İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçekten kullanma zorunluluğu bulunduğu hâllerde başvurulan bir tahliye yoludur. Bu dava, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında sık gündeme gelir. Ancak uygulamada en çok hata, ihtiyacın varlığından çok, sürenin ve ihtarın nasıl hesaplanacağı noktasında yapılır.

Türk Borçlar Kanunu’na göre belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde aynı kurallar uygulanmaz. Bu ayrım, hem ihtar zorunluluğunu hem de dava açma süresini doğrudan etkiler. Bu nedenle “1 yıllık sözleşme bitti, artık belirsiz süreliye döndü” şeklindeki pratik yaklaşım doğru değildir. Bilindiği üzere konut ve çatılı işyeri kiralarında 1 yıllık süre bitince sözleşme belirsiz süreli hale gelmez. Türk Borçlar Kanunu’na göre sözleşme, aynı şartlarla 1 yıl daha uzamış sayılır.

Bu noktada Yargıtay’ın yaklaşımı nettir. 1 yıllık kira sözleşmesi dolduğunda ilişki belirsiz süreli hâle gelmiş sayılmaz; TBK 347 uyarınca uzama rejimi içinde devam eder. Bu ayrım önemlidir. Çünkü ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında süre hesabı, belirsiz süreli sözleşme mantığıyla değil, sözleşmenin uzama dönemi esas alınarak yapılır.

İhtar ne zaman zorunludur, ne zaman değildir?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında ihtar her durumda zorunlu değildir. Belirli süreli sözleşmelerde kiraya veren, kural olarak sözleşme süresinin sonunda ve TBK 350’de öngörülen bir aylık süre içinde dava açabilir. Bu durumda, sözleşmenin sona ereceği tarihi bekleyip süre içinde dava açmak çoğu zaman yeterlidir.

Ancak bazı hâllerde ihtar önem kazanır. Özellikle sözleşmede taraflarca kararlaştırılmış bir bildirim şartı varsa, bu şarta uyulup uyulmadığı ayrıca incelenir. Bunun yanında yeni malik bakımından TBK 351 çerçevesinde bir aylık yazılı bildirim şartı özel olarak düzenlenmiştir. Yani her tahliye sebebinin bildirim rejimi aynı değildir.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinde dava açma süresi

Belirsiz süreli konut kira sözleşmelerinde kiraya verenin, genel hükümlere göre (TBK .328 vd.) fesih ihbar sürelerine uyulmak suretiyle belirlenecek sona erme tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açması gerekir. Ancak önce zorunlu dava şartı olan arabuluculuk kurumuna başvuru zorunludur. Arabuluculukta geçen süre dava açma süresine eklenir.

Sözleşmenin başlangıcı belirli, süresi belirsiz ise fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içerisinde dava açılmalıdır. TBK 329 hükmü gereği taraflar, yerel adetlere göre belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adet yok ise altı aylık kira dönemi sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Sözleşme ister yazılı ister sözlü yapılmış olsun, süresi kanıtlanamadığında bu sözleşme belirsiz süreli sözleşme olarak kabul edilir. Uygulamada en çok karıştırılan husus altı aylık kira dönemlerinin tespiti ile üç aylık fesih bildirim sürelerinin tayinidir. Çoğu dava bu sürelere uyulmadığından reddolunmaktadır. Bu hususta bir örneklendirme ile konuyu netleştirmek isteriz. Örneğin: Kira başlangıcı 01.01.2026 olsun, fesih dönemleri 1. Dönem sonu 30.06.2026, 2. Dönem sonu 31.12.2026 tir. Bu dönem sonları için sözleşmeye son verilmek istenir ise 1. Dönem sonu için üç ay öncesine tekabül eden 31.03.2026 , 2. Dönem sonu için ise 31.09.2026 tarihi öncesinde fesih bildiriminin yazılı olarak yapılması ile dönem sonu tarihlerinden itibaren bir ay içinde tahliye davalarının açılması gerekir.

İhtiyaç kimler için ileri sürülebilir? Birden fazla konutun varlığı davayı engeller mi?

TBK 350, ihtiyacın kimler için ileri sürülebileceğini sınırlı biçimde saymıştır. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı ileri sürülebilir. Bu sayım dışına çıkılamaz.

İhtiyacın ayrıca gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Geçici, ileride doğabilecek veya salt tahliye amacıyla ileri sürülen ihtiyaç yeterli değildir. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç mevcut olmalı ve yargılama sırasında da devam etmelidir.

Kiraya verenin birden fazla evi bulunması ise tek başına davayı otomatik olarak engellemez. Önemli olan, kiraya verenin elindeki diğer taşınmazın ihtiyacı gerçekten karşılayıp karşılamadığıdır. Eğer kiraya verenin başka taşınmazı olsa bile o taşınmaz ihtiyaca elverişli değilse, ihtiyaç iddiası yine kabul görebilir. Buna karşılık, kiraya verenin mevcut taşınmazı ihtiyaçla bağdaşan bir seçenek olarak duruyorsa, mahkeme ihtiyaç iddiasını daha sıkı değerlendirir.

Sonuç

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında başarı, yalnızca “ihtiyacım var” demekle sağlanmaz. Sözleşmenin belirli mi belirsiz mi olduğu, ihtarın ne zaman yapıldığı, tebliğin ne zaman gerçekleştiği, dava açma süresinin kaçırılıp kaçırılmadığı ve ihtiyacın gerçekten zorunlu olup olmadığı birlikte değerlendirilir.

Kısaca söylemek gerekirse: 1 yıllık konut kira sözleşmesi süresi dolunca kendiliğinden belirsiz süreliye dönüşmez; birer yıllık uzama düzeni içinde devam eder. İhtarın zorunlu olup olmadığı, hangi tahliye sebebine dayanıldığına göre değişir. İhtar gerekiyorsa posta tarihi değil, kiracının eline ulaşma tarihi önemlidir. İhtiyaç ise soyut değil, somut; geçici değil, gerçek ve devam eden bir ihtiyaç olmalıdır.

Bu nedenle ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmadan önce sözleşme tarihi, tebliğ tarihi ve dava tarihi birlikte kontrol edilmelidir. En küçük tarih hatası, doğru bir ihtiyacı bile usulen sonuçsuz bırakabilir.