Kentsel dönüşüm süreci genellikle "mülk sahibi" (kat maliki) ile "müteahhit/idare" arasındaki bir ilişki olarak algılanır. Oysa bu sürecin tam merkezinde, alınan kararlarda söz hakkı bulunmayan ancak sürecin sonuçlarından (tahliye ve yıkım) doğrudan etkilenen iki önemli grup daha vardır: Kiracılar ve Sınırlı Ayni Hak Sahipleri (İntifa, sükna vb. hakkı olanlar).
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, can güvenliğini öncelediği için genel hukuk kurallarından (Türk Borçlar Kanunu) ayrılan özel hükümler içerir. Bu yazımızda, riskli yapı ilan edilen binalarda kiracıların ve ayni hak sahiplerinin haklarını, güncel mevzuat ışığında mercek altına alacağız.
1. Riskli Yapı Tespitinin Kira Sözleşmesine Etkisi: "Hukuki İmkansızlık"
Normal şartlarda Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracıyı koruyan güçlü hükümler içerir. Ancak söz konusu "Riskli Yapı" olduğunda, 6306 sayılı Kanun hükümleri TBK’nın önüne geçer (Lex specialis derogat legi generali).
Riskli yapı tespiti kesinleşip, idare tarafından tahliye süresi verildiğinde; kira sözleşmesi kendiliğinden (infisah yoluyla) sona erme aşamasına girer. Çünkü kiralanan şeyin "yıkılacak olması", sözleşmenin konusunu ifa etmeyi imkansız kılar.
Kiracı, "Kira sözleşmemin süresi daha bitmedi" veya "Konut dokunulmazlığım var" diyerek tahliyeye direnemez. Riskli yapının yıkımı "kamu düzeni" ile ilgilidir. Dolayısıyla, binanın yıkılacak olması, kiracıya herhangi bir tazminat hakkı doğurmaksızın tahliye yükümlülüğü getirir.
2. Kiracılara Tebligat ve Tahliye Süreci
6306 sayılı Kanun’da yapılan son değişikliklerle (7471 s.K.), tahliye süreçleri hızlandırılmıştır.
- Bildirim Zorunluluğu: Tahliye için maliklere yapılan tebligat esas olmakla birlikte; karar binaya asılır, muhtarlıkta askıya çıkar, edevletten bildirilir. 15 gün sonra tebligat yapılmış sayılır.
- Süre: Malik ve kiracılara tahliye için tek seferde, 90 günü geçmemek üzere süre verilir. Genellikle 90 gün verilir.
- Elektrik/Su Kesintisi: Verilen sürede tahliye gerçekleşmezse, idare elektriği, suyu ve doğalgazı keserek, kolluk gücüyle tahliyeyi gerçekleştirir.
3. Kiracıların Mali Hakları: Kira Yardımı mı, Taşınma Yardımı mı?
Kentsel dönüşüm içinde olan kiracıların devletten talep edebileceği en somut hak, finansal destektir. Ancak burada "seçimlik" bir durum söz konusu değildir; statüye göre yardım türü değişir.
- Defaten (Tek Seferlik) Ödeme: Mevcut uygulamada kiracılara aylık kira yardımı yapılmamaktadır. Bunun yerine, İdare tarafından belirlenen tutarda "Taşınma Yardımı" adı altında tek seferlik ödeme yapılır.
- Şartlar: Bu yardımı alabilmek için; riskli yapıda ikamet edildiğinin (adres kaydı veya faturalarla) ispatlanması ve binanın tahliye edildiğine dair tutanağın idareye sunulması gerekir.
- Yeni Konut Hakkı Var mı? Kiracıların, yıkılan binanın yerine yapılacak yeni binadan daire alma hakları yoktur. Dönüşüm sonrası yeni mülkler sadece kat maliklerine aittir. Kiracılık sıfatı yıkımla sona erer.
4. Sınırlı Ayni Hak Sahiplerinin (İntifa, Sükna) Durumu
Tapu kütüğünde taşınmaz üzerinde intifa hakkı (kullanım ve yararlanma) veya sükna hakkı (oturma) bulunan kişilerin durumu hukuk tekniği açısından daha karmaşıktır.
A) Yıkım Anında Hakkın Durumu: Türk Medeni Kanunu uyarınca, ayni hakkın konusu olan "bina" yıkıldığında, bu haklar prensip olarak sona erer gibi görünse de; kentsel dönüşümde "Değerin Yer Değiştirmesi" (Surrogat) ilkesi devreye girer.
B) Hissenin Dönüşümü ve Hakkın Devamı: 6306 sayılı Kanun açıkça şunu düzenler: Riskli yapının yıktırılması, ayni ve şahsi hakların sona ermesi sonucunu doğurmaz.
- Bina yıkılıp "arsa" haline geldiğinde, intifa veya sükna hakkı, malikin arsa payı (hissesi) üzerinde devam eder.
- Yeni bina yapıldığında ise bu haklar, malike düşen yeni bağımsız bölüm üzerine kendiliğinden tescil edilir.
- Yani intifa hakkı sahibi, yeni yapılan binada da bu hakkını kullanmaya devam eder.
Sonuç ve Hukuki Tavsiyeler
Kentsel dönüşüm sürecinde kiracılar "geçici mağdur", ayni hak sahipleri ise "sürekli hak sahibi" statüsündedir.
- Kiracılar İçin: Riskli yapı tebligatı gelir gelmez taşınma hazırlıklarına başlamalı, ancak "taşınma yardımı" başvurusu için gerekli evrakları (eski adres teyidi, faturalar, tahliye tutanağı) eksiksiz toplamalıdırlar. Tahliyeye direnmek hukuken sonuç vermeyeceği gibi, kolluk müdahalesi gibi istenmeyen durumlara yol açabilir.
- Ayni Hak Sahipleri İçin: Tapu müdürlüğünde haklarının "arsa payı" üzerine nakledildiğini takip etmeli, yeni yapılacak inşaat sözleşmesinde haklarının korunduğundan emin olmalıdırlar.
