Türkiye, jeolojik konumu itibariyle bir deprem ülkesidir. Bu gerçeklik, eski ve riskli yapı stokunun yenilenmesini, yani Kentsel Dönüşümü hayati bir zorunluluk haline getirmiştir. Ancak bu süreçte kat maliklerinin ve biz hukukçuların en büyük endişesi bellidir: "Ya müteahhit inşaatı bitiremezse?"

Yılların birikimi olan evlerini bir imza ile müteahhide teslim eden vatandaşlarımızın, inşaatın yarım kalması sonucu yaşadığı mağduriyetler ne yazık ki sıkça karşılaştığımız üzücü tablolardır. İşte tam bu noktada, hem bir hukukçu olarak bizlerin elini güçlendiren hem de vatandaşa "oh" dedirten bir güvence mekanizması devreye girmektedir: Bina Tamamlama Sigortası.

Bu makalemizde, inşaat sektöründe yaşanan "yarım kalmış hayalleri" önleyen, hukuki altyapısı sağlam ancak uygulamada hak ettiği değeri henüz tam göremeyen bu sigorta türünü, kat malikleri ve meslektaşlarımız için mercek altına alacağız.

Hukuki Dayanak

Bina Tamamlama Sigortası, hukuk sistemimize bir "lüks" olarak değil, bir "tüketici koruma kalkanı" olarak girmiştir. Sürecin hukuki temelleri şu şekildedir:

- 28 Mayıs 2014: Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (6502 Sayılı Kanun) yürürlüğe girmiş ve konut satışlarında tüketicinin mağduriyetini önlemek adına ön ödemeli konut satışlarında teminat zorunluluğu getirilmiştir.

- 11 Mart 2015: Hazine Müsteşarlığı tarafından yayınlanan "Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları" ile sistemin uygulama esasları belirlenmiş ve sigorta resmen yürürlüğe girmiştir.

Kanun koyucu burada çok net bir irade ortaya koymuştur: Konut satış ve teslimatlarında tüketiciyi, finansal gücü yetersiz firmaların risklerinden korumak.

Bina Tamamlama Sigortası Nedir?

En yalın haliyle Bina Tamamlama Sigortası; müteahhidin iflas etmesi, mali krize girmesi veya sözleşmede taahhüt edilen süre içinde inşaatı tamamlayamaması durumunda devreye giren bir güvence sistemidir.

Bu sigorta, kat maliklerine veya konut alıcılarına iki temel seçenek sunar:

1. Ödenen Bedelin İadesi: Tüketicinin o ana kadar ödediği tüm bedellerin yasal faiziyle geri ödenmesi.

2. İnşaatın Tamamlanması: Sigorta şirketinin devreye girerek, inşaatın tamamlanmasını finanse etmesi ve konutun teslim edilmesi.

Kentsel dönüşüm projelerinde kat malikleri için en kritik olan ikinci seçenektir. Zira amaç para iadesi almak değil, depreme dayanıklı yeni evlerine kavuşmaktır.

Sistemin En Büyük Avantajı: "Doğal Denetim Mekanizması"

Bu sigorta türünü sadece bir tazminat aracı olarak görmek eksik bir yaklaşımdır. Bina Tamamlama Sigortası, inşaat başlamadan önce ve inşaat sırasında devreye giren "Doğal bir Denetçi" rolü üstlenir.

Sigorta şirketleri, kar amacı güden ticari kuruluşlardır ve batacak bir gemiye kimse bilet kesmek istemez. Bu nedenle, bir müteahhit bu sigortayı yaptırmak için başvurduğunda sigorta şirketi şunları yapar:

- Finansal Röntgen: İnşaat firmasının bilançosunu, mali yapısını ve kredi notunu detaylıca inceler.

- Tecrübe Analizi: Firmanın geçmişte tamamladığı projeleri ve teknik yeterliliğini sorgular.

- Sürekli Takip: Poliçe düzenlendikten sonra da inşaatın ilerleyişini, kullanılan malzemenin kalitesini ve iş programına uyumu denetler.

Yani; eğer bir müteahhit size "Bina Tamamlama Sigortası" poliçesini sunabiliyorsa, bu durum o firmanın mali ve teknik açıdan sigorta şirketi tarafından "güvenilir" bulunduğunun ispatıdır. Bu, kat malikleri için teknik şartnamelerden bile daha değerli bir güven unsurudur.

Neden Banka Teminat Mektubu Değil de Sigorta?

Uygulamada sıkça karşılaştığımız banka teminat mektupları, genellikle belirli bir limit dahilinde nakdi ödemeyi garanti eder. Ancak bankalar inşaatın tekniğinden, ilerleyişinden veya tamamlanmasından sorumlu değildir.

Oysa Bina Tamamlama Sigortası, "Eserin Teslimini" hedefler. Sigorta şirketi, inşaat yarım kaldığında, başka bir yüklenici ile anlaşarak binayı tamamlatma opsiyonuna sahiptir. Kentsel dönüşümde asıl amaç binanın bitmesi olduğuna göre, bu sigorta türü amaca en uygun hukuki enstrümandır.

Kat Malikleri ve Meslektaşlarımız İçin Yol Haritası

Süreci yöneten değerli meslektaşlarım ve evini yenileyecek olan kat malikleri; Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri imzalanırken şu hususlara dikkat etmelidir:

1. Sözleşme Şartı: Sözleşmeye mutlaka "Müteahhit, işe başlamadan önce Bina Tamamlama Sigortası yaptıracak ve poliçeyi arsa sahiplerine teslim edecektir" maddesi eklenmelidir.

2. Kapsam Kontrolü: Poliçenin genel şartları, 11 Mart 2015 tarihli Hazine Müsteşarlığı genelgesine uygunluğu açısından bir hukukçu tarafından incelenmelidir.

3. Maliyet Tartışması: Müteahhitler bu sigortanın maliyetinden kaçınmak isteyebilir. Ancak olası bir iflas durumunda kaybedileceklerin yanında sigorta prim maliyeti "devede kulak" kalmaktadır. Bu bir masraf değil, projenin "emniyet kemeridir".

Kentsel dönüşüm, binaları yenilerken hayatları karartmamalıdır. 6502 Sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler, bizlere bu mağduriyetleri önlemek için Bina Tamamlama Sigortası gibi güçlü bir enstrüman sunmuştur.

Hukuki süreçlerde "kötü senaryoyu" düşünmek ve önlem almak biz avukatların görevidir. İnşaat firmasının iflası veya acziyeti durumunda, arsada yarım kalmış bir beton yığınıyla baş başa kalmamak için bu sigorta hayati önem taşır.

Unutulmamalıdır ki; en iyi sözleşme, tarafların birbirine duyduğu güvenle değil, o güveni teminat altına alan sağlam hukuki ve finansal mekanizmalarla kurulur.