I. GİRİŞ

Kira hukuku, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) kapsamlı şekilde düzenlenmiş olup geniş uygulama alanına sahiptir. 2022 yılı içerisinde Rusya ve Ukrayna savaşı nedeniyle Antalya ilimize başlayan göç, Antalya ilinde kiralık konut fiyatlarında ciddi artışa neden olmuştur. Paradaki değer kaybı, enflasyon ve döviz kurundaki artış da göç dalgasına eklenince ülkemizde barınma sorunu oluşmuştur. Bu durum, kiracılar ile kiraya verenler arasındaki ihtilafların artmasına ve özellikle eski kiracıların ödediği kira bedellerinin rayicin altında kalmasına neden olmuştur.

Bu durumdan mustarip olduğunu düşünen kiraya verenler, kira bedelinin rayice uygun hale gelmesi için hukuki yollara başvurmaktadır. TBK’da kira bedelinin emsallerine uygun hale getirilmesini sağlayan temel düzenlemelerden bir tanesi TBK 344/3’te ele alınmıştır. Kira bedeli tespiti olarak bilinen bu düzenleme belirli şartlar dahilinde kira bedelinin rayice uygun hale getirilmesine imkân tanımaktadır. Bu yazımda kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin düzenlemede artış oranı belirlenmemesinin dava açma süresine etkisini ele alacağım.

II. KİRA BEDELİ TESPİTİ DAVASI

Taraflar, kira sözleşmesinde kira bedelini belirlemenin yanında yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline belirli bir oranda artış yapılabileceğini hüküm altına alabilir. Bu noktada TBK madde 344/1’e değinmek gerekecektir. Zira kanun koyucu artış oranına üst sınır getirmiştir. Buna göre; “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (”TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Tarafların sözleşmede öngördüğü artış oranı bu sınır üzerinde kalırsa anlaşılan oran kısmen geçersiz olacak ve sınır oranında artış yapılacaktır.

TBK 344/3 ise; taraflarca kira bedeli artışıyla ilgili bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceğini düzenlemiştir. Bu kapsamda talepte bulunmak için kira ilişkisinin en az beş yıldır devam etmesi gerekmektedir. Beş yılı doldurmamış sözleşmeler bakımından TBK 344/3’e göre dava açmak olumsuz sonuçlanmaktadır.  Bir yıl süreli sözleşmelerde 5. yenileme döneminden sonra bu kapsamda kira bedeli tespiti talep edilebilir. Kanun koyucunun amacı uzun süreli kira ilişkilerinde kira bedelinin emsal rayiçlerine uygun şekilde belirlenmesini sağlamaktır. Bu dava türünde hâkim, bir üst paragrafta açıklanan artış üst sınırı ile bağlı değildir.

III. DAVA AÇMA SÜRESİ ve KARARIN ETKİSİ

TBK 345; kira bedeli tespiti davasının dava açma süresi ve kararın etkisini düzenlemiştir. İlgili madde ve 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira parasının tespiti davası her zaman açılabilir. Dava açma süresi, belirlenen yeni kira bedelinin etki edeceği kira dönemi açısından fark yaratmaktadır. Davanın kiraya veren tarafından yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Aksi halde dava davanın açıldığı dönemi takip eden kira dönem kira bedeli bakımından etkili olacaktır.  

İşbu yazımda tartışmak ve dile getirmek istediğim konu ise TBKK 345/3’te yer alan düzenlemeye ilişkindir. Bu fıkra gereği sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm olması halinde; yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Yeni dönem öncesinde dava açma ya da yazılı bildirimde bulunma şartı aranmamaktadır.

Bu hüküm kapsamında artış şartı yanında artış oranının belirli ve açık olmasının gerekip gerekmediği madde metninden anlaşılamamaktadır. Sözleşmede belirli bir artış oranının bulunması halinde TBK 345/2’de belirtilen şekilde dava açmadan ya da ihtarda bulunmadan kira bedeli tespiti açılması halinde verilen hüküm davanın açıldığı yeni dönem başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Bu konuda bir tereddüt bulunmamaktadır. “…Davacı vekili, 24.01.2014 tarihinde açtığı dava ile kira bedelinin 01.01.2014 tarihinden itibaren hak ve nefaset ilkelerine göre belirlenmesi isteminde bulunmuştur. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2008 tarihli ve bir yıl süreli sözleşmenin özel şartlar altıncı maddesinde Tefe-Tüfe ortalaması baz alınarak süre bitiminde artış şartı öngörülmüştür. TBK'nun 345/3. maddesinde '' Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur '' düzenlemesi bulunmaktadır. Bu itibarla dava süresinde açılmıştır. Mahkemece işin esasının incelenmesi ve sonucu dairesinde karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”[1]

Sözleşmede artış şartı olması ancak belirli ve muayyen bir artış oranı yazmaması halinde, bu artış şartı TBK 345/3 kapsamında geçerli bir artış şartı mıdır? Bu soru yanıtı için Yargıtay uygulamasına bakmak icap etmektedir.  

 “Taraflarca kabul edilen kira sözleşmesi 1.1.2008 başlangıç tarihli olup 1 yıl sürelidir. Sözleşmenin özel şartlarının 6. maddesinde“Kiracı kontrat bitiminde kira rayiç bedelini % (-) oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder.” şeklindeki hüküm bulunmaktadır. Sözleşmedeki bu hüküm ile herhangi bir artış oranı belirlenmemiş ise de; yenilenen dönemde artış iradesi ortaya konulmuş olduğundan, artış şartının varlığı kabul edilmelidir. Böyle bir şart, 21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır. Başka bir ifade ile sözleşmede böyle bir şartın kabul edilmesi halinde, kiralayan ihtar çekmeye gerek kalmaksızın, o dönem içinde kira parasının tespiti için dava açabilir. Dava konusu olayda 1.1.2011 yılı kira bedelinin tespiti istenilmiştir. Mahkemece yapılacak iş, bu dönem için kira parasının hak ve nefasete göre tespiti olmalıdır.”[2]

“Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.01.2007 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesinin 5. maddesinde "kiracı kontrat bitiminde kira bedelini ....göre %...oranında arttırmayı şimdiden kabul ve taahhüt eder." hükmü yer almaktadır. Sözleşmedeki bu ifade tarafların yenilenen dönemde artış iradesini yansıtmaktadır. Böyle bir şart (hüküm) 21.11.1966 gün 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır. Başka bir ifadeyle sözleşmede artış iradesinin yansıtılması halinde kiralayan ihtar çekmeye gerek kalmaksızın o dönem içinde dönem sonuna kadar kira parasının tespiti için mahkemeye dava açabilir. Yukarıda sözü edilen ilke dikkate alındığında davanın süresinde olduğu gözetilmeden işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, mahkemece davanın süreden reddine karar verilmesi doğru değildir.”[3] Bu şekildeki artış hükmü varsa yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Yargıtay farklı bir kararında artı şartının TEFE-TÜFE ortalaması olduğuna dair oranı TBK 345/3 kapsamında artış maddesi olarak kabul etmiş ve yeni kira bedelinin davanın açıldığı dönem başından etkili olması gerektiğine karar vermiştir. “Somut olayda kira sözleşmesi 01.10.2009 başlangıç tarihli olup 1 yıl sürelidir. Hususi şartların 6.maddesinde, ''Kiracı kontrat bitiminde kira rayiç bedelini TEFE-TÜFE ortalaması oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder'' şeklinde artış şartı bulunmaktadır. Böyle bir şart 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır. Başka bir ifade ile sözleşmede böyle bir şartın kabul edilmesi halinde, kiralayan ihtar çekmeye gerek kalmaksızın, o dönem içinde kira parasının tespiti için dava açabilir. Somut olayda, yeni kira döneminden itibaren kira bedelinin tespiti istenmiştir. Bu durumda 21.10.1992 tarih ve 1992/3-479 esas 1992/sayılı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararına göre dönem bitimine (davada 01.10.2012 tarihine ) kadar dava açılıp, kira parasının tespiti istenebilir ki olayda dava tarihi 20.04.2011 olmakla dava dönem içinde açılmıştır. Mahkemece yapılacak iş, 01.10.2011 tarihinden başlayacak dönem için kira parasını tespit etmek olmalıdır.[4]”

 IV. SONUÇ

Kira bedeli tespiti davasında tespit edilen kira bedelinin davanın açıldığı dönemin başından itibaren etkili olabilmesi için; kiraya veren tarafından yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açılmalı, bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalı ya da sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm olmalıdır. Artış hükmünde belirli ve muayyen bir oran belirtilmesi zorunlu değildir. Kira bedelinde artış olacağının belirlenmesi açılan dava sonucu tespit edilecek kira bedelinin davanın açıldığı dönemin başından itibaren geçerli olması için yeterlidir.

 

-------------------

[1] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 02.03.2015 Tarih, 2015/335 Esas, 2015/2042 Karar sayılı ilam.

[2] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 24.04.2012 Tarih, 2012/7445 Esas, 2012/10805 Karar sayılı ilam.

[3] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 31.03.2014 Tarih, 2013/10618 Esas, 2014/4031 Karar sayılı ilam.

[4] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 14.11.2012 Tarih, 2012/18802 Esas, 2912/23535 Karar sayılı ilam.