KAT MÜLKİYETİ KAPSAMINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM

Kat müliyeti kavramı; tamamlanmış bir yapının bağımsız olarak kullanılmaya elverişli bir mülkiyet hakkını ifade etmektedir. Özel bir mülkiyet türü olup eşyaya bağlı müşterek bir mülkiyet kurulmaktadır. Kat mülkiyetinin hukuki niteliği Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde düzenlenmiş ve kat mülkiyetinin, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet olduğu ifade edilmiştir. Diğer taraftan

Kentsel dönüşüm ise , genel tanımıyla yerleşim yerlerinin imar planlama faaliyetlerinin temel amaçlarına uygun hale getirilmesi işlemidir. Kentsel dönüşümle asıl hedeflenen amaç maliklerin daha konforlu ve güvenli bir şehirleşme içerisinde hayatlarını idame ettirmelerini sağlamaktır. Kentsel dönüşüm uygulaması sayesinde afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların afetlere karşı güvenli hale gelmesi sağlanmakta yaşam konforu artırılarak yaşanabilir şehirler kurulmaktadır. Kentsel Dönüşüme Yasal ve İdari Dayanak Olarak, Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamasının temel yasal dayanağını 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği oluşturmaktadır.

Yazımızda aşamalı olarak yazıp anlaşılmasını kolaylaştırmak amacıyla öncelikle riskli yapıların tespiti prosedürü, tespitten sonra yapılacak olan işlemler ve en nihayetinde yıkım ve dönüşüm için kat mülkiyeti özelinde aranacak çoğunluğa değineceğiz.

1. Aşama Riskli Yapı ve tespiti ; Kanun riskli yapıyı, “riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” olarak tanımlamaktadır. Taşınmaz malik veya malikler tarafından bu alanların tespiti için Türkiye Cumhuriyeti Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş ve Bakanlıkça lisans verilen ve listesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesinde güncel olarak yayımlanan kurum veya kuruluşlarca tespit ettirilerek alınacak risk raporu ile yapılır. Riskli yapı tespitlerinin masrafları maliklere aittir. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, tespit işleminin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur.

Siteler için riskli yapı tespitine de kısaca değinmek gerekirse, her bir bloktan bir malik riskli yapı için yukarıda belirtilen kurumlardan birine başvurması üzerine yapılacak olan araştırma ve çalışmalar neticesinde risk durumunun tespiti yapılabilmektedir. Ayrıca yapının riskli olduğu kararının ilgililere tebliğ edilmesinin ardından bu karara 15 gün içerisinde, yapının bulunduğu bölgedeki belediyeye dilekçe ile itiraz edilebilir. Tabi şunu da unutmamak gerekir ki Risk tespiti yaptırılma zorunluluğu bulunmamaktadır fakat yapı maliklerince yapılarının risklilik durumunun bir an evvel tespit edilmesi can güvenliği bakımından önem arz etmektedir.

2. Aşama olarak Binanın Riskli Olarak belirlenmesi sonrası prosedür ve itiraz ; Risk tespiti için bakanlıkça yetkilendirilmiş kuruma yapılan başvuru neticesinde ilgili kurum çalışmaları tamamlayıp bir rapor hazırlayıp Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne sunar. Müdürlükçe raporda bir eksiklik söz konusu ise iş bu raporda eksikliklerin giderilmesini talep eder, raporda eksiklik yok ve taşınmaz riskli ise bu durumda taşınmazın tapu kütüğüne riskli yapı olarak şerh düşülür. Bunun akabininde taşınmaz malikl veya maliklerine binanın riskli olduğunu bildirir. Yapı malikleri ve hak sahipleri bu bildirimin kendilerine ulaştığı andan itibaren 15 gün içerisinde söz konusu taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeye dilekçe ile itiraz edebilir.

İtiraz edilmemiş veyahut itiraz edilmiş ancak bu itiraz reddedilmiş ise bu durumda riskli yapı kesinleşmiş olur. Bu durumda artık binanın tahliye süreci başlamıştır. Bu süreç mahaldeki belediye tarafından malik ve hak sahiplerine tebliğ yapılmasıyla başlayan bir süreç olup taraflara tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içerisinde riskli yapıyı tahliye etmeleri bildirilir. Bu süre içerisinde tahliye tamamlanmazsa yine ilgili belediye tarafından 30 günden fazla olmamak koşuluyla ikinci bir tahliye yazısı gönderir eğer bu da fayda sağlamazsa elektirik, su, doğalgaz , gibi aboneliklerin kesimi gerçekleştirilir ve tahliye kolluk kuvveti marifetiyle belediye tarafından gerçekleştirilir. Tahliye edilen taşınmaz malikler tarafından yıkılır ancak belirtilen süreler içerisinde yıkılmayan binalar Bakanlık veyahut Belediye tarafından yıkılır ya da yıktırılır. Masrafları ise hisseleri oranında paylaştırılır.

3. Aşama olarak; yukarıda ifade edilen süreler içinde riskli olarak tescil edilen binanın yapı malik ve hak sahipleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında toplanıp riskli olup can ve mal güvenliği açısından tehdit oluşturan bu yapı için yeniden ihya çalışmalarının başlaması için belli kararlar alması gerekmektedir. Uygulamaya ilişkin hüküm ve ayrıntılar 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 15. maddesinde belirlenmiştir. Madde metnine binaen riskli olarak tespit edilen binanın yapım şekli ve yüklenici seçimi için alınacak kararlarda, öncelikle maliklerin oybirliği hedeflenmektedir. Ancak malikler kararı oybirliğiyle alamazsa maliklerin sahibi oldukları taşınmazdaki arsa paylarına göre hesaplamalar yapılır 2/3 binanın yapım şekli ve yüklenici seçilir. Tabi bu süreçte karar katılmayan maliklerin durumu tartışılması gereken ilk durumdur ki burada karşımıza oylamaya katılmayan maliklerin arsa paylarının satış süreci karşımıza çıkmaktadır. 2/3 ile alınan karar katılmayanların bağımsız bölümleri için arsa payları rayiç bedelinden düşük olmamak kaydıyla anlaşma sağlayan paydaşlar üzerine açık artırma yoluyla satılır. Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini üstlenen müteahhide devredilmiş ise, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz.

Stj. Av. Adem ARAS

KAYNAKÇA

1- Av. Ali Güvenç KİRAZ - A’DAN Z’YE GAYRİMENKUL HUKUKU 2015 BETA

2- Prof.Dr. Müslüm AKINCI GAYRİMENKUL REHBERİ 3. Güncel Baskı Seçkin Yayınları

3- Prof. Dr. Gürsel Öngören, Prof. Dr. N. İlker Çolak, Kentsel Dönüşüm Rehberi, s. 2, belirtilmiştir

4- Alpöğünç Erkan, Arsa Payı Kavramı Önemi Hesaplanması Düzeltme Davası, TBB Dergisi,2010/89

5- Çağatay Saliha, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Uyarınca Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi ve Sonuçları, Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2014, sayı 9, s.115-138

6- https://csb.gov.tr/sss/tespit-sureci

7- 6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ

8- 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.

KAT MÜLKİYETİ KAPSAMINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM

Fiziki Takibin Hukuka Uygunluk Şartları

Hukuk Devleti Sosyal Teorisi (Social Theory of The Rule of Law)

Kolluk Elkoyulan Araçları Kullanabilir mi?

Yargı Kararlarıyla Muris Muvazaasının İspatı Ve Unsurları

EV SAHİPLERİ İÇİN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR? NEDEN ÖNEMLİDİR?

ANONİM ORTAKLIĞIN HAKLI SEBEPLE FESHİ DAVASINDA (TTK M.531) USULİ BAKIMDAN ÖZELLİK ARZ EDEN BAZI HUSUSLAR

EVLİLİK BİRLİĞİNİN KORUNMASI AMACIYLA EŞLER ARASINDA ALINABİLECEK HUKUKİ TEDBİRLER

EK TASFİYE VE TTK md.547 UYARINCA ŞİRKETİN GEÇİCİ OLARAK İHYASI

KİRACI HANGİ DURUMLARDA EVDEN ÇIKARILABİLİR?

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI OLARAK KİRACININ TAŞINMAZDAN TAHLİYESİ