Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapıların yenilenmesi amacıyla getirilmiş hayati bir mekanizma olsa da, uygulama aşamasında mülkiyet hakkı gibi anayasal bir hakkın sınırlarını zorlayan durumlar ortaya çıkabilmektedir. Bu sürecin en kritik virajlarından biri, 6306 sayılı Kanun kapsamında salt çoğunluğun kararına katılmayan azınlık hisselerinin, idare eliyle satışa çıkarılmasıdır.

Uygulamada, idarenin gerçekleştirdiği bu satış işlemlerine karşı açılan davalarda idare mahkemelerinin denetim sınırları sıkça tartışma konusu olmaktadır. Mahkemelerin denetimi sadece ihale usulü ve bedel takdiri ile mi sınırlı kalmalıdır? Yoksa satışa dayanak teşkil eden sözleşmenin adil olup olmadığı, yani "işin esası" da yargı denetimine tabi tutulmalı mıdır?

Bu makalemizde, idarenin satış işlemlerinin hukuki niteliğini, yargısal denetim usullerini ve özellikle yargının mülkiyet hakkını korumak adına benimsemesi gereken geniş kapsamlı denetim kriterlerini ele alacağız.

1. İŞLEMİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE GÖREVLİ MAHKEME

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesi uyarınca; riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile bina ortak karar protokolü imzalanır. Bu karara katılmayan azınlık hisseleri ise, Bakanlık (veya yetki devri yapılan İdare) tarafından rayiç bedel üzerinden açık artırma usulü ile satılır.

Burada idarenin yaptığı satış işlemi, kamu gücüne dayalı, tek taraflı ve icrai bir "İdari İşlem" niteliğindedir. Dolayısıyla, bu işlemin hukuka aykırılığı iddiasıyla açılacak davalarda görevli yargı yeri İdare Mahkemeleri, dava türü ise İptal Davası'dır.

Her ne kadar mülkiyetin devri söz konusu olsa da, işlemin tesis edicisi idare olduğundan Adli Yargı değil, İdari Yargı görevlidir.

2. İDARİ YARGI DENETİMİNİN KAPSAMI: MEVCUT UYGULAMA

İdare mahkemelerinde açılan iptal davalarında, mahkemeler 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) çerçevesinde işlemi yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden denetler. Ancak mevcut uygulamada mahkemelerin denetim refleksleri genellikle şu iki noktada yoğunlaşmaktadır:

1. Usul Denetimi: Tebligatların usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı, toplantı çağrılarının zamanında yapılıp yapılmadığı gibi şekli unsurlar.

2. Bedel Denetimi (Muhammen Bedel): Satışa esas teşkil eden rayiç bedelin (muhammen bedel) piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığı.

Uygulamada iptal kararlarının büyük çoğunluğu, "ihale bedelinin veya tespit edilen rayiç bedelin düşük olması" gerekçesine dayanmaktadır. Mahkemeler bilirkişi marifetiyle yeniden kıymet takdiri yaptırmakta ve idarenin belirlediği bedel ile bilirkişi bedeli arasında fahiş fark varsa işlemi iptal etmektedir.

Peki, bu denetim yeterli midir? Bir vatandaşın evinin, iradesi dışında satılması sadece "fiyatın doğru belirlenmesi" ile hukuka uygun hale gelebilir mi? Hukuk devleti ilkesi gereği cevap açıktır: Hayır.

3. OLMASI GEREKEN: "SEBEP UNSURU" VE "ÖLÇÜLÜLÜK" DENETİMİ

İdare mahkemelerinin denetimi, şekli unsurları aşıp işlemin "Sebep Unsuruna" odaklanmalıdır. Satış işleminin sebebi, azınlıkta kalan malikin çoğunluk kararına (Sözleşmeye/Projeye) katılmamasıdır.

Eğer çoğunluğun kabul ettiği Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi veya proje;

- Hakkaniyete aykırı şartlar içeriyorsa,

- Müteahhide haksız kazanç sağlarken malikleri mağdur ediyorsa,

- Teknik ve hukuki güvencelerden yoksunsa,

Azınlıkta kalan malikin bu sözleşmeyi imzalamaması "haklı bir direniştir".

İdare Mahkemesi, "Sen salt çoğunluğa katılmadın, o halde satış hukuka uygundur" şeklinde sığ bir mantıkla hareket edemez. Mahkeme, "Vatandaş bu sözleşmeyi imzalamamakta haklı mı?" sorusunu sormalıdır.

Mülkiyet Hakkının İhlali Sorunu

Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı, ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilir. Eğer idare, içeriği haksız ve adaletsiz olan bir sözleşmeyi imzalamayan vatandaşın mülkünü satıyorsa, burada kamu yararından ziyade müteahhidin veya çoğunluğun ticari menfaati korunmuş olur. Bu durum, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) ve Anayasa Mahkemesi içtihatlarıyla korunan mülkiyet hakkının özüne dokunmaktır.

Sözleşme Serbestisi ve Baskı Unsuru

Satış tehdidi, malikleri "kötü sözleşmeye" razı etme aracı olarak kullanılmamalıdır. İdari yargı, satış işlemini denetlerken, dayatılan sözleşmenin "Sözleşme Serbestisi" ve "Ölçülülük İlkesi" uygunluğunu da tartmalıdır.

4. MAHKEMELERİN "İŞİN ESASINA GİRMESİ" GEREKLİLİĞİ

Uygulamada sıklıkla karşılaştığımız üzere; müteahhit firmanın mali yapısı bozuk olabilir, sözleşmede cezai şartlar tek taraflı olabilir veya paylaşım oranları adil olmayabilir. Bu haklı sebeplerle imza atmayan malikin hissesinin satılması, idarenin haksız bir işleme "imza atması" anlamına gelir.

Bu nedenle İdare Mahkemeleri;

1. Sadece ihale tutanaklarını değil, uzlaşma sürecini de incelemelidir.

2. Azınlığın sunduğu "muhalefet şerhlerini" ve itiraz gerekçelerini dikkate almalıdır.

3. Bilirkişi incelemesini sadece taşınmazın değeri için değil, sözleşmenin ve projenin uygulanabilirliği ve adilliği yönünden de yaptırmalıdır.

Eğer malik, sırf salt çoğunluk istedi diye, hukuken ve mantıken kabul edilemez bir sözleşmeye zorlanıyorsa, İdare Mahkemesi "Sebep yönünden hukuka aykırılık" gerekçesiyle satış işlemini iptal etmelidir. Aksi takdirde yargı, güçlünün (çoğunluğun) zayıfı (azınlığı) ezdiği bir mekanizmanın noteri konumuna düşecektir.

SONUÇ

Kentsel dönüşümde 6306 sayılı Kanun, hızlı ve etkin bir süreç öngörse de, hız hiçbir zaman adaletin önüne geçmemelidir. İdarenin yaptığı hisse satış işlemi, bir malikin evinin elinden alınması sonucunu doğuran en ağır idari müdahalelerden biridir.

Bu nedenle İdare Mahkemeleri, yapacakları yargısal denetimde şekilci yaklaşımı terk etmelidir. Denetim; sadece "ihale doğru yapıldı mı?" veya "fiyat piyasa değerinde mi?" sorularıyla sınırlı kalmamalıdır. Mahkemeler, "Bu satış işlemi mülkiyet hakkını ölçüsüzce ihlal ediyor mu?" ve "Vatandaşın sözleşmeyi reddetme gerekçeleri haklı mı?" sorularının cevabını aramalı, işin esasına girerek adaleti tesis etmelidir.

Unutulmamalıdır ki; kentsel dönüşümün amacı binaları yenilemek olduğu kadar, içindeki insanların haklarını da korumaktır.