Türkiye genelinde yaşanan fahiş kira artışları sonucu kiracı ve kiraya veren ilişkilerindeki gerginlikler tarafları hukuki çareler aramaya yöneltmiştir. Mülkiyet hakkının üstünlüğü gereği mülk sahipleri TBK.’nun 350/1. maddesi uyarınca ihtiyaç sebebiyle tahliye yoluna başvurarak kiracıların tahliyesini talep edebilmektedirler.
TBK.’nun 350.maddesinde kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği sınırlı olarak sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir.
İhtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir.
Ancak kira sözleşmesinde sözleşmenin yenilenmemesi hususunda önceden ihbar yapılması koşulu varsa buna uyulması zorunludur. Aksi takdirde sözleşme yenilenmiş sayılacağından açılan tahliye davası reddedilecektir. Uygulamada matbu kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin yenilenmesini istemeyen tarafın belli süre önce karşı tarafa bunu ihbar etmesi yönünde düzenlemeler içerdiği görülmektedir. Kira sözleşmesinde gönderilmesi gereken ihbar koşulu kiraya veren tarafından yerine getirilmediği takdirde açılan davaların reddedildiği görülmektedir.
Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 05/05/2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 19. Maddesinde kontratın sona ermesinden bir ay evvel taraflar yazılı olarak bildirimde bulunmadıkları sürece kontratın yenilenmiş kabul edileceği yazılı olup bu şart davacı kiralayanı bağlar. Davacı tarafından 09/05/2011 tarihinde açılan dava ile kiralananın konut ihtiyacı nedeni ile tahliyesi istenmiştir. Bu durumda sözleşme hükümleri gereğince davacı tarafından davalıya ihtiyaç nedeni ile sözleşmenin yenilenmeyeceği yönünde yapılan yazılı bir bildirim olup olmadığı hususunda tarafların gösterecekleri deliller toplandıktan sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken bu husus gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2011/12876E. 2012/988K.)
Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece resen göz önünde bulundurulması gerekir.
6098 sayılı TBK’nun 351. maddesi hükmüne göre, kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Halefiyet kuralı gereği sözleşmenin tarafı haline gelen yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, dava açma süresine ilişkin 2 seçenek mevcuttur;
1) Yeni malik, edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açabilir
2) TBK.nun 351/2. maddesi uyarınca, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açabilir
TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4691E. 2017/12812K.)
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Yargılama devam ederken kiralananın ihtiyaçlı tarafından satılması nazara alındığında ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kabul edilemez.
Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi2018/7751E. 2019/493K.)
İhtiyaç iddiasının hükmün kesinleşmesine kadar devam etmesi gerektiğinden kiralananın dava sırasında 3. kişiye satılmış olması veya satılığa çıkarılması halinde davacının ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı kabul edilmektedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının hüküm kesinleşinceye kadar devam etmesi gerekir. Dava konusu, kiralanana ait son tapu kayıt örneğinden taşınmazın satıldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda davacının ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan söz edilemeyeceğinden mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davalı adına kayıtlı başka taşınmazlar bulunduğu gerekçesiyle yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/9251E. 2018/2813K.)
İhtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının hükmün kesinleşmesine kadar devam etmesi gerektiğinden kiralananın satışa çıkarılmış olması nedeniyle davacının ihtiyaç iddiasının samimi olmadığından yargılama masrafı ve vekalet ücretinin davalı lehine ve nispi olarak takdiri gerekirken maktu vekalet ücretine hükmedilmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/4504E. 2019/9283K.)
Ayrıca dava devam ederken kiracının taşınmazı tahliye etmesi ve kiraya verenin taşınmazı yeniden başkasına kiraya vermesi durumunda da ihtiyacın samimi olmadığı kabul edilip, yargılama giderleri ve vekalet ücreti kiraya veren üzerine bırakılmaktadır.
Taşınmazın tahliyesinden 4 ay sonra taşınmazı yeniden kiraya verdiklerini beyan etmiştir. Mahkemece bu durumda ihtiyacın samimi olmadığının, yargılama sırasında ihtiyacın devam etmediğinin anlaşılmasına göre yargılama giderleri ve vekalet ücreti yönünden davalı kiracının haklı olduğu gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davacı lehine vekalet ücreti ve yargılama gideri takdir edilmiş olması doğru görülmemiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/7288E. 2018/12480K.)
Başka şehirde yaşayan kiraya verenlerin, kira sözleşmesine konu kiralanana taşınmak istediğini belirtmesine karşın mevcut olduğu şehirle bağlantısını fiilen kesmemesi durumunda ihtiyacının samimi olduğu kabul edilmemektedir.
İhtiyaç iddiasında bulunan davacının İzmir'e yerleşme konusunda her hangi bir girişimi bulunmadığına, İstanbul'da bulunan şirketleri ile ilişiğini kestiğini ispatlayamadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu kabul edilemez. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi hatalıdır.(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2011/14448E. 2012/2430K.)
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmadan önce yahut açıldıktan sonra kiraya verenin günün koşullarına uygun kira artırma talebinde bulunması kiralayanın ve mal sahibinin yasal hakkı olduğundan bu durumu aleyhe yorumlayarak, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı şeklinde çıkarım yapmak mümkün değildir.
Mahkemece her ne kadar davacının damadının dava açıldıktan sonra tayininin çıktığı ve dava açılmadan önce kira bedelinin artırılması için ihtar çekildiğinden, davacı yönünden ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de; Kira ilişkisinin devamı süresince kira bedelinin artırılmasının istenmesi doğal olup, bu isteğin aleyhine değerlendirmek olanaksızdır. Kira bedelinin artırılması istemi tek başına ihtiyacın samimiyetsizliğini göstermez. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/966E. 2015/6001K.)
Yazlık, sayfiye amaçlı satın alınan taşınmazlar da ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarına konu olabilmektedirler.
Davacının emekli olup Çeşme’de çocukları ile birlikte oturmak için taşınmazı yazlık amaçlı kullanmak için satın aldığına yönelik beyanlarına göre ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu anlaşılmaktadır.Dosyada mevcut deliller karşısında davacının yazlık konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir.( Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/8982E. 2014/9676K.)
Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında da yaşlı kimselerin oturmak istediği yerlerde çocuklarının oturuyor olması ihtiyacın samimi olduğunun kabulünü gerektirmektedir.
Dinlenilen davacı tanıklarının da; ihtiyaçlının bakıma muhtaç olduğu ve çocuklarına yakın yaşamak istediğini ve ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/7829E. 2019/131K.)
Ayrıca davalı tarafça davacının 05.02.2013 tarihinde doğum yapmasına, yeni doğan bebeğe yakın yerde oturan anneannenin bakacağa iddiasına da karşı çıkılmamış olmasına, davalı tarafça 29.08.2012 tanzim tarihli 05.01.2013 tarihi için tahliye taahhüdünün verilmiş bulunmasına göre artık ihtiyacın varlığının samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/15490E. 2017/15987K.)
Reşit olan çocuklar bekar dahi olsa ailesiyle birlikte yaşamaya zorlanamayacağı için ihtiyacın samimi olduğu kabul edilmektedir.
Reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma isteği olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir. İhtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kanıtlandığından tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2016/3380E. 2016/3343K.)
Davacının kızlarının reşit, iş sahibi ve müstakil konut edinme hakkına sahip kimseler olduğu anlaşılmaktadır. Kimse kardeşi de olsa başkasıyla birlikte yaşamaya zorlanamaz. Bu durumda davacının kızının ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.( Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/11607E. 2013/12828K.)
Şirket ihtiyacı ileri sürülerek ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılamaz, zira kanun bu davanın ancak kimsenin kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için açılabileceğini kabul etmiştir.
TBK'nun 350/1. maddesi, kiralananı iktisap eden kimsenin kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi, şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi2021/2159E. 2021/4476K.)
Kiralayan veya mal sahibinin birden fazla taşınmazı bulunup tüm taşınmazlar kirada ise mülkiyet hakkına dayanarak kiraya veren istediği taşınmaz için tahliye talebinde bulunabilir.
Özetlemek gerekirse; İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için her somut olayda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilmemektedir.
Av. Arb. Aynur Oğuz Ekmekçi
Av. Arb. Esra Kökçam
Av. Arb. Yağmur Kuşçuoğlu Başayagül
