UYARLAMA VE TAHLİYE DAVALARINDA TEORİK VE PRATİK SORUNLAR

I. GİRİŞ

Türk Borçlar Hukuku'nun temel taşlarından biri olan Pacta Sunt Servanda (Ahde Vefa) ilkesi, sözleşme taraflarının üstlendikleri edimleri, koşullar ne kadar ağırlaşırsa ağırlaşsın yerine getirmekle yükümlü olduklarını ifade eder. Ancak bu ilke mutlak değildir. Hukuk düzeni, "sözleşme adaleti"ni sağlamak adına, öngörülemez olağanüstü durumların varlığı halinde Clausula Rebus Sic Stantibus (Beklenmeyen Hal) ilkesini devreye sokar.

Özellikle son yıllarda ülkemizde yaşanan hiperenflasyonist süreç, döviz kurlarındaki volatilite ve barınma krizi, kira hukukunu adeta bir "kriz yönetimi" alanına dönüştürmüştür. Bu makale, TBK m. 138 bağlamında kira bedelinin uyarlanması ile TBK m. 350 vd. hükümlerindeki tahliye sebeplerini, doktrinel tartışmalar ve Yargıtay'ın güncel içtihatları ışığında, uygulayıcılara yol gösterici bir perspektifle incelemeyi amaçlamaktadır.

II. KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI (EMPREVİZYON TEORİSİ VE TBK m. 138)

A. Hukuki Nitelik ve Uygulama Şartları

TBK m. 138, hakimin sözleşmeye müdahalesini meşru kılan istisnai bir düzenlemedir. Bu müdahalenin meşruiyeti, "İşlem Temelinin Çökmesi" teorisine dayanır. İşlem temeli, sözleşmenin kurulduğu sırada mevcut olan ve tarafların sözleşmeyi yaparken varlığını şart koştukları (açıkça veya zımnen) olgular bütünüdür. Bu temelin çökmesi için şu dört şartın kümülatif olarak gerçekleşmesi gerekir:

1. Olağanüstü ve Öngörülemez Bir Durumun Ortaya Çıkması:

Buradaki "öngörülemezlik", objektif bir kriterdir. Basiretli bir tacirin veya ortalama bir insanın, hayatın olağan akışı içinde tahmin edemeyeceği olaylar (savaş, pandemi, büyük ekonomik krizler, doğal afetler) kastedilir. Doktrinel Tartışma:* Enflasyon, Türkiye gibi gelişmekte olan ekonomilerde "yapısal" bir sorun mudur, yoksa "olağanüstü" bir durum mudur? Yargıtay, uzun yıllar boyunca enflasyonu "öngörülebilir" kabul etmişse de, son dönemdeki ani ve fahiş artışları (özellikle TÜFE oranlarının %60-80 bandına çıkması) "öngörülemez" kategorisinde değerlendirme eğilimindedir.

1. Durumun Borçludan Kaynaklanmaması:

Krizin sebebi borçlunun kusuru veya ihmali olmamalıdır.

1. İfa Güçlüğü (Dürüstlük Kuralına Aykırılık):

Sözleşmenin aynen ifasının istenmesi, TMK m. 2 uyarınca dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine (veya alacaklı lehine) dengesizlik yaratmalıdır. Burada sadece "kârın azalması" değil, "ekonomik mahvın" eşiğine gelinmesi veya edimler arası dengenin fahiş biçimde bozulması aranır.

1. İfanın Tamamlanmamış veya İhtirazi Kayıtla Yapılmış Olması:

Borçlu, borcunu kayıtsız şartsız ifa etmişse, artık uyarlama talep edemez. Bu nedenle, uyarlama davası açılmadan önce veya dava sürecinde kira bedellerinin "uyarlama hakkım saklı kalmak kaydıyla" açıklamasıyla ödenmesi hayati önem taşır.

B. Kira Tespit Davası (TBK m. 344) ile Uyarlama Davası Arasındaki Kritik Farklar

Uygulamada en sık rastlanan hata, bu iki davanın karıştırılmasıdır. Oysa aralarında hem şartlar hem de sonuçlar bakımından derin farklar vardır:

Özellik	Kira Tespit Davası (TBK m. 344)	Uyarlama Davası (TBK m. 138)
Hukuki Temel	Sözleşmenin periyodik yenilenmesi	İşlem temelinin çökmesi (Olağanüstü hal)
Süre Şartı	5 yıl dolmadan açılamaz (hak ve nesafet için)	Süre şartı yoktur (uzun süreli olması yeterli)
Olağanüstü Durum	Aranmaz	Zorunlu unsurdur
Kararın Etkisi	Geçmişe etkili olabilir (dava tarihinden itibaren)	Kural olarak dava tarihinden itibaren ileriye etkili
İspat Yükü	Rayiç bedelin değiştiğini ispat yeterli	Öngörülemezliği ve ifa güçlüğünü ispat zorunlu

Yargıtay Uygulaması: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira tespit davası açma süresi (5 yıl) dolmamış olsa bile, şartları varsa uyarlama davası açılabileceğini kabul etmektedir. Ancak, uyarlama davasında belirlenen bedel, kira tespit davasındaki gibi "emsal rayiçlere" göre değil, "sözleşme dengesinin yeniden kurulması" ilkesine göre belirlenir. Yani uyarlama, kirayı piyasa rayicine yükseltmek değil, katlanılabilir seviyeye getirmek (veya indirmek) amacı taşır.

C. Kısa Süreli Sözleşmelerde Uyarlama Sorunu

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, "kısa süreli" (örneğin 1 yıllık) kira sözleşmelerinde uyarlama talep edilemez. Çünkü taraflar kısa bir süre için risk üstlenmişlerdir. Ancak, sözleşme başlangıçta 1 yıllık olsa bile, zımni yenilemelerle (TBK m. 347) uzun yıllar (örneğin 3-4 yıl) devam etmişse, artık "uzun süreli bir hukuki ilişki" doğmuş sayılır ve uyarlama talep edilebilir hale gelir. Burada hakimin, sözleşmenin fiili süresini dikkate alması gerekir.

III. TAHLİYE DAVALARINDA USUL VE ESAS SORUNLARI

Kira hukukunda tahliye sebepleri numerus clausus (sınırlı sayı) ilkesine tabidir. Kanunda yazılı olmayan bir sebeple (örneğin "kiracıyla anlaşamıyorum", "komşular sevmiyor" gibi soyut gerekçelerle) tahliye istenemez.

A. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)

Kiraya verenin mülkiyet hakkını kullanma yetkisi ile kiracının barınma hakkı burada çatışır. Yargıtay, bu çatışmayı "samimiyet" testi ile çözer.

1. İhtiyacın "Gerçek, Samimi ve Zorunlu" Olması:

Devamlılık:* İhtiyaç geçici olmamalıdır. Örneğin, yaz tatili için eve ihtiyaç duyulması tahliye sebebi değildir. Zorunluluk:* Kiraya verenin aynı bölgede boş başka bir dairesi varsa, kiracıyı tahliye ettiremez. Ancak, kiraya verenin kendi oturduğu ev fiziki açıdan yetersizse (örneğin sağlık sorunları nedeniyle asansörlü eve ihtiyaç duyuyorsa) bu zorunlu bir ihtiyaçtır. Yargıtay İçtihadı (Reşit Çocuk):* Yargıtay, reşit olan çocuğun ailesinden ayrı yaşama isteğini, ekonomik gücü olmasa bile (ailesi destekleyeceği için) "samimi bir ihtiyaç" olarak kabul etmektedir. "Çocuğun henüz evlenmemiş olması" veya "öğrenci olması" tek başına reddi gerektirmez; ancak ihtiyacın "doğmuş" olması gerekir. "İleride evlenecek" iddiası, somut hazırlık (nişan, düğün tarihi vb.) yoksa kabul edilmez.

1. Şirketlerin İhtiyacı:

Tüzel kişiler (şirketler) sadece "işyeri ihtiyacı" nedeniyle tahliye isteyebilir. Şirket lojmanı olarak kullanmak üzere "konut ihtiyacı" nedeniyle tahliye davası açılamaz (Yargıtay HGK kararları).

1. Üç Yıl Kiralama Yasağı (TBK m. 355):

İhtiyaç nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra, taşınmaz haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi halde, eski kiracıya son kira yılı bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir. Buradaki "haklı sebep", tahliyeden sonra ortaya çıkan ve kiraya verenin kusuru olmayan durumlardır (örneğin kiraya verenin ölümü, ekonomik durumunun bozulup evi satmak zorunda kalması vb.).

B. Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m. 351)

Bu madde, taşınmazı satın alan kişiye özel bir imkan tanır. Ancak süreler hak düşürücüdür ve kamu düzenindendir.

• Süreç: Yeni malik, tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Dava ise, iktisap tarihinden itibaren 6 ay sonra açılabilir.

• Kritik Nokta: Eğer kira sözleşmesinin süresi, 6 aylık süreden önce bitiyorsa, yeni malik dilerse 1 ay içinde ihtar çekip sözleşme bitiminde de (TBK m. 350'ye dayanarak) dava açabilir. Yani TBK m. 351, yeni malike ek bir hak verir, m. 350 hakkını ortadan kaldırmaz.

C. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)

Kiracının kira ödeme alışkanlığının bozuk olması durumunda başvurulan yoldur.

• Şartlar:

1. Aynı kira yılı (dönemi) içinde olmalı. 2. İki ayrı aya ait ödenmemiş kira bedeli olmalı. 3. Her iki ödememe durumu için de ayrı ayrı yazılı ihtar gönderilmeli. 4. İhtarlar haklı olmalı (yani ihtar tebliğ edildiğinde borç ödenmemiş olmalı).

• Dava Süresi: Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

• Uygulama Notu: İhtarnamede "30 gün içinde öde aksi halde tahliye davası açacağım" (TBK m. 315 - Temerrüt) denilmesi, iki haklı ihtar oluşmasına engel değildir. Önemli olan ihtarın tebliğidir. Kiracı ihtardan sonra ödeme yapsa bile, o ihtar "haklı ihtar" olarak kayıtlara geçer ve tahliye davasına dayanak oluşturur.

D. Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352/1)

Uygulamada en güçlü tahliye enstrümanıdır, ancak geçerliliği sıkı şekil şartlarına bağlıdır.

1. Yazılılık: Adi yazılı olması yeterlidir, noter şartı yoktur (ancak ispat açısından noter tercih edilir).

2. Tarih: Taahhüt tarihi, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonra olmalıdır. Sözleşme ile aynı tarihli taahhütnameler, kiracının müzayaka hali (zor durumda olması) nedeniyle geçersiz kabul edilir.

3. "Boş Kağıda İmza" Meselesi: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik ve eleştirilen içtihadına göre; kiracı tahliye taahhütnamesini boş olarak imzalayıp vermişse, kiraya veren sonradan tarihleri doldurduğunda, kiracı "tarihler sonradan dolduruldu" diyerek itiraz edemez. Çünkü "imza atan, içeriği kabul etmiş sayılır". Kiracı ancak belgedeki imzanın kendisine ait olmadığını veya belgenin zorla alındığını (irade sakatlığı) ispatlarsa kurtulabilir. Bu durum, ispat hukuku açısından kiracı aleyhine çok ağır bir sonuç doğurmaktadır.

IV. YARGILAMA USULÜ VE ARABULUCULUK

01.09.2023 tarihi itibarıyla, kira uyuşmazlıklarında (ilamsız icra takipleri hariç) arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir.

• Kapsam: Kira tespiti, uyarlama, tahliye, alacak davaları bu kapsama girer.

• İcra Hukuk Mahkemesi İstisnası: İcra ve İflas Kanunu'na göre yapılan "örnek 13" (kira ödenmemesi nedeniyle tahliye) ve "örnek 14" (tahliye taahhüdüne dayalı tahliye) takipleri sonucunda İcra Hukuk Mahkemesi'nde açılan itirazın kaldırılması ve tahliye davaları, arabuluculuğa tabi değildir. Ancak Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılacak "itirazın iptali ve tahliye" davası arabuluculuğa tabidir. Bu usuli ayrım, zaman kazanmak isteyen vekiller için stratejik önem taşır.

V. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Kira hukuku, statik kurallardan ziyade, ekonomik ve sosyal gerçekliklerle şekillenen dinamik bir yapıya sahiptir.

1. Uyarlama Davalarında: Hakimler, sözleşmeye müdahale ederken "sözleşme özgürlüğü" ile "adalet" arasındaki dengeyi gözetmeli; enflasyonist ortamı "olağanüstü" kabul ederek, kiracıyı ekonomik yıkımdan, kiraya vereni ise mülksüzleşmekten koruyan bir orta yol bulmalıdır.

2. Tahliye Davalarında: Şekilcilik esastır. Avukatlar, süreleri (ihtar, dava açma) kaçırmamak adına titiz davranmalı; hakimler ise "ihtiyaç" iddialarında samimiyet testini sıkı tutarak, tahliyenin bir "kira artırma aracı" olarak kullanılmasına engel olmalıdır.

Son tahlilde, kira uyuşmazlıklarının çözümü sadece yasal metinlerde değil, Yargıtay'ın "dürüstlük kuralı" ekseninde geliştirdiği hakkaniyetli yorumlarda yatmaktadır.