1. Taşkın Yapı Kavaramı
Taşkın yapı (inşaat), TMK’nin 725. maddesinde düzenlenmiş olup, taşkın yapı ise, inşa edilen taşınmazın sınırlarını aşarak komşu taşınmaza müdahale eden, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılar (binalar, balkonlar, duvarlar, yer üstüne veya yeraltına yapılan depolar, elektrik direkleri, su arkları, demir yolları gibi yapılar) olup, taşan yapının tamamlayıcı parça (mütemmim cüz) niteliğinde olması yani temelli kalmak maksadıyla inşa edilmiş ve taşınmaz yapı niteliğinde olması gerekir. Taşkın yapıdan bahsedilebilmesi için yapının bir bölümünün yapı sahibinin taşınmazı içerisinde, bir bölümünün ise komşu malikin taşınmazı içerisinde kalması gerekir. Taşan kısmın büyüklüğü ve değerinin bir önemi olmadığı gibi, taşma şeklinin yani arazinin yüzeyine, altına veya üstündeki hava tabakasına yapılmış olmasının da bir önemi yoktur. Aynı şekilde taşkın yapının türünün de yani balkon, saçak gibi olmasının da bir önemi yoktur. Temelli şekilde olması yeterlidir. Bu nedenle taşınır yapılar hakkında taşkın yapı hükümleri uygulanmaz. Çünkü taşınır yapılar, başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar olup, TMK’nın 728/2. maddesine göre “Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tabi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.” Komşunun taşınmazına taşan balkon gibi (yapı tahrip olmadan ya da bünyesi esaslı değişikliğe uğramadan asıl yapıdan ayrılamayan) çıkıntılar da taşkın yapı sayılırlar. Ancak, yalnız kullanılma halinde (örneğin güneşlik gibi) komşu araziye taşan şeyler taşkın yapı sayılmazlar ve hakkın kötüye kullanılması niteliğinde bulunmadığı sürece bu tür şeylerin müdahalesinin giderilmesi istenebilir. TMK’nın 725. maddesi henüz tamamlanmamış yapılara da uygulanabilir.
“...Taraf imar çapları, yekdiğerine komşudur, üzerlerinde kendilerine ait binaları mevcuttur. Davalıların kendi binalarına, eklenti yapmak suretiyle davacılar çapına 16 m2 tecavüzde bulundukları uzman bilirkişi aracılığıyla yapılan çap uygulaması sonucu kesin olarak saptanmıştır. Olayda davalılar binasının yapımı sırasında davacılar taşınmazına taşırılması söz konusu değildir. Davacı taşınmazına mevcut binaya eklenti yapılmak suretiyle haksız yere el atılmıştır. Bu durumda yerel mahkemece, imar çaplarının bütünlüğü de göz önünde tutularak delillerin değerlendirilmesi suretiyle davanın kabul edilmesi doğrudur. O halde Usul ve Yasa'ya uygun olan direnme kararı onanmalıdır...”[1]
“...taşkınlık bilirkişinin 02.12.2010 tarihli krokisinde (A) ve (B) harfleriyle gösterilmiştir. (A) harfli taşkın bölüm “tuvalet kuyusu”, (B) harfli taşkın bölüm ise “çatı izdüşüm tecavüz alanı”dır. Mahkemece bu yerlerin temelli kalması gereken bir binanın ayrılmaz parçası olup olamayacağı hususu üzerinde durulmamıştır. Zira belirtildiği gibi yapı sahibinin Türk Medeni Kanununun 725. maddesinden yararlanabilmesi için, arazi üzerinde temelli kalan bir yapısı ve bu yapının ayrılmaz bir parçasının maliki olması gerekir...”[2]
“...İlke olarak ahır ve samanlık niteliğindeki bu yerler temelli kalmak üzere araziyle bütünleşen ve Kanunun aradığı anlamda yapılardan değildir. Zira bu nitelikteki bir yerin yıkılması malzeme sahibine ağır bir zarara uğratmaz. Kaldı ki, taşkın kısımların yıkılması statik bakımından hem ahırın hem de samanlığın kalması gereken bölümlerini etkilemez..."[3]
2. Taşkın Yapı Yapılmasının Sonuçları
TMK’nin 725. maddesi taşkın yapı yönünden bütünleyici parça kuralına bir istisna getirmiş olup, taşkın yapının irtifak hakkına dayanıp dayanmamasına göre değişiklik gösterir.
TMK’nın 725/1. maddesine göre, "Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur." Bu düzenlemeye göre yapı sahibinin, taşılan arazi üzerinde bir sınırlı ayni hakkı (üst hakkı veya taşınmaz lehine irtifak gibi) varsa, taşan yapının mülkiyeti, yapı malikinin mülkiyetine geçer. Yani ana yapının maliki taşan kısmın da maliki olarak kabul edilecek ve arazi malikinin bu duruma katlanması beklenecektir. Bu hakkı sağlayacak olan sınırlı ayni hak, taşılan arazi üzerinde yapı yapma hakkı veren (üst hakkı gibi) bir ayni hak olmalıdır. Örneğin bir ipotek hakkı veya bir geçit hakkı aynı imkânı sağlamaz. Eşyaya bağlı bir irtifak olmalıdır. Çünkü şahsa bağlı irtifak hakkı bu imkanı vermez. Taşkın yapı irtifakı da denilen bu ayni hakkın, taşkın yapı yapılmadan önce tarafların anlaşmasıyla TMK’nın 780. ve 781. maddelerine uygun bir şekilde tapu kütüğüne tescil edilen meşru bir irtifak hakkı olması gerekir. Ayni hak niteliğinden dolayı taşkın yapı hakkı, yükümlü taşınmazın maliki değişse bile sonraki malikine karşı da ileri sürülebilir. Ancak taşma hakkı bir alacak hakkına dayanıyorsa yani bu konuda komşu arazi maliki ile inşaat sahibi arasında bir sözleşme varsa bu hak yalnız taşınmaz maliki ile külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Yani alacak hakkına dayanan taşma cüz'i halef niteliğindeki sonraki temlik alanlara karşı ileri sürülemez. Bu durumda üzerinde taşkın yapı yapılan arazi malikinin mülkiyet hakkı devam eder, ancak bütünleyici parça kuralının aksine taşkın yapının mülkiyetine sahip olamaz. Bu nedenle taşkın yapı yapılmadan önce tarafların anlaşmasıyla veya taşkın yapı yapıldıktan sonra yaşanan uyuşmazlık sonucu mahkemece kurulan irtifak hakkı, eşyaya bağlı bir irtifak olup, yapı maliki lehine kurulmuş bir irtifak değildir.
Ancak TMK’nin 725/2. maddesindeki şartlar gerçekleştiğinde irtifak hakkı olmasa bile taşkın yapı, üzerine taştığı arazinin değil, ana yapının yapıldığı arazinin ayrılmaz parçası sayılır. Bu fıkraya göre, "Böyle bir irtifak hakkı yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir." İrtifak hakkına dayanmayan taşkın yapı haksız taşkın yapı olarak nitelendirilir. Haksız taşkın yapıda arazi malikinin katlanma yükümlülüğü bulunmadığından TMK’nın 725/2. maddesindeki düzenleme devreye girer. Maddedeki düzenlemeye göre, durum ve koşullar haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı yapan iyiniyetli ise (yapı malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın, sınırı aştığını bilmemesi veya bilecek durumda olmaması) ve zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmemişse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. Kasıtlı olarak inşa edilen haksız taşkın yapı sahiplerinin bu fıkradaki imkandan faydalanmaları mümkün değildir. Bu fıkradaki irtifak hakkı maddenin birinci fıkrasındaki irtifak hakkından farklı olup, taşkın yapı bir şekilde yıkılırsa veya yok olursa irtifak hakkı da sona erer.
TMK’nin 725. maddesinde düzenlenen taşkın yapıya ilişkin hüküm yalnız özel mülkiyete tabi olan tapulu taşınmazlara taşan yapılara uygulanabilir. Yoksa devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerler (orman, mera, yaylak, kışlak gibi) kamu malları üzerine taşan yapılara bu hükümler uygulanmaz. Yani devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerler üzerine taşan yapı yapan kişi yıkımın fahiş zarara neden olacağı ve iyiniyetli olduğu gerekçeleri ile arzın taşan kısmın mülkiyetinin tarafına temlikini isteyemez.
3. Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Sahibine Geçirilmesi (Malzeme Malikinin Temliken Tescil İsteme Hakkı) (TMK 725)
3.1. Genel Olarak
Taşkın yapı sahibinin arazi malikine karşı savunma veya dava yoluyla istediği temliken tescile veya irtifak hakkı kurulmasına karar verilebilmesi için; yapı sahibinin iyiniyetli olması ve taşan kısmın ifrazının mümkün olması gerekir. Bu koşulların gerçekleşmesi halinde kural olarak temliken tescile karar verilir. Ancak yıkımın aşırı zarar doğurması hususu da önemli olup, diğer koşulların gerçekleşmesine rağmen yıkım aşırı zarar doğurmuyorsa temliken tescil isteminin reddine karar verilmelidir. Yani yıkımın aşırı zarar doğurması son koşuldur. Ancak diğer koşullardan birinin gerçekleşmemesi halinde artık yıkımın aşırı zarar doğurduğu gerekçesi ile temliken tescile karar verilemez. Bu durumda yıkım aşırı zarar doğuracak olsa bile arazi malikinin açtığı elatmanın önlenmesi ve yıkım davasının kabulü yoluna gidilecektir. Kanunda bir diğer koşul olarak düzenlenen arazi malikinin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren onbeş gün içinde itiraz etmemiş olması koşulu Yargıtay uygulamasında iyiniyet koşulu içinde değerlendirilmekte olup, arazi malikince itirazın hiç veya zamanında yapılmamış olması arazi malikinin elatmanın önlenmesi davasını açmasına ve elatma yönünde sonuç alınmasına engel olmayacaktır. İtirazın zamanında yapılmış olması halinde ise diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğine bakılmaksızın taşkınlığın giderilmesine karar verilecektir.
TMK’nın 725/2. maddesinde sayılan ve yukarıda ayrıntılı olarak ele alınan koşullar oluşmuşsa, taşkın yapı sahibi, taşılan arazi üzerinde irtifak hakkı tanınmasını ya da taşılan arazi kısmının mülkiyetinin devrini isteyebilir. Yoksa yani kanunda sayılan koşulardan biri dahi gerçekleşmemişse taşkın yapının kaldırılmasına karar verilecektir. Örneğin diğer koşullar oluşmasına rağmen yıkım aşırı zarar oluşturmuyorsa ya da arazi malikinin taşkın yapının yıkılmamasından dolayı oluşacak zararı daha fazla ise taşkın yapının yıkılmasına ve bu şekli ile elatmanın önlenmesine karar verilecektir. Ancak maddede sayılan koşullar eksiksiz olarak gerçekleşmişse, arazi maliki ya irtifak hakkı tanıyacak ya da arsa parçasının mülkiyetini bir tazminat karşılığında devredecektir. Arazi maliki bu seçimi yapmaz ve temliken tescil istemi dava veya arazi malikince açılan elatmanın önlenmesi davasında karşı dava veyahut savunma yoluyla taşkın yapı malikince ileri sürülürse hâkim uygun bedel karşılığında taşmanın biçimine, taşkın yapının ve taşınmazların niteliğine göre, taşılan yerin mülkiyetinin devrine veya üzerinde irtifak hakkı (TMK’nın 779-793. maddelerinde düzenlenen taşınmaz lehine irtifak hakkı) kurulmasına karar verilir. Hakim bu iki yoldan birini tercih ederken takdir hakkına sahiptir. Yargıtay uygulamasına göre bu takdir hakkını kullanırken yapının biçimi, boyutları, elatılan arazinin yüzölçümü, geriye kalan arazinin kullanıma elverişli olup olmadığını dikkate alacaktır. Bu iki yol dışında başka bir karar verilemez. Örneğin taşkın yapı sahibine tapudan pay vermek suretiyle bir çözüm yoluna başvuramaz.
“…TMK’nın 725. maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 725. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur.
Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14/02/1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır.
TMK’nın 725. maddesinde "durum ve koşulların haklı kılması" şeklinde ifade edilen husus uygulama ve doktrinde inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının karşılaştırılması şeklinde değerlendirilmektedir. Kastedilen değer sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır. Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle TMK’nın 4. TBK’nın 50. maddesi uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde dava tarihine ve objektif esaslara göre tespit ve takdir edilmelidir. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir.
Taşkın inşaatın yıkılması gerekmiyorsa, mahkemece yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda belirlenecek bedel arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir…”[4]
“...Taşkın yapılarda, sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumak amacıyla yasa koyucu Medeni Kanun'un 722, 723, 724'üncü maddelerinde öngörülenlerden daha değişik ilkelere ihtiyaç duymuş, bu nedenle 725. madde hükmünü getirmek zorunda kalmıştır. Söz konusu maddeye göre "Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur."
Böyle bir irtifak hakkı yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Görüldüğü üzere taşkın yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle Medeni Kanun'un 684, 718, 722. maddelerinde kabul edilen "üst toprağa bağlıdır" kuralına ayrıcalık getirilmiş, taşkın yapı malikinin komşu taşınmazda inşaat veya irtifak hakkı gibi ayni bir hakkının bulunması halinde taşan kısım, taşılan taşınmazın değil, ana yapının bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz'ü) sayılmış, tecavüz edilen kısım üzerinde yapı maliki yararına irtifak hakkı tanınmıştır. Hemen belirtmek gerekir ki taşkın yapıdan, inşaat ve imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılardır. Diğer bir söyleyişle taşan yapının tamamlayıcı parça (mütemmim cüz) niteliğinde olması gerekir. Onun, taşınmazın altında veya üstünde yapılması zeminde veya üstten sınırı aşması arasında madde hükmünün uygulaması açısından hiçbir fark yoktur...”[5]
3.2. TMK’nın 725. Maddesine Dayanan Temliken Tescil İsteme Hakkının Niteliği
TMK’nin 725/2. maddesinde düzenlenen şekliyle taşınmaz üzerinde bir irtifak hakkı bulunmayan taşkın yapı malikinin taşan kısımdaki arazinin mülkiyetini isteme hakkı seçimlik hak niteliğinde olup, tek taraflı ve karşı tarafa (arazi malikine) yöneltilmesi gereken yenilik doğurucu bir haktır. Bu seçimlik hak ile yapı maliki ya taşılan kısım üzerinde sınırlı bir ayni hak kurulmasını ya da taşılan bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. Bu hak müstakil bir temliken tescil davasıyla veya kendisine karşı açılan elatmanın önlenmesi davasında karşı davayla veyahut aynı davada savunma yoluyla kullanılır. Yargıtay içtihatlarına göre iyiniyetli olduğunu ileri sürmek de aynı anlamdadır.
Bu hakkın kullanılmasıyla yapı sahibi ile arazi maliki arasında bir borç ilişkisi doğar. Bu borç arazi maliki için bir seçimlik borçtur. Arazi maliki yapı malikine bir irtifak hakkı kurmak veya arazinin mülkiyetini devretmek konusunda seçimlik bir borç altına girer. Bu borç eşyaya bağlı bir borç niteliğinde olduğundan temliken tescil isteme hakkı, taşınmazı külli veya cüzi halefiyetle temlik alan sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir. Bunun için alacağın temliki veya borcun nakli gibi bir işleme gerek yoktur. Bu durumda taşınmazı sonradan edinen maliklerin TMK’nin 1023. maddesi anlamında iyiniyet iddiaları dinlenilmez.
“... taşkın yapı ile iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte, iktisadi bir bütün oluşturmaktadır. Olayın bu özelliği itibariyle taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği uygulamada ve bilimse alanda ortaklaşa kabul edildiği üzere taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Bu durumda taşınmazların miras yoluyla veya temliken intikal etmesi halinde yeni maliklerde maddede belirtilen haklardan yararlanabildikleri gibi borçlardan da sorumlu tutulurlar...”[6]
“... Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 12/1/1955 gün 22-13 sayılı kararında da; taşkın yapı sahibinin, yer sahibince aleyhine açılan elatmanın önlenmesi ve yıkım davasında, karşılık dava açmasına gerek olmaksızın, savunma yoluyla MK’nin 651. maddesine dayalı temlik isteğinde bulunabileceği hükme bağlanmıştır. Kaldı ki olayda taşkın yapı sahibince temlik isteği aleyhine açılan elatmanın önlenmesi ve yıkım davasında savunma yoluyla ileri sürülmemiş, harcı verilerek açılan ayrı davaya konu yapılmıştır.
Bu durumda, öncelikle çözüme ulaştırılması gereken sorun, MK’nin 651. maddesinden kaynaklanan ve eski malike karşı kullanılması mümkün olan hakkın taşınmaza daha sonra malik olana karşı da ileri sürülüp sürülemeyeceğidir...
Borçlar Kanununun temel prensiplerinden biri de, bir borç ilişkisinin ancak taraflarını bağlayıp yükümlülük altına sokmasıdır.
Eşyaya bağlı borç ise, bu ilkeye bir istisna teşkil etmektedir. Bir kimse borçlanma yolunda irade beyanında bulunmuş olmasa bile, sırf eşya üzerinde bir ayni hakka ve zilyetliğe sahip olduğu için bir edimle yükümlü kılınmaktadır… Yine bilindiği gibi, bir taşkın yapı zarureti içinde bulunan taşınmaz mal maliki, MK’nin 619. maddesindeki mütemmim cüz kuralının istisnasını teşkil eden MK’nin 651/2. maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşmesi halinde üzerine inşaat taşırılan taşınmaz malikinden olumlu bir edimi yasal olarak talep etme hakkına sahiptir. Bu talep, ya bir yasal irtifak anlamında aynı bir yapı hakkının tanınmasına, ya da üstüne taşınan toprağın mülkiyetinin devrine ilişkin olur. Yasa bu durumlarda bir borç ilişkisi kurmaktadır. Bu borç ilişkisinin eşyaya bağlı olma niteliği itibariyle talep hakkı taşınmazın daha sonraki bir maliki tarafından üzerine inşaat taşırılan taşınmazın yeni malikine karşı da yürürlüğe konulabilir. Yeter ki, MK’nin 651/2. maddesinin öngördüğü koşullar, taşkın yapının meydana getirildiği anda ilk (asli) malikler arasında gerçekleşmiş bulunsun…
Bu itibarla, MK’nin 651/2. maddesinde belirtilen koşulların bulunması halinde meydana gelen yasal eşyaya bağlı borç karşılıklı ve iki taraflıdır. Yani, bir taşkın yapı zarureti içinde bulunan taşınmaz maliki; bir yandan taşkın yapının üzerinde bulunduğu toprağın mülkiyetinin devredilmesine ilişkin talebin alacaklısı, diğer yandan bunun için ödenmesi gereken borçlusudur.
Bir Federal Mahkeme kararında da belirtildiği gibi, tecavüz edilen arsayı sonradan iktisap eden kişi, Medeni Kanunun 931. maddesine dayanamaz ve tapu kütüğünde yer olmayan bir hususun kendisine karşı etkili olamayacağını ileri süremez. O, taşınmazı kanundan doğan kısıtlamalarla birlikte iktisap etmiştir. Böyle hallerde, tapu kütüğüne iyi inançla güvenen kişinin güvencesinin korunması söz konusu olamaz…
Doktrindeki baskın görüşün bu olması yanında, yargısal kararlarda aynı ilkeler benimsenmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 16/5/1984 gün, 388-522 ve 30/10/1991 gün, 485-542 sayılı kararları)...”[7]
4. Davanın Tarafları
4.1. Davacı
TMK’nin TMK’nin 725. maddesinde düzenlenen istem hakkı yapı sahibine ait olup, müstakil bir davayla veya kendisine karşı açılan elatmanın önlenmesi davasında karşı davayla veyahut aynı davada savunma yoluyla kullanılır.
“...uyuşmazlık tescil istemi yönünden, MK’nin 651/II'nin sağladığı dava hakkının kime ait olduğu hususudur.
Anılan...maddede, taşkın yapının kapladığı alanın mülkiyetinin verilmesini ya da bu alan üzerinde irtifak hakkı kurulmasını kural olarak ana yapının üzerinde bulunduğu taşınmazın tapuda kayıtlı malikinin isteyeceği görülmektedir. Daha açık bir ifade ile muhik bir tazminat mukabilinde temliki ya da irtifak hakkının kurulmasını taşkın inşaat sahibi isteyebilecektir. MK. 651/II'deki düzenlemeden ve özellikle (...inşaatı yapan kimse...) sözlerinden bu yön açıkça anlaşılmaktadır. Görülüyor ki anılan maddede arsasına taşılan komşusunun (arsa malikinin) de tescil davası açabileceği konusunda herhangi bir açıklık mevcut değildir. Ancak 651. maddede böyle bir açıklığın mevcut olmaması, arsa malikinin bu yolda bir dava hakkı bulunmadığı şeklinde yoruma elverişli değildir. Aksine, bilimsel görüşler, sınır aşılmasından zarar gören arsa malikinin de bir tescil davası açabileceği doğrultusunda yoğunlaşmıştır...”[8]
4.2. Davalı
Haksız TMK’nin 725. maddesinde düzenlenen istem hakkının kullanılmasıyla yapı sahibi ile arazi maliki arasında bir borç ilişkisi doğar. Bu borç arazi maliki için bir seçimlik borçtur. Arazi maliki yapı malikine bir irtifak hakkı kurmak veya arazinin mülkiyetini devretmek konusunda seçimlik bir borç altına girer. Bu borç eşyaya bağlı bir borç niteliğinde olduğundan temliken tescil isteme hakkı, taşınmazı külli veya cüzi halefiyetle temlik alan sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir. Bu durumda taşınmazı sonradan edinen maliklerin TMK’nin 1023. maddesi anlamında iyiniyet iddiaları dinlenilmez.
“... taşkın yapı ile iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte, iktisadi bir bütün oluşturmaktadır. Olayın bu özelliği itibariyle taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği uygulamada ve bilimse alanda ortaklaşa kabul edildiği üzere taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Bu durumda taşınmazların miras yoluyla veya temliken intikal etmesi halinde yeni maliklerde maddede belirtilen haklardan yararlanabildikleri gibi borçlardan da sorumlu tutulurlar..."[9]
“... Taşkın inşaat, taşkın yapı iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de Türk Medeni Kanunu'nun 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur...”[10]
5. Görevli Mahkeme
Tapu iptali ile tescil istemli davalar taşınmazın aynına (mal varlığına) yönelik davalardır. Bu nedenle görevli mahkeme, HMK’nin 2. maddesine göre “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.”
6. Yetkili Mahkeme
Yetkili mahkeme ise, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemesi Kanunu’nun 12. maddesine göre davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Farklı yargı çevrelerinde bulunan birden fazla taşınmaza elatmanın önlenmesi istenilmişse, dava bu taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir. Dava açıldıktan sonra artık o mahkeme kesin yetkili mahkeme halini alacaktır.
Bu yetki kuralı kesin olup, aksine yetki sözleşmesi yapılamaz ve HMK’nin 19. maddesine göre “Yetkinin kesin olduğu davalarda, mahkeme yetkili olup olmadığını, davanın sonuna kadar kendiliğinden araştırmak zorundadır; taraflar da mahkemenin yetkisiz olduğunu her zaman ileri sürebilir.”
7. Harç ve Vekâlet Ücreti
7.1. Harç
Temliken tescil davalarında üzerinde yapı olan taşınmaz bölümünün (ilgili bölümlerde belirtilen şartlar gerçekleşirse ve özellikle ifraz imkânı varsa) tapu kaydının yapı maliki adına tesciline karar verileceğinden harca esas dava değeri temliken tescil edilecek taşınmaz bölümünün dava tarihindeki değeridir. Taşkın yapı halinde TMK’nin 725. maddesine göre savunma yolu ile temliken tescilin istenilmesi halinde de tescile karar verilebilmesi için harcın tamamlatılması zorunludur.
“... Temliken tescil davasında dava değeri, tapusunun iptali istenen kesime ait zeminin değerine göre belirleneceğinden...”[11]
7.2. Vekâlet Ücreti
Temliken tescil davalarında üzerinde yapı olan taşınmaz bölümünün tapu kaydının yapı maliki adına tesciline karar verileceğinden vekâlet ücretine esas dava değeri temliken tescil edilecek taşınmaz bölümünün dava tarihindeki değeridir.
“…Davacının dava tarihi itibariyle haklılık durumu, davanın mahiyeti ve karşı dava temliken tescil talebinin kabulü dikkate alındığında yargılama giderlerinin davacı üzerine bırakılması doğru olmadığı gibi davalı lehine vekalet ücreti takdir edilmesi de doğru görülmemiştir.
Ne var ki, bu husus kararın bozulmasını ve yeniden yargılamayı gerektirmediğinden HUMK’nun 438/7 maddesi gereğince kararın düzeltilerek onanması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1.) bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, (2.) bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hüküm sonucunun 5 numaralı bendinin çıkarılarak yerine “5- Davacı tarafından yatırılan (648,20 TL harç ve 1.345,35 TL keşif ve posta masrafı) toplam 1.993,55 TL yargılama giderinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine” ve 8 numaralı bendinin çıkarılarak yerine “8-Davalılar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,” ibarelerinin eklenmesine, hükmün DEĞİŞTİRİLMİŞ ve DÜZELTİLMİŞ bu şekliyle ONANMASINA, HUMK'un 440/III-1, 2, 3 ve 4. bentleri gereğince ilama karşı karar düzeltme yolu kapalı bulunduğuna, peşin alınan harcın yatırana iadesine, 06/12/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi…”[12]
“... Asıl dava temliken tescil, birleştirilen dava elatmanın önlenmesi ve kal talebine ilişkindir...
Mahkemece asıl davanın reddine, birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.
6100 sayılı HMK’nin 326. maddesinde hüküm verilirken kanunda yazılı haller dışında yargılama giderlerinin, aleyhine hüküm verilen taraftan alınmasına karar verileceği belirtilmiştir. HMK’nin 323/ğ maddesi uyarınca avukatlık ücreti de yargılama giderleri arasındadır...
Mahkemece harçlandırılan dava değeri üzerinden hem asıl davada hem de birleştirilen davada ayrı ayrı olmak üzere, aleyhine hüküm kurulan taraftan harçlandırılmış dava değeri üzerinden davada kendisini vekille temsil ettiren davalı/ karşı davacı vekili yararına karar tarihi itibari ile yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre nisbi vekâlet ücreti takdiri gerekirken asıl ve birleştirilen davada vekâlet ücretine hükmedilmemesi usul ve yasaya uygun olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir...”[13]
Aydın Tekdoğan
Avukat
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi
2. Hukuk Dairesi Emekli Başkanı
--------------
*Ayrıntılı bilgi için Tekdoğan A., Çaplı ve Komşu Taşınmaza Elatmanın Önlenmesi Temliken Tescil ve Tazminat Davaları, 2. Baskı, Seçkin Yayınevi, Eylül 2023, 1104 Sayfa
[1] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 1993/1-797 K. 1994/37 T. 9.2.1994
[2] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2011/12386 K. 2011/14688 T. 01.12.2011
[3] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2011/12702 K. 2011/14878 T. 5.12.2011
[4] Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2021/2179 K. 2022/594 T. 19.01.2022
[5] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2002/4196 K. 2002/5032 T. 18.4.2002
[6] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2003/1-315 K. 2003/323 T. 30.4.2003
[7] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 1992/1-98 K. 1992/195 T. 25.3.1992
[8] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 1980/4-2458 K. 1982/65 T. 3.2.1982
[9] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2003/1-315 K. 2003/323 T. 30.4.2003
[10] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2016/17465 K. 2016/11224 T. 19.12.2016
[11] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2016/18099 K. 2017/6994 T. 28.09.2017
[12] Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2022/4996 K. 2022/7470 T. 06/12/2022
[13] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2016/3533 K. 2018/6437 T. 08.10.2018
