İlgili Mevzuat : İcra İflas Kanunu 269.madde ve devamında düzenlenmektedir.
Türkiye’de yargılamalar genellikle uzun sürmektedir. Bunun farkında olan Kanun Koyucu ödenmeyen veya eksik ödenen kiralar sebebiyle kiraya verenlerin mağdur olmasını engellemek amacıyla hızlı bir tahliye süreci öngörmüştür. Bunun ismi ilamsız tahliye takibi yoludur.
Kiraya veren İcra müdürlüğü’ne başvurur ve ödenmeyen kiraları için tahliye talepli icra takibi başlatır.
İcra Müdürlüğü borçlu kiracıya 13 numaralı ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde borçlu kiracıya borca ve/veya kira sözleşmesindeki imzaya itiraz etmesi için ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün, itiraz etmemesi durumunda ödeme yapmak için ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün verir.
i. Borçlu hem 7 gün içinde borca da sözleşmedeki imzasına da itiraz etmez, hem de 30 gün içinde borcu ödemez ise ne olur? Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez, 30 gün içinde de ödeme yapmaz ise kiraya veren kiracının mal varlığı üzerine 30. günden sonra haciz uygulayabilir. Ayrıca icra hukuk mahkemesinde kiracının borcu ödememesi sebebiyle tahliyesi için 30 günlük ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde dava açar. 30 günlük ödeme süresini beklemek emredicidir. Erken dava açılırsa temerrüt gerçekleşmediği için tahliye talebi reddedilir. İcra mahkemesi ortada ödenmeyen bir kiranın varlığını tespit ederse tahliye kararı verir.
ii. Borçlu 7 gün içinde borca itiraz eder imzaya etmezse ne olur? İcra takibi durur. Alacaklı kiraya veren artık haciz yapamaz. Ancak icra hukuk mahkemesinde kiracının borcu ödememesi sebebiyle tahliyesi için 30 günlük ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde borçlunun itirazının kaldırılmasını ve tahliyesini talep edeceği bir dava açacaktır. 30 günlük ödeme süresini beklemek emredicidir. Erken dava açılırsa temerrüt gerçekleşmediği için tahliye talebi reddedilir. İcra mahkemesi ortada ödenmeyen bir kiranın varlığını tespit ederse haciz ve tahliye kararı verir.
iii. Borçlu 7 gün içinde hem borca hem de sözleşmedeki imzaya itiraz ederse ne olur? İcra takibi durur. Alacaklı kiraya veren artık haciz yapamaz. Ancak sözleşmedeki imza da itiraz konusu olduğu için hızlı olan icra hukuk mahkemesinde değil genel yetkili olan Sulh Hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açacaktır. Ancak imza itirazı konusu kira sözleşmesi adi yazılı değil de noterde düzenlenmiş veya imzası onaylanmış kira sözleşmesi ise bu durumda da Sulh Hukuk mahkemesi yerine hızlı yargılama konusu icra hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
iv. Borçlu 7 gün içinde itiraz etmez fakat 30 gün içinde icra takibine konu borcu öderse ne olur? 30 günlük süre içerisinde temerrüt konusu borç ödendiği için alacaklı icra hukuk mahkemesinden haciz veya tahliye isteyemeyecek, kira sözleşmesi yürürlükte kalmaya devam edecektir. Ancak borçlu kiracı düzensiz ödemeyi alışkanlık haline getirir ve aynı kira yılı içerisinde tekrar icra takibine sebebiyet verir ve yine borcunu 30 gün içerisinde öderse bu durumda iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası söz konusu olabilecektir. Fakat iki haklı sebeple tahliye davası başka bir makale konusudur.
İcra hukuk mahkemesi tahliye kararı verdikten sonra ne olur?
İcra Hukuk mahkemesinin gerekçeli kararının borçlu kiracıya tebliğinden veya tefhiminden itibaren 10 gün geçmedikçe icra müdürlüğünce tahliye işlemi uygulanamaz. Yani kiracının kendi rızasıyla mülkü boşaltmak için 10 günü vardır. Ayrıca borçlu kiracı uygulamada 3 aylık kirayı icra müdürlüğüne teminat yatırmak suretiyle tahliyeyi istinaf mahkemesi kararı gelene kadar durdurabilir.
Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
• Kira borcundan sayılmayan faiz, icra giderleri ve vekâlet ücreti 30 günlük süre içinde ödenmez fakat kira ödenirse icra hukuk mahkemesinden temerrüt sebebiyle tahliye talep edilemez. Feri alacaklar tahliye konusu olamaz.
• Örnek 13 Numaralı ödeme emri için alacaklı vekili tarafından oluşturulan takip talebinde 1/4, 1/7, 1/9 numaralı kısımlara TAHLİYE ibaresi yazılmalıdır, aksi takdirde icra hukuk mahkemeleri tahliye kararı vermemektedir. İcra mahkemelerin bu tutumu bölge mahkemelerinin yargı çevrelerine göre değişmektedir.
• Örnek 13 Numaralı ödeme emrinde 7 günlük itiraz, 30 günlük ödeme süreleri, tahliye ihtarı ve sözleşmedeki imzanın açıkça reddedilmemesi durumunda sözleşmenin geçerli kabul edileceği ifadeleri yer almalıdır. Aksi takdirde icra hukuk mahkemeleri tahliyeye karar vermez. Ödeme emri icra müdürlüğü tarafından hazırlandığı için hazırlama süreci kiraya verenin avukatı tarafından takip edilmelidir.
• Takip talebi kiraya veren tarafından yapılmalıdır. Kiraya veren olmayan malik takip talebinde bulunamaz. Ancak malik tarafından, önceden kira bedellerinin kendisine ödenmesi talepli ihtarname keşide edilmesi şartıyla kiraya veren olmayan malik de temerrüt nedenine dayanarak tahliye talebinde bulunabilir.
• Kiraya verenler arasında elbirliği ile mülkiyet varsa - kiraya verenlerin mirasçı olması gibi- hepsi ortak olarak takip talebinde bulunmalıdır. Taşınmaz paylı mülkiyete konu ise bu durumda takip talebinde pay ve paydaş çoğunluğu aranmalıdır. Aksi durumda temerrüt ihtarı hukuki sonuç doğurmaz. İhtardaki bu eksiklik dava aşamasında giderilemez.
• Kiracı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmez, borcu 30 gün içinde ödemez ve icra hukuk mahkemesinde dava açılırsa bu durumda icra hukuk mahkemesinde ödeme emrinin tebliğinden önce borcu ödediği iddiasında bulunamaz. Bu iddiası için haricen İcra İflas Kanunu 72. Madde uyarınca menfi tespit davası açabilir.
• Kiracının birden fazla olması durumunda icra takibi bütün kiracılara yöneltilmelidir.
• Kiraya veren takip talebinde ödenmemiş kira bedellerini ve dönemlerini ayrı ayrı ayrıntılı biçimde göstermelidir.
• Kiraya verenin kiraları banka havalesi ile ödeme yapması durumunda çok cüzi miktarlarda kira eksik yatarsa bu küçük rakam dahi tahliye sebebi yapılabilir.
• Binanın aidatının ödenmemesi de ödenmemiş kira gibi tahliyeye sebep olacak bir temerrüt sebebidir. Bununla beraber kiraya veren takip talebinde bulunmadan önce ödenmemiş aidatı bina yönetimine ödemeli ve sonrasında icra takibi yapmalıdır. Söz konusu aidat borcu kiracı tarafından 30 gün içinde ödenmezse tahliye sebebi olacaktır.[1]
• Kiracının işyeri kira sözleşmesi sebebiyle vergi dairesine ödemesi gereken stopajı ödememesi tahliye sebebi değildir. Zira bu sorumluluk devlete karşı bir sorumluluk olup kiraya verene karşı bir sorumluluk değildir.
• Eğer ki kiralayan ve kiracının arasında sözleşme içeriğinden kaynaklı kira meblağına yönelik uyuşmazlık var ise ( bir kısım demirbaş ödemelerinin karşılıklı mutabakat sonucu kiradan mahsubu gibi ) bu durum yargılamayı gerektireceğinden dar yetkili icra hukuk mahkemesi itirazın kaldırılması ve tahliye davasını reddetme ihtimali mevcuttur.[2]
• Taşınmazın yeni bir malik tarafından satın alınması durumunda, taşınmazın satın alındığı ve Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olunduğuna ve kira bedellerinin kendilerine ödenmesine ilişkin yazılı bir bildirimin yapılmalıdır. Bu bildirim yapılmadan tahliye talepli icra takibi yoluna gidilmesi durumunda davanın reddedilmesi riski vardır.
• Kiracı ödeme emrine itiraz etmişse kiraya verenin 6 aylık dava açma süresi 30 günün dolmasından itibaren değil, itirazın kendisine tebliğinden itibaren başlar.[3]
• TÜRK PARASI KIYMETİNİ KORUMA HAKKINDA 32 SAYILI KARARA İLİŞKİN TEBLİĞ (TEBLİĞ NO: 2008-32/34)’e aykırı olarak tebliğ tarihinden sonra kira bedeli döviz cinsinden belirlenen kira sözleşmelerinin tahliye talepli icra takibine konu olmasında Yargıtay ve çoğunluk Bölge Adliye Mahkemeleri söz konusu sözleşmelerin kamu düzenine aykırı olması sebebiyle itirazın kaldırılması ve tahliye taleplerini reddetmektedir.[4]
• Döviz cinsinden olan kira alacaklarında Takip Talebi ve Ödeme Emrinde harca esas değerin Türk Lirası olarak gösterilmesi, ödeme emrinde de yabancı para alacağının takip talebinde belirtildiği şekilde yine USD olarak talep edilip, takip talebi ve ödeme emrinde "fiili ödeme tarihi'' ibaresinin bulunması yeterli değildir. Takip iptal edilir. Takip Talebi ve ödeme emrinde “yabancı paranın fiili ödeme tarihindeki kur üzerinden tahsili talebidir” ifadesi ayrıca yer almalıdır.[5] Yargıtay’ın bu aşırı şekilci yorumuna katılmıyoruz.
• Tahliye talepli icra takibi hükümlerinin uygulanabilmesi için ortada Türk Borçlar Kanunu anlamında bir kira sözleşmesi olması gereklidir. Yap-İşlet-Devret gibi karma nitelikte bir sözleşme varlığı halinde bu durum Tahliye talepli takibe konu olamaz.[6]
• Kira ilişkisine itiraz ediyorum şeklindeki beyanlar İcra İflas Kanunu m. 269 ve devamı maddeleri uyarınca açıkça imza itirazı anlamına gelmez. Kiracı sözleşmeyi kabul etmediğini açıkça imzaya itiraz ederek ifade etmelidir.[7]
• Malik olmayan kiraya verenin vefat etmesi durumunda tahliye talepli icra takibi malike değil kiraya verenin mirasçılarına geçer[8]. Elbette malikin ihtarname çekmek suretiyle ödemelerin kendisine yapılması talebi hususundaki hakkı saklıdır.
Av. Servet ÇETİN
Yasal Uyarı
Bu bilgiler, tarafların genel yararına sunulmuştur. Hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Tüm materyaller, yalnızca bilgilendirme amaçlı hazırlanmıştır. Kendi durumunuzun özel koşullarına ilişkin bir avukattan tavsiye almadan bu bilgilere göre hareket etmemelisiniz.
-------------
[1] Bölge Adliye Mahkemesi Kararı - İstanbul BAM, 36.HD., E.2021/823 K.2022/1390 T.16.6.2022
[2] Bölge Adliye Mahkemesi Kararı - Sakarya BAM, 8. HD., E. 2024/1205 K. 2025/362 T. 28.4.2025
[3] Yargıtay Kararı - 12. HD., E. 2025/843 K. 2025/2027 T. 6.3.2025
[4] Yargıtay Kararı - 12. HD., E. 2025/62 K. 2025/1543 T. 24.2.2025
[5] Yargıtay Kararı - 12. HD., E. 2024/7532 K. 2025/731 T. 5.2.2025
[6] Yargıtay Kararı - 12. HD., E. 2024/2091 K. 2024/5185 T. 22.5.2024
[7] Bölge Adliye Mahkemesi Kararı - Kayseri BAM, 5. HD., E. 2024/418 K. 2024/415 T. 12.3.2024
[8] Bölge Adliye Mahkemesi Kararı - İstanbul BAM, 54. HD., E. 2024/464 K. 2024/353 T. 15.2.2024