ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE BİR TEMİNAT TÜRÜ: BANKA TEMİNAT MEKTUPLARI

1. HUKUKİ NİTELİĞİ

Ticari hayatta bir mal satan, hizmet sunan ya da belirli bir şeyi imal etme borcu altına giren kişiler, bu edimlerin karşılığını oluşturan bedeli nakden ve peşin olarak alabilecekleri gibi, vadeye de bağlayabilirler. Bu halde alacaklı borçluyu yeterince tanımıyor ve onun ödeme gücü hakkında yeterli bilgi sahibi değilse, kendisine birtakım teminatlar verilmesini talep edebilir. Teminat mektupları bu tür bir gereksinim sonucu ortaya çıkmış ve uygulamada yaygınlık kazanmıştır. [1]

Banka teminat mektupları, genellikle herhangi bir mahkeme kararına veya borçlunun rızasının alınmasına gerek olmaksızın, garanti alan muhatabın ilk yazılı talebinde derhal ve gecikmeksizin ödenme taahhüdünü içerdiklerinden, masrafsız ve hızlı bir şekilde paraya çevrilme imkânı verecektir. Bu sebeple uygulamada banka teminat mektupları daha çok tercih edilmektedir. [2]

Banka teminat mektuplarının hukuki niteliği hususunda doktrinde ve uygulamada tartışma olmakla beraber Yargıtay İçtihatları Birleştirme Hukuk Genel Kurulu’nun 27.12.2017 tarihinde verdiği ve 29.06.2017 tarihli ve 30463 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 2016/1 E. – 2017/6 K. sayılı hükümde 1967 ve 1969 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararlarına emsal alınmıştır. Bu husus kararda “…Teminat mektuplarının hukuki niteliği kanunlarda belirtilmiş değildir. Yargıtay 1967 tarihli içtihadı birleştirme kararında, banka teminat mektuplarının hukuki niteliğini teferruatlı olarak tartışmış ve bu mektupların kefalet niteliğinde olmadığını, garanti sözleşmesi sayılması gerektiğini kabul etmiştir . Anılan İçtihadı Birleştirme Kararına [3] göre “...Bankanın sıfatı teminatı veren olduğundan, taahhüdün, esas sözleşmeyi yapan taraflardan ve esas akitten ayrı ve tamamen müstakil olduğunu, banka taahhüdünün lehtarın borcunun geçerliliğine ve varlığına bağlı olmaksızın garanti taahhüdü olarak tecessüm edeceğini; asıl borçlunun ileri sürebileceği itirazlara bakılmaksızın borcun yerine getirilmemesinden doğan zararın tazmininin kabul edilmesi hâlinde, garanti verme durumunun söz konusu olduğu, üçüncü şahsın fiilini garanti edenin müstakil bir taahhüt altına girdiği ...” belirtilmiştir. Keza, 1967 tarihli bir başka İçtihadı Birleştirme Kararında [4] : “...Teminat mektuplarının mahiyet itibariyle Borçlar Kanunu'nun 110. [TBK m. 128] maddesinde sözü edilen üçüncü şahsın fiilini taahhüt niteliğinde bir garanti akdi olduğu ...” şeklinde ifade edilmiştir.

2.ŞEKLİ

Yukarıda da değindiğimiz üzere banka teminat mektuplarının hukuki niteliğine, bu bağlamda içeriklerine ve gerekliliklerine ilişkin hukukumuz herhangi bir düzenleme yer almamaktadır. Ancak yine yukarıda belirtildiği üzere 1969 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’nda bu konuda “…içeriğine göre bir banka dilerse kefalet şeklinde dilerse garanti sözleşmesi niteliğinde teminat mektubu verebilir…” şeklinde bir hüküm verilmiştir. Bu sebeple, teminat mektubu kefalet şeklinde verilirse geçerlilik şartı olarak yazılı şekle tabi olacak, ancak hukukumuzda düzenlenmemiş olan garanti sözleşmesi şeklinde verilecek olursa yazılılık esası geçerlilik şartı olarak değil, ispat şartı olarak karşımıza çıkacaktır. [5] Sonuç olarak Yargıtay içtihatlarınca banka teminat mektuplarının garanti sözleşmesi niteliğini haiz olduğu belirtildiğine göre banka teminat mektuplarının yapılışında tarafların iradelerinin birleşmesi geçerliliği konusunda yeterli olacaktır.

Dolayısıyla garantinin oluşması için tarafların iradelerinin birleşmesinin yeterli bulunduğu sonucuna ulaşılabilmektedir.

3. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNE GÖRE TEMİNAT OLMA ÖZELLİĞİ

Ön ödemeli konut satışı sözleşmelerinin yapılmasında gösterilecek teminatlar konusunda Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 42/1 maddesinde “teminat” başlıklı bir düzenleme yer almaktadır. Bu düzenleme, “Satıcının konut satışına başlamadan önce, konut adedi 30 ve üzerinde olan projeler için , kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen, banka teminat mektubu , hak ediş sistemi, bağlı kredi ile teminat şeklinde teminat ve şartlardan birini sağlaması zorunludur. Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dahil edilmez, haczolunmaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulmaz.” şeklinde karşımıza çıkmaktadır.

Bu doğrultuda, yukarıda bahsedildiği üzere bina tamamlama sigortası kanun koyucu tarafından doğrudan teminat olarak gösterilmiş, diğer teminat türleri ise bakanlığın belirlemesine bırakılmıştır. Bu belirleme de bakanlık tarafından çıkarılan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’te yapılmıştır. Yönetmeliğin 12/1 maddesinde belirtilen hak ediş sistemi, bağlı kredi ile teminata ek olarak banka teminat mektupları da bu teminat türleri arasında yer almıştır.

Yukarıda da belirtildiği gibi satıcının ön ödemeli konut satış sözleşmesinde teminat sağlama zorunluluğu çerçevesinde sağlayabileceği teminatlardan biri de banka teminat mektubudur.

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 14/1 maddesinde, banka teminat mektubunun, satıcının tüketiciye karşı ön ödemeli konut satışına ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde tüketicinin ödediği bedeli, ilk talebinde ona derhal ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğine dair banka tarafından verilen “ kesin” ve “ süresiz” bir mektup olduğu ifade edilmiştir. Dolayısıyla, ön ödemeli konut satışının, tüketici lehine banka teminat mektubu verilmesi suretiyle teminat altına alınması durumunda, satıcı konutu Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un “Konutun Teslimi” başlıklı 44.maddesine göre, sözleşme tarihinden itibaren başlamak üzere konutun tüketiciye teslim ve devir edilmesi gereken zaman dilimi olan 36 aylık süre zarfı içinde tüketiciye karşı bu edimleri yerine getirmezse, tüketici kendisine verilmiş olan banka teminat mektubunu, satıcıya ek süre vermeksizin ve temerrüde dayalı haklarından birini kullandığına dair bildirim yapmaksızın tahsil edebilir.

Banka teminat mektubunda görüldüğü üzere üçlü bir ilişki bulunmaktadır. Bu üçlü ilişkide garanti veren “banka”, garanti alan “muhatap” ve lehine garanti verilen borçlu ise “lehtar” olarak karşımıza çıkmaktadır. Somut konu açısından ele alacak olur isek, garanti veren “banka”, garanti alan “tüketici” ve lehine garanti verilen ise “satıcı” olarak karşımıza çıkacaktır. Tüketici ile satıcı arasındaki ilişki temel borç ilişkisi, yani ön ödemeli konut satış sözleşmesinden doğan ilişkidir. [6] Banka ile tüketici arasındaki ilişki ise teminat ilişkisidir. Çünkü banka, tüketici ile banka teminat mektubu sözleşmesi yaparak, satıcının ön ödemeli konut satış sözleşmesinden doğan devir ve teslim borcunu “ifa edeceğini garanti etmektedir.” Banka, satıcının talebi doğrultusunda ve onun lehine olarak tüketiciyle banka teminat mektubu sözleşmesi yapma yükümlülüğü artına girmekte, bunun karşılığında ise satıcıdan komisyon almaktadır. [7]

Banka teminat mektuplarının birçok türü bulunmaktadır. Ancak yönetmeliğin 14/1 maddesinde yer alan hükümde, banka teminat mektubunun tanımında, satıcının sağlayacağı teminat mektubunun “ ilk talepte ödeme kayıtlı”, “kesin” ve “süresiz” olması gerektiği düzenleme altına alınmıştır.

Tüketiciye verilecek banka teminat mektubunun ilk talepte ödeme kayıtlı, kesin ve süresiz olması, rizikonun gerçekleşmesi halinde tüketiciye yüksek derecede bir koruma sağlamaktadır. Bu yönüyle banka teminat mektubu, bina tamamlama sigortasına göre daha avantajlı gözükmektedir. Ancak bankanın yükümlülüğü, riziko gerçekleştiğinde teminat mektubunda yer alan miktarından ödenmesinden ibarettir. Bu noktada belirtmek gerekir ki, banka teminat mektubu, hak ediş sistemi ve bağlı kredi ile teminat sağlanması durumunda, satıcı konutu devir ve teslim borcunu yerine getirmezse, bu teminatların kullanılması yoluyla konutun tamamlanması sağlanamamaktadır. Zira söz konusu teminatlar, konutun tamamlanmasını değil, tüketicilerin yaptığı ödemelerinin garanti altına alınmasını amaçlamaktadır. [8] Bu düzenleme doğrultusunda da bankanın bu ilişkideki edimi, satıcının taahhüdünün gerçekleşmemesi üzerine alacaklının uğradığı zararı gidermekten ibarettir. [9] Dolayısıyla tüketici banka teminat mektubu ile kendisini korumaya alsa da satıcının devir ve teslim borcunu ifa etmemesi üzerine, sözleşmede edinmeyi amaçladığı konuta sahip olamayacaktır. Öte yandan tüketicinin, teminat mektubunda yer alan miktardan daha fazla zarara uğramış olabileceği de ihtimal dahilindedir. Bu şekilde gerçekleşen bir durumda ise, söz konusu zararlar için ayrıca satıcıya başvurulması gerekmektedir. Buna karşılık, tüketicinin zararının teminat mektubunda belirtilen miktardan daha az olması durumunda bankanın tüketicinin zararını mı yoksa teminat mektubundaki miktarı mı ödeyeceği hususunda teminat mektubu sözleşmesine göre yorum yapılmalıdır. [10]

Stj. Av. Berk Özşenoğulları

----------------------------------

[1] Başara, İzzet, Banka Teminat Mektuplarının Hukuki Niteliği, TBB Dergisi, Sayı 83, Yıl 2009, 302-317, syf.302

[2] BAŞARA, syf.302

[3] 13.12.1967 gün ve 1966/16 E., 1967/7 K. sayılı İBK.

[4] 11.06.1969 gün ve 1969/4 E., 1969/6 K. sayılı İBK.

[5] Reisoğlu, Seza, Banka Teminat Mektupları Uygulamalarında Ortaya Çıkan Sorunlar, syf.1

[6] Tekelioğlu, Numan, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 67 (1) 2018, 81-104, syf.92

[7] TEKELİOĞLI, s.93

[8] TEKELİOĞLU, s. 100

[9] Tekelioğlu, s. 93

[10] TEKELİOĞLU, s.94

ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE BİR TEMİNAT TÜRÜ: BANKA TEMİNAT MEKTUPLARI

Kolluk Elkoyulan Araçları Kullanabilir mi?

Yargı Kararlarıyla Muris Muvazaasının İspatı Ve Unsurları

EV SAHİPLERİ İÇİN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR? NEDEN ÖNEMLİDİR?

ANONİM ORTAKLIĞIN HAKLI SEBEPLE FESHİ DAVASINDA (TTK M.531) USULİ BAKIMDAN ÖZELLİK ARZ EDEN BAZI HUSUSLAR

EVLİLİK BİRLİĞİNİN KORUNMASI AMACIYLA EŞLER ARASINDA ALINABİLECEK HUKUKİ TEDBİRLER

EK TASFİYE VE TTK md.547 UYARINCA ŞİRKETİN GEÇİCİ OLARAK İHYASI

KİRACI HANGİ DURUMLARDA EVDEN ÇIKARILABİLİR?

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI OLARAK KİRACININ TAŞINMAZDAN TAHLİYESİ

9. YARGI PAKETİ İÇİN ÖNERİLER

FARKLI SOSYAL GÜVENLİK KURUMLARINA TABİ HİZMET SÜRESİ BİRLEŞTİRİLEN KAMU GÖREVLİSİNİN EMEKLİ İKRAMİYESİNE HAK KAZANMASI