YARGITAY KARARLARI IŞIĞINDA ŞUFA (ÖNALIM) DAVASI

Öncelikle kısaca bir tanım yapmak gerekirse; paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma imkanı veren hakka şufa (önalım) hakkı denir. Şufa hakkı taşınmazın bulunduğu yerde ki Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılarak ileri sürülür.

Şufa hakkı ileri sürülebilmesi için (TMK 732.madde);

a) Paylı mülkiyet olması gerekir

b) Önalım hakkını kullanacak olan kişi taşınmazda paydaş olması gerekir

c) Önalım hakkı kullanılacak eşya taşınmaz olması gerekir

d) Pay paydaşlar dışında 3.kişiye satılması gerekir

TMK Madde 733- Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz . Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir . Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir . Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir . Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Kanunun bu maddesinde üzerinde durulması gereken en önemli nokta şufa davası ile karşılaşmamak için satışın her halükarda noter aracılığıyla bildirilmesi gerektiği konusudur.Bu emredici bir hükümdür.

“TMK'nin 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.TMK’nin 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 Karar. sayılı kararı da bu doğrultudadır.”( Yargıtay 14.HD 2018/3615 E. 2021/4028 K .)

Yargıtay önalım hakkının kullanılamayacağı bir diğer durum olarak da fiili taksim söz konusu ise önalım hakkının dürüstlük kuralı gereği kullanılamayacağı görüşündedir.

“Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz . Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.”( 14.HD 2018/3615 E. 2021/4028 K.)

Uygulamada karşılaşılan bir diğer sorun şufa bedelinin taraflarca tapuda gösterilen bedel üzerinden mi keşifte belirlenecek güncel bedel üzerinden mi depo ettirileceği hususudur.Yargıtay’ın son yıllarda ki yerleşik içtihadına göre depo edilecek bedel tapu da taraflarca gösterilen bedeldir.

“Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir .”( 14.HD 2016/18965 E. 2020/7004 K .)

Fakat bu kararın aksine geçmiş yıllarda Yargıtay tarafından farklı kararlar verilmiştir.

“Davalının önalım bedelinin objektif esaslara göre belirlenmesine yönelik temyiz itirazlarına gelince; satış tarihinden itibaren geçen uzunca bir süre sonra taşınmazın değerinde meydana gelen objektif olayların yarattığı kıymet değişikliklerinin, önalım davalarında davayı açan paydaşın ödeme borcuna yansıtılması gerekir. Özellikle, satış tarihinden uzunca bir süre geçtikten sonra açılan önalım davalarında, davacı paydaşın ekonomik ve objektif sebeplerle değişmiş yeni bedeli ödemeksizin, tapuda gösterilen bedelle payın tescilini istemesi Medeni Kanunun 2. maddesinde belirtilen objektif iyi niyet kuralıyla bağdaşmaz . Böyle bir davranış, davalıyı zorunlu olarak elden çıkarttığı pay yerine, eline geçen parayla aynı nitelik ve değerde bir başka taşınmaz edinme olanağından yoksun bıraktığı için adaletsiz ve hakkaniyet duygusunu zedeleyici bir sonuç doğurur. Zira önalım hakkı sahibi, sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşmektedir. Bu itibarla önalım hakkının kullanılması sebebiyle önalım hakkı sahibi alıcının, bedele dair yükümlülüğü, hakka konu olan payın kullanıldığı tarihteki değeri olmalıdır. 8.11.1991 gün, 1990/4 - 1991/3 Sayılı İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararında da, iyi niyet iddiasının hukuki mahiyeti itibariyle defi değil itiraz niteliğinde bulunduğu vurgulandığından bu nitelikteki bedel e yönelik iddianın yargılama sona erinceye kadar davanın her aşamasında ileri sürülmesi mümkündür”.( 6.HD 2012/16738 E. 2013/10770 K.)

Tapuda düşük gösterilen satış bedeli önalım davası açılmadan önce vergi dairesine gidilip düzelttirilirse önalım bedeli düzeltilen bu bedel olacaktır.

“Dava açılmadan önce gerçekleşen satış ve düzeltme işlemlerinin, bir bütün halinde ve hepsine eşit değer vererek mevcut durumun değerlendirilmesi gerekir. Önalım davasına konu satış sözleşmesine ve buradaki bilgilere dayanarak talepte bulunan davacının, dava açılmadan önce bu sözleşmedeki bir hatanın düzeltilmesine yönelik davalıların işlemini kabul etmemesi 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Davanın her davalı payı için 127.900,00'er TL satış bedeli üzerinden kabulü gerekirken, 50.000,00'er TL üzerinden kabulü hukuka uygun değildir. Davalılar vekillerinin karar düzeltme istemi açıklanan nedenle yerinde olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.”( 2020/4384 E. 2021/86 K .)

Şufa hakkının kullanılamayacağı bir diğer durum yakın akrabalar arasında yapılan bazı temliklerde bu hak kullanılamayacaktır.

Paylı mülkiyet halindeki bir taşınmazın paydaşı payını karı-kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik ederse şeklen satış olarak gösterilen bu aktin gerçekte satış olmayıp miras hakkına bağlı veya hibe gibi maksada yönelik işlem olduğu iddia ve ispat edilirse önalım hakkı ileri sürülemez. ( 27.03.1957 tarihli, 12/2 sayılı Y.İ.B.K.)”

Yargıtay bir inançlı işlem nedeniyle tapuda satış gösterilerek devredilen taşınmazlarda da önalım hakkının kullanılamayacağı görüşündedir.

“468 parsel sayılı taşınmazda eldeki önalım davası nedeniyle ihtiyadi tedbir kararı bulunduğundan bu taşınmazın devrinin gerçekleştirilemediğini, bunun üzerine davalı ... tarafından davalı ... aleyhine Halfeti Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/356 E. sayılı dosyası ile inançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davası açıldığını, bu davada ...’nın ... ile aralarındaki hem inançlı işlemi hem de davayı kabul ettiğini, davalı ... ile davalı ... arasında gerçek bir satış sözleşmesinin olmadığını, aralarında inançlı bir işlemin olduğunu, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçelerle davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından …”( 14.HD 2019/4789 E. 2020/2826 K .)

Şufa davaları üzerine söylenebilecek çok şey olmakla beraber şimdilik burada son vermek gerektiği kanaatindeyim. Yazının faydalı olması dileğiyle…

Stj. Av. Sefa KARA

YARGITAY KARARLARI IŞIĞINDA ŞUFA (ÖNALIM) DAVASI

Fiziki Takibin Hukuka Uygunluk Şartları

Hukuk Devleti Sosyal Teorisi (Social Theory of The Rule of Law)

Kolluk Elkoyulan Araçları Kullanabilir mi?

Yargı Kararlarıyla Muris Muvazaasının İspatı Ve Unsurları

EV SAHİPLERİ İÇİN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR? NEDEN ÖNEMLİDİR?

ANONİM ORTAKLIĞIN HAKLI SEBEPLE FESHİ DAVASINDA (TTK M.531) USULİ BAKIMDAN ÖZELLİK ARZ EDEN BAZI HUSUSLAR

EVLİLİK BİRLİĞİNİN KORUNMASI AMACIYLA EŞLER ARASINDA ALINABİLECEK HUKUKİ TEDBİRLER

EK TASFİYE VE TTK md.547 UYARINCA ŞİRKETİN GEÇİCİ OLARAK İHYASI

KİRACI HANGİ DURUMLARDA EVDEN ÇIKARILABİLİR?

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI OLARAK KİRACININ TAŞINMAZDAN TAHLİYESİ