I. GİRİŞ: AYNİ HAKLARDA BELİRLİLİK VE SINIRLILIK İLKESİ
Türk Medeni Yasası’nın eşya hukuku sistematiği, ayni hakların "belirlilik" (muayyenlik) ilkesi üzerine inşa edilmiştir. Bu ilke, bir taşınmaz rehni olan ipoteğin hem konu olduğu taşınmazın hem de güvence altına aldığı alacak miktarının şüpheye yer bırakmayacak şekilde sicilde gösterilmesini zorunlu kılar. Özellikle ana taşınmaz (arsa) vasfındayken tesis edilen ipoteklerin, inşaatın tamamlanması ve kat mülkiyetine geçilmesi aşamasında her bir bağımsız bölüme "aynen" ve "asıl borcun tamamı" miktarında yansıtılması, uygulamada mülkiyet hakkını zedeleyen en büyük yanılgılardan biridir.
II. I. TOPLU REHİNİN (KOLLEKTİF REHİN) İSTİSNAİ NİTELİĞİ VE KURULUŞ ŞARTLARI
Türk Medeni Yasası’nın 855. maddesi, birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesini (toplu rehin) çok sıkı şartlara bağlamıştır. Maddenin birinci fıkrasına göre; "Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır." Bu noktada yüksek yargının istikrar kazanmış görüşü, toplu rehinin ancak kuruluş anında tarafların bu yöndeki iradelerinin açıkça sicile yansımasıyla mümkün olduğudur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 27.11.2002 tarihli ve E. 2002/12-823, K. 2002/1020 sayılı ilamında sarih bir şekilde ifade edildiği üzere:
"Kuruluş sözleşmesinde toplu rehin olgusunun açıkça belirtilmemiş olması, dolayısıyla da tarafların 'toplu rehin' kurma yolunu seçmemiş olmaları halinde ikinci bir yol, aynı alacak için birden fazla taşınmazın rehin yükünün rehnedilecek taşınmazlar arasında paylaştırılıp, dağıtılmasıdır."
Dolayısıyla, tek bir taşınmaz üzerinde kurulan ipotek, sonradan gerçekleşen bölünme (ifraz) veya kat mülkiyeti tesisi ile "kendiliğinden" toplu rehin niteliği kazanamaz. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2013/5460 Esas ve 2014/4623 Karar sayılı ilamı bu gerçeği perçinlemekte; toplu rehin iradesinin resmi senette açıkça belirtilmemesi halinde, rehin yükünün taşınmazlar arasında paylaştırılmasının yasal bir zorunluluk olduğunu vurgulamaktadır.
III. II. TMK 889 UYARINCA RE'SEN DAĞITIM VE TAPU İDARESİNİRİN SORUMLULUĞU
İpotekli bir taşınmazın bölünmesi veya bağımsız bölümlere ayrılması durumunda, ipotek alacaklısının hakları korunurken malikin mülkiyet hakkı da "oranlılık" prensibiyle korunmalıdır. Türk Medeni Yasası Madde 889/1 hükmü, bu dengenin anahtarıdır:
"İpotekli taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait bulunan ipotekli taşınmazlardan birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi hâlinde, aksine bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re'sen dağıtılır."
Uygulamada tapu idarelerinin bu dağıtımı yapmadan, ana taşınmazdaki ipotek miktarını her bir bağımsız bölümün üzerine tam miktar olarak işlemesi "yolsuz tescil" mahiyetindedir. Konya BAM 6. Hukuk Dairesi’nin 2023/296 Esas ve 2024/573 Karar sayılı ilamında atıf yapılan Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 26/03/2009 tarih ve 2019/2619 Esas - 2009/3869 Karar sayılı ilamı, bu durumda mahkemelerce yapılması gereken işi açıkça tanımlamıştır:
"...ana gayrimenkulün tamamı üzerine konulan ipotek alacağını, kat mülkiyeti kurulduğundan her bir bağımsız bölüm değeri oranında bağımsız bölüm tapularına yansıtmak, bu şekilde her bir bağımsız bölümün borçlu olduğu miktarı bilirkişiye hesaplatmak ve bu bedelin ödenmesi koşuluyla ipotek şerhini terkin etmek olmalıdır."
IV. III. PARAYA ÇEVİRME SÜRECİNDE USULÜ GÜVENCELER: TMK 873/III
Eğer bir toplu rehin ilişkisinin varlığı kabul ediliyorsa, bu durum alacaklıya istediği taşınmazdan başlama keyfiyeti tanımaz. Aksine, Türk Medeni Yasası’nın 873/III maddesi uyarınca; "Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedilmiş olması hâlinde, rehnin paraya çevrilmesi istemi, taşınmazların tamamı hakkında yapılır."
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2024/3110 Esas ve 2024/5578 Karar sayılı güncel ilamı, bu usul kuralının ihlalini bozma sebebi saymıştır. Kararda, ipotek yükünün dağıtıldığı tüm bağımsız bölümler aleyhine takip yapılıp yapılmadığının araştırılması gerektiği, aksi durumun alacaklının keyfi davranmasını önlemeye yönelik yasal düzenlemeye aykırı olacağı belirtilmiştir.
Ayrıca, taşınmaz maliklerinden birinin asıl borçlu, diğerinin üçüncü kişi (ipotek veren) olması durumunda, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2013/5460 Esas ve 2014/4623 Karar sayılı ilamı uyarınca; "Rehinli taşınmazlardan borçluya ait olanlar ilk önce satılır." Bu, icra hukuku sistematiğindeki "tertip ilkesi"nin ve hakkaniyetin doğal bir neticesidir.
V. IV. ÜÇÜNCÜ KİŞİ MALİKİN HUKUKİ STATÜSÜ VE HALEFİYET
İpotekli taşınmazı devralan yeni malik, borçtan şahsen sorumlu değildir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2018/504 Esas ve 2020/3082 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere, resmi senetteki "tüm takyidatları kabul ettim" ifadesi borcun üstlenildiği (borcun nakli) anlamına gelmez. Yeni malik, sadece mülkiyetindeki taşınmazın satışına katlanmak zorundadır. Ancak Türk Medeni Yasası Madde 884 uyarınca borcu ödeyerek taşınmazını kurtarabilir ve bu durumda yasal halefiyet yoluyla alacaklının haklarına sahip olur.
VI. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME
Netice itibarıyla; ana taşınmaz üzerinde tesis edilen ipoteklerin kat mülkiyeti sonrası bağımsız bölümlere dağıtılmadan, her bir bağımsız bölümü borcun tamamından sorumlu tutacak şekilde icra takibine konu edilmesi açıkça hukuka aykırıdır. Gerek Türk Medeni Yasası Madde 889 uyarınca tapu kaydının değer oranında düzeltilmesi davası, gerekse Türk Medeni Yasası Madde 873/III uyarınca icra takibine karşı yapılacak şikayetler, mülkiyet hakkının korunması adına hayati öneme sahiptir. Yüksek yargının yerleşik içtihatları, alacaklının teminat hakkı ile malikin mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi "toplu rehin" kavramını dar yorumlayarak ve "re'sen dağıtım" ilkesini işleterek kurmuştur.
Ali TAT
Hukukçu – Eğitimci İcra Müdürü
--------------
KAYNAKÇA
Türk Medeni Yasası Madde 855, 873/III, 884, 889, 1025, 1027.
YHGK, 27.11.2002, E. 2002/12-823, K. 2002/1020.
Yargıtay 12. HD, 2024/3110 E., 2024/5578 K.
Yargıtay 23. HD, 2013/5460 E., 2014/4623 K.
Yargıtay 14. HD, 2019/2619 E., 2009/3869 K. (Konya BAM atıflı).