Kentsel dönüşüm süreci, sadece eski binaların yıkılıp yerine yenilerinin yapılması süreci değil; aynı zamanda karmaşık bir hukuk operasyonudur. Bir binanın "Riskli Yapı" olarak tespiti kesinleştiğinde, o binanın sicilinde (tapu kütüğünde) yer alan ipotekler, hacizler, intifa hakları veya şerhler genellikle bir "engel" olarak algılanır.
Ancak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, can güvenliğini mülkiyetin üzerindeki takyidatların önüne koyan devrim niteliğinde bir düzenleme getirmiştir. Bu makalemizde, üzerinde sınırlı ayni hak bulunan riskli binaların yıkılıp yıkılamayacağını ve bu hakların yeni süreçte nasıl konumlanacağını inceleyeceğiz.
1. Temel İlke: "Ayni Haklar Yıkıma Engel Değildir"
6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliği ve kanun maddeleri bu konuda oldukça nettir. Bir binanın riskli olduğu kesinleşmişse, üzerinde kimin ne kadar alacağı (ipotek) veya kimin kullanım hakkı (intifa) olduğu yıkım kararını durdurmaz.
Neden? Çünkü riskli yapı, bir kamu güvenliği sorunudur. Binanın yıkılması, üzerindeki hak sahiplerinin haklarını ortadan kaldırmaz; sadece bu hakların "konusu" değişir.
2. İpoteğin ve Sınırlı Ayni Hakların Durumu
Diyelim ki bir daire üzerinde bankanın konut kredisi sebebiyle 1. dereceden ipoteği var. Bina kentsel dönüşüme girdiğinde ne olur?
- Yıkım Sürecinde: Bankanın veya alacaklının rızasına bakılmaksızın bina yıkılabilir. İpotek alacaklısı, binanın yıkılmasını engelleyemez.
- Yeni Bina Yapıldığında: İnşaat tamamlanıp kat mülkiyeti yeniden kurulduğunda, ipotek, bu sefer yeni oluşan bağımsız bölüme (yeni daireye) taşınır.
Alacaklının teminatı (ipotek konusu) fiziksel olarak yok olsa da, hukuki yeni daire üzerinden devam eder.
3. İntifa (Kullanım) ve İrtifak Hakları
- İntifa hakkı yeni yapılacak binada da devam eder.
- Hakların Devamı: Yeni bina yapılana kadar geçen süreçte intifa hakkı, arsa payı üzerinde hukuken kaybolmaz. Yeni daire teslim edildiğinde hak sahibi oradan yararlanmaya devam eder.
4. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında "Temiz Tapu" Süreci
Kentsel dönüşümde yeni düzenleme ile salt çoğunluk ile karar alınıp uygulama sürecine geçildiğinde, tapu kütüğündeki bazı şerhlerin süreci tıkaması muhtemeldir.
Kanunun 6. maddesi uyarınca; üzerinde ayni veya şahsi haklar (kira şerhi, satış vaadi şerhi vb.) bulunan taşınmazlarda, bu hakların sahiplerine tebligat yapılması zorunluluğu yoktur. İlgililer, yıkım ve yeniden yapım sürecini bu takyidatlara rağmen yürütebilir.
- Malikler İçin: "Evimde haciz var, kentsel dönüşüme giremem" düşüncesi yanlıştır. Hacizli malikler de çoğunluk kararına katılabilir.
- İpotek Alacaklıları İçin: Binanın yıkılması teminatın kaybolması değil, teminatın (ipotek konusunun) güncellenmesidir. Yeni binada dairenin değeri artacağı için aslında alacaklının teminatı da değerlenmiş olur.
Sonuç
Kentsel dönüşümde asıl olan "Can Güvenliği"dir. 6306 sayılı Kanun, riskli bir yapının üzerindeki hiçbir ayni veya şahsi hakkın, o yapının yıkılmasına ve yenilenmesine engel olmasına izin vermez. İpotekler ve şerhler, bir gölge gibi mülkiyeti takip eder; ancak güneşin (yeni inşaatın) doğuşunu engelleyemezler.
Bu süreçte maliklerin ve alacaklıların hak kaybına uğramaması için "hakların taşınması" prosedürünün tapu müdürlükleri nezdinde doğru takip edilmesi, sürecin önemli bir hukuki aşamasıdır.
