Kentsel Dönüşümde Dikkat Edilmesi Gerekenler

1- Öncelikle Müteahhitin, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından verilen müteahhitlik lisansının olmasına dikkat edilmelidir.

2- Müteahhitin binanız için ayırdığı öz sermayesi yeterli olmalı ve bina tamamlanana kadar arsa/kat maliklerine yükümlülüklerinin ve cezai şartın maddi güvencesi için teminat sunmalıdır.

3- Müteahhit ile yapılacak olan sözleşme kentsel dönüşüm alanında uzman avukatlar tarafından hazırlanarak noter aracılığı ile imzalanmalıdır.

4- Sözleşme imzalanmadan önce belediyeden imar durumu ve KAKS (Kat alanı kat sayısı) belgesi sorulmalıdır.

5- Sözleşme avan proje üzerinden değil, ruhsata konu olan kesin proje üzerinden yapılması gerekmektedir. Bu yüzden sözleşmeye mutlaka kat planı ekletilmelidir Yapılacak binanızın planı sözleşmede belirlenmiş olmalıdır. Bu anlamda, sözleşme ekinde “kat paylaşım şeması” olmasına da dikkat edilmelidir. Dolayısıyla, hangi bağımsız bölüm kime ait, bu açık ve net olarak belirlenmelidir. Böylece arsa üzerine iki tarafın anlaştığı ölçülerde bağımsız bölüm inşası yapılıp yapılamayacağı belli olur ve ilerde çıkması muhtemel anlaşmazlıkların önüne geçilir.

6- Yeni yapılan projede, kat maliklerinin eski arsa paylarından belirli oranda alınıp yeni çıkacak dairelere paylaştırılacaktır. Dolayısıyla her kat malikinin arsa payları düşecektir. Bu nedenle yeni arsa payları ve ödenecek şerefiye farkları sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

7- Müteaahhitin, sözleşmeden elde ettiği hakları ve vermiş olduğu taahhütleri başkalarına devretmemesi için devir yasağı düzenlemesi getirilmelidir.

8- Sözleşme içeriğinde, faaliyete dair tüm yükümlülüklerin açık ve net bir şekilde belirtilerek, masrafı müteahhite ait olmak üzere müteahhitin arsa sahibine düşen daireleri iskan (oturma) ruhsatının alınması ile teslim edeceği de düzenlenmelidir.

9- Arsa/Kat maliklerine taşınma ve kira bedeli ödenmesi kararlaştırılmalı; bedel, süre ve şartları açıkça belirtilmelidir.

10- Sözleşme kapsamında inşaata başlama, inşaat ruhsatı ve iskan ruhsatı alma, kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis ve inşaat teslim işleminin ne zaman müteahhit tarafından yapılacağının ve azami sürelerinin, bu işlemlerle ilgili vergi, harç ve masrafların müteaahhite ait olacağının açıkça ifade edilmesi gereklidir.

11- Bina zamanında bitirilmediği, geç teslim edildiği, iskan alınamadığı, kat mülkiyeti kurulmadığı ya da sözleşmede belirlenen diğer hükümlere uyulmadığı durumlarda ortaya çıkacak cezai şartların ve tazminatların neler olacağı sözleşmede açık şekilde belirlenmelidir.

12- Sözleşmenin konusu ve hisse paylaşımı, (varsa) arsa maliklerinin inşaat yapımı nedeniyle satmayı vaat ettiği hisseler ve bunların devir şartları net bir şekilde açıklanmalıdır. Müteahhit hak ettiği daireleri satarak, inşaata devam edebileceğinden, bu yöndeki gecikme onun işi zamanında bitirmesine engel olabileceği gibi, müteahhide iş sonunda verilmesi gereken bağımsız bölüm tapularının başlangıçta verilmesi de arsa sahibi, yönünden riskli bir işlem olacaktır. İdeal olan inşaatın gerçekleşme oranına ve iskan alınmasına göre belli dönemlerde aşama aşama tapu verilmesidir. Uygulamada, başlangıçta hisseler veya tapular verilirse müteahhidin bunları sattıktan sonra işi yarım bırakıp gitmesi durumunda hem arsa sahipleri, hem de daire alanlar zor durumda kalmaktadırlar.

13- Arsa/Kat malikleri, yüklenici tarafından yapılacak inşaatın sözleşmeye, iş programına, ruhsat ve uygulama projelerine, iş güvenliği mevzuatına uygun yapılıp yapılmadığını üretimin her aşamasında, kontrol etmek ve/veya ettirmek hakkına sahip olmalıdır.

14- Müteahhidin inşaatı yürütürken iş güvenliğiyle ilgili her türlü yasal mevzuata uyacağına ilişkin yükümlülükler açık bir şekilde sözleşmede belirtilmelidir. İnşaat sırasında gerçekleşebilecek olası iş kazaları durumunda hak sahiplerini korumak adına “inşaat faaliyet sigortası” yapılmalıdır. İş kazası olması durumunda hak sahiplerinin tazminat yükümlülükleri müteahhit tarafından karşılanmalıdır (Rücu hakkı).

15- Sözleşmenin fesih edilmesi, inşaatın yarım kalması halinde arsa sahibinin hakları, inşaat şirketinin yapılan inşaata ilişkin arsa sahibinden ne alabileceği, başka bir müteahhitle inşaata nasıl devam edileceği kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ayrıntılı olarak düzenlenmelidir. Sözleşmede müteahhidin sözleşmeden vazgeçebilmesini sağlayacak bir madde varsa şartları kontrol edilmelidir.

16- Sonradan kazanılan imar hakları olması durumunda nasıl bir dağıtım yapılacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

17- Projeye dair teknik şartname, sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olarak düzenlenmeli ve taraflarca onaylanmalıdır.

18- İnşaat şirketleri yapılan işlemler için vekalet aldığından, ellerinde bulunan bir “yönetim planı”nı tapuya işletirler. Oraya özgü bir yönetim planı hazırlanmadığından, bina bitip oturmaya başlanınca masraflarla veya ortak yerlerin kullanılması ile ilgili birçok can sıkıcı sürprizle karşılaşılabilir. Bu yüzden mutlaka sözleşmeye yönetim planının taraflarca birlikte hazırlanacağı yönünde düzenleme konulması gereklidir.

Av. Bilal Küçükşengün

Kentsel Dönüşümde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Belirli ve Muayyen Olmayan Artış Hükmünün TBK 344/1-2 ve TBK 345/3 Kapsamında Değerlendirilmesi

Hukukçu (!) Kibri

İMAR BARIŞI 2024 - YAPI KAYIT BELGESİ HAKKINDAKİ TEKLİFİN HUKUKİ DEĞERLENDİRİLMESİ

İŞ SÖZLEŞMESİNİ FESHEDEN TARAFIN BİLDİRİM SÜRELERİNE UYMAKSIZIN İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMESİ AKABİNDE MEYDANA GELEN HUKUKİ NETİCELER

Yargıtay Cumhuriyet Başsavcısı İtirazında Tebliğname ile Bağlı mıdır?

Kamu İhale Sözleşmesinin İdare Tarafından İmzalanmaması Halinde Uğranılan Zararın Tazmini İstenebilir mi?

BELİRLİ SÜRELİ İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİREN HALLER VE SONA ERMENİN HUKUKİ SONUÇLARI

Fiziki Takibin Hukuka Uygunluk Şartları

Hukuk Devleti Sosyal Teorisi (Social Theory of The Rule of Law)

Kolluk Elkoyulan Araçları Kullanabilir mi?