1. GİRİŞ
Dijital platform ekonomisinin gelişmesiyle birlikte, geleneksel konut kira ilişkileri de önemli ölçüde dönüşüme uğramıştır. Taraflar arasındaki karşılıklı güvene ve kiralananın belirli bir süre boyunca mesken olarak kullanılmasına dayanan klasik kira ilişkilerinin yanı sıra, günümüzde kiracıların kiraladıkları konutları veya bu konutların belirli bölümlerini Airbnb ve benzeri dijital platformlar aracılığıyla kısa süreli olarak üçüncü kişilerin kullanımına tahsis ederek gelir elde etmeleri yaygınlaşmıştır. Bu gelişme, kira hukuku, kat mülkiyeti hukuku ve turizm mevzuatının kesişim noktasında yeni hukuki sorunları da beraberinde getirmiştir.
Bu çalışmada, konut kiracısının kiraya verenin yazılı rızası bulunmaksızın kiralananı Airbnb ve benzeri dijital platformlar aracılığıyla üçüncü kişilere tahsis etmesinin hukuki sonuçları; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve konuya ilişkin Yargıtay içtihatları çerçevesinde incelenmektedir.
2. KİRA SÖZLEŞMESİ VE ALT KİRA İLİŞKİSİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi, ayni hak doğurmamakta; yalnızca taraflar arasında hüküm ve sonuç doğuran nispi nitelikte bir alacak hakkı sağlamaktadır. Bu nedenle kiracı, kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarını kural olarak yalnızca kiraya verene karşı ileri sürebilir.
Bununla birlikte, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 312. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi mümkündür. Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi hâlinde, kira hakkı taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Böylece kira hakkı ayni hak niteliği kazanmamakla birlikte, şerhin kuvvetlendirici etkisi sayesinde üçüncü kişilere karşı da korunmaktadır.
Kira sözleşmeleri herhangi bir geçerlilik şekline tabi değildir. Dolayısıyla yazılı şekilde yapılmaları zorunlu olmayıp, sözlü olarak kurulan ve taraflarca fiilen uygulanan kira sözleşmeleri de hukuken geçerlidir. Ancak olası uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlaması bakımından kira sözleşmesinin yazılı olarak düzenlenmesi uygulamada önem arz etmektedir.
Adi kira sözleşmelerinde, belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin sona ermesine rağmen tarafların kira ilişkisini sürdürmeleri hâlinde sözleşme, Türk Borçlar Kanunu'nun 327. maddesi uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmektedir. Buna karşılık, konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi uyarınca kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı fesih bildiriminde bulunmadığı takdirde kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl süreyle uzamış sayılmaktadır.
Alt kira bakımından ise Türk Borçlar Kanunu farklı bir sistem benimsemiştir. Adi kira sözleşmelerinde, sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça kiracı kiralananı üçüncü kişiye alt kiraya verebilir. Buna karşılık, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiralananı tamamen veya kısmen alt kiraya verebilmesi ya da kullanım hakkını üçüncü kişiye devredebilmesi, kiraya verenin yazılı rızasının bulunmasına bağlıdır (TBK m. 322).
Kiraya verenin yazılı rızasının alınması şartıyla kiracı, kira ilişkisini üçüncü kişiye devredebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 323. maddesi uyarınca, kiraya veren haklı bir sebep bulunmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kira ilişkisinin devredilmesi hâlinde ise eski kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesine kadar ve en fazla iki yıl süreyle kira bedeli ile yan giderlerden yeni kiracıyla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam eder.
3. ALT KİRA YASAĞI NEDENİYLE TAHLİYE
Kiracının, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kiralananı Airbnb ve benzeri dijital platformlar aracılığıyla üçüncü kişilerin kullanımına sunması, Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi kapsamında kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunun ihlali sonucunu doğurabilir. Ayrıca bu durum, konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kiraya verme yasağına ilişkin hükümlere de aykırılık teşkil edebilir. Kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde bu aykırılık, kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi sonucunu doğurabilecek niteliktedir.
4. Alt Kira Yasağına Aykırılık Hâlleri
4.1. Kiraya Verenin Yazılı İzni Bulunmaksızın Alt Kiraya Verme
Türk Borçlar Kanunu'nda konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak benimsenen temel ilke, kiracının kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kiralananı tamamen veya kısmen üçüncü kişilere alt kiraya veremeyeceği ya da kullanım hakkını devredemeyeceğidir. Bu düzenleme ile kiraya verene, kiralananı fiilen kullanacak kişiyi belirleme ve denetleme imkânı tanınmıştır.
Kiraya verenin yazılı rızası alınmaksızın kurulan alt kira ilişkisi, asıl kira sözleşmesine aykırılık teşkil eder. Bu durumda kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri çerçevesinde aykırılığın giderilmesini talep edebilir; kanuni şartların gerçekleşmesi hâlinde ise kira sözleşmesini feshederek tahliye davası açma hakkına sahip olabilir.
Buna karşılık, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde kiracıya açıkça alt kiraya verme yetkisi tanınmışsa ayrıca bir yazılı muvafakat alınmasına gerek bulunmamaktadır. Ancak kira sözleşmesinde bu konuda herhangi bir düzenleme yer almaması veya alt kiraya vermenin açıkça yasaklanmış olması hâlinde, kiracının kiraya verenin yazılı rızasını alması zorunludur.
4.2. Alt Kiracı ile Asıl Kiracı Arasındaki Hukuki İlişki
Alt kira ilişkisinin en önemli özelliği, alt kiracının hukuki ilişkisinin doğrudan kiraya verenle değil, asıl kiracıyla kurulmuş olmasıdır. Bu nedenle alt kiracının hak ve yükümlülükleri, kiraya veren ile asıl kiracı arasındaki kira sözleşmesinden değil; asıl kiracı ile alt kiracı arasında akdedilen alt kira sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.
Alt kira sözleşmesi, hukuki varlığını asıl kira sözleşmesinden almaktadır. Bu nedenle asıl kira sözleşmesinin herhangi bir sebeple sona ermesi hâlinde alt kira ilişkisi de sona erer. Alt kiracı, asıl kiracının sahip olduğundan daha geniş bir kullanım hakkı elde edemeyeceği gibi, kiraya verene karşı bağımsız bir kiracılık hakkı da ileri süremez.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da 10.10.2001 tarihli, 2001/6-942 E. ve 2001/696 K. sayılı kararında, asıl kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte alt kiracının da kiralananı kullanma hakkının ortadan kalkacağını ve alt kiracının kiraya verene karşı bağımsız bir talep hakkı bulunmadığını kabul etmiştir.
Bu itibarla alt kiracının hukuki konumu, asıl kiracının kira hakkının devamına bağlı olup, asıl kira ilişkisinin sona ermesi alt kira ilişkisini de doğrudan etkilemektedir.
4.3. Yazılı İzin Şartının İstisnaları ve Örtülü Kabul
Türk Borçlar Kanunu'nun 322. maddesinde konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira için kiraya verenin yazılı rızası aranmakla birlikte, uygulamada kiraya verenin davranışlarından kaynaklanan örtülü kabul hâlleriyle de karşılaşılabilmektedir.
Özellikle kiraya verenin alt kira ilişkisinden haberdar olmasına rağmen uzun süre herhangi bir itirazda bulunmaması, alt kiracının kullanımını açık veya örtülü şekilde kabul eden davranışlar sergilemesi ya da kira ilişkisine ilişkin işlemlerini alt kiracının varlığını bilerek sürdürmesi, somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi gereken durumlar arasında yer almaktadır.
Bununla birlikte, kanunda açıkça yazılı rıza şartı öngörüldüğünden, yalnızca kiraya verenin sessiz kalması her durumda alt kiraya izin verildiği anlamına gelmemektedir. Örtülü kabulün varlığından söz edilebilmesi için kiraya verenin davranışlarının, alt kira ilişkisini benimsediğini açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde göstermesi gerekir.
Yargıtay uygulamasında da kiraya verenin alt kiracılık ilişkisini bildiği hâlde uzun süre herhangi bir itirazda bulunmaması veya davranışlarıyla bu ilişkiyi kabul ettiğinin anlaşılması durumunda, sonradan yalnızca yazılı izin bulunmadığı gerekçesiyle tahliye talebinde bulunmasının dürüstlük kuralı ile bağdaşmayabileceği kabul edilmektedir. Bu nedenle örtülü kabul iddiası, her somut olayda tarafların davranışları ve olayın özellikleri birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.
4.4. Alt Kira Yasağına Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası
Kiracının, kiraya verenin yazılı rızası bulunmaksızın kiralananı alt kiraya vermesi veya kullanım hakkını üçüncü kişiye devretmesi hâlinde, kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollar Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümleri ile konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel düzenlemeler çerçevesinde değerlendirilir.
Tahliye sürecinde kiraya veren tarafından yapılacak ihtarın şekli, içeriği ve süresi önem taşımaktadır. Kanunda öngörülen şartlara uygun olmayan ihtarlar, sonradan açılacak tahliye davasında hukuki sorunlara yol açabilecektir.
4.4.1. İhtarname Şartı
Kiracının alt kira yasağına aykırı davranışı nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için, kural olarak kiraya veren tarafından kiracıya aykırılığın giderilmesi amacıyla yazılı bildirimde bulunulması gerekir.
İhtarın amacı, kiracıya sözleşmeye aykırı davranışını sona erdirmesi için imkân tanımaktır. Bu nedenle ihtarnamede; alt kira ilişkisinin varlığı, kiraya veren tarafından buna ilişkin herhangi bir yazılı izin verilmediği, aykırılığın giderilmesi gerektiği ve aksi hâlde kira sözleşmesinin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.
İhtarname noter aracılığıyla gönderilebileceği gibi, ispat kolaylığı sağlaması bakımından noter kanalıyla yapılması uygulamada tercih edilmektedir. Usulüne uygun şekilde düzenlenmeyen veya gerekli hususları içermeyen ihtarlar, tahliye talebinin değerlendirilmesinde sorun oluşturabilir.
4.4.2. Otuz Günlük Sürenin Verilmesi
Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi uyarınca, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanmaması hâlinde kiraya veren tarafından aykırılığın giderilmesi için kiracıya uygun bir süre verilmesi gerekir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gün olarak düzenlenmiştir.
Kanunda öngörülen otuz günlük süre, kiracının aykırılığı giderebilmesi için tanınması gereken asgari süredir. Bu süreden daha kısa bir süre verilerek yapılan ihtar, kanuni şartları taşımadığından fesih ve tahliye bakımından yeterli sonuç doğurmayacaktır.
Yargıtay kararlarında da kanuni süreden daha kısa süre verilerek yapılan ihtarlara dayanılarak açılan tahliye davalarının reddedildiği görülmektedir. Buna karşılık kiracı, kendisine verilen süre içerisinde aykırılığı ortadan kaldırır ve alt kira ilişkisini sona erdirirse, kiraya verenin fesih hakkının doğup doğmadığı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilecektir.
4.4.3. Zorunlu Arabuluculuk
7445 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme sonucunda, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Bu kapsamda, alt kira yasağına aykırılık nedeniyle açılacak tahliye davalarında da dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir.
Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan dava açılması hâlinde, mahkeme tarafından dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine karar verilecektir. Tarafların arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varamamaları hâlinde ise son tutanağın düzenlenmesiyle birlikte kiraya veren tarafından tahliye davası açılabilecektir.
Zorunlu arabuluculuk düzenlemesi, kira uyuşmazlıklarında tarafların mahkemeye başvurmadan önce uzlaşma imkânını değerlendirmelerini amaçlamakta olup, tahliye davaları bakımından da önemli bir usul şartı niteliğindedir.
4.4.4. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Alt kira yasağına aykırılık nedeniyle açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından ise kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda genel yetki kurallarının yanı sıra, kiralananın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.
Davanın niteliği gereği yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin belirlenmesinde dava değeri önem taşımaktadır. Tahliye davalarında dava değeri, kural olarak dava tarihindeki yıllık kira bedeli esas alınarak belirlenmektedir.
4.4.5. İspat Yükü ve Delillendirme
Alt kira ilişkisinin varlığını ispat yükü kural olarak kiraya verene aittir. Bununla birlikte, Airbnb ve benzeri dijital platformlar üzerinden gerçekleştirilen kısa süreli kiralamalar çoğu zaman taraflar arasında gizli şekilde yürütüldüğünden, ispat bakımından çeşitli güçlükler ortaya çıkabilmektedir.
Kiraya veren, alt kira ilişkisinin varlığını hukuka uygun her türlü delille ispat edebilir. Özellikle dijital platformlarda yayımlanan ilanlar, internet kayıtları, sosyal medya paylaşımları, konaklama bilgileri, ticari belgeler, faturalar ve benzeri elektronik veriler önemli ispat araçları arasında yer almaktadır.
Kiralananın ticari amaçlarla kullanıldığı durumlarda, taşınmaza ilişkin işletme kayıtları, reklam faaliyetleri ve üçüncü kişilerle yapılan sözleşmeler de mahkeme tarafından değerlendirilebilecek deliller arasındadır.
Buna karşılık, alt kiraya izin verildiğinin ispatında yazılı belgeler büyük önem taşımaktadır. Kira sözleşmesinde alt kiraya verme konusunda açık bir düzenleme bulunması hâlinde ayrıca bir izin alınmasına gerek bulunmayacaktır. Ancak sonradan verilen bir muvafakatin hukuki sonuç doğurabilmesi için yazılı şekilde düzenlenmesi ve kiraya veren tarafından imzalanması gerekir.
Tanık anlatımları da alt kira ilişkisinin ortaya konulmasında kullanılabilecek deliller arasındadır. Apartman görevlisi, komşular, bina yöneticisi veya güvenlik personelinin beyanları; kamera kayıtları, site giriş-çıkış kayıtları ve diğer elektronik verilerle birlikte değerlendirilerek mahkemece hukuki kanaat oluşturulabilir.
4.5. Tahliye Kararının Hukuki Sonuçları
Tahliye kararının kesinleşmesiyle birlikte, kiracının kiralananı boşaltarak kiraya verene teslim etme yükümlülüğü doğar. Bunun yanında, kiraya verenin uğradığı zararların tazmini bakımından sorumluluk kural olarak asıl kiracıya aittir.
Alt kiracının kiralananı kullanması nedeniyle meydana gelen zararlar bakımından da kiraya verene karşı sorumlu olan kişi asıl kiracıdır. Zira alt kira ilişkisi, kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan bir hukuki ilişki meydana getirmemektedir.
Alt kiracının hukuki durumu, asıl kira sözleşmesine bağlıdır. Bu nedenle asıl kira sözleşmesinin sona ermesi veya kiracı hakkında tahliye kararı verilmesi hâlinde, alt kiracının da kiralananı kullanma hakkı sona erer. Alt kiracı, kiraya verene karşı bağımsız bir kiracılık hakkı ileri süremez.
İcra ve İflas Kanunu'nun 276. maddesi uyarınca, tahliye sırasında taşınmazda bulunan üçüncü kişinin işgalini haklı gösteren geçerli bir belge sunamaması hâlinde tahliye işlemi gerçekleştirilebilir. Alt kiracının bu durumda başvurabileceği hukuki yol, varsa uğradığı zararların tazmini amacıyla asıl kiracıya karşı talepte bulunmaktır.
Tahliye kararının kesinleşmesinden sonra kiraya veren, ilamlı icra yoluyla tahliye işlemlerini başlatabilir. İcra müdürlüğü tarafından gönderilen tahliye emrine rağmen taşınmazın süresi içerisinde boşaltılmaması hâlinde, cebrî icra yoluyla tahliye gerçekleştirilir. Tahliye sırasında taşınmazda bulunan eşyalar tutanak altına alınarak kanuni usuller çerçevesinde muhafaza edilir.
Bu aşamada alt kiracı, asıl kira sözleşmesinden bağımsız bir hakka sahip olmadığından, kiracılık sıfatına dayanarak tahliye işlemini engelleyemez.
5. TAŞINMAZIN TAMAMININ VEYA BİR KISMININ UYGULAMALAR ÜZERİNDEN KİRAYA VERİLMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
Airbnb, Booking ve benzeri dijital platformlar aracılığıyla kiralanan taşınmazın tamamının veya belirli bir bölümünün üçüncü kişilerin kullanımına sunulması hâlinde ortaya çıkan hukuki ilişkinin niteliğinin belirlenmesi önem taşımaktadır. Uygulamada kiracılar, taşınmazın tamamını devretmediklerini, yalnızca belirli bir odasını veya bölümünü kısa süreli olarak üçüncü kişilerin kullanımına açtıklarını ileri sürerek kira sözleşmesine aykırı bir davranışta bulunmadıklarını savunabilmektedir.
Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun 322. maddesi incelendiğinde, alt kira yasağının yalnızca kiralananın tamamının üçüncü kişilere bırakılması hâlleriyle sınırlı olmadığı görülmektedir. Anılan hüküm, kiralananın tamamının veya bir bölümünün üçüncü kişilere kiralanmasını ve kullanım hakkının devrini kapsamaktadır.
Bu nedenle kiracının, kiralanan konutun yalnızca bir odasını dahi gelir elde etme amacıyla üçüncü kişilerin kullanımına bırakması, somut olayın özelliklerine göre alt kira ilişkisi kapsamında değerlendirilebilir. Özellikle Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden gerçekleştirilen kısa süreli ve bedel karşılığı kullanımlar, klasik konut kullanım amacının dışına çıkarak ekonomik bir faaliyet niteliği taşıyabilmektedir.
Dolayısıyla kiracının, kiraya verenin yazılı rızasını almaksızın kiralananın tamamını veya bir kısmını dijital platformlar aracılığıyla üçüncü kişilere kullandırması hâlinde, Türk Borçlar Kanunu'nun 322. maddesinde düzenlenen alt kira yasağına aykırılık gündeme gelebilecektir. Bu durumda, önceki bölümlerde açıklanan şartların gerçekleşmesi hâlinde kiraya veren tarafından fesih ve tahliye yoluna başvurulabilecektir.
Bunun yanında, Türk Borçlar Kanunu'nun 322. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, alt kiracının kiralananı kiracıya tanınandan farklı bir şekilde kullanması hâlinde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olmaya devam eder. Bu kapsamda kiraya veren, kiracının gerçekleştirdiği alt kira ilişkisi nedeniyle doğan zararları ve sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan taleplerini ileri sürebilir.
Sonuç olarak, kiralananın yalnızca tamamının değil, belirli bir bölümünün de Airbnb ve benzeri dijital platformlar üzerinden üçüncü kişilerin kullanımına açılması, kira ilişkisinin niteliği ve kullanım amacı bakımından ayrıca değerlendirilmesi gereken bir durumdur. Özellikle kısa süreli, tekrarlanan ve gelir elde etme amacı taşıyan kullanımlar, konutun olağan kullanım sınırlarını aşarak alt kira yasağı kapsamında hukuki sonuçlar doğurabilecektir.
5.1. Airbnb Misafirlerinin Hukuki Statüsü ve Doğrudan Tahliye Tartışması
Kiracının kiralananı Airbnb ve benzeri platformlar aracılığıyla üçüncü kişilere tahsis etmesi halinde, bu platformlar üzerinden konaklayan kişilerin hukuki statüsünün tespiti, tahliye usulü bakımından büyük önem arz etmektedir. Doktrinde ve uygulamada, dijital platformlar üzerinden kurulan bu ilişkinin klasik bir alt kira sözleşmesi mi, yoksa otelcilik ve konaklama sözleşmelerine benzer nev'i şahsına münhasır (suigeneris) bir ilişki mi olduğu tartışmalıdır.
Eğer bu ilişki bir alt kira sözleşmesi olarak kabul edilirse, kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için TBK m. 316 uyarınca kiracıya en az otuz günlük bir ihtar süresi tanıması zorunludur. Ancak, Airbnb üzerinden yapılan kiralamaların genellikle birkaç günlük, çok kısa süreli ve ticari amaçlı konaklamalar olduğu dikkate alındığında, bu ilişkinin alt kiradan ziyade "kullanım hakkının devri" veya "sözleşmeye aykırı ticari faaliyet" olarak nitelendirilmeye daha yatkın olduğu görülmektedir.
Bu nitelendirme, tahliye davasının muhatapları açısından kritik bir fark yaratır. Sözleşmeye aykırılığın süreklilik arz etmesi ve kiralananın adeta bir otel gibi işletilmesi durumunda kiraya veren, asıl kiracıya karşı TBK m. 316 uyarınca tahliye süreci başlatırken; taşınmazı Airbnb üzerinden fiilen kullanan üçüncü kişileri ise haksız işgalci (fuzuli şagil) olarak kabul edebilir. Bu ihtimalde kiraya veren, mülkiyet hakkına dayanarak asıl kiracıya ihtar süresi tanımaksızın, doğrudan doğruya taşınmazı fiilen alt kiralama veya kullanım hakkının devri yoluyla elinde bulunduran üçüncü kişilere karşı müdahalenin men'i ve tahliye talepli yasal yollara başvurabilir. Nitekim taşınmazın konut amacından çıkarılarak ticari bir pansiyon gibi işletilmesi, kiraya veren açısından sözleşmenin çekilmez hale gelmesi (TBK m. 316/3) kapsamında da değerlendirilebilecek olup, bu durum süre verilmeksizin doğrudan fesih hakkını gündeme getirebilir.
5.2. Kiracının Elde Ettiği Airbnb Gelirinin Vekaletsiz İş Görme Hükümleri Uyarınca İadesi
Kiracının, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın taşınmazı Airbnb üzerinden yüksek bedellerle kısa süreli olarak kiralaması, asıl kira ilişkisindeki ekonomik dengeyi kiraya veren aleyhine bozmaktadır. Kiracı, kendisine ait olmayan bir mülkiyet hakkı üzerinden, sözleşmesel yetkisini aşarak haksız bir ticari kazanç elde etmektedir. Bu durumda kiraya verenin başvurabileceği hukuki çarelerden biri de TBK m. 530 ve devamı hükümlerinde düzenlenen "Gerçek Olmayan Vekaletsiz İş Görme" müessesesidir.
Gerçek olmayan vekaletsiz iş görmede kişi, başkasına ait bir hukuki alanı veya malvarlığı değerini, kendi işiymiş gibi ve kendi menfaatine yönetmektedir. Kiracının alt kira yasağına aykırı olarak evi Airbnb üzerinden üçüncü kişilere ücret karşılığı tahsis etmesi, kiraya verenin mülkiyet hakkına ve tasarruf yetkisine tecavüz niteliğindedir. TBK m. 530 uyarınca, iş sahibi (kiraya veren), vekilin (kiracının) kendi menfaatine yaptığı işten doğan faydaların kendisine ödenmesini talep hakkına sahiptir.
Bu kapsamda kiraya veren, sadece kira sözleşmesinin feshini ve kiracının tahliyesini istemekle yetinmeyebilir; aynı zamanda kiracının Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden elde ettiği brüt gelirin (veya hakkaniyete göre belirlenecek net kazancın), haksız zenginleşme ve vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca kendisine iadesini dava edebilir. Bu hukuki çare, kiracının alt kira yasağını ihlal ederek mülk sahibi üzerinden haksız kazanç sağlamasını engellemek ve mülkiyet hakkının özünü korumak adına uygulamada ikame edilen en etkili mali yaptırımlardan biridir.
5.3. ALT KİRA YASAĞININ 7464 SAYILI KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KİRALANMASINA DAİR KANUN KAPSAMINDA DEĞERLENDİRİLMESİ
Airbnb, Booking ve benzeri dijital platformlar aracılığıyla gerçekleştirilen kısa süreli konut kiralamaları, yalnızca özel hukuk ilişkileri bakımından değil, aynı zamanda kamu hukuku bakımından da çeşitli düzenlemelere tabi tutulmuştur. Bu kapsamda 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile konutların turizm amacıyla kısa süreli kiralanması belirli şartlara bağlanmış ve izin sistemi öngörülmüştür.
7464 sayılı Kanun, özellikle konutların yüz günden daha kısa sürelerle turizm amaçlı olarak kiralanmasını idari bir denetim mekanizmasına tabi hâle getirmiştir. Bu düzenleme ile amaçlanan, konutların konaklama sektöründe kullanılmasının belirli standartlara bağlanması, kayıt dışı faaliyetlerin önlenmesi ve konaklayan kişilere ilişkin güvenlik yükümlülüklerinin yerine getirilmesidir.
5.3.1. İzin Belgesi Alma Yetkisi ve Kiracı Yasağı
7464 sayılı Kanun uyarınca, konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından düzenlenen izin belgesinin alınması zorunludur. Kanun, izin belgesi alma yetkisine sahip kişileri de sınırlandırmıştır.
Buna göre izin belgesi, kural olarak konutun mülkiyet hakkı sahibine, intifa hakkı sahibine veya üst hakkı sahibine verilebilmektedir. Bu nedenle yalnızca kira sözleşmesine dayanarak taşınmazı kullanan kiracıların, kiraladıkları konut için kendi adlarına turizm amaçlı kiralama izin belgesi alma imkânı bulunmamaktadır.
Kiracının, kira sözleşmesinden doğan kullanım hakkı bir ayni hak niteliğinde olmadığından, mülkiyet veya kanunda belirtilen diğer sınırlı ayni hak sahipleriyle aynı şekilde değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu nedenle kiracının, kiraladığı konutu Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kullandırabilmesi için gerekli idari izin mekanizmasından yararlanması mümkün değildir.
Bununla birlikte 7464 sayılı Kanun, belirli istisnalar dışında kiracının kiraladığı konutu kendi adına ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kullandırmasını yasaklamaktadır. Bu düzenleme, özel hukuk bakımından Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan alt kira hükümleriyle birlikte değerlendirildiğinde, kiracıların kısa süreli konaklama faaliyetleri bakımından iki yönlü bir sınırlamayla karşı karşıya kaldığını göstermektedir.
İzin belgesi alınmaksızın gerçekleştirilen turizm amaçlı kiralama faaliyetleri bakımından Kanun'da çeşitli idari yaptırımlar öngörülmüştür. Bu kapsamda izinsiz kiralama faaliyetinde bulunan kişiler hakkında idari para cezaları uygulanabilmekte ve belirli süreler içerisinde aykırılığın giderilmesi talep edilebilmektedir.
7464 sayılı Kanun metninde yer alan başlıca yaptırımlar aşağıdaki şekilde özetlenebilir: (Belirtilen idari para cezası tutarları 7464 sayılı Kanun'un yürürlük tarihindeki maktu tutarlar olup, her yıl Vergi Usul Kanunu uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılmaktadır.)
|
İhlal Türü |
Uygulanacak İdari Yaptırım |
Süreç |
|
İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama yapılması |
100.000 TL idari para cezası (her bir sözleşme bakımından) |
Faaliyetin durdurulmasına yönelik işlem yapılır |
|
Aykırılığın devam etmesi |
500.000 TL idari para cezası |
İkinci kez süre verilebilir |
|
Aykırılığın tekrar devam etmesi |
1.000.000 TL idari para cezası |
Faaliyet tamamen engellenebilir |
Ayrıca izin belgesi bulunmaksızın gerçekleştirilen kiralamalara aracılık eden platformlar ve aracı hizmet sağlayıcılar bakımından da Kanun'da idari yaptırımlar öngörülmüştür.
7464 sayılı Kanun bakımından dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, turizm amaçlı kiralamanın süre bakımından sınırlandırılmasıdır. Kanun, yüz gün veya daha kısa süreli kiralamaları özel bir izin rejimine tabi tutmuş; görünüşte uzun süreli sözleşmeler yapılmasına rağmen fiilen kısa süreli konaklama faaliyeti yürütülmesini de denetim kapsamına almıştır.
Bu kapsamda, aynı konutun bir yıl içerisinde dört defadan fazla farklı kişilere kiralanması hâlinde de kanunda öngörülen yaptırımlar gündeme gelebilmektedir.
Ayrıca 30.05.2024 tarihli düzenlemelerle izin başvurularının değerlendirilmesine ilişkin süreç yeniden düzenlenmiş; izin belgesi verilmeden önce taşınmazın yerinde denetlenmesi zorunluluğu getirilmiştir.
Sonuç olarak 7464 sayılı Kanun, kiracıların kiraladıkları konutları herhangi bir izin mekanizmasına tabi olmaksızın kısa süreli turizm amaçlı kullanıma açmalarını engelleyen özel bir kamu hukuku düzenlemesi niteliğindedir. Bu yönüyle Kanun, Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan alt kira yasağını tamamlayıcı bir işlev görmekte ve dijital platformlar aracılığıyla gerçekleştirilen konaklama faaliyetlerini ayrıca denetim altına almaktadır.
6. KAT MÜLKİYETİ HUKUKU VE KAMUSAL YÜKÜMLÜLÜKLER
Airbnb ve benzeri dijital platformlar aracılığıyla gerçekleştirilen kısa süreli konut kiralamaları, yalnızca kiraya veren ile kiracı arasındaki kira ilişkisi bakımından değil, aynı zamanda kat mülkiyeti ilişkileri ve kamu düzeni bakımından da çeşitli hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Özellikle çok bağımsız bölümlü yapılarda kısa süreli konaklama faaliyetleri, diğer kat maliklerinin kullanım haklarını ve ortak yaşam düzenini etkileyebileceğinden, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili ikincil mevzuat kapsamında ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.
6.1. Kat Maliklerinin Oy Birliği Şartı ve Rezidans İstisnası
7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun uyarınca, konutların turizm amaçlı olarak kiralanabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekmektedir. Bu şartlardan biri de, bazı hâllerde kat maliklerinin tamamının onayının alınmasıdır.
Buna göre, bir binadaki bağımsız bölümlerin turizm amaçlı kısa süreli kiralamaya konu edilebilmesi için kat maliklerinin oy birliğiyle karar alması ve bu kararın noter onaylı örneğinin izin başvurusu sırasında ilgili makama sunulması gerekmektedir.
Bu düzenleme ile amaçlanan, kısa süreli konaklama faaliyetinin yalnızca bağımsız bölüm maliki açısından değil, aynı zamanda aynı yapıda yaşayan diğer kat maliklerinin hakları ve ortak yaşam düzeni bakımından da değerlendirilmesini sağlamaktır. Dolayısıyla tek bir kat malikinin dahi bu faaliyete karşı çıkması hâlinde, kanunda öngörülen şartlar yerine getirilemeyecektir.
Bununla birlikte 7464 sayılı Kanun'da bazı nitelikli konutlar bakımından istisnai bir düzenleme öngörülmüştür.
Rezidans ve Yüksek Nitelikli Konutlara İlişkin İstisna
7464 sayılı Kanun'un 3. maddesinde düzenlenen istisna kapsamında;
- yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetlerine izin verildiğine ilişkin hüküm bulunan,
- resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik hizmetleri sunulan,
- sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş hizmetleri gibi destek hizmetleri sağlanabilen,
- spor salonu ve yüzme havuzu gibi ortak sosyal alanlara sahip olan,
yüksek nitelikli konutlarda, genel kural olarak aranan bazı şartlar uygulanmaksızın izin belgesi düzenlenebilmesi mümkündür.
Bu kapsamda, tapu kütüğünde yer alan yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetlerine izin verilen rezidans niteliğindeki yapılarda, kat maliklerinin oy birliği şartı ve belirli oran sınırlamalarının uygulanmayacağı kabul edilmektedir.
Bunun yanında Kanun, aynı bina içerisinde tek bir kişi adına düzenlenebilecek izin belgeleri bakımından da sınırlama getirmiştir. Buna göre aynı binada bulunan bağımsız bölümlerin belirli bir oranından fazlası aynı kişi adına turizm amaçlı kiralama faaliyetinde kullanılamamaktadır. Ayrıca izin belgesi kapsamındaki bağımsız bölüm sayısının belirli bir sınırı aşması hâlinde, ilgili mevzuat uyarınca işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması zorunluluğu doğabilmektedir.
6.2. Kimlik Bildirme ve Kişisel Verilerin Korunması Yükümlülüğü
Turizm amaçlı kısa süreli kiralama faaliyetleri bakımından izin belgesi sahiplerine yalnızca konutun kullanımına ilişkin değil, aynı zamanda güvenlik ve kayıt düzenine ilişkin çeşitli yükümlülükler de yüklenmiştir.
Bu kapsamda kısa süreli konaklama amacıyla kullanılan konutlar, 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu kapsamına alınmıştır. İzin belgesi sahibi, konaklayan kişilerin kimlik bilgilerini ilgili sistemler aracılığıyla kolluk birimlerine bildirmekle yükümlüdür.
Kimlik bilgilerinin toplanması, saklanması ve aktarılması süreçlerinde ise 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu hükümlerine uyulması gerekmektedir. Bu nedenle konaklayan kişilere ait kişisel verilerin hukuka uygun şekilde işlenmesi, gerekli teknik ve idari tedbirlerin alınması ve veri güvenliğinin sağlanması zorunludur.
Sonuç olarak, kısa süreli konut kiralamaları bakımından getirilen düzenlemeler yalnızca kiraya veren-kiracı ilişkisiyle sınırlı olmayıp, kat mülkiyeti ilişkileri ve kamu güvenliği bakımından da çok katmanlı bir hukuki rejim ortaya çıkarmaktadır. Bu nedenle Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden gerçekleştirilen faaliyetlerin değerlendirilmesinde Türk Borçlar Kanunu hükümleri yanında Kat Mülkiyeti Kanunu, 7464 sayılı Kanun ve kişisel verilerin korunmasına ilişkin düzenlemelerin birlikte dikkate alınması gerekmektedir.
7. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME
Dijital platform ekonomisinin gelişmesiyle birlikte Airbnb, Booking ve benzeri uygulamalar üzerinden gerçekleştirilen kısa süreli konut kullanımları, kira hukukunda yeni hukuki sorunların ortaya çıkmasına neden olmuştur. Özellikle kiracının, kiraya verenin bilgisi ve yazılı rızası bulunmaksızın kiralananı üçüncü kişilerin kullanımına sunması; kira sözleşmesine aykırılık, alt kira ilişkisi ve turizm amaçlı konaklama faaliyeti bakımından çok yönlü bir değerlendirmeyi gerekli kılmaktadır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiralananı üçüncü kişilere kullandırması bakımından temel düzenleme Türk Borçlar Kanunu'nun 322. maddesinde yer almaktadır. Buna göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızası bulunmaksızın kiralananı tamamen veya kısmen alt kiraya veremez ya da kullanım hakkını üçüncü kişiye devredemez. Bu nedenle kiracının, kiralanan konutun tamamını veya yalnızca belirli bir bölümünü Airbnb ve benzeri platformlar aracılığıyla gelir elde etmek amacıyla üçüncü kişilerin kullanımına bırakması, somut olayın özelliklerine göre alt kira yasağı kapsamında değerlendirilebilecektir.
Bunun yanında kiracının bu tür bir faaliyet yürütmesi, yalnızca alt kira yasağı bakımından değil, aynı zamanda kiralananın sözleşmeye uygun ve özenli kullanılması yükümlülüğü bakımından da önem taşımaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi kapsamında kiracının, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanması ve komşuluk ilişkilerini olumsuz etkileyecek davranışlardan kaçınması gerekmektedir. Kısa süreli ve sürekli değişen kullanıcı profiline dayalı konaklama faaliyetleri, özellikle toplu yapılarda ortak yaşam düzenini etkileyebilecek nitelikte olduğundan ayrıca değerlendirilmelidir.
Öte yandan, Airbnb ve benzeri platformlar aracılığıyla gerçekleştirilen kısa süreli kiralamalar yalnızca özel hukuk bakımından değil, 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında kamu hukuku bakımından da sınırlandırılmıştır. Anılan Kanun ile yüz gün ve daha kısa süreli turizm amaçlı konut kiralamaları izin sistemine bağlanmış; izin belgesi olmaksızın gerçekleştirilen faaliyetler bakımından idari yaptırımlar öngörülmüştür.
Bu kapsamda kiracının, kiraladığı konutu kendi adına turizm amaçlı kiralama faaliyetine konu etmesi mümkün değildir. Zira 7464 sayılı Kanun, izin belgesi alma yetkisini kural olarak mülkiyet hakkı sahipleri ile belirli sınırlı ayni hak sahipleriyle sınırlandırmış; yalnızca kira ilişkisine dayanan kişilerin bu faaliyet için izin belgesi almasına imkân tanımamıştır.
Dolayısıyla kiracının kiralananı Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden üçüncü kişilere kullandırması hâlinde, bir taraftan Türk Borçlar Kanunu kapsamında sözleşmeye aykırılık ve tahliye riski doğarken, diğer taraftan 7464 sayılı Kanun kapsamında idari yaptırımlarla karşılaşılması mümkündür. Bu durum, kiracının dijital platformlar aracılığıyla gerçekleştirdiği kısa süreli kiralama faaliyetlerinin özel hukuk ve kamu hukuku bakımından birlikte değerlendirilmesini zorunlu kılmaktadır.
Sonuç olarak, teknolojik gelişmeler ve değişen konaklama alışkanlıkları karşısında Türk hukuk sistemi, kiracının kiralananı turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kullandırmasını iki yönlü bir sınırlama mekanizması ile düzenlemektedir: buna göre özel hukuk bakımından bakıldığında kiracının, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kiralananı alt kiraya vermesi veya kullanım hakkını devretmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 322. maddesine aykırılık teşkil edebileceği gibi, şartların oluşması hâlinde TBK m. 316 kapsamında fesih ve tahliye sonucunu doğurabilirken kamu hukuku bakımından ise 7464 sayılı Kanun ile turizm amaçlı kısa süreli kiralama faaliyetleri izin sistemine bağlanmış; kiracıların gerekli izin mekanizmasından yararlanmaksızın bu faaliyeti yürütmeleri yasaklanmış ve aykırılıklar bakımından idari yaptırımlar öngörülmüştür.
Bu nedenle kiracıların, kiraladıkları konutun tamamını veya yalnızca bir bölümünü Airbnb ve benzeri dijital platformlar aracılığıyla üçüncü kişilerin kullanımına sunmadan önce, öncelikle kira sözleşmesi hükümlerini, kiraya verenin rızasının bulunup bulunmadığını ve 7464 sayılı Kanun kapsamında ortaya çıkabilecek idari yükümlülükleri değerlendirmeleri gerekmektedir.
Dijital platformlar aracılığıyla gerçekleştirilen kısa süreli konut kullanımlarının yaygınlaşması karşısında, mevcut hukuki düzenlemelerin özel hukuk ve kamu hukuku boyutlarıyla birlikte ele alınması; hem mülkiyet hakkının korunması hem de konutların turizm faaliyetlerinde kullanımından doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önem taşımaktadır.
Mehmet YEMİŞEN