Giriş

Kentsel dönüşüm uygulamalarında en çok merak edilen ve en çok uyuşmazlığa konu olan aşamalardan biri, şüphesiz riskli yapı tespitidir. Çünkü 6306 sayılı Kanun bakımından sürecin hukuken başlayabilmesi için yalnızca bir yapının “eski”, “yıpranmış” veya “depreme dayanıksız olduğu kanaati” yeterli değildir. Yapının, kanunun öngördüğü usule göre riskli yapı olarak tespit edilmesi gerekir. Bu tespit işlemi, hem maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan etkiler hem de tahliye, yıkım, kira yardımı, arsa payı satışı ve yeni inşa sürecinin kapısını açar.

Bu nedenle riskli yapı tespiti, bir teknik rapor olmanın ötesinde, mülkiyet hakkına müdahale eden idari bir işlem niteliğindedir. İşlem, teknik, bilimsel ve mevzuata uygun olmalıdır. Uygulamada birçok uyuşmazlık; eksik inceleme, yetersiz gerekçe, , teknik heyet değerlendirmesine itiraz süresinin yanlış işletilmesi veya binanın gerçek durumunun yeterince araştırılmaması nedeniyle ortaya çıkar.

Hukuki Çerçeve

6306 sayılı Kanun’un amacı, riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme usullerini belirlemektir. Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, riskli yapı tespitine, bu tespitin ilanına, itiraz süresine ve uygulamanın sonuçlarına dair ayrıntılı düzenleme içerir. Yönetmelikte riskli yapı tespiti, bilimsel ve teknik verilere dayalı bir değerlendirme olarak ele alınır. Bu nedenle idarenin ve lisanslı kuruluşun yaptığı tespit, salt gözleme değil, mühendislik verilerine, yapısal analizlere ve mevzuat ölçütlerine dayanmalıdır.

Yargı kararlarında da riskli yapı tespitinin teknik niteliği açıkça vurgulanır. Danıştay, kentsel dönüşüm uygulamalarında süreçlerin silsile halinde ve mevzuat temeliyle yürütülmesi gerektiğini, her bir işlemin dayanağının kesilmemesinin önemini belirtir. Bu yaklaşım, riskli yapı tespitinin “otomatik” değil, denetlenebilir bir işlem olduğunu gösterir.

Riskli Yapı Tespit Süreci

Riskli yapı tespiti çoğu zaman maliklerce başlatılır. Ancak maliklerin başvurmaması halinde idare veya Bakanlık/ Başkanlık devreye girebilir. Tespitin yapılması, uygulama açısından kritik bir eşiktir. Çünkü tespit sonrasında:

- maliklere tebligat yapılır(binaya , muhtarlığa asılır ve e-devletten bildirim gönderilir),

- itiraz süresi işler,

- yıkım süreci başlayabilir,

- anlaşma ve dönüşüm seçenekleri doğar,

- kira yardımı ve diğer destekler gündeme gelebilir.

Uygulamada En Çok Yapılan Hatalar

Birçok dosyada karşılaşılan sorunlar şunlardır:

1. Eksik teknik inceleme yapılması
Binanın taşıyıcı sistemi, kolon-kiriş durumu, malzeme kalitesi ve zemin etkileri yeterince değerlendirilmeyebilir.

2. Gerekçesiz raporlar
Sadece “risklidir” denilmesi yetmez; neden riskli olduğu somutlaştırılmalıdır.

3. İtiraz süresinin yanlış işletilmesi
Maliklerin teknik heyete itiraz hakkı, kanuni süre içinde kullanılmalıdır.

Yargı Denetimi ve İtiraz Hakkı

Riskli yapı tespiti, mutlak ve tartışılmaz bir işlem değildir. Maliklerin idari ve yargısal itiraz yolları vardır. Uygulamada teknik heyet kararları, idari yargı denetimine konu olabilir. Mahkemeler, çoğu durumda keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırarak yapının gerçek durumunu değerlendirir. Bu da bize şunu gösterir: teknik tespit ne kadar güçlü olursa olsun, yargısal denetim her zaman mümkündür.

Danıştay kararlarında, dönüşümün kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasında kurulması gereken denge açıkça ifade edilir. Dolayısıyla riskli yapı tespiti süreci, maliklerin mülkiyet hakkını gereksiz yere sınırlamamalı; ama riskli yapıların da süratle dönüştürülmesini engellememelidir.

Sonuç

Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşümün başlangıç noktasıdır. Teknik raporun niteliği, tebligatın usulü ve itiraz hakkının etkinliği, sürecin hukuka uygunluğunu belirler. Uygulamada en önemli savunma ve iptal sebepleri; yetersiz teknik inceleme ve gerekçesizliktir. Bu nedenle maliklerin, tespit raporunu aldıklarında süreleri kaçırmadan teknik ve hukuki denetim yaptırmaları büyük önem taşır.