Arsa Birim Değerleri (Emlak Vergisi) için Takdir Komisyonları Toplanıyor

Kısaca Emlak Vergisi

Emlak vergisi, belediyelerce toplanan bina ile arsa/arazi mülkiyetinden dolayı alınan özel bir vergidir. Bina vergisi ve arsa/arazi vergisi olarak iki ayrı vergiden oluşur.

Emlak vergisinin mükellefi ise 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 3. ve 13. maddeleri uyarınca söz konusu taşınmazın maliki, ve varsa intifa hakkı sahibidir. Eğer her ikisi de yoksa malik gibi tasarruf eden kişi mükellef olacaktır.

Vergi Değerinin (Matrahın) Hesaplanması

Emlak vergisi (bina ve arsa/arazi vergisi) matrahı arsa birim değerleri kullanılarak hesaplanır.

Arsa/arazi vergisi matrahı

(Arsa/arazi metrekare birim değeri) x (Arsa/Arazi yüzölçümü)

Bina vergisi matrahı ise:

(Bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli*) x (Binanın dıştan dışa yüzölçümü)

* Bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli: binaların kullanılış tarzları, inşaat nevileri ve sınıflarına göre Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilir. 2020 yılı bedelleri için tıklayınız .

Takdir Komisyonları

Arsa birim değerleri kural olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49. maddesine göre 4 senede bir toplanan takdir komisyonlarınca belirlenir. Arsalar için toplanacak komisyon, belediye başkanı veya tevkil edeceği bir memur; ilgili belediyeden yetkili bir memur; defterdarın ya da vergi dairesi başkanlığı bulunan yerlerde ise vergi dairesi başkanının görevlendireceği iki memur; tapu sicil müdürü veya tevkil edeceği bir memur; ticaret odasınca seçilmiş bir üye; ilgili arsalara ilişkin organize sanayi bölgesini temsilen bir üye; ve ilgili mahalle veya köy muhtarından oluşur.

Komisyonların, bu değerleri emlak vergisi tarh ve tahakkuk işlemlerinin başlangıcından en az 6 ay önce karara bağlaması gerekmektedir. Emlak vergisi tarh ve tahakkuk işlemlerinin de Ocak ve Şubat aylarında yapıldığı göz önünde bulundurursak takdir komisyonlarının bir önceki yılın ilkbahar veya yazın ilk ayları döneminde kararını vermesi gerekir. Karar verilmesinin akabinde de söz konusu tespitler il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına, ilgili mahalle, köy muhtarlıkları ve belediyelere gönderilir.

Takdir komisyonları en son 2017 yılında 2018-2021 dönemi için arsa birim değerlerini belirlemişti. Önümüzdeki 2022-2025 dönemi birim değerlerinin belirlenmesi için ise komisyonların 2021 yılında toplanıp karar vermesi gerekiyor. Bu bağlamda önümüzdeki ilkbahar ve yaz aylarında takdir komisyon kararlarını vermesi bekleniyor.

Takdir komisyonları kararlarını verirken, “ Emlak Vergine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük ” (“ Tüzük” ) uyarınca arsa birim değerlerinin belirlenmesinde taşınmazın konumuna, işyerlerine ve mesken yerlere mesafesi, ulaşım durumu, bulunduğu mevkii, belediye hizmetlerinin mevcudiyeti, imar durumu ve benzeri hususları göz önünde bulunduracaktır. Bu doğrultuda, geçtiğimiz dört sene içinde yukarıda sayılan hususlar gibi, arsanın değerini arttırabilecek değişikliklerin olmadığı durumlarda artışın çok fazla olmaması gerekecek, yeniden değerleme oranları ve enflasyon önem arz edecektir.

Peki, bu bilgi niye bu kadar önemli?

Takdir Komisyonu Kararlarının Önemi

2017 yılında bazı belediyelerdeki takdir komisyonlarının oldukça yüksek değerler belirlemesi yahut bazı bölgelerdeki komşu belediyeler arasındaki değer farkının fazla olması (hatta yan yana bulunan ancak farklı caddelere bakan binaların tabi olduğu birim değerler arasında oldukça büyük farklar gözlemleniyordu) çeşitli tepkilere yol açmıştı. Bu durumun önüne geçmek için 5 Aralık 2017 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan “ 7061 sayılı Bazı Vergi Kanunları İle Diğer Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ” ile Emlak Vergisi Kanunu'na geçici bir madde eklenmişti. Bu geçici madde (Geçici Madde 23) ile 2018 yılı için takdir edilen metrekare birim değerlerinin 2017 yılında uygulanan birim değerleri ile karşılaştırılması, eğer 2018 birim değerleri 2017'de uygulanan birim değerinin %50'sinden fazlasını aşıyorsa, bir tavan artış oranı olarak bu %50'lik değerin esas alınması kararlaştırılmıştı. Yani, bir anlamda esas alınması gereken birim değerlere %50'lik artış oranı sınırlandırması getirilmişti.

Bu dönemde de tekrardan, 2017’de olduğu gibi, meclisin ve idarenin takdir komisyonları için bir artış oranı belirleyip belirlemeyeceği henüz bilinmiyor. Dolayısıyla, 2017’deki gibi artış oranı sabitlemesi olmayacağı varsayılarak mükelleflerin takdir komisyonu kararlarını takip etmesi, yüksek değer artışlarına karşı gerekli adımları atması önem arz etmektedir. Ayrıca, sabit bir artış oranı belirlenecek bile olsa, belediyelerin tarh ve tahakkuk sırasında bu hükümlere riayet edip etmediği de kontrol edilmelidir.

Peki mükellefler takdir komisyonu kararlarını hukuka aykırı olarak belirlendiğini düşünüyorsa, söz konusu bu kararlara itiraz edebilirler mi?

Takdir Komisyon Kararlarına İtiraz

Anayasa Mahkemesi’nin duruma el atmasına kadar mükelleflerin takdir komisyonu kararlarına itiraz imkanı bulunmuyordu. İptal kararına kadar VUK’un mükerrer 49. Maddesinin (b) fıkrasında geçen “ Takdir komisyonlarının bu kararlarına karşı kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları on beş gün içinde ilgili vergi mahkemesi nezdinde dava açabilirler” hükmü uyarınca takdir komisyon kararlarına karşı sadece kendilerine tebliğ edilen ilgili kişiler dava açabiliyorlardı. Ancak, Anayasa Mahkemesi’nin 31/5/2012 tarihli ve E. 2011/38, K. 2012/89 sayılı kararı ile mükellefler de dava açma ehliyetine sahip olmuşlardır. Söz konusu kararda, Anayasa Mahkemesi yukarıda bahsi geçen VUK hükmünü hak arama hürriyeti ve hukuk devleti ilkesine aykırı bularak iptal etmiştir.

Belirlenen asgari birim değerleri ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle ilan edilir. Takdir komisyonu kararının mükelleflere ayrıca tebliği söz konusu değildir. Böylece mükellefler/ilgililer takdir komisyonu kararları hakkında emlak vergisine esas olan taşınmazın bulunduğu muhtarlıklardan bilgi edinmesi en kolay yöntemdir.

Bu bağlamda, mükelleflerin komisyon kararlarına 30 gün içinde vergi mahkemelerinde iptal davası açması gerekmektedir. Öte yandan, mükelleflerin dava açmak için sahip oldukları sürenin hangi tarihten itibaren başlayacağı hususu kanunda açık şekilde düzenlenmemiştir. Her ne kadar kanunda kararların ilgili kurumlara tebliğ edileceği ve sonra “kesinleşen” asgari birim değerlerinin belediyelere ve muhtarlıklara asılarak ilan edileceği düzenlenmiş olsa da bu düzenleme sorunlu ve eleştiriye açık görünmektedir. Danıştay genel olarak, buradaki "kesinleşme" terimini “dava açılmayarak dava açma süresinin dolması ya da dava açılarak sonuçlanması anlamını taşıdığını, herhangi bir değerin ya da bedelin kesinleşmesinden sonra değiştirilmesinin kanunen ve hukuken mümkün” olmayan durumları belirttiğini ifade ederek, bu durumun mükellefler için de geçerli olduğunu kabul etmektedir.

Kanaatimizce, burada mükellef açısından bir kesinleşme söz konusu olmamalıdır; kaldı ki komisyon kararının ilgili emlak vergisi mükelleflerine ayrıca tebliği de söz konusu değildir. Mükellefler açısından olan sürenin, belediye ve muhtarlıklara asılarak yapılan ilan ile başlaması makuldür. Ancak bu durumda da kanuni bir eksiklik mevcuttur. Söz konusu ilanlar çoğu zaman uzun süre asılı kalabilmekte; ne zaman asıldıkları tam olarak anlaşılmayabilmektedir. Yahut söz konusu ilanlar makul ve görünür bir yere asılmadığından, mükellefler tarafından göz ardı edilebilmektedir. Kaldı ki mükelleflerin zaten yoğun olan olağan hayatlarından zaman ayırıp belediye ve muhtarlıklara gidip söz konusu ilanları aramasını beklemek başlı başına tartışmalı bir uygulamadır. Özetle, anlaşılacağı üzere, komisyonlarca belirlenen söz konusu değerlere mükellef olarak itiraz etmek için dar bir zaman aralığı olacaktır. Bu anlamda yüksek ve hukuka aykırı olarak belirlenmiş emlak vergisi ödemelerinin önüne geçmek adına sürecin her bir belediye/muhtarlık nezdinde dikkatlice takip edilmesi gerekmektedir.

Bir diğer itiraz usulü olarak ise, söz konusu takdir komisyonu kararının uygulama işlemine karşı dava açarken dayanak olan kararın da iptalinin istenmesidir. Buradaki uygulama işlemi de emlak vergisinin tarh ve tahakkuk işlemi olarak karşımıza çıkacaktır. Bu bakımında emlak vergisi idarece tarh ve tahakkuk edildikten sonra da tahakkuk işlemi ile birlikte dayanak takdir komisyonu kararlarına karşı dava açılabilir. Yani, örnek vermek gerekirse, 2022 yılında emlak vergisi tarh ve tahakkuk edildikten sonra, mükellef bu işleme karşı iptal davası açarken 2021 yılında alınan ilgili dayanak takdir komisyonu kararının da iptalini talep edebilecektir. Dava açma süresinin başlangıcına yönelik ise, uygulamada belediyelerce hesaplanarak tarh olunan emlak vergisi mükelleflere genelde bildirilmediğinden; mükelleflerin, haklarında yapılan emlak vergisi tarhiyatını ancak ödeme sırasında öğrenebiliyor. Dolayısıyla, belediye tarafından mükellefe emlak vergisi tarhiyatına ilişkin herhangi bir yazı tebliğ edilmiş ise bu yazının tebliğ tarihi, eğer belediye tarafından yazı tebliğ edilmemiş ise emlak vergisinin mükellef tarafından ödendiği tarih dava açma süresinin başlangıcı olarak kabul edilecektir.

Av. Cem Berk Dolar

Arsa Birim Değerleri (Emlak Vergisi) için Takdir Komisyonları Toplanıyor

ÜÇÜNCÜ HACİZ İHBARNAMESİNDE MENFİ TESPİT DAVASI

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Belirli ve Muayyen Olmayan Artış Hükmünün TBK 344/1-2 ve TBK 345/3 Kapsamında Değerlendirilmesi

Hukukçu (!) Kibri

İMAR BARIŞI 2024 - YAPI KAYIT BELGESİ HAKKINDAKİ TEKLİFİN HUKUKİ DEĞERLENDİRİLMESİ

İŞ SÖZLEŞMESİNİ FESHEDEN TARAFIN BİLDİRİM SÜRELERİNE UYMAKSIZIN İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMESİ AKABİNDE MEYDANA GELEN HUKUKİ NETİCELER

Yargıtay Cumhuriyet Başsavcısı İtirazında Tebliğname ile Bağlı mıdır?

Kamu İhale Sözleşmesinin İdare Tarafından İmzalanmaması Halinde Uğranılan Zararın Tazmini İstenebilir mi?

BELİRLİ SÜRELİ İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİREN HALLER VE SONA ERMENİN HUKUKİ SONUÇLARI

Fiziki Takibin Hukuka Uygunluk Şartları