ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ NEDENİYLE SONA ERMESİNİN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE ETKİSİ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hakların üçüncü kişilere devrinin mümkün olması sebebiyle sözleşmeden kaynaklı uyuşmazlıklar üçüncü kişiyi de etkilemekte olup bu sebeple inşaat sözleşmelerinin sona ermesinin üçüncü kişiler yönünden irdelenmesi önem arz etmektedir. Zira, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yükleniciden kaynaklı pek çok sebeple sona ermekte olup bunlardan biri de yüklenicinin temerrüdü sebebiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibince sona erdirilmesidir. Bununla birlikte, temerrüdün gerçekleşme ihtimalinde; arsa paylarının üçüncü kişiye devredilmesi, arsa paylarının üçüncü kişiye devredilmemesi ve arsa payının yükleniciye devredilmemesi halleri üçüncü kişiler yönünden farklı hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Bu ihtimallerin gerçekleşmesi halinde üçüncü kişilerin hukuki durumunun ne olacağı Yargıtay uygulaması ve doktrinsel tartışmalar çerçevesinde irdelenmesi gerekmektedir. Bununla birlikte, Anayasa Mahkemesi nezdinde de bu başlık altında incelenecek uyuşmazlıklar pek çok defa incelenmiş olup üçüncü kişiler yönünden mülkiyet hakkının ihlal edildiği yönündeki değerlendirme 2014/12321 Başvuru Numaralı 20/07/2017 Tarihli kararına da yansımıştır .

I. Yüklenicinin Temerrüdü Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi

Yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi için birtakım şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Bunlar; borcun ifasının mümkün olması, yüklenicinin borcunun muaccel olması, TBK m.117/2 hükmünde bahse konu ifa zamanının belirli veya belirlenebilir olması dışındaki hallerde ihtarda bulunulması ve yüklenici tarafından borcun yerine getirilmemesinin hukuka aykırı olmasıdır. Bu durumda aşağıda da açıklanacağı üzere, uyuşmazlığın TBK m.106-108 hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekmektedir.

A. Arsa Paylarının Üçüncü Kişiye Devredilmesi

Yüklenici ile arsa sahibi arasında imzalanan sözleşme gereğince arsa sahibi yapımı üstlenilen inşaat sonucunda yükleniciye düşecek arsa payını yükleniciye inşaat henüz tamamlanmadan devretmiş olabilir. Bu ihtimalde yüklenici kendisine devredilen arsa payını üçüncü kişilere devretme imkanını bulacaktır. Bununla birlikte, arsa sahibi yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmeyi sona erdirdiğinde yükleniciden arsa payını devralan üçüncü kişinin hukuki durumunun ne olacağı TMK m.1023 çerçevesinde tartışılmalıdır. TMK m.1023 uyarınca "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." demek suretiyle yolsuz tescile bağlı olarak işlem yapan üçüncü kişilerin kazandığı ayni hakların korunacağı açıkça ifade edilmiştir. Fakat üçüncü kişinin kazanımının korunması üçüncü kişinin kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bu kaydın gerçek hak durumunu yansıttığını bilmemesi veya bilmesinin

AYM Faik Tari Ve Sultan Tari 2014/12321 Numaralı Başvurusu “…Anayasa'nın 35. maddesi kapsamındaki mülkiyet hakkının ihlal edildiğini ileri süren başvurucu, böyle bir hakkın varlığını kanıtlamak zorundadır (Cemile Ünlü, B. No: 2013/382, 16/4/2013, § 26). Somut olayda başvurucuların uyuşmazlık konusu taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında yükleniciye devredilen inşa edilecek yapıdaki altı adet bağımsız bölümüne ilişkin arsa paylarını tapuda satın aldıkları görülmektedir. Yargıtay, üçüncü kişilere satılan bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişilerin malik olabilmelerinin halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüğünü yerine getirmesine bağlı olduğunu kabul etmektedir (bkz. § 25). Bununla birlikte Anayasa ve Sözleşme’nin ortak koruma alanındaki mülkiyet hakkı, özel hukukta veya idari yargıda kabul edilen mülkiyet hakkı kavramlarından farklı bir anlam ve kapsama sahip olup bu alanlarda kabul edilen mülkiyet hakkı, yasal düzenlemeler ile yargı içtihatlarından bağımsız olarak özerk bir yorum ile ele alınmalıdır (Hüseyin Remzi Polge,

B. No: 2013/2166, 25/6/2015, § 31). Olayda uyuşmazlık konusu taşınmazdaki ilgili arsa payları, tapuda başvurucular adlarına tescil edilmiştir. Ancak yine Yargıtay içtihatlarına göre yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin gerektirdiği edimleri ifa etmemesi nedeniyle arsa malikinin geri alma hakkının doğduğu anlaşılmaktadır. Dolayısıyla derece mahkemelerince iptal edilmeden önce taşınmazdaki arsa paylarının başvurucular adına tapuda kayıtlı olduğu ve ayrıca başvurucuların bu arsa paylarını tapuda satın alırken karşılığında parasal bir değer de ödedikleri dikkate alındığında Anayasa'nın 35. maddesi bağlamında başvurucuların korunması gereken ekonomik bir menfaatlerinin bulunduğu anlaşılmaktadır.” (www.kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr / E.T:12.11.2022) gerekmemesi ile mümkündür. Üçüncü kişi olarak tapuya güvenerek yüklenici ve arsa sahibi arasındaki sözleşmeden de kaynaklı yükleniciden arsa payını tapuda devralan kişinin TMK m.1023 çerçevesinde korunup korunmayacağı farklı sonuçlar doğuracaktır.

1. Doktrinde İleri Sürülen Görüşler Gereğince

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin haklı sebeple sözleşmeyi sona erdirmesi durumunda doktrin ve hakim görüşe göre sözleşme geçmişe dönük olarak sona erer ve tüm sonuçları ile ortadan kalkar. Bunun sonucunda arsa sahibi yükleniciye vermiş olduğu her ne ise sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince geri isteme hakkını kullanabilecektir. Yükleniciden kendisine düşen arsa payını devralan üçüncü kişi ise artık arsa sahibinden bir talepte bulunamayacaktır. Bununla birlikte sözleşmenin sona ermesinin geçmişe etkili sonuç doğuracağı durumda, arsa sahibi tarafından üçüncü kişiye veya yükleniciye açılan tapu iptal tescil davasında davanın kabulü ile birlikte ayni hak arsa sahibine geri dönecektir.

Sözleşmenin sona ermesinin geçmişe dönük etkisi olacağı görüşündeki birtakım yazarlar ise, sözleşmenin arsa sahibi tarafından haklı nedenle sona ermesi durumunda tapudaki kayıtların artık başından beri yolsuz olması sebebiyle tapu kaydının düzeltilmesi davası açılması gerektiğini savunmaktadır. Yine yükleniciden arsa payını devralan üçüncü kişiler açısından da aynı durum geçerli olup adlarına kayıtlı olsa da artık yolsuz tescil söz konusu olacak ve yolsuz tescilin düzeltilmesi talebini içerir dava açılması gerekecektir.

Öz'e göre ise TMK m.1023 uyarınca yükleniciden kişisel hak olan arsa payını devralan ve adına tescil ettiren üçüncü kişilerin daha sonra sözleşmenin geçmişe dönük sona erdirilmesi sonucu yüklenicinin tasarruf yetkisi eksikliği sebebiyle tescilin yolsuz tescile döneceğini öngörememiş olmaları mümkün olduğundan iyi niyetlerinin korunması gerektiğini ifade etmektedir 22 . Buna karşılık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi sonrasında yükleniciyle anlaşıp payının üçüncü kişi tarafından alınarak adına tescil ettirilmesi durumunda ise iyi niyetten söz edilemeyecektir. Öz'e göre yine haklı sebep doğduğunda sözleşme sona erdirilmese dahi sonrasında sona erdirme imkanı bulunduğundan üçüncü kişilerin payı devralması sonrasında sözleşme sona erdirilse de yine iyi niyetleri korunamayacaktır. Fakat kötüniyetin kapsamını genişleten bu görüş eleştirilmektedir.

Her ne kadar doktrin ve hakim görüş sözleşmenin sona erdirilmesinin geçmişe dönük sonuç doğuracağını kabul etmekteyse de sözleşmenin sona erdirilmesinin ileri etkili sonuç doğuracağını kabul eden yazarlar da bulunmaktadır.

Erman arsa sahibinin, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmeden dönmesinde sözleşmenin feshinin ileriye etkili olarak sözleşmeyi sona erdirdiği görüşündedir. Dolayısıyla o ana kadar yapılan tüm edimler geçerli olup arsa sahibi hak iktisap etmiş üçüncü kişiden bir talepte bulunamayacak olup aynı şekilde üçüncü kişi de arsa sahibine karşı bağımsız bölümün tamamlanması hususunda bir talep öne süremeyecektir. Yazarın bu görüşündeki dayanağı, Yargıtay İçtihatı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 25.01.1984 tarihli E.983/3 K.984/1 sayılı kararı olup olayın niteliğinin ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda feshin TMK m.2 uyarınca ileriye etkili olacağı açıkça belirtilmiş olması sebebiyle üçüncü kişilerin ayni hakları TMK m.1023 çerçevesinde korunacağıdır. (Bu husus aşağıdaki başlıkta ayrıntılı değerlendirilecektir.) Yine arsa sahibinin yükleniciye arsa paylarının devri için vekalet vermesi durumunda yüklenicinin üçüncü kişiye pay devri sonrası sözleşmenin arsa sahibince sona erdirilmesi durumunda da üçüncü kişilerin kazanımı bu durumdan etkilenmeyecektir. Fakat, yüklenicinin vekalet sınırlarını aşması veya vekaletsiz olarak üçüncü kişiye pay devri yapması durumunda yetki eksikliği sebebiyle satış işlemi geçersiz olacağından bu işlem hiçbir hüküm ifade etmeyecektir.

2. Yargıtay Uygulaması Gereğince

Yukarıda doktrin ve hakim görüş ile bunun dışındaki görüşlerin ne olduğu açıkça anlatılmış olup Yargıtay uygulamasının ne yönde olduğuna yukarıda kısaca değinilmişse de bu başlıkta ayrıntılıca açıklanması gerekmektedir. Yargıtay uygulaması gereğince yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi durumunda taraflar sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince birbirlerinden aldıklarını iade etmekle yükümlüdür. Yargıtay kararları ekseriyetle bu yönde olsa da bunun istisnaları mevcuttur.

Yargıtay İçtihatı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 25.01.1984 tarihli E.983/3 K.984/1 sayılı kararında da atıf yapılarak yer verildiği şekliyle olayın nitelik ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda dürüstlük kuralı gereğince fesih ileri etkili olarak sonuç doğuracak ve taraflar sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince geçmişe dönük edimler açısından iade yükümlülüğünde olmayacaktır. "Olayın nitelik ve özelliğinin haklı gösterdiği durum" uygulamada karşımıza inşaatın kabul edilebilir bir aşamaya ulaşması olarak çıkmaktadır. Yargıtay'ın aşama olarak inşaatın yüzde kaçının tamamlandığı durumda kabul edilebilir aşamaya ulaştığını değerlendirme noktasında farklı kararları bulunmaktaysa da genel olarak inşaatın %90 oranının tamamlanmış olması durumunda kabul edilebilir aşamaya ulaşması sebebiyle feshin ileri etkili sonuç doğuracağını kabul etmektedir. Bununla birlikte, inşaatın belirli bir seviyeye getirilmiş olması feshin ileri etkili sonuç doğurması açısından yeterli olmayıp ayrıca inşaatın yüklenici ve arsa sahibi arasındaki sözleşme ile belirlenen projeye, iskan ruhsatı bulunmasına, kaçak yapı olmamasına ve imar durumunun hukuka uygun olması da gerekli olup eksiklerin bulunması durumunda arsa sahibi inşaatı kabul etmeksizin sözleşmeyi geriye etkili olarak sona erdirme imkanına sahiptir.

Öte yandan, inşaatın reddedilmeyecek aşamaya gelmesi durumunda ise; arsa sahibi sözleşmeyi ileri etkili dahi sona erdiremeyecek olup ancak eksik kalan işlerin bedelini talep edebilecektir. Yargıtay, yükleniciye yapılan arsa payı devrinin avans niteliğinde olması sebebiyle yükleniciye düşecek arsa payını devralan üçüncü kişilere mülkiyet hakkını sağlamayacağını belirtmekle birlikte, ancak arsa payının yüklenicinin sözleşme yükümlülüklerine bağlı eser inşa etmesi ve bu eserin yine fen, sanat kurallarına uygun olması durumunda mülkiyet hakkı sağlayacağını belirtmiştir. Dolayısıyla, arsa payı devredilmiş olsa dahi arsa sahibinin yükleniciden kaynaklı haklı sebeple sözleşmeyi sona erdirmesi durumunda yükleniciden temlik alınan kişisel hak olan arsa payı tapu iptal tescil davası ile iptal edilerek arsa sahibi adına yeniden tescil ettirilecektir. Ayrıca bu husus yalnızca arsa payını devralan üçüncü kişiler açısından geçerli olmayıp üçüncü kişilerin arsa payını başkaca kişilere devretmesi durumunda da yine geçerli olacak ve tapu iptal tescil davası kabul edilerek arsa payları arsa sahibi adına tescil ettirilecektir. Bununla birlikte, bu işlemlerden kaynaklı üçüncü kişinin zarara uğraması sebebiyle sözleşmesel ilişkiye dayalı olarak yükleniciye başvurması da mümkündür.

Yargıtay'ın dürüstlük kuralı çerçevesinde sözleşmenin sona erdirilmesinin ileri etkili sonuç doğurduğunu kabul ettiği durumlarda ise yüklenicinin kazanımları korunacak ve yine tapu devri ile yükleniciden arsa payını temlik alan üçüncü kişilerin kazanımları, devir olmaksızın yükleniciden arsa payını temlik alan üçüncü kişilere göre öncelikli olarak korunacaktır.

B. Arsa Paylarının Üçüncü Kişiye Devredilmemesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa payları arsa sahibince yükleniciye devredilmesine karşılık yüklenicinin arsa paylarının satışını üçüncüye kişiye taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmak suretiyle vaat etmesi söz konusu olabilir. Yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi halinde, arsa sahibi, yükleniciye devredilmiş olan arsa paylarının iadesini talep edebilir. Bu durumda, yüklenicinin üçüncü kişiye karşı ediminin ifası imkansızlaşacak olup üçüncü kişi, uğramış olduğu zararların tazminini yükleniciden talep edebilecektir. Bununla birlikte bağımsız bölüme yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları da yine arsa sahibinden talep edebilecektir.

Arsa paylarının yükleniciye devredilmesi durumunda, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilmiş olması ve yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi durumunda üçüncü kişi lehine yapılan şerhin doktrindeki farklı görüşler ve Yargıtay uygulaması çerçevesinde incelenmesi gerekir. Doktrinde ileri sürülen bir görüşe göre, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şerh edilmesi sırasında yüklenici gerçek malik sıfatında olup yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmeden dönülse dahi üçüncü kişi lehine yapılan şerh geçerliliğini koruyacak ve bu sebeple güçlendirilen kişisel hak arsa sahibine karşı ileri sürülebilir hale gelecektir .

Doktrindeki bir diğer görüşe göre, arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanmasıyla, üçüncü kişi lehine yapılan şerh, yolsuz şerh hükmündedir. Doktrinde, TMK m. 1023 hükmünün, yolsuz şerhler için uygulanıp uygulanmayacağı tartışmalıdır. Doktrindeki bir görüşe göre, TMK m. 1023 hükmünün kıyasen yolsuz şerhler için de uygulanabilir, böylelikle vaat alacaklısı iyiniyetli ise bu iyiniyetin korunması gerekir. Böylelikle, üçüncü kişi lehine yapılan şerh geçerli olup üçüncü kişi şerhle güçlendirmiş kişi hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Doktrindeki diğer görüşe göre ise, TMK m. 1023 hükmünün yalnızca yolsuz tescillere ilişkin düzenlenmesi nedeniyle bu hükmün kıyasen yolsuz şerhlere uygulanması mümkün değildir. Yargıtay’ın yerleşik kararları gereğince, üçüncü kişinin ayni hak kazanması halinde dahi TMK m. 1023 hükmü gereğince üçüncü kişinin kazanımını korumadığı göz önüne alındığında, üçüncü kişinin yolsuz şerhe güvenerek iyiniyetle kuvvetlendirilmiş kişisel hakkını koruması söz konusu değildir. Bizce, Yargıtay kararı hukuken isabetli olup sözleşmeden arsa sahibince yüklenicinin temerrüdü nedeniyle dönülmesi ihtimalinde sözleşme geçmişe etkili olarak sona erdiğinden arsa paylarının arsa sahibine geri dönmesinin gerekliliği karşısında aksi yönde karar verilmesi hukuka aykırı olacaktır.

C. Arsa Paylarının Yükleniciye Devredilmemesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa payları arsa sahibince yükleniciye devredilmemesine karşılık yüklenicinin arsa paylarının satışını üçüncüye kişiye taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmak suretiyle vaat etmesi söz konusu olabilir. Bu durumda yapılan vaadin niteliği Yargıtay'ın istikrarlı kararlarından da anlaşılacağı üzere TBK m. 162 alacağın temliki niteliğindedir. Yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi halinde, tarafların henüz yerine getirmedikleri edim yükümlülükleri sona erer, yüklenici sözleşme gereğince kendisine devredilmesi gereken arsa paylarının devredilmesini talep edemez. Dolayısıyla yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereğince yüklenicinin üçüncü kişiye karşı borcunun ifası imkansızlaşacaktır. Bu durumda, üçüncü kişi, bağımsız bölüme hak kazanamaz ancak uğramış olduğu zararların tazminini yükleniciden talep edebilecektir. Bununla birlikte, bağımsız bölüme yapmış olduğu zorunlu ve faydalı masrafları arsa sahibinden yine talep edebilecektir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa payları arsa sahibince yükleniciye devredilmemesine karşılık yüklenici, alacak hakkını üçüncü kişiye devredebilir.

Arsa sahibinin, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmeden dönme hakkını kullanması halinde, taraflar arasındaki alacağın devrinin akıbetinin ortaya konulması gerekmektedir. Yüklenicinin, arsa sahibinin dönme hakkını kullanmadan önce alacağını devretmesi durumunda, dönme ile alacağın devrini de geçersiz hale gelip gelmeyeceği alacağın devrinin sebebe bağlı mı yoksa sebepten soyut işlem olup olmadığına göre değişecektir. Alacağın devrinin sebebe bağlı işlem olduğunun kabulü halinde, dönmeyle sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkacağından alacağın devri geçersiz olur, alacak üçüncü kişiye hiç geçmemiş olur. Alacağın devrinin sebepten soyut olduğunun kabulü halinde; alacağın devri geçerli olur, alacak üçüncü kişiye geçer. Ancak alacağın devrinin hukuki nedeni olan sözleşmenin dönmeyle ortadan kalması nedeniyle sebepsiz zenginleşme hükümlerince alacağın iadesi talep edilebilecektir.

Yüklenicinin, arsa sahibinin dönme hakkını kullanmasından sonra alacağı üçüncü kişiye devretmesi durumunda alacağın devri işlemi geçersiz olacaktır. Çünkü dönmeyle birlikte sözleşme ortadan kalktığı için alacağın devri yapıldığı sırada yüklenicinin alacak hakkı da bulunmamaktadır. Yüklenicinin, dönme hakkının kullanılmasından önce veya sonra alacağını üçüncü kişiye devretmesi halinde, üçüncü kişi, arsa paylarının kendi adına tescilini arsa sahibinden talep edemez. Çünkü dönmeyle, yüklenici arsa paylarının devredilmesini talep edemez ancak inşa edilen kısmın değerinin para olarak ödenmesini talep edebilir. Üçüncü kişinin, alacak hakkını arsa sahibine karşı ileri sürmesi durumunda; arsa sahibi, dönme hakkını kullanması nedeniyle ifa edilmemiş yükümlülüklerin sona erdiği şeklindeki itirazını üçüncü kişiye karşı ileri sürebilir. Arsa paylarının kendi adına tescilini talep edemeyen üçüncü kişi, kusurlu ola yükleniciden uğramış olduğu zararların tazminini talep edebilir. Ayrıca bağımsız bölüme yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları arsa sahibinden talep edebilir.

Av. Dicle KANAY

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ NEDENİYLE SONA ERMESİNİN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE ETKİSİ

BELİRLİ SÜRELİ İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİREN HALLER VE SONA ERMENİN HUKUKİ SONUÇLARI

Fiziki Takibin Hukuka Uygunluk Şartları

Hukuk Devleti Sosyal Teorisi (Social Theory of The Rule of Law)

Kolluk Elkoyulan Araçları Kullanabilir mi?

Yargı Kararlarıyla Muris Muvazaasının İspatı Ve Unsurları

EV SAHİPLERİ İÇİN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR? NEDEN ÖNEMLİDİR?

ANONİM ORTAKLIĞIN HAKLI SEBEPLE FESHİ DAVASINDA (TTK M.531) USULİ BAKIMDAN ÖZELLİK ARZ EDEN BAZI HUSUSLAR

EVLİLİK BİRLİĞİNİN KORUNMASI AMACIYLA EŞLER ARASINDA ALINABİLECEK HUKUKİ TEDBİRLER

EK TASFİYE VE TTK md.547 UYARINCA ŞİRKETİN GEÇİCİ OLARAK İHYASI

KİRACI HANGİ DURUMLARDA EVDEN ÇIKARILABİLİR?