Giriş

Konut ve işyeri kiralarında yaşanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünü tahliye talepleri oluşturmaktadır. Özellikle büyük şehirlerdeki kira artışları, arz-talep dengesizliği ve konut krizleri, kiraya verenlerin mevcut kiracıları çıkararak mülklerini daha yüksek bedelle kiralama arayışlarını artırmıştır. Bu bağlamda, tahliye taahhütnamesi, hem uygulamada hem de akademik alanda sıklıkla tartışılan, aynı zamanda kötüye kullanıma son derece açık bir hukuki uygulamadır. Ve tahliye taahhütnamesi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından söz konusu olabilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesi, kiracının tahliye taahhüdü vermesi hâlinde kiraya verenin, bu taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra yoluna başvurarak ya da dava açarak kiralananı tahliye ettirebilmesine imkân tanımaktadır. Ancak bu sürecin hukuka uygun ilerleyebilmesi için belirli şartların varlığı ve yargı kararları doğrultusunda şekillenmiş sınırların dikkate alınması gerekir.

Bu çalışmada, tahliye taahhütnamesinin hukuki niteliği, geçerlilik şartları, özellikle uygulamada sıkça karşılaşılan bazı sorunların üzerinde durulacak, yargı içtihatları ve süreçlere ilişkin öznel değerlendirmeler de yer alacaktır.

1.Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Niteliği

Tahliye taahhütnamesi, TBK m.352/1 kapsamında, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına ilişkin tek taraflı bir irade beyanı niteliğindedir. Taahhüt, adi yazılı şekilde yapılabilir ve noter onaylı olmasına gerek yoktur. Ancak ispat kolaylığı açısından noter huzurunda düzenlenmesi tercih edilebilir.

Her ne kadar şeklen tek taraflı bir beyan gibi görünse de, uygulamada bu belgeler çoğunlukla kiracı ile kiraya veren arasında süregelen kira ilişkisine bağlı olarak, zaman zaman baskı altında ya da belirli menfaat ilişkileri doğrultusunda alınabilmektedir. Bu nedenle, Yargıtay içtihatlarında özellikle serbest irade unsurunun varlığı vurgulanmaktadır.

2. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

TBK m.352/1 hükmü, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için belirli koşullar öngörmüştür. Bu şartlara uyulmaması hâlinde, geçersiz bir tahliye taahhütnamesi söz konusu olacaktır. Söz konusu şartlar;

a) Yazılılık Şartı

Tahliye taahhütnamesi yazılı olarak verilmelidir. Bu yazılılık şartı, adi yazılı belge düzeyindedir; noterlik işlemi şart değildir.

b) Kira Sözleşmesinden Sonra Verilmiş Olması

En önemli geçerlilik kriterlerinden biri, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilmiş olmasıdır. Kira sözleşmeleri ile aynı gün verilen tahliye taahhütnamelerinde irade fesadı söz konusu olacak ve tahliye taahhütnamesi açısından geçersizlik sonucu doğuracaktır.

Yargıtay 6. HD, 2020/1961 E., 2020/2602 K.

“Kira sözleşmesi ile aynı tarihte alınan tahliye taahhütnamesi, baskı altında verilmiş sayılır ve geçersizdir.”

c) Tahliye Tarihinin Belirli ve Kesin Olması

Taahhütnamede, belirli bir tahliye tarihi açık ve net biçimde belirtilmelidir. “Sözleşme süresi sonunda”, “gerektiğinde”, “bildirildiğinde” gibi belirsiz ifadeler, taahhüdü geçersiz kılar.

3. Noterlikte Verilen Taahhütnamelerin Değeri

Her ne kadar noter şartı yoksa da, noter huzurunda verilen tahliye taahhütnameleri “tarihi kesin” belge niteliğindedir ve ispat gücü yüksektir. Ancak bu, taahhütnamenin her koşulda geçerli olduğu anlamına gelmez.

Yargıtay 3. HD, 2019/2326 E., 2020/4479 K.

“Noterde verilen tahliye taahhüdü geçerlilik karinesi oluşturur, ancak kiracı serbest iradesinin ihlal edildiğini ispatlarsa geçersiz sayılır.”

4. Uygulamada Yaşanan Bazı Durumlar

Tahliye taahhütnamesine ilişkin yaşanan uyuşmazlıkların büyük kısmı, uygulamada yapılan veya yaşanan birtakım işlemlerden kaynaklanmaktadır. Bunlara örnek verecek olursak;

a) Aynı Günlü Taahhütler

Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan taahhütname durumunda söz konusu taahhütname geçersizdir.

b) Boş Kağıda İmza Attırılması

Uygulamada en çok karşılaşılan sorunların başında boş tahliye taahhütnamesinin imzalanması hususu gelir. Uygulamada genellikle, kira sözleşmesinin yapıldığı aynı gün kiracılar tarafından boş tahliye taahhütnamesinin de imzalandığı, ancak taahhütnamenin kiracı aleyhine sonradan doldurulduğu bilinen bir gerçektir. Fakat söz konusu bu durumda ispat yükü kiracıya aittir.

Yargıtay HGK. 2017/975 E, 2021/1108 K.

“TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. Maddesi gereğince ispat yükü iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.”

Kiracı tarafından tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce veya aynı gün içinde imzalandığı açıkça ispat edilmedikçe, taahhütname geçerliliğini koruyacaktır.

c) Kiralanan Taşınmazın Aile Konutu Olması Hususu

Uygulamada genellikle evli bireylere taşınmazlar kiralanırken eşlerden yalnız biri ile sözleşme kurulduğu bilinmektedir. Hal böyle olduğunda aile konutu iddiası gündeme gelebilir. Ancak tahliye taahhütnamesine dayalı olarak yapılan icra takibine yapılan aile konutu itirazında, sözleşmede imzası bulunmayan eş en geç takip tarihine kadar kiraya verene aile konutu olduğu hususunda yazılı bildirimde bulunmamışsa, aile konutu itirazı dinlenmeyecektir.

Yargıtay 8. HD, 2017/4794 E., 2018/11923 K.

“Dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi fer’i müdahil talep eden eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinin haklılık durumu takip tarihi itibariyle değerlendirilebilir.”

d) Birden Fazla Kiracı Bulunması

Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde eğer birden çok kiracı bulunuyorsa, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için tüm kiracıların tahliye taahhütnamesini imzalamış olması gerekir. Bu durumda kiraya veren tarafından da tahliye talebi tüm kiracılara yöneltilmelidir.

e) Yeni Malik Olma Durumu

Uygulamada, kiralanan bir taşınmazın kira sözleşmesi devam ederken el değiştirmesi oldukça yaygın bir durumdur. Böyle bir durumda kiracı tarafından eski malike verilmiş olan tahliye taahhütnamesini yeni malikin de kullanıp kullanamayacağı hususu gündeme gelebilir. Böyle bir durumda taahhütnamenin diğer tüm geçerlilik şartlarını da taşıması halinde yeni malik eski malike verilmiş olan tahliye taahhütnamesini kullanabilir.

Yargıtay 6. HD, 2014/9368 E., 2014/10385 K.

“Yeni malik önceki malikin veya kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabilir.”

5. Tahliye Süreci ve Usulî İşleyiş

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye iki yolla gerçekleştirilir:

a) İcra Yoluyla Tahliye (İİK m.272 vd.)

Kiraya veren, tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Kiracı, icra dairesinden gönderilen tahliye emrinin tebliğinden itibaren ’7’ gün içinde itiraz etmezse, tahliye kararı kesinleşir. İtiraz hâlinde icra takibi durdurulur, kiraya veren mahkeme yoluna gidebilir. Ancak 5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de Yayınlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 37. Maddesi ile, kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan davalarda zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme nedeniyle 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunluluğu bulunmaktadır. Bu nedenle de tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan ilamsız tahliye takibine kiracı tarafından itiraz edilmesi üzerine, itirazın içeriğine göre İcra Hukuk Mahkemesi veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir. Ancak kiraya veren tarafından Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali davası açılacaksa, öncesinde arabulucuya başvuru zorunluluğu bulunmaktadır.

b) Tahliye Davası Açılması (TBK m.352/1)

Kiraya veren, taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açabilir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

6. Sonuç ve Değerlendirme

Tahliye taahhütnamesi, kira hukukunda pratikliği yüksek ama suiistimale açık bir hukuki uygulamadır. Geçerliliği için;

• Yazılılık şartına,

• Tahliye tarihinin açıklığına,

• Serbest iradeye,

• Kira sözleşmesinden sonra verilmiş olmasına,

• Belgede yer, tarih, imza unsurlarına azami dikkat gösterilmelidir.

Kiraya verenler açısından, noter huzurunda ve şeffaf şartlarla düzenlenen taahhütnameler tavsiye edilmeli; kiracılar ise mutlaka hukuki destek alarak imza atmalıdır.

Kanun koyucu, bu alanı daha açık ve net düzenlemelerle şekillendirmeli, özellikle şeffaf bilgilendirme yükümlülüğü, zorlayıcı işlem yasağı gibi ilkeleri yasaya eklemelidir. Aksi takdirde bu belgenin, kiracıların tahliyesi için adeta bir “sopaya” dönüşme riski taşıyacağı kanaatindeyiz.

Av. Abdulhamit URAL