2020’deki pandemi sonrasında bütün dünyada kendisini hissettiren ekonomik kriz ve ülkede hızla yükselen enflasyon neticesinde astronomik kira artışları ve son yaşanan deprem felaketi ardından köylerin yıldızı parlamaya başladı. Şehir merkezlerinde apartmanların içerisine sıkışıp kalmaktan ve trafikten bunalan herkes, imkanları ölçüsünde köye kaçmak, orada doğa ile uyumlu, daha sakin, yavaş ve güvenli bir hayat sürebileceği küçük bir köy evinin hayalini kurar oldu.
İşte bu yükselen kentten köye göç trendinde kafaları karıştıracak imar ve ruhsata dair bir takım hukuki ve teknik meselelere açıklık getirmek amacıyla okuduğunuz bu metni kaleme aldık.
KÖYDE RUHSATSIZ BİNA YAPMAK
İmar Kanunu’nun 27. maddesi belediye ve mücavir alanlar dışında kalan köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda ruhsatsız ev yapabilme imkanı verir.
Bu alanlarda ayrıca entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için de yapı ruhsatı aranmaz.
Buralarda ruhsat aranmasa da yapının fen ve sağlık koşullarına uygun olarak yapılacağını gösteren projelerin hazırlanıp valiliğe sunulması gerekir. Valilik incelemesinin ardından durumun muhtarlığa bildirilmesi yeterlidir. 2013 yılına kadar köy yerleşik alanlarında konut yapmak muhtarlık iznine tabiydi ancak İmar Kanununun 27. Maddesinde yapılan değişiklikle artık muhtarlıktan izin alınması gerekmiyor, valilikten alınan onayın muhtarlığa bildirilmesi yetiyor.
11.07.2021 tarihine kadar Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 51. Maddesine göre; köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında sadece köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca yapılacak konut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile müştemilat binalari yapı ruhsatı ve iskana tabi değildi. Köyde sürekli oturmayanlar tarafından yapılacak yapılar için il özel idaresinden inşaat ruhsatı ve iskan alınması gerekiyordu. Ancak köyden biri ruhsatsız olarak yaptığı evi dilediğine satabiliyordu.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 51. Maddesinde 11.07.2021 tarihinde yapılan değişiklikle köyde ruhsatsız yapı yapabilmek için köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca yapılma kriteri kaldırılmıştır. Bu değişiklikle birlikte köyde oturmayanlar da parselleri diğer kriterleri karşılıyor ise köyde ruhsatsız ev yapabilir.
BÜYÜKŞEHİRLERDE KÖYDEN KIRSAL MAHALLELERE DÖNÜŞEN YERLERDE RUHSATSIZ BİNA YAPMAK
3194 sayılı İmar Kanununun 8. maddesinin (ğ) bendinde: “Büyükşehir Belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen ve nüfusu 5.000’in altında kalan yerlerin, kırsal yerleşim özelliğinin devam edip etmediğine büyükşehir belediye meclisince karar verilir. Büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar bu alanlardaki uygulamalar 27. madde hükümlerine göre yürütülür. 27. maddede belirtilen projeler, ilçe belediyesince onaylanır ve muhtarlığa bildirilir.” hükmü bulunmaktadır.
6360 sayılı ”ON ÜÇ İLDE BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ VE YİRMİ ALTI İLÇE KURULMASI İLE BAZI KANUN VE KANUN HÜKMÜNDE KARARNAMELERDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN” Geçici 1. maddesinin yürürlüğe girdiği 12.11.2012 tarihi itibarıyla büyükşehirde olması nedeniyle mahalleye dönen köylerdeki bütün yapıları ruhsatlı saydı. Muhtarlık izni/onayı bulunmayan yapılar da 12.11.2012 tarihinden önce yapıldıklarını uydu görüntülerinden vb. ile ispatlamak koşuluyla ruhsatlı sayıldılar. Tespit etme talebinde bulunma yükümlülüğü vatandaşa bırakıldı. Yine entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık amaçlı yapılardaki işletmeler ile bu yerlerde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, fırın, kahve, lokanta, pansiyon, tanıtım ve teşhir büfeleri, yerleşim yeri halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatifler mevzuatta aranan diğer şartları tam olarak sağlamasalar da işletme(işyeri açma ve çalışma) ruhsatı almış sayıldılar.
RUHSATSIZ EV YAPMANIN ŞARTLARI :
1) Belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki köylerde yapılmış olmak ya da kırsal mahalle niteliğinde olmak.
2) Köy yerleşik alanının tespit edilmiş olması
Köy yerleşik alanı tespit edilmemişse ruhsatsız yapı yapılamaz. Bu durumda, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64. maddesi hükümleri uygulanır, yani ruhsat ve iskan gerekir.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 4’te 11.07.2021 tarihinde yapılan değişiklikle; Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy ve mezraların yerleşik alanı, köydeki yapıların toplu olarak bulunduğu yerlerde mevcut binaların en dışta olanın 300 metre dışından geçirilecek olan, valiliklerce tespit edilerek il genel meclisince karara bağlanan sınırın içinde kalan alana karşılık gelmektedir.
Büyükşehirlerde İmar Kanununun 8. maddesinin birinci fıkrasının (ğ) bendi kapsamında kırsal özelliği devam eden yerleşimlerde daha evvel tespit edilmiş olan köy yerleşik alan sınırları, kırsal yerleşik alan sınırı olarak kabul edilir.”
İhtiyaç duyulması hâlinde mevcut köy yerleşik alan sınırları il genel meclislerince yeniden belirlenebilir.
3) Yapılacak yapının yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması
4) Yapının konut ve hayvancılık amaçlı olarak veya köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılamak üzere yapılmış olması
5) İmar planının olmaması
Mahalleye dönüşen köylerde büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar ruhsat gerekmez.
Köy yerleşme planı
Köy yerleşme planlarının amacı köy yerleşik alanını belirlemek değildir. Bir tür imar planı olarak kabul edilir. Köy yerleşme planı bulunan yerlerde ruhsatsız inşaat yapmak mümkün olmaz. Köyden yer almak isteyenlerin bu hususa dikkat etmeleri gerekir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 2007/12 sayılı Genelgesinde “Köy yerleşme planları, köylerin sağlıklı bir şekilde yerleşimini ve gelişimini sağlayan imar planları olduğundan belediye ve mücavir alan sınırları dışında köy yerleşme planı bulunan alanlarda, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca onaylı köy yerleşme planına uygun olarak yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi zorunludur. Bu alanlarda ruhsat ve yapı kullanma iznine ilişkin başvuruların 5302 sayılı kanun uyarınca il özel idaresince değerlendirilmesi gerekmektedir” şeklinde ifade edilmiştir.
6) Valilik onayı
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre, bu yapıların etüt ve projelerinin valilikçe onaylanması, muhtarlığa bildirim yapılması ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.
7) Muhtarlığa bildirim
Köyde ruhsat almadan yapı yapmak için muhtarlık izni gerekmemektedir; bildirim yeterlidir.
8) Yönetmelikte yapıya ilişkin öngörülen kriterler
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. bölümünde sayılan şartları taşıyan yapıların ruhsat ve iskan almaları gerekmez.
Bu şartlar:
Köy ve mezraların yerleşik alanlarında bir parselde tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların ve konut yapılarının müştemilat dahil taban alanı kat sayısı %40’ı geçemez.
Komşu mesafeleri, civarın yapı düzeni ve karakterine, yapılacak binaların münferit konut veya tarımsal işletme birimi (ahır, samanlık, arabalık v.b.) oluşuna göre ilgili idare tarafından takdir ve tayin olunur.
Bina cephe ve istikametlerinin, köy ve mezraların mevcut teşekkülü esas alınarak tayin ve tesbitine ilgili idare yetkilidir.
Bina yükseklikleri 2 katı ve (6.50 m.) geçemez.
Çatı yapılması halinde, kiremit kaplamalı çatıların %33 meyille yapılması ve civarın karakterine uyulması lazımdır. Saçaklar, 1.20 m’yi aşmayacak şekilde lüzumu kadar genişlikte yapılabilir. Parsel dışına taşan çıkma yapılamaz.
Çıkmalar, bitişik veya blok nizamda komşu sınırına 2.00 m’den fazla yaklaşamaz. Saçaklar ve 0.20 m’yi geçmeyecek çıkıntılar, bina içine dahil edilmemek şartı ile çıkma sayılmaz.
İfraz edilmedikçe bir parsel üzerine konut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ve bunların lüzumlu müştemilat binaları dışında birden fazla yapı yapılamaz. Ancak, bir yapıda birden fazla bağımsız bölüm yapılabilir.
Her müstakil ev veya dairede en az 1 oturma odası, 1 yatak odası, 1 mutfak veya yemek pişirme yeri, 1 banyo veya yıkanma yeri, 1 hela bulunması gerekir.
Köylerde kaçak yapı ceza miktarı
Danıştay 6. Dairesi E. 2021/664 K. 2022/1923 sayılı ve 21.2.2022 tarihli kararında konuyu güzelce açıklamıştır:
”...Bu nedenle anılan taşınmazın inşa edildiği tarih itibarı ile köy yerleşik alanı sınırları içinde kaldığı anlaşıldığından, 3194 sayılı imar kanunu'nun 42. maddesininin 2. fıkrası uyarınca hesaplanan para cezası miktarının, aynı maddenin işlem tarihinde yürürlükte olan 5. fıkrası uyarınca beşte birinin uygulanması suretiyle belirlenmesi gerekirken, söz konusu indirim uygulanmadan tesis edilen işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin para cezası verilmesine ilişkin kısmının iptaline karar verilmiştir.”
