Her şey birkaç yıl önce tarafların karşılıklı rızasıyla, sıcak bir çay eşliğinde imzalanan o kira sözleşmesiyle başlar. Ev sahibi mülkünü güvenle teslim etmiş, kiracı ise yeni yuvasına adım atmıştır. Sözleşmeye de sonraki yıllarda kimsenin mağdur olmaması adına net bir kural eklenmiştir: "Kira bedeli her yeni dönemde yasal TEFE-TÜFE oranında artırılacaktır." İlk birkaç yıl her şey tıkır tıkır işler. Kiracı her mayıs ayında yasal artışını düzenli olarak bankaya yatırır, ev sahibi de kirasını sorunsuz tahsil eder. İki taraf için de sistem kusursuz görünmektedir.

Ancak zaman, ekonomik dengeleri de beraberinde değiştirir. Ülkede yaşanan yüksek enflasyon, değişen ekonomik koşullar ve taşınmazın bulunduğu bölgeye olan kiralık ev talebinin bir anda patlaması, mahalledeki dengeleri tamamen altüst eder. Bir bakarsınız ki, o düzenli olarak TÜFE oranında artırılan kira bedeli, yan binaya yeni taşınan birinin ödediği rakamın yanında adeta çerez parası gibi kalmıştır. Ev sahibi, mülkünün güncel değerinin çok altında kaldığını görerek huzursuz olur; kiracı ise kapısının çalınmasından endişe eder. Yıllar önce koruyucu görünen o yasal artış oranı, artık taraflar arasındaki ekonomik uçurumu kapatmaya yetmemektedir.

Bu noktada şu sorular gündeme gelir:

- Sözleşmede geçerli bir artış şartı bulunsa dahi, aradan uzun yıllar geçtikten sonra mevcut kira bedeli emsal rayiçlerin altında kalırsa ne yapılmalıdır?

- Sadece TÜFE oranındaki artış, taşınmazın güncel ekonomik değerini ve hakkaniyeti korumaya yeterli midir?

- Beş yıllık süre dolduktan sonra açılacak bir kira tespit davasında, tarafların daha önce uzlaşma amacıyla sundukları teklifler kendilerini bağlar mı?

- Ve en önemlisi, internet ilanları veya mahkemece yapılacak bilirkişi incelemeleri yeni kira bedelinin tespitinde nasıl bir rol oynar?

İşte bu uyuşmazlık, yalnızca bir mülk sahibi ile kiracı arasındaki basit bir zam tartışması olmaktan çıkmakta; mülkiyet hakkı, sözleşme serbestisi, hak ve nesafet ilkesi ile hukuki istikrar gibi borçlar hukukunun en temel prensiplerinin tartışıldığı bir alana dönüşmektedir.

Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle "5 yıllık sürenin dolması" ve "hakkaniyete uygun belirleme" kavramları üzerinde durulmalıdır. Hukuki güvenlik ve hakkaniyet ilkesinin bir gereği olarak kanun koyucu, uzun süreli kira ilişkilerinde taraflar arasındaki ekonomik dengenin aşırı bozulmasını önlemek amacıyla özel bir düzenleme öngörmüştür.

Nitekim 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344/3. maddesinde; taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği hüküm altına alınmıştır.

Yargıtay uygulaması da bu yöndedir. Sözleşmede artış şartının bulunması, mülk sahibinin beşinci yılın sonunda hak ve nesafet uyarınca dava açma hakkını ortadan kaldırmaz. Yargıtay bir kararında bu hususu açıkça ifade etmiştir:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7675 Esas 2019/2965 Karar sayılı kararında "Somut olayımızda, davada dayanılan ve hükme esas alınan 23.04.2010 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 5. maddesinde her yıl kira bedelinin TÜİK’in açıklayacağı ÜFE+TÜFE ortalaması ile artırılacağı kararlaştırılmıştır. Bu hale göre sözleşmede kira bedelinin artırılacağı düzenlenmiştir. Bu durumda 12.06.2015 tarihinde açılan dava süresinde olup mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek hak ve nesafet dönemi sayılan 23.04.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir."

Bu kapsamda, beş yıllık süre dolduktan sonra kira bedelinin artık yalnızca TÜFE oranına bağlı kalınarak değil; emsal kira bedelleri, taşınmazın nitelikleri ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilerek tespiti gerektiği kabul edilmelidir.

Benzer şekilde, dava açılmadan önce tarafların uyuşmazlığı sulhen çözmek adına birbirlerine gönderdikleri ihtarnameler veya uzlaşma teklifleri de bu noktada önem arz etmektedir. Hukuk sistemimizde tarafların yargı yoluna gitmeden önce sundukları iyi niyetli teklifler, uzlaşma sağlanamadığı takdirde kendilerini bağlayıcı bir beyan olarak kabul edilmez. Davada asıl olan, taşınmazın gerçek piyasa değeridir.

Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/2967 Esas 2021/5391 Karar sayılı kararı "Mahkemece, tespiti istenen döneme yakın başlangıç tarihli emsal bildirmesi için taraflara yeniden fırsat verilerek ya da bilirkişi tarafından ya da mahkemece resen tesbit edilerek dava konusu kiralananın kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile karar verilmesinin doğru görülmediğinden bahisle hükmün, her iki taraf yararına bozulmasına karar verilmiştir." şeklinde vurgulanarak, mahkemenin dar bir incelemeyle değil, güncel emsal araştırmalarıyla gerçek rayici bulması gerektiği net bir biçimde ortaya konulmuştur.

Öte yandan, kira tespit davalarında sıklıkla karşılaşılan bir diğer sorun da emsal araştırmalarının hangi araçlarla ve nasıl yapılacağıdır. Günümüz teknolojisinde internet kiralama platformları, bölgedeki genel kira seviyesini ve piyasa hareketlerini göstermesi açısından mahkemelerce "fikir verici emsal" olarak kabul edilmektedir.

Nitekim ilk derece mahkemelerinin yerleşik uygulamalarında da bu durum yer bulmaktadır:

İstanbul 16. Asliye Ticaret Mahkemesi 2019/393 Esas 2021/117 Karar sayılı kararı "İnternet ortamında doğrudan satış hizmetleri sunan, sahibinden.com internet sitesi üzerinden yapılan emsal araştırmasında, aşağıdaki tablodan da görüleceği gibi, dava konusu taşınmazla aynı semtte ve yakın konumda bulunan emsal villa kiralama ilanı tespit edilmiş ve, bu ilanda davaya konu taşınmazın, m2 si, kullanımı, ve benzeri özelikleri düzeltilerek, villanın bedelinin tespit edilmiş olup, Emsallerde gerekli düzeltmeler yapılarak fikir verici emsal olarak değerlendirilmiştir."

Bu çerçevede değerlendirildiğinde; merkezi konumda bulunan, ulaşım akslarına yakın ve kiralama talebinin yoğun olduğu bir bölgedeki taşınmazın kirası belirlenirken, internet sitelerindeki ilanların incelenmesi, fiziki niteliklerin karşılaştırılması ve bölge dinamiklerinin göz önünde bulundurulması hem hakkaniyete hem de usul hukukuna uygun düşmektedir.

Ayrıca, yüksek mahkemenin yerleşik içtihatlarında, kira bedelinin somut veriler ve yerinde inceleme ile belirlenmesi gerektiği kriterleri net olarak çizilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7880 Esas 2019/4579 Karar sayılı kararında "Davacıların, belirlenen kira bedeline yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir."

Tüm bu değerlendirmeler birlikte ele alındığında; 5 yıllık yasal süresi dolan bir kira ilişkisinde, mülk sahibinin sırf sözleşmedeki TÜFE oranına mahkum edilmesi beklenemez. Mahkemece yapılacak keşif, emsal karşılaştırması ve bilirkişi incelemesi neticesinde taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği "boş rayiç bedel" bulunmalı, ardından bu bedelden kiracının eski kiracılığı gözetilerek hakkaniyete uygun makul bir indirim (hak ve nesafet indirimi) yapılarak yeni dönem kira bedeli objektif esaslara göre tayin edilmelidir.

Sonuç olarak; beş yıllık süreyi deviren kira sözleşmelerinde ekonomik dengenin yeniden kurulması ve tarafların hak kaybına uğramaması adına "kira tespit davası" açılması yasal bir haktır. Bu davalarda belirlenecek bedel ne kiraya vereni zenginleştirmeli ne de kiracıyı mağdur etmelidir; hedef, Yargıtay içtihatlarında da açıkça çizildiği üzere somut veriler ışığında "hak ve nesafet" dengesini yakalamaktır.

Aksi yöndeki yaklaşımlar, mülkiyet hakkını zedeleyerek piyasa gerçeklerinden uzak, adaletsiz sonuçlara yol açacaktır. Bu nedenle, beş yılı dolan kira ilişkilerinde rayiç uyuşmazlığı yaşayan tarafların, arabuluculuk ve dava süreçlerini titizlikle yürütmeleri ve hak kaybına uğramamak adına mutlaka uzman bir hukukçudan profesyonel destek almaları büyük önem taşımaktadır.