6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılması sürecinde, klasik özel hukuk ilişkilerinden farklı olarak, dönüşümün sürüncemede kalmasını önlemek amacıyla güçlü ve hızlandırılmış bir mekanizma kurmuştur. Bu mekanizmanın merkezinde, maliklerin iradesi ile idarenin denetim ve uygulama gücü arasında kurulmuş özel bir denge vardır. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenici ile maliklerin ilişkisi yalnızca Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde değil, aynı zamanda 6306 sayılı Kanun’un emredici hükümleri ve bu Kanun’a dayanılarak çıkarılan Uygulama Yönetmeliği hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Bu nedenle, uygulamada sıkça karşılaşılan “arsa sahibi yükleniciyi haksız yere azlederse ne olur?” sorusu, sadece bir sözleşme feshi sorusu değil; aynı zamanda dönüşüm sürecinin devamı, çoğunluk kararının geçerliliği, idari işlemlerin hukuka uygunluğu ve nihayetinde arsa payının satışa çıkarılıp çıkarılamayacağı sorusudur. Bu konuda ilk tespit edilmesi gereken husus, haksız azil ile arsa payının satışa çıkarılması arasında doğrudan ve otomatik bir bağlantı bulunmadığıdır. Arsa sahibinin yükleniciyi sebepsiz veya dayanıksız biçimde devre dışı bırakması, öncelikle bir sözleşmeye aykırılık ve şartlarına göre bir fesih/tazminat sorumluluğu doğurur. Buna karşılık arsa payının satışa çıkarılması, 6306 sayılı Kanun’da öngörülen çoğunluk kararı, karara katılmama, ihtar, tespit ve açık artırma usulü gibi özel prosedürlere bağlıdır. Başka bir ifadeyle, arsa sahibinin yükleniciyi haksız yere azletmiş olması tek başına “pay satışını” doğuran bir sebep değildir; satışın hukuki dayanağı, Kanun ve Yönetmelik’te düzenlenen çoğunluk iradesi ve buna bağlı dönüşüm prosedürüdür. Türk Borçlar Kanunu bakımından ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada çoğunlukla eser sözleşmesi niteliğinde değerlendirilir. Yüklenici, bir eser meydana getirmeyi; arsa sahibi ise bunun karşılığında bağımsız bölüm ya da belirli payları vermeyi üstlenir. Bu ilişkide tarafların birbirine karşı edim yükümlülükleri, dürüstlük kuralı, ifa engelleri, temerrüt, fesih ve tazminat ilkeleri önemlidir. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm alanlarında, bu genel borçlar hukuku çerçevesi, Kanun’un özel ve emredici rejimi ile uygulanır. Yani arsa sahibi “ben yükleniciyi azlettim, artık onun hiçbir hakkı yok” diyemez; tersi şekilde yüklenici de “sözleşme var, hiçbir durumda feshedilemez” iddiasında bulunamaz. Değerlendirme, somut olayın koşullarına göre yapılır.
Peki; Arsa sahibinin yükleniciyi haksız yere azletmesi, arsa payının açık artırma yoluyla satışını hukuken mümkün kılar mı? Bu sorunun cevabı, kural olarak hayırdır. Çünkü satış prosedürü, haksız azlin yaptırımı olarak değil, 6306 sayılı Kanun’daki çoğunluk kararına katılmayan paydaşlara ilişkin düzenlenmiştir. Dolayısıyla satışın dayanağı, yüklenicinin azli değil; paydaşların kanuni çoğunlukla aldığı karar, bu kararın usulüne uygun bildirilmesi ve karara katılmayan hisselerin açık artırma usulüyle satışıdır. Arsa sahibinin haksız azli ise ayrıca sözleşmeye aykırılık doğurur ve yüklenici lehine tazminat, ifa veya sözleşmenin ihlali temelli taleplere kapı açar.
Bu noktada; iki ayrı durumun birbirine karıştırılmaması gerekir.
i) Birinci durum; Yüklenici ile arsa sahipleri arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, taraflardan biri diğerini haksız şekilde sözleşme dışına itmişse, bu durum borca aykırılıktır. Haksız azil halinde yüklenici, sözleşmenin ihlal edildiğini, yaptığı masrafların, uğradığı karın, beklenen menfaatin veya diğer zarar kalemlerinin giderilmesini isteyebilir.
ii) İkinci durum ise; 6306 sayılı Kanun’un idari yönüdür. Dönüşüm alanındaki uygulama, maliklerin salt çoğunluğuna bağlı olarak ilerler; karara katılmayanların hisseleri ise kanuni şartlar oluşursa satışa konu olur.
Böylece hukukun amacı, bir yandan maliklerin mülkiyet hakkını korurken, diğer yandan dönüşümün tek bir paydaşın veya küçük bir grubun iradesiyle kilitlenmesini önlemektir.
Bu nedenle, pratikte “arsa sahibi yükleniciyi haksız yere azlettiyse payı satışa çıkarılabilir mi?” sorusunun cevabı şu şekilde netleştirilebilir; Eğer yalnızca yüklenicinin azli söz konusuysa, bu işlem tek başına satış sebebi oluşturmaz. Satış için 6306 sayılı Kanun’un öngördüğü çoğunluk kararı ve usul gereklidir. Ancak azil işlemi, çoğunlukla alınmış bir kararın uygulamasını engelliyor, yeni sözleşme yapılmasını bloke ediyor ve bu engelleme sonucu 6306’daki açık artırma süreci işletiliyorsa, payın satışı gündeme gelebilir. Bu durumda satışın dayanağı yine “haksız azil” değil, 6306’nın çoğunluk ve satış kurumlarıdır. Başka bir deyişle, “salt haksız azil” satışın sebebi değil; en fazla, satışa giden sürecin bir aşaması ya da uyuşmazlık unsuru olabilir. Bu ayrım, dava stratejisi bakımından da son derece önemlidir. Eğer yüklenici, arsa sahibinin haksız azline karşı korunmak istiyorsa, öncelikle sözleşmenin hangi aşamada ve hangi gerekçeyle sona erdirildiği tespit edilmelidir. Maliklerin salt çoğunluğu ile alınmış bir fesih kararı var mı, idareye başvuru yapılmış mı, Başkanlık tarafından tespit ve ihtar işlemleri gerçekleştirilmiş mi, yüklenicinin temerrüdü var mı, hak sahiplerinin kendi edimlerini yerine getirip getirmediği araştırılmış mı, bunlar çözümde belirleyicidir. Çünkü 6306 uygulamasında sadece fiili durum değil, usul de esastır. Dolayısıyla; somut olayda satış ve fesih işlemlerinin mevzuata uygunluğu, çoğunluk kararı, bildirim, tespit ve süre verme kriterleri üzerinden değerlendirme yapılmalıdır. Bunun yanında, Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri de unutulmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin işi yapma borcu, arsa sahibinin ise bedel yerine geçen bağımsız bölüm veya pay devri borcu vardır. Eğer arsa sahibi, yükleniciyi haklı sebep olmadan azlederek yüklenicinin işe devamını engellemişse, bu fiil haksız fesih veya sözleşmeye aykırı davranış olarak yorumlanabilir.
Bu nedenle, doktrinsel ve uygulamalı bir cümleyle özetlemek gerekirse; Haksız azil, arsa sahibinin payını otomatik olarak satışa çıkarmaz; payın satışa çıkarılabilmesi için 6306 sayılı Kanun’daki çoğunluk, tespit, ihtar ve açık artırma prosedürünün usulüne uygun biçimde tamamlanmış olması gerekir.
