KORONA VİRÜS (COVİD-19) SALGININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

Bilindiği üzere İçişleri Bakanlığı tarafından Covid- 19 Salgını sebebiyle bir takım tedbirler alınmıştır:

- “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” ( 7226 sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi)

- “ ……. içkili ve/veya içkisiz tüm lokanta ve restoranlar ile pastane ve benzeri işyerleri, bugün saat 24:00 itibariyle sadece paket servis, gel-al benzeri şekilde, müşterilerin oturmasına müsaade etmeden hizmet verecek. ( İçişleri Bakanlığının 21.03.2020 Tarihli Ek Genelgesi )

- Bu nedenle tüm lokanta ve restoranlar ile pastane ve benzeri işyerlerinin oturma alanlarını kaldırmaları sağlanacak, bu alanlara müşteri kabul etmemeleri konusunda gerekli işlemler yapılacak.” ( İçişleri Bakanlığının 21.03.2020 Tarihli Ek Genelgesi )

- “Genelge ile vatandaşların bir arada bulunmaları ve yapılan işlem sırasında birçok kez fiziksel temasın olması nedeniyle anılan virüsün yayılımını artırarak vatandaşlar açısında riskli olabilecek; berber, güzellik salonu/merkezi, kuaför vb. işyerlerin faaliyetleri 21 Mart 18:00 saati itibariyle geçici süreliğine durdurulacak . ( İçişleri Bakanlığının 21.03.2020 Tarihli Ek Genelgesi )

- 24.03.2020 tarih ve 31078 Mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayınlanan ;

“MADDE 3 – (1) 213 sayılı Kanunun 15 inci maddesinin Hazine ve Maliye Bakanlığına verdiği yetkiye istinaden;

a) Ticari, zirai ve mesleki kazanç yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunan mükelleflerin,

b) Koronavirüs salgınından doğrudan etkilenen ve ana faaliyet alanı itibarıyla; alışveriş merkezleri dahil perakende, sağlık hizmetleri, mobilya imalatı, demir çelik ve metal sanayii, madencilik ve taş ocakçılığı, bina inşaat hizmetleri, endüstriyel mutfak imalatı, otomotiv imalatı ve ticareti ile otomotiv sanayii için parça ve aksesuar imalatı, araç kiralama, depolama faaliyetleri dahil lojistik ve ulaşım, sinema ve tiyatro gibi sanatsal hizmetler, matbaacılık dahil kitap, gazete, dergi ve benzeri basılı ürünlerin yayımcılık faaliyetleri, tur operatörleri ve seyahat acenteleri dahil konaklama faaliyetleri, lokanta, kıraathane dahil yiyecek ve içecek hizmetleri, tekstil ve konfeksiyon imalatı ve ticareti ile halkla ilişkiler dahil etkinlik ve organizasyon hizmetleri sektörlerinde faaliyette bulunan mükelleflerin,

c) Ana faaliyet alanı itibarıyla İçişleri Bakanlığınca alınan tedbirler kapsamında geçici süreliğine faaliyetlerine ara verilmesine karar verilen işyerlerinin bulunduğu sektörlerde faaliyette bulunan mükelleflerin,

Sayfa : 6 RESMÎ GAZETE 24 Mart 2020 – Sayı : 31078 (Mükerrer) 1/4/2020 ila 30/6/2020 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında mücbir sebep halinde olduğunun kabul edilmesi uygun bulunmuştur.

Söz konusu tedbirler insan hayatında etkileşimi azaltmayı, toplumsal izolasyonu amaçlamışsa da anılan düzenlemelerin ekonomik yaşantıya etkisi de açık bir şekilde ortadadır. Hal böyle iken bu olumsuz şartlar altında kira sözleşmelerinin varlığı, geleceği noktasında endişeler doğmakla birlikte kira bedellerinin ödenmesi noktasında da bir takım zorluklar yaşanacağı muhakkaktır. Bu anlamda alınan tedbirler İşyeri Kirası açısından büyük önem taşımakta ise de diğer kira sözleşmeleri açısından somut olayın koşullarına göre değerlendirmek gerekmektedir.

Bilindiği üzere Kira Sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunun 301. Maddesinde Teslim Borcu başlığı altında ;

- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek,

- Sözleşme süresince sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulundurmak,

İle yükümlüdür. Bu anlamda kira sözleşmesi kiraya veren açısından sürekli edimli bir sözleşme niteliği taşımaktadır. Bu sebeple kiralananın kiraya veren tarafından sözleşmeye uygun bir şekilde teslim edilmesi kiraya verenin borcunun sona ermesi için yeterli değildir. Kiraya veren teslim etmenin yanı sıra kiralananı sözleşme süresi boyunca sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun bulundurmakla yükümlüdür.

Öncelikle Kira sözleşmeleri bağlamında mücbir sebep halinin ülkemizin mevcut şartlardaki yansımasını incelemek gerekmektedir.

Mücbir Sebep ;

“bir borcun veya genel bir davranış yükümünün ihlâline neden olan, borçlunun işletme faaliyetiyle ilgisi olmayan (haricî), öngörülemez ve kaçınılamaz bir olay” olarak tanımlanmaktadır (ÖZÇELİK, 2016) . Covid-19 Salgının, Türk hukukunda ki düzenlemeler ışığında ve daha önce benzer hastalıklar neticesinde alınan yargı kararları neticesinde günümüz koşullarını göz önüne aldığımızda kira sözleşmesinin taraflarını oluşturan Kiralayan ve Kiracı bakımından mücbir sebep olarak kabulü mümkün gözükmektedir. Bu aşamada Covid-19 Salgının objektif olarak mücbir sebep kabul edilmesinin yanında mezkur salgının taraflar arasında akdedilmiş kira sözleşmesinden kaynaklanan borcun ifa edilememesi ile nedensellik bağının varlığının somut olay nezdinde değerlendirilmesi gerekmektedir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/90 E. 2018/1259 K sayılı ve 27.06.2018 tarihli kararında ” Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış veya normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.” Yukarıdaki açıklamadan da anlaşılacağı gibi mücbir sebebin bir takım unsurları vardır. Öncelikle mücbir sebep, zorlayıcı bir olaydır. Bu olay doğal, sosyal veya hukuki bir olay olabileceği gibi insana bağlı beşeri bir olay da olabilir. Bu olay, zarar verenin faaliyet ve işletmesi dışında kalan bir olay olmalıdır. Mücbir sebep nedeniyle zarar veren, bir davranış normunu veya sözleşmeden doğan bir borcu ihlal etmiş olmalıdır. Yine mücbir sebep, davranış normunun ihlali ya da borca aykırılığın sebebi olmalı ve kaçınılmaz bir şekilde buna yol açmış olmalıdır. Kaçınılmazlık kavramı, mücbir sebep yönünden karşı konulmazlık ve önlenemezlik kavramını da kapsar. Mücbir sebebin bir diğer unsuru ise öngörülmezliktir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu , 2018)

Sonuç olarak Covid-19 Salgının kiracılar açısından mücbir sebep varlığının tespiti mücbir sebep iddia eden tarafın faaliyet alanına göre değişkenlik gösterecektir. Bu bağlamda salgın sebebi ile faaliyetine herhangi bir etki olmaksızın devam eden kiracılar için mücbir sebebe dayanarak kira bedelinin ödenilmesinden kaçınması mümkün görülmemektedir. Bugün ki koşullarda Eczane, market vb. olarak faaliyetine devam eden işyerleri için mücbir sebebe dayanılarak borcun ifasından kaçınılması mümkün değildir.

İdare tarafından alınan tedbirler doğrultusunda faaliyet gösteren işletmeler açısından;

Kısmi İfa İmkansızlığı (TBK Madde 137):

TBK Madde 137; “ Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle kısmen imkânsızlaşırsa borçlu, borcunun sadece imkânsızlaşan kısmından kurtulur. Ancak, bu kısmi ifa imkânsızlığı önceden öngörülseydi taraflarca böyle bir sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, borcun tamamı sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, bir tarafın borcu kısmen imkânsızlaşır ve alacaklı kısmi ifaya razı olursa, karşı edim de o oranda ifa edilir. Alacaklının böyle bir ifaya razı olmaması veya karşı edimin bölünemeyen nitelikte olması durumunda, tam imkânsızlık hükümleri uygulanır.”

Kiracının kira sözleşmesine konu olan faaliyeti, Covid-19 sebebiyle alınmış olan tedbirler kapsamında geçici olarak dahi durdurulması halinde kısmi ifa imkânsızlığından söz edilecek ve bu sebeple TBK Madde 137 hükmü uygulama alanı bulacaktır. Bu durumun ortaya çıkmasında gerek kiraya verenin gerek ise kiracının mevcut şartlarda ( Covid-19 Salgını ile sınırlı olmak üzere ) herhangi bir kusuru yoktur. Kiraya veren; TBK Madde 301 den doğan kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun durumda bulundurmadığı için sorumlu olmadığı gibi kiracının da bu aşamada kira bedelini ödeme yükümlülüğü yoktur. Bu halde, kiracı kira sözleşmesi gereği ifa etmek zorunda olduğu edimleri (kısmi imkânsızlık devam ettiği sürece) ifadan kaçınabilecektir.

Aşırı İfa Güçlüğü ( TBK Madde 138) :

TBK Madde 138; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Kiracının ticari faaliyetinin, Covid-19 salgını sebebi ile alınan tedbirler neticesinde yasaklanan faaliyetlerden olmaması durumunda TBK Madde 137’in uygulanması mümkün olmayacaktır. Mevcut şartlarda Eczane, Market vs. gibi işletmelerin yasaklanan faaliyetlerden olmadığı ve bu sebeple durumun kiraya veren açısından TBK 301. Maddesinde düzenlenen kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun durumunda bulundurma yükümlülüğünü yerine getirmiş olduğu ve kiracının olağan faaliyetlerine devam etmesi sebebiyle anılan düzenlemeden etkilenmediği gibi bu dönemde yapılan faaliyetlerde artış olan bu işletmelerde kira sözleşmesinden kaynaklanan kira borcunu ödeme yükümlülüğü devam etmektedir. Somut olayın koşullarına göre ifanın imkansız olmadığı fakat yükümlülüklerinin yerine getirilmesinin zorlanıldığı bu aşamada belki TBK Madde 138’de düzenlenen Aşırı İfa Güçlüğü hükümlerinin uygulanması gündeme gelebilir. Salgın neticesinde edimin ifası temel olarak engellenmemekle birlikte aşırı derece güçleşmiş olması halinde TBK 138.Madde kapsamında; ticari faaliyetini sürdüren kiracı edimini henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı güçlenmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa ettiği edimler için aralarında akdedilmiş kira sözleşmesinin uyarlanmasının talep edebileceği gibi uyarlanmanın şartlarının oluşmadığı durumlarda sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Bu bağlamda taraflar arasında akdedilen kira sözleşmelerinin içeriğinde yer alan Uyarlama Yasağı başlığı altında eklenen madde veya maddelerin - her bir sözleşmenin somut olayın koşullarına ve ticari işletmenin faaliyetinin Covid-19 salgınından etkilenip etkilenmediği hususu değerlendirilmeli –tüm dünyada etkili olan ve Pandemi olarak ilan edilen bu salgın karşısında bu yasak kabul görülmeyecektir.

KİRA BEDELLERİNDEN AYRI OLARAK ORTAK GİDERLERİNİN AKIBETİ ;

Bilindiği üzere kiralanan işletmelerin özellikle de AVM, İşhanı, Plaza gibi yerlerde ortak giderler başlığı altında aydınlatma, güvenlik, temizlik, havalandırma, ısıtma, soğutma vs. gibi bir takım masraflar yapılmaktadır. Her ne kadar alınan tedbirler neticesinde adı geçen yerler kapatılmışsa da açılma ihtimaline karşılık veya söz gelimi AVM içerisinde yer alan ürünlerin korunması amacıyla bu hizmetlere devam edilmektedir. Covid-19 sebebiyle bu tarz işyerlerinin kapatılmış olması ortak giderlerin normal koşullarda verilen hizmete nispeten azalan düzeyde devam ettiği için bu kapsamda işletmeyi veya işyerini kiralayan kiracı tarafından söz konusu giderlere katlanma yükümlülüğü devam etmektedir. Buna karşılık söz konusu giderlerin olağan dönemde olduğu gibi yoğun bir şekilde yapılmadığı için bu aşamada ortak giderlerin ödenmesi hususunun kiracılar tarafından değişen koşullara uyarlanması talep edilebilir.

KİRA BEDELLERİNİN VEYA ORTAK GİDERLERİN ÖDENMEMESİ, KİRACILAR ALEYHİNE İCRA TAKİP BAŞLATILMASI, KİRACILARIN TAHLİYE İŞLEMLERİ ;

“ 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” (7226 sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi )

“Yargı Alanındaki Hak Kayıplarının Önlenmesi Amacıyla Getirilen Durma Süresinin Uzatılmasına Dair" 30.04.2020 Tarih ve 31114 sayılı Cumhurbaşkanlığı kararı ile dava açma, icra takibi başlatma, başvuru, şikâyet, itiraz, ihtar, bildirim, ibraz ve zamanaşımı süreleri, hak düşürücü süreler ve zorunlu idari başvuru süreleri gibi bir hakkın kullanımına ilişkin tüm süreler durdurulmuştur.

“ Covid-19 salgın hastalığının ülkemizde yayılmasını ve yargı alanında doğabilecek hak kayıplarını önlemek amacıyla; 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 1 inci maddesinin birinci fıkrasında düzenlenen durma süresi, 4734 sayılı Kamu İhale Kanununda öngörülen zorunlu idari başvuru yoluna ilişkin süreler hariç, 1/5/2020 (bu tarih dahil) tarihinden 15/6/2020 (bu tarih dahil) tarihine kadar (salgın hastalığın yayılma tehlikesinin daha önce ortadan kalkması halinde yeniden değerlendirilmek üzere) uzatılmıştır ”

Daha önce 7226 sayılı Bazı Kanunlarda değişiklik yapılmasına dair Kanunun Geçici 1. Maddesi ile, icra takibi başlatmak da dahil olmak üzere icra takibi işlemlerinin 30.04.2020 tarihine kadar durdurulmasına karar verilmişse de Covid-19 Salgının etkisinin devam etmesi üzerine bu süre 15 Haziran 2020 (bu tarih dahil) tarihine kadar uzatılmıştır. Anılan düzenleme ile birlikte nafaka ilamları hariç olmak üzere tüm icra takiplerinin bu zaman aralığında başlatılamayacağı düzenlenmiş olup 15/06/2020 Tarihinden sonra söz konusu kira bedelleri ve diğer alacakların icra takibine konu olmasında herhangi bir engel yoktur. Covid -19 sebebi ile yapılan düzenlemelerden biri de 7226 Sayılı Kanunun Geçici 2.Maddesidir. Bu düzenleme ;

“ 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

Hükmüne amirdir.

Yapılan düzenleme ile taraflar arasında var olan kira sözleşmesinden kaynaklanan kira borcunun anılan tarih sonrasından ödenmeyeceği veya 1/3/2020 Tarihi ile 30/06/2020 Tarihi arasında söz konusu borçtan muaf tutulacağı şeklinde değerlendirilmemelidir. Bu sebeple mücbir sebebin borcu kaldırma değil öteleme amacı taşımaktadır. Kiracı, ilgili tarihler arasında muaccel olan fakat ödemediği kira borcunu 30/06/2020 tarihinden sonra kiraya verene ödemekle yükümlüdür. Nitekim 7226 sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi ile ulaşılmak istenen amaç kiracının tüm dünyayı etkisi altına alan salgından dolayı ekonomik açıdan mağduriyetini en az seviyeye indirmekle birlikte kira bedellerinin belirtilen tarihten itibaren ödeme imkanını oluşturmaktır. A ncak bu halde bile, kiracının kiraya verene karşı yazılı bildirimi neticesinde, TBK 136-137 ve 138. Madde hakkının saklı olduğu unutulmamalıdır.

Ülkemiz ve dünya genelinde varlığını sürdüren Covid -19 Salgının kira sözleşmelerine etkisini Yargı kararları, bilimsel görüş ve güncel mevzuat ışığında işbu yazı ile birlikte değerlendirdim. Tedbirlerin sona ermesi ile birlikte kira sözleşmesinin tarafları ve 3.kişiler arasında hukuki ihtilafların artacağı muhakkaktır. Bu sebeple hak kaybına sebebiyet verilmesi adına konunun bir avukat aracılığıyla çözülmesini tavsiye ederim. Covid – 19 Salgının ivedilikle ülkemiz ve tüm dünyada sona ermesini temenni eder, herkese sağlıklı ve mutlu günler dilerim.

Av. Burak ERDAL

Kaynakça

1. Mevzuat. (tarih yok). www.mevzuat.gov.tr: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf adresinden alındı

2. ÖZÇELİK, Ş. B. (2016). KAMU İHALE SÖZLEŞMELERİ KANUNU’NA GÖRE MÜCBİR SEBEPLER VE SONUÇLARI. Türkiye Barolar Birliği , 304 vd.

3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu , 2017/90 Esas, 2018/1259 Karar (Yargıtay 06 27, 2018).

4. İçişleri Bakanlığının 21.03.2020 Tarihli Ek Genelgesi

5. 7226 sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi

KORONA VİRÜS (COVİD-19) SALGININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

SOSYAL KONTROL (SOCIAL CONTROL)

ÜÇÜNCÜ HACİZ İHBARNAMESİNDE MENFİ TESPİT DAVASI

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Belirli ve Muayyen Olmayan Artış Hükmünün TBK 344/1-2 ve TBK 345/3 Kapsamında Değerlendirilmesi

Hukukçu (!) Kibri

İMAR BARIŞI 2024 - YAPI KAYIT BELGESİ HAKKINDAKİ TEKLİFİN HUKUKİ DEĞERLENDİRİLMESİ

İŞ SÖZLEŞMESİNİ FESHEDEN TARAFIN BİLDİRİM SÜRELERİNE UYMAKSIZIN İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMESİ AKABİNDE MEYDANA GELEN HUKUKİ NETİCELER

Yargıtay Cumhuriyet Başsavcısı İtirazında Tebliğname ile Bağlı mıdır?

Kamu İhale Sözleşmesinin İdare Tarafından İmzalanmaması Halinde Uğranılan Zararın Tazmini İstenebilir mi?

BELİRLİ SÜRELİ İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİREN HALLER VE SONA ERMENİN HUKUKİ SONUÇLARI