T.C.
3. Hukuk Dairesi
2023/2715 E., 2024/925 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/572 E., 2023/351 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Trabzon 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/46 E., 2021/441 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraflar vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin, 06.12.2011 tarihinde yaptığı taşınmaz kiralama ihalesi sonucunda Fatih Devlet Hastanesi sınırları içerisinde yer alan kantin ve çay ocağını yıllık 248.501,00 TL bedelle davalıya kiraya verdiğini, davalının kira bedelini ödememesi nedeniyle ihtar göndererek kira sözleşmesinin feshedildiğini ve kesin teminatın gelir kaydedildiğini, sözleşme uyarınca bakiye kira alacağı ve cezai şart alacağı bulunduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla, davacının ödemesi gereken kira miktarının vade tarihinden itibaren işleyecek gecikme zammı dikkate alınarak bilirkişi tarafından hesaplanarak davalıdan tahsilini, cezai şart olarak ödenmesi gereken 1 yıllık kira bedeli olan 254.589,36 TL'nin sözleşmenin feshi tarihinden itibaren mevduata uygulanacak en yüksek faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, ıslah dilekçesinde net kira bedeli alacağını 150.517,00 TL'ye, gecikme zammı talebini 110.570,09 TL'ye yükselterek bu miktarla birlikte cezai şart bedeli 1 yıllık kira alacağı 254.589,36 TL olmak üzere toplam 515.543,53 TL'nin dava tarihinden itibaren mevduata uygulanacak en yüksek faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; dava konusu alacağın zamanaşımına uğradığını, idare tarafından kira sözleşmesinin haksız feshedildiğini, kira sözleşmesinin feshi nedeniyle bir zararın bulunmadığını, cezai şart alacağı talebinin yersiz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalının 13.01.2013 tarihli kısmi ödemesinin zamanaşımını kestiği, kısmi ödemeler düşüldükten sonra alınan 30.10.2019 tarihli bilirkişi raporuna göre davacının 150.517,97 TL kira alacağının bulunduğu, 28.12.2011 tarihli kira sözleşmesinin 3. maddesinde; "...Vadesinde ödenmeyen kira bedellerine üçer aylık dönemler halinde 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun'un 51 inci maddesi gereğince belirlenen oranda gecikme zammı uygulanır." hükmünün yer aldığı, fesih beyanın "elden tebliğ aldım." şerhini koyarak el yazısı ile imzalayan davalıya tebliğ edildiği, kira ödeme tarihlerinin kesin vade olduğu, davalının bu tarihler itibariyle temerrüde düşmesine bağlı olarak davacının 109.530,89 TL gecikme zammı alacağının bulunduğu, sözleşmenin cezai şarta ilişkin 11 inci maddesinde yer alan; “ ... taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi veya işletme ruhsatının her ne sebeple olursa olsun iptal edilmesi hallerinde, kira sözleşmesi 2886 sayılı Kanun'un 62 nci maddesine göre tebligat yapmaya gerek kalmaksızın idarece hemen feshedilerek, kesin teminatı irat kaydedilir ve cari yıl kira bedeli tazminat olarak tahsil edilir.” şartı uyarınca davalının cezai şarttan sorumlu tutulabilmesi için akdin idarece feshedilmiş olmasının yeterli olmadığı, feshin ve tahliyenin bir mahkeme ilamına bağlanması gerektiği, tahliye ilama bağlanmadığından feshin usulü dairesinde yapılmadığı, bu sebeple cezai şart bedeli talep edilemeyeceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 150.517,97 kira, 109.530,89 TL geçikme zammı olmak üzere toplam 260.048,86 TL'nin davalıdan tahsili ile fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; Mahkemece cezai şarta yönelik talebin reddine karar verilmesinin isabetsiz olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
2. Davalı vekili; alacağın zamanaşımına uğradığını, dava konusu kiralananın ihalede vaad edilen kullanım amacına uygun olmadığının dikkate alınmadığını, Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporundaki belirlenen gecikme zammı hesabının hatalı olduğunu, öte yandan dosyanın görevsizlikle Sulh Hukuk Mahkemesine geldiğini, bu durum gözetilerek görevsiz Mahkemede yapılan yargılama için lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tahliyeye karar verilmediği sürece davacının sözleşmeyi tek taraflı fesih ve buna dayalı olarak davalıdan cezai şart alacağı talep edemeyeceği, görevsizlik kararı sonrasında davaya görevli Mahkemede devam edildiğinden davalı lehine görevsiz Mahkemede yapılan yargılama nedeniyle ayrıca vekalet ücretine hükmedilemeyeceği, kiralananın vasıflarındaki eksikliklerin ancak kira sözleşmesinin feshine sebebiyet vereceği, hükme esas alınan bilirkişi raporunun ve rapordaki hesaplama yönteminin somut olaya uygun olduğu, davacı vekilinin faize ilişkin açık istinafının bulunmadığı, ancak kısmi davanın 04.03.2020 tarihli dilekçeyle ıslahı üzerine davalı tarafça kira alacağı ve gecikme zammı bedeline yönelik zamanaşımı def'inde bulunulduğu, kira alacaklarında zamanaşımı süresi beş yıl olup kısmi dava açılması halinde zamanaşımının sadece dava konusu yapılan kesim yönünden kesileceği, dava konusu kira alacağı ve gecikme zammının 2012 ve 2013 yıllarına ilişkin olduğu gözetildiğinde ıslah tarihi itibariyle kısmi davaya konu edilmeyen kira alacağı ve gecikme faizine ilişkin bölümün zamanaşımına uğradığı, Mahkemece sadece kısmi davaya konu edilen 146.694,31 TL kira alacağı ve 106.748,44 TL gecikme zammı yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğinden bahisle; davacının istinaf başvurusunun esastan reddine, davalının istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulü ile 146.694,31 TL kira alacağı ve 106.748,44 TL gecikme zammı olmak üzere toplam 253.442,75 TL'nin davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili; dava dilekçesinde açıkça faiz talebi bulunmasına rağmen ıslah tarihi dikkate alınarak bir kısım faiz ve kira alacağının reddinin hatalı olduğunu, idarenin feshin hukuka uygun bulunduğunu, kanunda Mahkeme kararı şart koşulmamışken Yargıtay kararları ile kanunda yer almayan emredici kural ihdasının hatalı olduğunu, davalının tacir sıfatı bakımından araştırma yapılmadığını, tacir olmasa dahi idarenin zararı tespit edilerek hüküm kurulması gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalı vekili; sözleşme ile 313 m²lik alanın kiralanadığını ancak kiralananın 126 m²'lik kullanım iznine sahip olduğunu, kiralanandan faydalanamadığını ve bunun dikkate alınmadığını, kiranın emsallere göre ne kadar olması gerektiğinin tespit edilmediğini, hesaplama yapılırken faize faiz işletildiği gibi faiz oranının da hatalı olduğunu, temerrüt için verilen 1 günlük sürenin yeterli olmadığını, 30 gün süre verilmesi gerektiğini, kira bedeline kiracı aleyhine yasal faizden fazla gecikme faizi uygulanamayacağını, keşif yapılarak kiralananın ihaleye uygun olup olmadığının tespit edilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık; kira sözleşmesinin feshedildiği iddiasıyla kira alacağı, gecikme cezası ve cezai şart alacağı istemlerine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun (2886 sayılı Kanun) 1 inci maddesi
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun(6098 sayılı Kanun) 315 inci maddesi
3. 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun'un 51 inci maddesi
3. Değerlendirme
1. Kira sözleşmesinin sona erme sebeplerinden biri de kiracının temerrüdü olup kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda sözleşmenin feshinin biçim ve koşulları 6098 sayılı Kanun'un 315 inci maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, kiraya veren tarafından yazılı olarak verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Kiracının cezai şarttan sorumlu tutulabilmesi için akdin idarece feshedilmiş olması tek şart olmayıp, haklı bir feshin de varlığı şarttır. Akdin feshi için tek başına bu koşulların bulunması yetmez. Ayrıca, bu konuda tahliye talebinin ilama bağlanması gerekir. Temerrüt nedeniyle tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile Mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez.
2. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye ve özellikle sözleşmenin feshi için gösterilen kira paralarının ödenmemesi nedeninin, yasada düzenlenmiş ihtar prosedürlerinin yerine getirilmesi halinde ancak davacı idareye temerrüt nedeniyle akdin feshi ve kiralananın tahliyesi dava açma hakkını verecek olmasına, gerek henüz sözleşmelerin süresinin sona ermemesi gerekse 6098 sayılı Kanun'a göre davacı kiracının tahliyesini gerektirecek yöntemin izlenmemesi nedeniyle davacı idare tarafından tek taraflı olarak yapılan feshin hukuki sonuç doğurmayacak bulunmasına, sözleşme ile belirlenen temerrüt faizi oranının uygulanmasının yerinde olmasına, hüküm altına alınan alacağın bu hükme göre belirlendiğinin anlaşılmasına göre, tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
04.03.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
