Bu makalede ele alınan konu hepimizi yakından ilgilendiren bir mesele: Kira alacağı ve tahliye. 86 milyon nüfuslu Türkiye’de icra dairelerindeki güncel dosya sayısı 26 milyona ulaşmıştır. Bu dosyaların önemli bir bölümünü ise kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, yani kira alacağı ve tahliye konuları oluşturmaktadır. Kira ilişkisinde iki taraf olduğu düşünüldüğünde; bu satırları okuyan her 3 kişiden 1’inin doğrudan veya dolaylı olarak bu konunun muhatabı olduğu söylenebilir.
İşte tam da bu yaygınlık nedeniyle kiraya verene hızlı çözüm sunan Örnek 13 ve Örnek 14 İcra Takibi büyük önem arz etmektedir. Bu çalışmada iki takip türü yetki, şartlar, itiraz ve tahliye süreci yönlerinden karşılaştırmalı olarak incelenecektir.
Türk Borçlar Hukuku’nda kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde, İcra ve İflas Kanunu’nun öngördüğü ilamsız icra yolları alacaklıya önemli usul avantajları sağlamaktadır. Özellikle kiraya verenin alacağını tahsil etmek ve/veya kiralananın tahliyesini sağlamak amacıyla başvurduğu Örnek 13 ve Örnek 14 icra takipleri, kira hukukunun en sık kullanılan icrai takip türlerindendir. Her iki takip türü de temelde “ilamsız tahliye” imkânı sunmakla birlikte; dayandıkları maddî sebepler, şeklî koşullar, itiraz halleri ve sonuçları bakımından birbirinden kesin çizgilerle ayrılmaktadır.
Örnek 13 takibi, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüde düşen kiracıya yönelirken; Örnek 14 takibi, kira süresinin sona ermesi ve yazılı tahliye taahhüdünün varlığı şartına bağlanmaktadır.
Öncelikle yetkili icra müdürlüğü, İİK m. 50’ye göre genel hükümler gereğince tespit edilecektir. Kiracının takibin açıldığı tarihteki yerleşim yeri icra müdürlüğünde takip açılabileceği gibi; HMK m. 10 gereğince TBK m. 89’a yapılan yollama atfı uyarınca sözleşmenin ifa edileceği yer icra müdürlüğünde de icra takibi açılabilir. Ayrıca akdin yapıldığı yer sözleşmede gösterilmiş ise o yer icra müdürlüğü de İİK m. 50/1’e göre yetkilidir.
13 VE 14 ÖRNEK İCRA TAKİBİNİN UYGULANMA HALLERİ
Hangi Hallerde 13 ve 14 İcra Takibi Yapılabilir?
İki icra takibi birbirinden kesin olarak farklıdır. Sadece kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle takip yapacaksanız 13 örnek icra takibi yapmalısınız. Fakat sözleşmenin süresinin dolması sebebiyle bir icra takibi başlatacaksanız o halde 14 örnek icra takibine başvurmalısınız. Örnek 13 icra takibinde kiraya veren kira bedelinin ödenmemesi, yani borçlu kiracının temerrüde düşmesi nedeniyle bu takibi açmaktadır. Dolayısıyla kiraya veren alacaklı kira bedelinin ödenmemesi ve ayrıca kiracı borçlunun da tahliyesini isteyecektir. Örnek 14 icra takibinde ise sürenin bitmesi nedeniyle kiraya veren sadece kiracının kiralanandan tahliyesini isteyecektir.
Örnek 13 İcra Takibinin Esasları:
Sözlü kira sözleşmesine dayalı olarak da 13 örnek icra takibi yapılabilir. Yazılı kira sözleşmesi var ise takip dosyasına eklenmesi gerekmektedir. Sözlü sözleşmelerin de takip konusu yapılabilmesi, kira ilişkisinin şekle tabi olmaması ilkesinin bir sonucudur. Ancak yazılı sözleşmenin dosyaya sunulması, kira bedelinin miktar ve vadesinin ispatı açısından uygulamada takip açısından kolaylık sağlamaktadır.
Örnek 13 Takip Talebinde Haciz Ve Tahliyeyi Seçilmesinin Nedenleri:
Örnek 13 takibinde haciz ve tahliye seçeneklerinin birlikte seçilmesi, kiraya verenin hem alacak hem de tahliye menfaatini tek takipte güvence altına alma iradesini göstermektedir. Bu nedenle takip talebinin hazırlanması aşamasında gösterilecek usulî özen, ileride doğabilecek usul hatalarının ve davaların önüne geçilmesi bakımından önemlidir.
Örnek 13 icra takibi, İİK m. 269 kapsamında düzenlenmiş bir takip yoludur. Bu takip türünde kiraya veren, yalnızca kiralananın tahliyesini değil, aynı zamanda muaccel hale gelmiş kira alacağının tahsilini de talep etmektedir. Haciz seçilmesinin sebebi aynı zamanda kira bedelinin de ödenmesi isteniyor kiracıdan. Burada önemli husus takip talebinde tahliye talep edilmemişse borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilmemesidir. Borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilmiş ise de tahliye ile ilgili ihtarlar borçlu için geçerli olmaz. Kiraya veren takip talebinde tahliye talep etmemesine rağmen ödeme emri de 13 örnek ödeme emri ile ilgili tahliye ihtarında bulunursa bu borçlu için hüküm ifade etmez. Tahliye talebinin takip talebinde açıkça belirtilmemesi halinde 13 örnek ödeme emrinin gönderilmemesi gerektiği hususu, ödeme emrinin şekli ve içeriğinin takip talebine bağlılığı ilkesinin doğrudan bir tezahürüdür.
Örnek 13 takip yolunda kira sözleşmesinin ödeme emri ile birlikte kiracıya tebliğ zorunluluğu yoktur.Bu durumun temel nedeni, TBK m. 299 gereğince kira sözleşmesinin geçerliliği için yazılı şekil şartının aranmamasıdır. Kira sözleşmesi sözlü olarak da kurulabileceğinden, kanunkoyucu İİK m. 269 kapsamında düzenlenen 13 örnek icra takibinde sözleşmenin ödeme emrine eklenerek tebliğini zorunlu tutmamıştır.Aksi halde sözlü kira ilişkilerine dayalı takiplerin yapılması fiilen imkânsız hale gelirdi. Bu düzenleme ile usul ekonomisi ve takip sürati ilkeleri gözetilmiştir. Elbette yazılı bir kira sözleşmesi mevcut ise, kira bedelinin miktarı, ödeme vadesi ve diğer şartların tespiti bakımından takip dosyasına eklenmesi uygulamada ispat açısından faydalı olacaktır. Ancak bu, tebliğ zorunluluğu doğurmamaktadır.
Örnek 13 icra takibinde, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde kiracı borçlu kira bedelini ödediği takdirde kiraya veren icra hukuk mahkemesinden tahliye isteyebilir. , 30 günlük ödeme süresi kiracıya tanınan bir koruma süresidir.
Takibe İtiraz :
Borçlu ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde takibe itiraz edebilir. İtiraz talebi durdurur. İtirazın tebliğ tarihinden itibaren 6 ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz. (İİK 269/3) Artık ilama başvurmak zorundadır. Dikkat edilmesi gereken bu durum aynı alacak için geçerlidir. Takibin konusu yapılan aylara ait kira borçları haricinde bir sonraki ayın kira borcu söz konusu ise bunun için elbette takip yapılabilir.
İtiraz Sebeplerinin İspatı:
Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemiş ise itiraz sebeplerini ve isteğini Noterlikçe res’en tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ibra olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur.
Borçlu kiracı, akdi reddetmiyorsa kiranın ödendiğini veya istenemeyeceğini veya takas istediğini bunları ya noterlikçe resen tanzim veya imzası tasdik edilmiş olmuş bir belge ile ya da alacaklı tarafından ibra olunmuş bir belge ile veyahut da resmi dairelerce düzenlenen bir belge ile ispat etmek durumundadır.
Akdi reddetmeyen borçlu/kiracı ödeme yaptığını ispat etmelidir. Genel haciz yolu ile takipte ise alacaklı elinde m. 68 anlamında belge varsa itirazın kaldırılması yoluna gidebiliyordu. Yani genel haciz yolu ile takipte itirazın kaldırılması yoluna gidilebilmesi için elinde m.68 anlamında belge olması gerekiyor, aksi takdirde itirazın iptali davası açılır. Ancak burada işler farklıdır, burada akdi reddetmeyen kiracı ödeme yaptığını m.68 anlamındaki belgelerle ispat edecektir.
Takibe İtiraz Edilmemesi:
Borçlu-kiracı takibe itiraz etmez ve ödeme de yapmaz ise TBK 315’te öngörülen ödeme süresi olan 30 günün bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Burada 30 günün dolması ile doğrudan kiracıyı tahliye edemiyoruz. Kesinlikle mahkeme kararına ihtiyaç vardır.
Ancak 14 örnek icra takibinde böyle bir mahkeme kararına ihtiyaç yoktur. 15 günlük süre dolduğu takdirde icra müdürlüğünden tahliye işlemlerinin yapılmasını istiyoruz. İcra mahkemesinde tahliye davası açılması halinde verilen kararın kesinleşmesi beklenmeden icra müdürlüğünden tahliye isteyebilir.
Kira Sözleşmesinin Kabulü:
Borçlu süresi içerisinde ödeme emrine itiraz etmez ise kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. (İİK 269/2, 2. Cümle) Bu durumda borçlu kiracı yalnızca ihtar süresi içinde ödeme yaptığını iddia edebilir; talebin kesinleşmesinden önce ödeme yaptığını ileri süremez. İhtar süresi 30 günlük süredir, 30 günlük süre içinde ödeme yaptığını ispat edebiliyor.
Kira Aslının Ödenmesinin Etkisi
13 örnek icra takibinde borçlu kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde kira aslını ödediği takdirde alacaklı kiraya veren tahliye isteyemez. Faizi, icra giderleri ve avukatlık ücreti de dahil olmak üzere hiçbir fer’i kira aslına dahil değildir. Bunların ödenmesi şart değildir. Sadece kira aslını ödeyerek kiracı tahliyeyi durdurur.
Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde kira aslının ödenmemesi durumunda kiraya veren icra hukuk mahkemesinden borçlu kiracının tahliyesini isteyebilir. İcra mahkemesinin tahliye kararının kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir. Karar borçluya tefhim ya da tebliğ edilmiş ise ve on gün geçmiş ise artık hacca gittiğinizde ikinci bir 10 gün süre vermenize gerek yoktur. Borçlu burada tehiri icra prosedürünü işletebilir.
Haklı İhtar Niteliği:
13 örnek icra takibinde icra emrinin tebliği, TBK m. 347/1 kapsamında düzenlenen iki haklı ihtardan birinin yerine geçer. 13 örnek icra takibinde ödeme emrinin gönderilmesi, genel mahkemelerde açılacak tahliye davası için haklı ihtar niteliği taşımaktadır. Bu yolla kiraya veren, kiracı tarafa kira bedelini ödemediğini ve bu sebeple temerrüde düştüğünü ihtar etmekte ve bedelin ödenmesini talep etmektedir. Bu bakımdan gönderilen ödeme emrinin, noter aracılığıyla gönderilecek ihtarnameden hukuki sonuç bakımından bir farkı bulunmamaktadır.
ÖRNEK 14 İCRA TAKİBİNİN KOŞULLARI VE USULÜ
Kural olarak 14 örnek icra takibinde yazılı bir kira sözleşmesi olmalıdır. Ancak istisnaen konut ve çatılı işyeri kiralarında da kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmez. (TBK 352/1) Kiracı tarafından yazılı bir tahliye taahhüdü verilmiş olmalıdır. Bu olmasa olmazdır. Bu tahliye taahhüdünde olması gereken bazı unsurlar vardır. Kiralanan taşınmazı tahliye etmeye ve taahhüdü verdiği tarih ile tahliyeyi gerçekleştireceği tarihin farklı tarihler yazılması gerekmektedir. Borçlu kiracının imzasının olması gerekmektedir.
14 örnek icra takibi taahhüt edilen tahliye tarihinden 1 aylık hak düşürücü süre içinde açılmalıdır. Bu süre icra müdürü tarafından resen dikkate alınır. İcra dairesine ortalama 30.000 dosya düşüyor. İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde bu sayı 100.000’e kadar çıkıyor. Bu kadar yoğunluk varken, bu sürelerin dikkatten kaçabileceği unutulmamalıdır.
Birden çok kiraya veren varsa tüm kiraya verenler tarafından takip açılmalıdır. Birden çok kiracı varsa tüm kiracılara karşı takip açılmalıdır. Tahliye bölünemez ve kiraya verenler arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğu gibi kiracılar arasında da zorunlu dava arkadaşlığı vardır.
Tahliye taahhüdü olmadan kira süresinin dolmasına istinaden kiraya veren 14 örnek icra takibi açamaz.
Bu tahliyeyi ancak mahkemeden isteyebilecektir.
Usul Ve İtiraz:
Borçlu kiracı 7 gün içinde 14 örnek icra takibine itiraz ederse takip durur. Aksi takdirde takip kesinleşir.
Kiracı tebliğden itibaren 7 gün içinde takibe itiraz etmezse kiracı tebliğden itibaren 15 gün içinde kiralanan taşınmazı tahliye etmesi gerekir.15 günlük süreye rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmezse icra kanalıyla taşınmazdan zorla çıkartılır. Kiralayana ait olmayan eşyalar kiraya verene İİK 26’ya göre bırakılabilir.
Tahliye için mahkeme kararına ihtiyaç yoktur. 13 örnek icra takibinde 30 günlük süre dolduğunda ve hala kira aslı ödenmediğinde kiraya veren tahliyeyi gerçekleştirmek için icra mahkemesine başvurmak zorundaydı. Ancak 14 örnek icra takibinde hiçbir mahkeme kararına ihtiyaç duyulmaksızın icra dairesinden talepte bulunarak tahliye edilebilir.
14- Örnek İcra Takibinde İtiraz Sebepleri:
Borçlu kiracının itirazları üç hususta olabilir:
Sözleşmedeki imza ve sözleşme tarihine, Kira sözleşmesinin yenilendiğine,
Kira sözleşmesinin uzatıldığına dair itirazlarda bulunabilir.
Borçlu, itiraz sebepleri ile burada da bağlıdır. Fakat alacaklının dayandığı evraklar haricindeki itirazlarla bağlı değildir. Borçlu kiracı tarafından takibe itiraz edilmesi durumunda kural olarak alacaklı, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi’nden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Kural olarak isteyebilir; ancak kiraya veren adi kira sözleşmesine dayanıyorsa ve kiracı imzaya itiraz etmiş ise, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi’nden itirazın kaldırılmasını isteyemez, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali ve tahliye istemli davasını açmalıdır. Çünkü burada artık sınırlı inceleme yetkisi olan İcra Hukuk Mahkemesi’nin inceleme alanından çıkıp genel mahkemenin inceleme alanına girmiş oluyoruz.
Kiraya veren, noterlikte düzenlenmiş ya da onaylanmış sözleşmeye yahut adi olmasına rağmen ibra olunmuş kira sözleşmesine dayanıyorsa itiraz durumunda İcra Hukuk Mahkemesi’nden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Kiracı sözleşmedeki tarihi inkâr ettiğinde, aynı imzada olduğu gibi itirazın kaldırılması yoluna gidilemez. Burada bir nokta vardır: Kiracı imzaya itiraz etse ve genel mahkemede imzanın kendisine ait olduğu çıkarsa para cezası mahkûm olması söz konusudur. Fakat tahliye itirazı ile ilgili böyle bir düzenleme yoktur. Dolayısıyla kiracı, kiraya verenin işini para cezası olmaksızın zorlaştırabilir
İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen Örnek 13 ve Örnek 14 takipleri, kiraya verene kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda hızlı çözüm imkânı sunan ilamsız icra yollarıdır. Örnek 13 takibi kira alacağının tahsili ile birlikte tahliyeyi konu edinirken, Örnek 14 takibi yalnızca kiralananın tahliyesine ilişkindir. Kiraya verenin, takip yolunu seçerken kira ilişkisinin niteliği, elindeki deliller ve tahliye sebebini birlikte değerlendirmesi gerekmektedir.
Av. Aybüke TAŞDEMİR