde takip edecek olduğu yolda hareket etmesi" anlamındadır. O halde bir hak sahibi hakkını kullanırken veya bir borçlu borcunu yerine getirirken yukarıda belirtilen ilkelere uygun hareket etmek durumundadır; aksi halde, haklarını kötüye kullandıkları sonucuna varılabilecektir. (Duman, İnşaat Sözleşmeleri Uygulamasında Dürüstlük Kuralı) 

TBK m. 19/f. 1'e göre, "Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır". Yorum, kısaca işin esasını ortaya çıkarmaktır. Gerçekte yanların irade beyanının yorumu yapılmaktadır. İrade beyanı, gideceği yere vardığı zaman büründüğü şekil içinde yorumlanır. Gerek yorumda gerekse tamamlamada ilkin gerçek ortak irade araştırılır (TBK m. 19). Ancak gerçek ortak iradenin eksik olduğu anlaşılıyorsa, farazi ortak iradenin araştırılması söz konusu olabilir. Taraflar açıkça kararlaştırmamış olsalar bile, sözleşmeden tarafların gerçek ortak iradesi anlaşılıyorsa, yargıç ona göre hareket edecektir. Kimi durumlarda sözleşmecilerin örtülü iradesini gösteren açık deliller olabilir. Yargıcın tarafların gerçek iradelerini gösteren bu anahtarları değerlendirmesi gereklidir. Baskın olan ilke TMK 'nın 2. maddesinden çıkan güven ilkesidir. Sözleşmeyi yapanların o sözleşmeyle varmak istedikleri amaç, gerçek ve ortak amaçları, gerçek niyetleri bulunacaktır. Sözleşme bir bütündür. Bu nedenle sözleşmenin herhangi bir maddesi söz konusu olduğunda sözleşmenin bütünü dikkate alınarak yorum yapılacaktır. Taraflar arasındaki sözleşmenin öncelikle lafzına ve amacına uygun olarak yorumlanması TBK md. 19/1 hükmü gereğidir. (Duman, İnşaat Hukukunda Yorum)

Öncelikle sözleşmenin açık hükümlerine bakılacak, sözleşme TMK 2 md. ve TBK 19 md. çerçevesinde ele alınacak, inşaatın geldiği seviye de gözönüne alınarak, yargıtay kararları ve doktrin görüşleri çerçevesinde uyuşmazlık çözüme kavuşturulacaktır. 


Yazımızın faydalı olması temennisiyle. Esen Kalınız.

Av. İlknur ÇELİK ORUÇ

İstanbul Barosu

ilknuroruc58@hotmail.com

(Bu köşe yazısı, sayın Av. İlknur ÇELİK ORUÇ tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)

----------------

Yararlanılan Kaynaklar:

- Sena ŞEKERCİ, Anahtar Teslim İnşaat Sözleşmeleri, Başkent Ünv. Sosyal Bilimler Enstitüsü, Özel Hukuk Yüksek Lisans Tezi , Ankara 2010

- ERGİN D. A., Borçlar Kanunu’na Göre Anahtar Teslimi İnşaat Sözleşmesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Ankara, 2003

- DUMAN, İ. H., İnşaat Hukuku, İstanbul, 2008

- GÜNAY, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar Rehberi, Ankara, 2015

- KAPLAN İ., “İnşaat Sözleşmelerinde Yapı Sahibinin Ücret Ödeme Borcu ve Yerine Getirmemesinin Sonuçları”, İnşaat Sözleşmeleri(Yönetici-İşletmeci Mühendis ve Hukukçular İçin Ortak Seminer), s. 105-171. 2001, Ankara.

- Hosie, J. 2007. Turnkey Contracting Under The FIDIC Silver Book, p. 1-12. <http://www.mayerbrown.com/publications/index.aspipg=74%7C88&page=2&archive=>

- Huse, Joseph A. 2002. Understanding and Negotiating Turnkey and EPC Contracts. Sweet and Maxwell, London.

- Huse, Joseph. A/ Hoyle, Jonathan Kay 1999. FIDIC Desing-Build, Turnkey and EPC Contracts, International Construction Law Rewiew, s. 27-37 <http://www1.fidic.org/resources/contracts/icla_v16/huse.html>.

- Garner, B. A. 1999. Black’s Law Dictionary, 7th Edition, West Publishing Company.

- Tandoğan, H. 1987. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. Ankara.

- Yargıtay Kararları Dergisi

- TBK

- TMK

- KİK

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.
Avatar
Av. Sedat 3 yıl önce

Bu konuda kısa ve birbirinin aynı olan ve aynı yargıtay kararının tekrarından ibaret bir kaç açıklama dışında açıklayıcı bir kaynak yoktu. Açıklayıcı bilgiler için teşekkürler. Emeğinize sağlık.

Avatar
Stajer 2 yıl önce

Güzel bir yorum yazmıştım, sayfa yenilenince bütün emeğim uçtu.

Misafir Avatar
Diğer stajer!! 2 yıl önce @Stajer

İlknur Hanım yazınız için teşekkürler. Bana yazmam için verilen bir dilekçede çok işime yaradı yazınız. Elinize sağlık.

Beğenmedim! (0)
Misafir Avatar
Başka bi stajerr 2 yıl önce @Stajer

Ha ha ha. Haber sitelerindeki yorumlarda çok sık karşılaştığım bişey.
Çok düşünmeden yazmamız için yapıyorlar galiba:)))

Beğenmedim! (0)
Avatar
Teşekkür 2 yıl önce

Yazılarınızın devamını bekliyıroruz.Kaleminize sağlık İlknur Hanım

Avatar
Mithat 2 yıl önce

Üstad bilgilendirmeniz için teşekkür ederim. İskanla ilişkisini anlamak için çok işime yaradı. Kat Karşılığı Sözleşemesi için size danışacağım.

Avatar
Murat KÜÇÜK 2 yıl önce

Bizim binamızın yapı ruhsatı 1990 senesinde alındı ve inşaatı başladı yaklaşık 2 yıl sonrada oturulmaya başlandı. Ancak o tarihten bugüne kadar müteahhit iskan ruhsatı almadı. Bizim müteahhite karşı yaptırım gücümüz varmı.

Avatar
Selçuk 2 yıl önce

Merhaba, öncelikle makaleniz için emeğinize sağlık.
Bir konu hakkında sizden bilgi talep etmekteyim; Bir yapıda 9 sene önce sözleşme imzalandı, 7 sene önce fiili daire teslimi yapıldı(tutanak yok). Bu yapıda, müteahhit iskân şartını yerine getirmediği gibi kat malikleri sonradan ek yapılar yapmıştır. Kat malikleri, bu durumda iskân için dava açarsa müteahhit daire teslimini fatura/abonelik sözleşmesi” vs belgeleri ile kanıtlayarak teslim ettiğini” iddia edebilir mi? Ve bu doğrultuda, makalede de geçen 5 senelik süre aşımı ile sorumluluğunu bertaraf edebilir mi? Ya da başka bir ihtimal, ek yapılar sebebi ile iskân alımını engelleyici bir durum” söz konusu iddia ederek yine sorumluluğundan bertaraf edebilir mi?

Avatar
Yol tarifi değil ki bu iş. 2 yıl önce

Millet öyle sorular sormuş ki; konuya oturup bir gün araştırmak lazım. Bir de burdan cevap yazılmasını bekliyor insanlar. Varsa bir sorununuz gider avukata hukuki danışmanlık hizmeti alırsınız. Yol tarifi sorar gibi hukuki sorunlara sorup çözüm bulamazsınız. Vatandaşlar bunun bilincinde olmalı.