Bilineceği üzere konut ve çatılı iş yeri kiralarında sonradan ortaya çıkan ayıp halinden kiralayan, kusursuz sorumludur. Kiralanan taşınmazdaki ayıptan doğan kiracının hakları; kiralayandan uygun bir sürede ayıbın onarılmasını isteme, bu sürede ayıp giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına gidertme ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirme, kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değişimini isteme, ayıpla orantılı oranda kira bedelinden indirim isteme haklarıdır. Son olarak ayıbın, kiralananın kullanımını önemli ölçüde engellemesi halinde ya da kiralayan tarafından verilen süre içerisinde giderilmemesi halinde sözleşmenin feshini talep etme hakkıdır.
Öte yandan kiralananda bulunan ayıp nedeniyle kiracının ayrıca bir zararı olmuşsa bu zararını da kullanacağı seçimlik haklarının yanında kiralayandan talep edebilecektir. Kiralanan taşınmazda bulunan ayıbın kiracının ev eşyalarını ya da herhangi bir malvarlığı değerini zarara uğratması durumunda kiraya veren, kusursuzluğunu ispat etmedikçe kiracının zararını gidermekle yükümlüdür.
Şu halde kiralanan taşınmaz pencerelerinin içeriye soğuk aldığını varsayalım. Böyle bir olayda kiralayan TBK. m. 306 gereğince kiraya vereni ayıbın varlığından haberdar edip ayıbın onarımını talep edebilecek ve ayıbın tamir ettirilmemesi halinde de kendisi tamir ettirebilecektir. Tamir masraflarını da kiracı, kanun gereği kiradan mahsup edebilecektir. Tabi ki bu ihtimalde kiralayanın, kiralanandaki ayıbın tamirini ve buna ilişkin faturayı kira bedelinde kesinti yapmadan önce kiraya verene bildirmesi lehine olacaktır. Böyle bir durumda da kiraya veren, kira bedelinin ödenmediğinden/eksik ödendiğinden bahisle taşınmazın tahliyesini talep edemeyecektir.
Kiraya verenin, TBK. m. 304 ve devamında düzenlenen ayıptan doğan sorumluluğu konut ve işyeri kiralarının her ikisi için de geçerli olup bu hükümler, her iki kiralamada da başvurulabilecek hükümlerdir.
İşyeri olarak kullanılan taşınmazın, kullanım amacı yönünden beklenen faydayı tam ve gereği gibi sağlamasına engel olan haller de ayıp kabul edileceğinden bu halde de kiralayan, TBK. m. 306 da düzenlenen ayıptan doğan haklarından birine başvurabilecektir. Sözgelimi ayıp oranında kiradan indirim isteme hakkını kullanabilecektir. Ya da sözleşmeyi hiçbir cezai şart, makul süre bedeli ödemeden feshedebilecektir.
Bu bağlamda 5 yıllık belirli süreli iş yeri kira sözleşmesinin ayıp nedeniyle 6. ayın sonunda feshi ihtimalinde geri kalan 4.5 yıl için kiraya veren, kiracıdan makul süre tazminatı talebinde bulunamayacaktır. Zira kiralananda bulunan ayıp halinin kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve kiralayana verilen sürede ayıbın giderilmemesi hâlinde, kiracının yapacağı fesih haklı nedenle fesih kabul edilecek ve kiralayan makul süre kira bedeli isteyemeyecektir. (Bu yönde Bkz: Yargıtay 6. HD., 2015/9284E. 2016/4582K. 13.6.2016T.)
Yalnız burada önemle ifade etmek gerekir ki kiralanandaki ayıbın varlığı fark edildikten sonra ayıp ve hangi seçimlik hakkın kullanıldığı kiralayana haber verilmelidir. Örneğin kiralananda ayıbın varlığı fark edildikten sonra kiralayana hiçbir haber verilmeden sözleşme feshedilmiş gibi kiraların ödenmemesi durumunda -feshedilen bir sözleşme olmadığından/sözleşme ayakta durduğundan- ödenmeyen kiralardan kiracı sorumlu olacaktır. (Bu yönde Bkz: Yargıtay 6. HD., 2012/9834E. 2013/1463K. 31.1.2013T.)
Av. Turan ÖZKAYA
