KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ VE KİRA ARTIŞ ORANI

GİRİŞ

11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanunun 4. Maddesiyle birlikte 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa eklenen Geçiçi 1. madde 11.06.2022 ve 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerine uygulanacak senelik artış oranının üst sınırının %25 olabileceğini öngörmüş ve bu sebeple birçok konutun güncel kira bedeli, rayiç kira bedelinin altında kalmış dolayısıyla da kira artış oranı, kira farkı alacağı ve kira tespit davalarının sayısı artmıştır. Her ne kadar son dönemde popüler olmuş olsa da kira artış oranları, kira farkı alacakları ve özellikle kira tespit davası 01.07.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Kanunun 01.07.2012 tarihinden itibaren uygulanacak 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiş ve birtakım istisnalar haricinde özellikle konut kiraları bakımından etki doğurmaya başlamıştır. [1]

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu öncesi dönemde 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kapsamında öngörülmüş olan artış oranlarına ilişkin 2 ve 3. maddelerin Anayasa Mahkemesi kararı ile iptal edilmesinin ardından iptal kararı sonrası dönemde Yargıtay’ın içtihatları ile belirlenen kira artış hususu 6098 sayılı kanunun TBK 344 ve 345. maddeleri ile açıkça düzenlenmiş ve yeni bir görünüm kazanmıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerindeki artış oranına ilişkin üst sınır da zaman içerisinde değiştirilmiş ve bugün herkes tarafından bilinen “TÜFE” üst sınırı uygulamasına kavuşulmuştur. Her ne kadar kanunda artık açıkça bir üst sınır uygulaması olsa da kira artışının hangi koşullarda ve nasıl yapılabileceği hususunda kira sözleşmelerinden kaynaklı birçok hukuki problem doğmaktadır.

1. KİRA BEDELİNİN ARTIŞINA İLİŞKİN GENEL ESASLAR

Bilindiği üzere kira sözleşmesi, kurulması esnasında sözleşme serbestisinin bulunduğu bir sözleşmedir. Taraflar irade sakatlığı ve aşırı yararlanmanın olmaması, ahlaka ve hukuka aykırı olmaması kaydı ile kira sözleşmesini serbestçe düzenleyebilirler. [2] Ancak kira sözleşmesinin böylece serbest kurulmasının ardından yenilenme dönemlerinde kira bedelinin artışına ilişkin kanunun kiracı tarafı koruyabilmek adına öngörmüş olduğu artışa ilişkin bir üst sınır vardır. [3] Kiraya veren tarafından bu üst sınırdan daha fazla artış yapılabilmesi için ancak ve ancak kiraya verenin rızası gereklidir. Kiracının kiraya verenin yapmak istediği artışın kanunun öngörmüş olduğu üst sınırı aşması halinde kiraya veren kanunda öngörülmüş artışı kendiliğinden uygulayarak kirayı yatırmasıyla birlikte temerrüde düşmüş olmaktan kurtulmaktadır ve kira sözleşmesi bu sebeple feshedilememektedir. Bu hususta özellikle belirtmek gerekir ki tarafların kira sözleşmesinde yazılı olarak kanunun öngörmüş olduğu üst sınırı aşar nitelikte artış oranı koymuş olması da bir anlam ifade etmemektedir. Türk Borçlar Kanununun 344/1 hükmü uyarınca göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşulu ile geçerlidir. Söz gelimi kira sözleşmesinde “Her sene yenileme döneminde kira bedeline %70 artış yapılacaktır” maddesi o sene TÜİK’in açıklamış olduğu tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının %50 olması halinde %70 artışı öngören madde o sene için geçersiz olacak ve kira bedelinin %50 zam ile ödenmesi halinde kiracı kira borcunu ifa etmiş olacaktır. Yine aynı sözleşme ve maddenin varlığı halinde TÜİK’in açıklamış olduğu değişim rakamının örneğin %110 olması halinde ise bu sefer kira sözleşmesindeki %80 artış oranı geçerli olacak ve kiracının %80 artışı kendiliğinden yaparak kira borcunu ifa etmesi halinde temerrütten söz etmek mümkün olmayacaktır.

Bu hususa ilişkin bir başka tartışma da Türk Borçlar Kanunundaki 344/1 maddesindeki “üretici fiyat endeksindeki artış” ifadesinin 01.01.2019 tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiş olmasıdır. Bu yürürlük tarihinden önce ilgili maddede ÜFE oranının üst sınır olacağı öngörülmekteydi. Yani kira sözleşmesinin 01.01.2019 tarihinden önceki dönemlerine ilişkin artışların hesaplanırken sözleşmedeki artış oranının üst sınırının “ÜFE”ye göre değerlendirilmesi gerekmektedir. “ÜFE”nin genel olarak “TÜFE”den daha yüksek değişim oranları göstermesi sebebiyle 01.01.2019 tarihi öncesi için kira artış orana ilişkin tespitler yapılırken sözleşmede “TÜFE” oranına göre artış yapılacağına ilişkin bir madde yoksa; söz gelimi “%90 artış yapılacaktır” gibi serbest bir madde var ise bu artış oranı değerlendirilirken ilgili dönemin “ÜFE” oranına bakılarak ve artış oranının “ÜFE” esas alınarak hesaplanması gerekmektedir.

Ülkemizde kırtasiyelerden alınarak sıkça kullanılan birçok matbu kira sözleşmesinde ise 01.01.2019 öncesi dönemde dahi sözleşmelerde artış oranına ilişkin “TÜFE” oranının esas olarak alındığını söylemekte fayda vardır. Dolayısıyla şayet sözleşmede “TÜFE” yazıyor ise 01.07.2019 tarihinden önce de ÜFE yüksek ise TÜFE, TÜFE yüksek ise ÜFE uygulanacaktır. Ancak TÜİK verilerinde ÜFE her zaman TÜFE’den daha yüksek oranlarda açıklandığından ÜFE’nin TÜFE’den düşük olduğu bir veriyle karşılaşmak zordur. Dolayısıyla TÜFE maddesinin yer alması halinde kuvvetle muhtemel TÜFE oranı uygulanacaktır.

Kira bedelinin artışına ilişkin sıkça tartışılan hususlardan bir diğeri de pandemi döneminde getirilen, birçok kafa karışıklığına ve birçok kira uyuşmazlığına sebep olan artış oranının üst sınırını %25 olarak düzenleyen hükümdür. İlgili düzenleme 11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanunun 4. Maddesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa eklenen Geçiçi 1. maddedir. Bu maddeye göre 11.06.2022 ve 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerine uygulanacak senelik artış oranının üst sınırının %25 olabileceğini öngörülmüştür. Kira sözleşmesinin yenilenme döneminin bu tarihler arasındaki bir tarihe denk gelmesi halinde artış oranının üst sınırı olarak ne sözleşmede yazılı miktar, ne de TÜFE geçerli olacaktır. Sözleşmede artış maddesi var ise artış oranı %25 olarak uygulanacak ve kiraya veren bu orandan daha yüksek bir artış talep edemeyecektir. Ancak bu husus yalnızca konut kiraları için geçerli olup işyeri kiralarında TÜFE üst sınırının uygulanmaya devam edeceği tartışmasızdır. 01.07.2023 tarihinden sonra ise geçici maddenin uygulanma süresi için yeniden bir düzenleme olmadığı takdirde 344/1’deki uygulamaya dönülecek ve yeniden TÜFE üst sınır olarak kabul edilerek artış yapılabilecektir.

2. SÖZLEŞMELERDEKİ ARTIŞ ORANLARINA İLİŞKİN ESASLAR

Önemle belirtmek gerekir ki uygulamada sıkça kırtasiyeden alınmış olan matbu kira sözleşmelerine denk gelinmekte ve bu sözleşmelerin artış oranlarına ilişkin maddelerde;

“Kira sözleşmesi yenilendiği takdirde taraflar TÜFE veya %... oranında artış yapmayı kabul ve taahhüt eder.”

“Kira sözleşmesi yenilendiği takdirde taraflar enflasyon oranında zam yapmayı kabul ve taahhüt eder.”

“Kira sözleşmesi yenilendiği takdirde taraflar %... zam yapmayı kabul ve taahhüt eder.”

gibi maddelere rastlanmaktadır.

Kanaatimizce bu tip maddeler geçersiz olup bu maddelerin bulunduğu kira sözleşmelerinde artış maddesinin olmadığı kabul edilmelidir. Zira kira sözleşmesinin artışına ilişkin hükümler açık ve net olmalıdır. Söz gelimi her ne kadar halk arasında sıkça kullanılan bir kelime olsa da “enflasyon” kelimesinin hukuki olarak net bir karşılığı yoktur. TÜİK’in açıklamış olduğu enflasyon verileri üretici fiyat endeksi, tüketici fiyat endeksi, inşaat maliyet endeksi gibi birçok alt başlığa ayrılmaktadır. Yani sözleşmede “enflasyon” oranında artış yapılacağı maddesi olması halinde TÜİK tarafından açıklanan hangi enflasyon oranının esas alınacağı belli olmayacağından artış maddesi geçersiz olacaktır. Yargıtay’ın bu hususta birçok kararı bulunmaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2012/16728 Esas, 2013/10256 Karar numaralı, 11.06.2013 tarihli kararında;

“Taraflar arasında 01.06.2008 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Sözleşmenin özel koşullar 1.maddesinde; ilk iki yıl için kira bedelinin aylık net 22.000 TL olup 01.06.2010 tarihinden itibaren ve müteakip her yıl için ülke genelindeki enflasyon oranı ve Yargıtay içtihatlarına göre arttırılarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davacı, 01.06.2010 tarihinde başlayan dönem için kira parasına %8,97 oranında artış yapılarak ödenmesi gerektiği iddiasındadır. Ne var ki davacının bu iddiası dosya içeriğine ve sözleşme hükümlerine uygun değildir. Her ne kadar sözleşmede, kira parasının ülke genelindeki enflasyon oranı ve Yargıtay içtihatlarına göre arttırılacağı düzenlenmiş ise de hangi kurumun açıklayacağı oranların baz alınacağı, TEFE'mi TÜFE'mi? oranında artırılacağı, açıkça kararlaştırılmış değildir. Bu haliyle sözleşmedeki artış şartı belli ve muayyen olmadığından, davalı kiracı yönünden hüküm ifade eder nitelikte değildir. Sözleşme belirli ve muayyen artış şartı içermediğinden artış şartına dayalı olarak kira farkı istenemez. Davalının yeni kira döneminde aylık kira bedelinin sözleşmedeki miktar üzerinden ödemeye devam ettiği uyuşmazlık konusu değildir. Bu durumda eksik kira parası ödemesi de söz konusu olmayacağından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2013/1415 Esas, 2013/12734 Karar numaralı 19.09.2013 tarihli kararında;

“Sözleşmede, kira parasının yıllık enflasyon oranına göre arttırılacağı düzenlenmiş ise de hangi kurum tarafından açıklanan hangi oranın esas alınarak artış yapılacağı açıkça kararlaştırılmamıştır. Bu haliyle sözleşmedeki artış şartı belli ve muayyen olmadığından hüküm ifade etmez.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2014/145 Esas, 2014/738 Karar numaralı 22.01.2014 tarihli kararında;

“Taraflar arasında 01.04.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedelinin 1.600,00 TL olduğu ve her ayın birinde peşin ödeneceği düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 7.maddesinde; “yıllık kira artışı, enflasyona göre arttırılır.’’ hükmüne yer verilmiştir. Bu artış şartı belli ve muayyen değildir .”

Yine yukarıda belirtmiş olduğumuz örneklerden bir diğeri matbu sözleşmenin doldurulmamasından kaynaklı ortaya çıkan bir hata olan ve “TÜFE veya %... oranında” artışı öngören maddedir. Bu madde de matbu sözleşmelerde görülen ve hukuki olarak artış oranının geçersiz olmasına sebebiyet veren durumlardan birini oluşturmaktadır. Matbu olarak alınan sözleşmelerde daha sonra doldurulmak üzere boş bırakılan %... kısmı zaten öncesinde TÜFE yazıyor olması sebebiyle “Boş bırakalım, TÜFE geçerli olur.” düşüncesiyle doldurulmamakta ve bu husus artış maddesinin geçerli olmasına engel olmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/1628 Esas, 2018/2674 Karar tarihli 19.03.2018 tarihli kararında;

“Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi incelendiğinde, sözleşmenin 6. maddesinde ''kiracı kontrat bitiminde kira rayiç bedelini % ... oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder. '' düzenlemesinin yer aldığı anlaşılmaktadır. Söz konusu hükümde artış oranı belirtilmediğine göre, bu artış şartı belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir. Dosya kapsamında yer alan takip dosyası incelendiğinde ise, aylık 440 TL kira bedeli üzerinden icra takibi yapılmış olmakla, kira sözleşmesinde aylık ''400 TL' olarak belirlenen bedelin aylık ''440TL'' şeklinde artışlı olarak talep edilebilmesi mümkün olmadığından mahkemece bu yön gözetilmeden hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” [4] diyerek bu hususun artış oranının geçersiz olmasına sebebiyet verdiğine hükmetmiştir.

Son olarak sıkça kafa karıştıran bir husus olan TEFE kelimesinin hukuki bir mahiyeti olup olmadığına da değinmek gerekmektedir. TEFE kelimesi TÜİK’in güncel kullanımda ÜFE olarak kullanmış olduğu Üretici Fiyat Endeksi tabirinin eski adıdır. Sözleşmelerde sıkça geçmekte olan bu kavram 2019 öncesi artış maddelerine ilişkin anlam doğurmaktadır. Özellikle 2019 önceki dönem sözleşmelerinde sıkça görülmekte olan “TEFE+TÜFE/2” formülü de 01.01.2019 tarihi itibari ile geçersiz hale gelmiştir. Zira Üretici Fiyat Endeksi olarak açıklanan değişim oranları Tüketici Fiyat Endeksi olarak açıklanan değişim oranlarından hep daha fazla olmuştur. Dolayısıyla bu ikisinin ortalamasının alınmış olduğu rakam kanuni üst artış oranı olan TÜFE’yi geçmektedir. Bu maddenin yazmış olduğu sözleşmelerde TÜFE oranında artış geçerli olacaktır.

Sonuç olarak artış oranlarına ilişkin değişikliklerden çıkarılması gereken sonuç 2019 öncesi dönem için ÜFE’nin üst sınır olarak kabul edilip, bunun üzerindeki artış oranlarında ÜFE’nin geçerli olacağı, ÜFE’nin altında bir artış oranı var ise bu oranın geçerli olacağı; 2019 sonrası dönem için TÜFE’nin üst sınır olarak kabul edilip bunun üzerindeki artış oranlarında TÜFE’nin geçerli olacağı, TÜFE’nin altında bir artış oranı var ise bu oranın geçerli olacağıdır. Pandemi dönemi için ise konut kiraları bakımından TÜFE’nin de geçerli olmayıp %25’lik oranın uygulanacağını ancak işyeri kiraları bakımından %25’in üzerinde, TÜFE’nin üst sınır olarak kabul edileceği artış oranlarının uygulanacağını ifade edebiliriz.

3. ARTIŞ ORANININ HİÇ OLMAMASI YAHUT GEÇERSİZ OLMASI DURUMUNDA UYGULANACAK ESASLAR

Uygulamada en çok karşılaşılan ve tartışılan hususlardan birisi de artış oranının geçersiz olduğu durumda ne yapılması gerektiğidir. Sözleşmede hiç artışın olmadığı yahut geçersiz bir artış oranının olduğu durumda ne yapılacaktır? Artış oranı yine “TÜFE”ye göre belirlenebilecek mi yoksa artış oranı hiç yokmuş gibi mi davranılacaktır? Yahut artış oranı olmamasına rağmen kiraya veren ile kiracı arasında sözlü bir anlaşmaya dayanarak kiracının kira bedelini bu anlaşmaya dayanarak zam yaparak ödemesi mümkün müdür? Yahut kiracı artış oranı olmamasına rağmen zamlı bir şekilde ödemiş olduğu kirayı sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak geri isteyebilecek midir? Yahut kira sözleşmesi kaybolmuş ise ne olacaktır?

Öncelikle belirtmemiz gerekir ki kira sözleşmeleri her ne kadar “basit” ve “kırtasiyeden temin edilebilecek” nitelikte görülse de uzun süren ve kira sözleşmesinin her iki tarafını da olumsuz yönde etkileyen kira davalarının birçoğuna yanlış hazırlanmış ve matbu olarak doldurulan bu kira sözleşmeler neden olmaktadır. Kira sözleşmelerinin bir avukat tarafından hazırlanması ve tarafların ihtiyaç ve taleplerine göre düzenlenmiş olması bir gerekliliktir. Sanıldığının aksine kira sözleşmelerinin hazırlanması gibi işlemler “pahalı ve lüks” hukuki işlemler değildir. Birçok durumda kira sözleşmesinin avukatlar tarafından hazırlanmış olması tarafların çok daha büyük hukuki ve maddi kayıplar yaşamasının önüne geçmektedir.

Kira sözleşmesindeki artış oranlarının geçersiz olması halinde kiraya verenin sözleşmeye dayanarak artış talep etmesi mümkün değildir. Bu durumda kiracı sözleşmede yazan bedeli ödemekle sözleşmeden kaynaklanan kira ödeme yükümlülüğünü yerine getirmiş olacaktır. Dolayısıyla bir artış maddesi yoksa artış maddesi geçersiz ise yahut yazılı sözleşmenin varlığının ispatı mümkün değilse kiracının kabul etmemesi halinde kiraya verenin hukuki olarak artış yapması mümkün olmayacaktır. Söz gelimi kiraya verenin kira sözleşmesinin yeni döneminde artış oranını dikkate almaksızın aynı kira bedelini yatıran kiracıya artış oranı sonucu çıkacak kira bedelini yatırması yönünde ihtar yahut icra takibinde bulunması halinde kiracının artış oranını kabul etmediği ve karşı tarafın ispat etmesi gerektiğini ifade ettiği durumda artış yapması mümkün olmayacaktır. Bu durumda izlenmesi gereken ve en sağlıklı yol tarafların bir araya gelerek kira sözleşmesini yeniden düzenlenmesidir. Bunun mümkün olmaması halinde kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu 344/2 hükmü uyarınca hâkimden artış oranı belirlemesini talep etmesi mümkündür. Yani sözleşmede artış oranı yok ya da geçersiz ise bu husus dava açılarak “düzeltilebilecektir”. Bu davada hâkim “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşulu ile bir artış oranına hükmedebilir.

4. KİRACININ GEÇERLİ ARTIŞ ORANI OLMAMASINA RAĞMEN KİRA BEDELİNİ ARTIRIM YAPARAK ÖDEMESİ

Peki, kira artış oranının hiç olmaması yahut geçersiz olması durumunda tarafların sözlü bir anlaşma ile kira sözleşmesine zam uygulaması mümkün müdür? Uygulamada sıkça karşılaşıldığı üzere kiraya veren ve kiracı yenilenme döneminden bir ay önce görüşerek yeni yılın kira bedelini konuşmakta ve herhangi bir sözleşme düzenlemeden yeni kira bedelini belirlemektedir. Esasen kira sözleşmeleri yazılı şekil şartına tabi olmadığından sözlü olarak da düzenlenebilmektedir. Kira sözleşmesinin yazılı olması yalnızca ispat kolaylığı ve artış maddesi açısından önem teşkil etmektedir. Tarafların iradi olarak sözlü bir şekilde yeni kira bedelini belirlemesi mümkündür. Burada en çok problem yaratan husus ise manevi cebir altında olan kiracıların artış maddesinin olmaması sebebiyle artış yapmak istememesine rağmen kiraya verene zamlı kira bedelini yatırmasının ardından bu bedeli geri almak istemesinden kaynaklanmaktadır. Gerçekten de kiracının artış maddesi olmadığı durumda kirayı sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak geri alma hakkı bulunmaktadır. Ancak kiracının bu hakkı kullanabilmesi için kira bedelini kiraya verene banka ve benzeri bir yol ile iletirken “ihtirazi kayıt” düşmesidir. Doktrinde farklı görüşler olmakla birlikte [5] kanaatimizce kiracı kira bedelini öderken herhangi bir “ihtirazi kayıt” ileri sürmemiş ise kira bedelini geri alması mümkün olmayacaktır. Ancak kira bedelleri ödenirken ihtirazi kaydın ileri sürülmüş olması halinde fazla ödenen kira bedellerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri alınabilecektir. Dolayısıyla kiracıların artış oranının üzerinde bir artışın dayatılması halinde manevi cebir altında olsalar dahi kira bedellerini öderken ihtirazi kayıt düşmeleri gerekmektedir. Kaldı ki daha önce de belirttiğimiz üzere kiracıların yasal artış oranları üzerinde artış yapmaksızın, kendiliğinden yasal artış oranındaki zammı uygulayarak kira bedellerini ödemeleri halinde kira bedellerini ödemedikleri iddiası ile tahliye edilmeleri mümkün olmayacaktır.

5. KİRAYA VERENİN GEÇERLİ BİR ARTIŞ MADDESİ OLMASINA RAĞMEN ARTIŞ ORANINDAN DAHA AZ KİRA BEDELİNİ KABUL ETMESİ

Sözlü anlaşmalar uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum olduğu için kiraya veren bakımından da bu soruyu sormak mümkündür. Sözleşmede geçerli bir artış maddesi olmasına rağmen kiraya veren bu artış maddesine rağmen artış maddesinin altında bir miktarda yatırılan kirayı yazılı bir anlaşma olmaksızın kabul etmişse kiracının kira borcunu yerine getirdiği kabul edilecek midir? Bu hususta Yargıtay’ın istikrarlı içtihatlarını takip etmeksizin birkaç karara atıf yapılarak kiraya verenin, kiracının yatırdığı artış oranından düşük kira bedelini kabul etmesinin zımnen yani örtülü olarak kiraya verenin yeni kira bedelini kabul ettiği anlamına geldiğini iddia eden görüşlere katılmamaktayız.

Bu görüşün ispati için dayanılan Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2004/1341 Esas, 2004/1492 Karar numaralı, 08.03.2004 tarihli;

“Alacaklı, sözleşmedeki artış oranına göre aylık kiranın 297.000.000.-TL olması gerektiğini belirterek, eksik ödenen kira farklarını talep etmektedir. Borçlular ise Eylül 2002 tarihinden itibaren on ay süreyle aylık kirayı 185.000.000.-TL olarak konutta ödemeli posta havalesi ile göndermiş ve bu kira parası alacaklı tarafından hiçbir ihtirazi kayıt ileri sürülmeksizin kabul edilmiştir . Uzun süre aylık 185.000.000.-TL olarak ödenen kira parasını itirazsız kabul eden alacaklı ile borçlular arasında aylık kiranın 185.000.000.-TL olduğu konusunda zımni bir anlaşma meydana gelmiştir . Talep edilen aylar kirası ait oldukları ay içinde belirtilen miktar üzerinden ödenmiş olduğundan talebin reddine karar verilmesi gerekirken, bundan zühul olunması isabetsiz olup, bozmayı gerektirmiştir.” kararına ve yine

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2012/17803 Esas, 2013/1614 Karar numaralı 05.02.2013 tarihli;

“Dosya kapsamı ve davacıların talebine göre taraflar arasında 11.9.2001 tarihinde yapılan ek kira sözleşmesi ile yıllık kira parasının 31.000 Dolar olarak belirlenmesine rağmen davalı tarafından 2002- 2010 yılları arasında kira parası 28.000 Dolar ödenmiş, kiralayan tarafından da 2005 ve 2006 yılları kirası dışında ihtirazı kayıt ileri sürülmeden tahsil edilmiştir. Kira paralarının uzun süredir eksik ödenmesine karşın, davacılar takip tarihine kadar yasal bir girişimde bulunmamışlar, eksik kiraların ödenmesini ya da bu nedenle kiralananın tahliyesini istememişlerdir. Diğer yandan, yine davacılar tarafından keşide edilen 5.12.2009 tarihli ihtarnamede de yıllık kira parasının 28.000 Dolar olduğu açıkça kabul ve ikrar edilmiştir.

Bu durumda, önceki dönemlerde de ek kira sözleşmesindeki kira miktarının uygulanmadığı, davalının 28.000 Dolar üzerinden yaptığı kira ödemelerinin davacı tarafça kabul edildiği, taraflar arasında kira parasının belirlenmesine ilişkin ek sözleşme hükmünün fiilen tadil edildiği sonucuna varılmaktadır. Davacı yanca keşide edilen ve yukarıda sözü geçen 5.12.2009 tarihli ihtarname de bu hususu doğrulamaktadır. Davacı tarafın önce yıllık kira parasının 28.000 Dolar olduğunu kabul etmesi ,uzun süre eksik ödenen kira paralarına sessiz kalıp , sözleşmeye uygun ödeme yapılmasını istememesi, peşi sıra da ek sözleşmede kararlaştırılan 31.000 Dolar üzerinden ödeme yapılmadığından söz ederek icra takibi başlatması Medeni Kanun’un 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Davalı, yıllık kira paralarını 28.000 Dolar üzerinden ait olduğu yıllar içinde ödediğinden kira borcu bulunmamaktadır. Davada temerrüt koşulları gerçekleşmediğinden mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.” diyen kararına dayanılmaktadır.

Ancak bu kararlar özellikle Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin ve Yargıtay’ın güncel ve istikrarlı içtihatları uyarınca yazılı kira sözleşmesinde geçerli bir artış oranının olması halinde kiracının “sözlü bir anlaşma ile kira bedelini belirlediğini ve kiraya verenin de bunu kabul ettiğinin iddia etmesinin mümkün olmayacağını” söyleyen kararlar ile çelişmektedir. Değinmiş olduğumuz ilk karardaki görüşün değişmiş olduğunu aşağıda daha güncel tarihli ve benzeri birçok kararın da bulunduğu kararlar ile ortaya koymaktayız. Kanaatimiz de Yargıtay’ın güncel uygulamasının daha isabetli olduğu yönündedir. Zira ortada yazılı bir anlaşmanın ve maddenin söz konusu olması halinde bu yazılı anlaşmanın aksinin de ancak ve ancak yazılı bir anlaşma ile ispatlanması mümkün olmalıdır. Uygulamada kira sözleşmeleri bakımından her ne kadar sözlü anlaşma usulü sıkça uygulanıyor olsa da bir kere yazılı kurulmuş olan kira sözleşmesindeki maddelerin değişebilmesi için yine yazılı bir anlaşmanın varlığı gerekli olmalıdır. Yine değinmiş olduğumuz ikinci kararda ise somut olayda iki sözleşme olup bir süre sonra davacının ek sözleşmeye dayanarak Medeni Kanun 2. maddesinin öngörmüş olduğu iyi niyet kuralına aykırılık sebebiyle bu kararın verilmiş olduğunu ifade edebiliriz.

Uygulamada Yargıtay’ın güncel kira farkı uyuşmazlıkları davalarında yazılı anlaşmanın geçerli olacağına ilişkin içtihadı esas alınmaktadır. Yani kiraya veren, sözleşmesinde artış maddesi olması ancak kiracının kira bedellerini geçerli artış oranının altında ödemesi halinde kira borcunda zaman aşımı olan 5 yıl geriye dönük olarak kira bedellerini talep edebilecek ve bu hususu icra takibi ve dava konusu yapabilecektir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4763 Esas 2018/13351 Karar numaralı 26.12.2018 tarihli kararında;

“Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen takibe dayanak 01.10.2006 başlangıç tarihli 1 yıl (aksi bildirilmedikçe uzatmalı) süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin hususi şartlar bölümünde; yıllık artışların TEFE+%5 şeklinde olacağı belirtilmiştir. Özgür irade ile kararlaştırılmış olan bu şart geçerli olup tarafları bağlar ve yenilenen kira dönemlerinde de geçerliğini sürdürür. Ancak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihine kadar sözleşmedeki artış şartı geçerli olup, taraflar arasında karşı çıkılmayan yazılı bir kira sözleşmesi olup bu sözleşmede hangi oranda kira parasının artırılacağı açık ve belirgin şekilde belirtildiğine göre, uyuşmazlığın sözleşme hükümleri çerçevesinde çözülmesi gerekir. Davacının artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarını ihtirazi kayıt koymadan alması, kira parasının davalının ödediği miktarda belirlendiği konusunda bir anlaşmanın varlığını göstermez ve davacının artış şartı uyarınca fark kira alacağını istemesine engel teşkil etmez.

Bu durumda; davacıların talebi aşılmadan, talep edilen aylık kira bedelinin 01.07.2012 tarihine kadar olan aylara ilişkin sözleşmede kararlaştırılan artış şartına uygun olarak tespit edilmesi bu tarihten sonraki kira bedelinin ise TBK'nın 344.maddesi hükmü esas alınarak üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hesaplanarak alacak miktarının belirlenmesi ve davalının ödemeleri de dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve yukarıdaki gerekçe ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.” [6] demiştir.

Hatta kira bedelinin artış oranından daha az artırıldığı ve kiraya verenin ihtirazi kayıt sürmeksizin kirayı kabul edip ayrıca kira tespit davası açmadan önce kiracıya noter kanalı ile gönderdiği ihtarda ihtar tarihi itibariyle ödenen mevcut kirayı, artış oranının altında ödenen kira olarak beyan ettiği durumda dahi Yargıtay bunun kira bedelinin kabulü yönünde zımni bir anlaşma anlamına gelmeyeceğini ifade etmektedir. İhtarın hukuki bir irade açıklaması olduğu düşünüldüğünde ihtarda, artış oranının altında bir artışla belirlenmiş son kira miktarını beyan edip adeta bu miktarı “kabul eden” kiraya verenin dahi yazılı kira sözleşmesinde artış maddesi olması halinde aradaki farkları talep edebileceği kabul edilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2836 Esas, 2021/436 Karar numaralı, 06.04.2021 tarihli kararı;

“Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 10.04.2013 tarihli ve 2012/3-1215 E., 2013/465 K. sayılı kararında sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde tarafların özgür iradeleri ile kararlaştırdıkları kira sözleşmesindeki artışa ilişkin hükmün uygulanacağı, ödenmesi gereken kira miktarının belirlenmesinde sözleşme hükmünün esas alınması gerektiği, Hukuk Genel Kurulunun 03.04.2013 tarihli ve 2012/6-1401 E., 2013/425 K. sayılı kararında da borçlunun karşı çıkmadığı kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesinin ölçütleri ve artış oranlarının özel şartlar bölümünde açıkça düzenlendiği, dar yetkili icra mahkemesinin itiraz ederken sebeplerini ayrıntısıyla bildiren borçlunun itirazlarının kaldırılıp kaldırılmayacağına karar verirken, tarafların kabulünde olan sözleşme hükümlerini değerlendirmek ve ayrı bir yargılama da gerektirmediğinden sözleşme üzerinden tarafların sav ve savunmalarını incelemek durumunda olduğu benimsenmiştir.

23. Diğer taraftan alacaklının kira tespit davası açmak üzere borçluya gönderdiği ... 6. Noterliğinin 29.05.2014 tarihli ve 08930 yevmiye nolu kira bedelinin artırımına ilişkin ihtarnamenin "ödenmekte olan aylık kira" bölümünde kira bedeli 1.250TL+ kira stopajı olarak gösterilmiş olup, "ödenmekte olan" tabiri aylık kira bedelinin 1.250TL olduğunun kabul edildiği anlamına gelmez . Bu nedenle söz konusu ihtarname aylık kiraya itirazın ispatı için İİK'nın 269/c maddesinde yazılı olan belgeler niteliğinde değildir. Ayrıca ihtarnamede takip talebinde istenen kira farklarına ilişkin kira döneminden sonraki kira dönemi olan 01.07.2014 tarihinden itibaren aylık kiranın 10.000TL+kira stopajı olarak ödenmesi, aksi takdirde kira bedelinin artırılması için dava açılacağının ihtar edilmesinden aylık kira bedelinin 1250TL olduğu anlamı da çıkarılamaz .” demektedir.

Sonuç olarak yazılı kira sözleşmesindeki artış maddelerinin hükümsüz kalabilmesi için tarafların mutlaka tekrardan yazılı bir anlaşma kurmuş olmaları gereklidir. Aksi takdirde yazılı anlaşmanın hükümlerinin sözlü bir anlaşma iddiası karşısında ispat niteliği daha yüksek olacağından yazılı anlaşmanın maddesinin geçersiz olduğunu ileri sürmek hukuken zor olacaktır.

Av. Ahmet Can AYYILDIZ

--------------

[1] KOÇ, Nevzat: “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirmesi”, İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi (1), 2014; s. 17.

[2] İNCEOĞLU, Murat: Kira Hukuku Cilt II, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2014, s. 133.

[3] ÖKTEM ÇEVİK, Seda: “Türk Borçlar Kanunu M. 344 Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Esasların Değerlendirilmesi”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 24, Sayı: 1, 2022, s 41.

[4] https://www.kazanci.com.tr

[5] TOPUZ, Seçkin; CANBOLAT, Ferhat: “Taşınmazlara İlişkin Kira Sözleşmelerinin İçeriğinin Örtülü İrade Beyanlarıyla Değiştirilmesi”, Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi, 1(1) 2011, s. 11.

[6] https://mevzuat.kararara.com

KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ VE KİRA ARTIŞ ORANI

İMAR BARIŞI 2024 - YAPI KAYIT BELGESİ HAKKINDAKİ TEKLİFİN HUKUKİ DEĞERLENDİRİLMESİ

İŞ SÖZLEŞMESİNİ FESHEDEN TARAFIN BİLDİRİM SÜRELERİNE UYMAKSIZIN İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMESİ AKABİNDE MEYDANA GELEN HUKUKİ NETİCELER

Yargıtay Cumhuriyet Başsavcısı İtirazında Tebliğname ile Bağlı mıdır?

Kamu İhale Sözleşmesinin İdare Tarafından İmzalanmaması Halinde Uğranılan Zararın Tazmini İstenebilir mi?

BELİRLİ SÜRELİ İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİREN HALLER VE SONA ERMENİN HUKUKİ SONUÇLARI

Fiziki Takibin Hukuka Uygunluk Şartları

Hukuk Devleti Sosyal Teorisi (Social Theory of The Rule of Law)

Kolluk Elkoyulan Araçları Kullanabilir mi?

Yargı Kararlarıyla Muris Muvazaasının İspatı Ve Unsurları

EV SAHİPLERİ İÇİN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR? NEDEN ÖNEMLİDİR?