Kentsel dönüşüm sürecinde arsa sahipleri bakımından en önemli aşamalardan biri, yükleniciyle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kapsamlı, denetlenebilir ve uygulanabilir biçimde düzenlenmesidir. Sözleşmede yalnızca bağımsız bölüm paylaşım oranının gösterilmesi yeterli değildir. Projenin imar durumu, teslim süresi, teminat yapısı, gecikme sonuçları, bağımsız bölüm niteliği, ortak alanlar, şerefiye farkları ve sözleşmenin sona erme koşulları birlikte ele alınmalıdır.

Kentsel dönüşümde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada çoğunlukla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak adlandırılmaktadır. Sözleşmenin temelinde, arsa maliklerinin sahip oldukları taşınmazı veya arsa paylarını yükleniciye devretmeyi ya da belirli bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakılmasını; yüklenicinin ise bunun karşılığında yapı meydana getirerek arsa sahiplerine kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmesini öngören karma nitelikli bir hukuki ilişki bulunmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu bakımından eser sözleşmesinin temel unsuru, yüklenicinin bir eser meydana getirmesi ve iş sahibinin bunun karşılığında bedel ödemesidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde klasik para bedeli yerine arsa payı veya bağımsız bölüm devri söz konusu olduğundan, sözleşmenin ekonomik dengesi yalnızca metrekare hesabıyla belirlenemez. İnşaatın teknik özellikleri, bağımsız bölümlerin konumu, cepheleri, katları, manzarası, kullanım alanları, otopark ve depo gibi eklentileri de paylaşımın gerçek değerini etkiler.

Bu nedenle sözleşmede “arsa sahiplerine yüzde elli, yükleniciye yüzde elli pay verilecektir” biçimindeki genel bir hüküm tek başına yeterli değildir. Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı, bağımsız bölümlerin brüt ve net alanları, kat ve cephe bilgileri, eklentileri ve değer farklılıkları açıkça belirlenmelidir.

TÜRK BORÇLAR KANUNU – ESER SÖZLEŞMESİ

Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Sözleşmede proje ve imar durumunun açıkça gösterilmesi

Kentsel dönüşüm projelerinde sözleşme imzalanmadan önce taşınmazın güncel imar durumu, yapılaşma koşulları, emsal değeri, kat yüksekliği, çekme mesafeleri, plan notları ve ilgili idare tarafından öngörülen sınırlamalar incelenmelidir. Yüklenicinin tanıtım sunumunda veya görüşmeler sırasında belirttiği proje ile imar mevzuatının fiilen izin verdiği proje aynı olmayabilir.

Bu nedenle sözleşmeye eklenmesi gereken belgelerin başında güncel imar durum belgesi, vaziyet planı, mimari avan proje, bağımsız bölüm listesi ve teknik şartname gelmektedir. Bu belgeler sözleşmenin ayrılmaz eki olarak düzenlenmeli; sonradan yapılacak değişikliklerin hangi şartlarda mümkün olduğu ayrıca belirlenmelidir.

Özellikle “imar artışı olması hâlinde taraflar yeniden anlaşacaktır” biçimindeki belirsiz hükümler uyuşmazlık yaratmaya elverişlidir. İmar artışı veya proje değişikliği gerçekleştiğinde oluşacak ek bağımsız bölümlerin kime ait olacağı, paylaşım oranının korunup korunmayacağı ve değer artışının hangi yöntemle hesaplanacağı önceden kararlaştırılmalıdır.

Ayrıca yüklenicinin projeyi, arsa sahiplerinin yazılı onayı olmaksızın değiştiremeyeceği; bağımsız bölümlerin alanını, konumunu, cephe yönünü veya kullanım amacını arsa sahipleri aleyhine azaltan değişikliklerin esaslı sözleşme ihlali sayılacağı hüküm altına alınabilir.

Bağımsız bölüm paylaşımı yalnızca metrekareyle belirlenmemelidir

Arsa sahipleri açısından en sık karşılaşılan risklerden biri, bağımsız bölüm paylaşımının yalnızca brüt metrekare üzerinden yapılmasıdır. Aynı metrekareye sahip iki bağımsız bölümün piyasa değeri; bulunduğu kat, cephe, ışık alma durumu, manzara, gürültüye maruz kalma, otopark konumu ve eklentileri nedeniyle önemli ölçüde farklılaşabilir.

Bu nedenle paylaşım cetvelinde her bağımsız bölüm için en az şu unsurlar gösterilmelidir:

  • Blok ve bağımsız bölüm numarası,
  • Kat bilgisi,
  • Kullanım amacı,
  • Brüt ve net alan,
  • Cephe,
  • Balkon veya teras alanı,
  • Otopark ve depo tahsisi,
  • Arsa payı,
  • Teknik şartnameye göre özel nitelikler,
  • Şerefiye veya değer farkı.

Şerefiye farkının nasıl denkleştirileceği de ayrıca düzenlenmelidir. Örneğin daha yüksek piyasa değerine sahip bir bağımsız bölümün arsa sahibine bırakılması hâlinde yükleniciye yapılacak denkleştirme ödemesi veya diğer bağımsız bölüm tahsisi açıkça belirlenebilir. Bu yöntem, sonradan “eşit metrekare verildiği hâlde eşit değer verilmediği” iddialarını azaltır.

Arsa payı ve tapu devirleri kademeli olmalıdır

Arsa sahibinin en önemli korunma araçlarından biri, arsa payı veya bağımsız bölüm devirlerinin inşaatın ilerleme seviyesine bağlanmasıdır. İnşaat tamamlanmadan ve yüklenicinin edimleri güvence altına alınmadan taşınmazın tamamının devredilmesi, arsa sahipleri bakımından ciddi risk doğurabilir.

Sözleşmede;

  • Ruhsat alınması,
  • Temel üstü seviyesine ulaşılması,
  • Kaba inşaatın tamamlanması,
  • Çatı ve dış cephe imalatlarının bitirilmesi,
  • Mekanik ve elektrik tesisatının tamamlanması,
  • Yapı kullanma izin belgesinin alınması,
  • Kat mülkiyetine geçilmesi,
  • Eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi

gibi aşamalar belirlenerek her aşamada devredilecek pay veya bağımsız bölüm açıkça gösterilebilir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda, yüklenicinin payına düşen bağımsız bölümlerin satışının inşaatın ilerleme seviyesine ve ilgili idarenin iznine bağlandığı özel düzenlemeler bulunmaktadır. Bu düzenleme, yüklenicinin henüz gerçekleştirmediği imalatlara karşılık gelen bağımsız bölümleri erken aşamada elden çıkarmasının önlenmesi bakımından önemlidir.

Teminat ve sigorta hükümleri zorunlu güvence olarak görülmelidir

Yüklenicinin mali gücü, teknik kapasitesi ve geçmiş proje performansı sözleşme öncesinde araştırılmalıdır. Şirketin sermayesi, devam eden icra takipleri, vergi borçları, daha önce tamamladığı projeler, yapı ruhsatı ve iskân süreçlerindeki deneyimi incelenmeden sözleşme imzalanması arsa sahipleri açısından sakıncalıdır.

Sözleşmeye, yüklenicinin;

  • Banka teminat mektubu,
  • Kesin teminat,
  • İpotek,
  • Sigorta,
  • Ortakların kişisel kefaleti,
  • Tamamlama sigortası,
  • Gecikme hâlinde kullanılacak nakdi güvence

sunmasına ilişkin hükümler konulabilir.

Teminatın süresi, miktarı ve hangi hâllerde paraya çevrilebileceği açıkça yazılmalıdır. “Yüklenici gerekli teminatı verecektir” biçimindeki soyut hüküm, uyuşmazlık hâlinde yeterli koruma sağlamayabilir. Teminatın kimin lehine düzenleneceği, hangi tarihte sunulacağı ve arsa sahiplerinin ortak temsilcisinin teminatı nasıl takip edeceği de belirlenmelidir.

Teslim tarihi ve gecikme yaptırımları

Sözleşmede teslim tarihi takvim günü olarak gösterilmeli; ruhsat alma süresi ile yapının fiilen teslim edileceği tarih birbirinden ayrılmalıdır. Yüklenicinin ruhsat alma sürecini belirsiz biçimde uzatmasına izin verilmemelidir.

Gecikme hâlinde uygulanacak yaptırım, yalnızca “taraflar görüşerek çözüm bulur” biçiminde bırakılmamalıdır. Her gecikme ayı için belirli bir kira bedeli, cezai şart veya rayiç kira kaybı öngörülebilir. Bunun yanında arsa sahiplerinin gecikme süresince yapmak zorunda kalacağı kira ödemelerinin nasıl karşılanacağı da düzenlenmelidir.

Mücbir sebep hükümleri dar ve açık biçimde yazılmalıdır. Yüklenicinin finansman güçlüğü, taşeronla yaşadığı sorun, malzeme tedarikindeki olağan gecikme veya satışların beklenen seviyeye ulaşmaması kendiliğinden mücbir sebep kabul edilmemelidir. Aksi hâlde teslim tarihi fiilen belirsiz hâle gelir.

Sözleşmenin feshi ve tasfiyesi

Yüklenicinin inşaata hiç başlamaması, işi uzun süre durdurması, ruhsat alamaması, projeyi arsa sahiplerinin aleyhine değiştirmesi veya temerrüde düşmesi hâlinde sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin hükümler düzenlenmelidir.

6306 sayılı Kanun kapsamında belirli koşulların gerçekleşmesi hâlinde, yükleniciden kaynaklanan sebeplerle yapım işine başlanmaması veya belirli seviyede durması durumunda sözleşmelerin feshi için maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınabilmesine ilişkin hükümler bulunmaktadır. Bu mekanizma, kentsel dönüşüm projelerinde yüklenici temerrüdünün sonuçlandırılması bakımından özel önem taşımaktadır.

Bununla birlikte sözleşmede ayrıca fesih prosedürü belirlenmelidir. Temerrüt bildiriminin nasıl yapılacağı, yükleniciye verilecek süre, eksik işlerin tespiti, mevcut imalatın değerinin belirlenmesi, yükleniciye devredilmiş payların iadesi ve üçüncü kişilerin haklarının nasıl korunacağı açıklanmalıdır.

Kentsel dönüşümde kat karşılığı inşaat sözleşmesi, basit bir paylaşım belgesi değil; arsa sahiplerinin taşınmaz, barınma ve ekonomik güvenlik bakımından geleceğini belirleyen kapsamlı bir sözleşmedir.

Arsa sahiplerinin hak kaybı yaşamaması için özellikle şu hususlar sözleşme öncesinde ve sözleşme metninde güvence altına alınmalıdır:

1. İmar durumu ve uygulanabilir proje doğrulanmalıdır.

2. Bağımsız bölüm listesi ve teknik şartname sözleşmeye eklenmelidir.

3. Paylaşım yalnızca metrekareye değil, gerçek değere göre yapılmalıdır.

4. Arsa payı ve bağımsız bölüm devirleri inşaat seviyesine bağlanmalıdır.

5. Yükleniciden gerçek ve kullanılabilir teminat alınmalıdır.

6. Teslim tarihi takvim günü olarak belirlenmelidir.

7. Gecikme yaptırımları ve kira kaybı açıkça düzenlenmelidir.

8. İmar artışı, proje değişikliği ve şerefiye farkları için önceden yöntem belirlenmelidir.

9. Yüklenicinin temerrüdünde fesih ve tasfiye süreci ayrıntılı biçimde yazılmalıdır.

10. Sözleşmenin tapuya şerhi ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Kentsel dönüşümde arsa sahiplerinin korunması, yalnızca yüklenici seçimine değil, sözleşmenin hangi riskleri önceden düzenlediğine bağlıdır. Özellikle bağımsız bölüm paylaşımı, teminat, teslim tarihi, gecikme, imar değişikliği ve fesih hükümleri açıkça kurulmadığı takdirde, ilerleyen aşamalarda ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümü zorlaşabilir.