BAM Kararı Işığında Covid-19'un İş Yeri Kira Sözleşmelerine Etkisi

Bu karar doğrultusunda birçok iş yeri kapatıldı ya da paket servis olarak hizmet vermeye devam etti. Söz konusu iş yerleri için ciddi gelir kaybı yaratan bu karar sonucunda, birçok iş yeri sahibi kiralarını ödeyemez hale geldi. Kiracıların ödemede zorluk yaşadığı bu durum karşısında başvurabileceği yollar doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, TBK ‘’aşırı ifa güçlüğü’’ ve , “kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu” hükümleridir. Aşırı ifa güçlüğü, TBK madde 138 ''Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.'' hükmüne göre salgının etkilerini göz önünde bulundurduğumuzda, tüm dünyayı etkileyen ve sağlık, ekonomi gibi birçok alanda olumsuzluklar yaratan Covid-19’u olağanüstü bir durum olarak nitelendirebiliriz. Bu durumda kiracılar, aşırı ifa güçlüğü hükmüne dayanarak kiranın ödenmesinde mücbir sebebe dayalı olarak ifanın aşırı ölçüde güçleşmesi nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilecektir.

Kiracının başvurabileceği bir diğer hüküm ise “kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu” dur. Kira sözleşmesi kiracıya kira bedelini ödeme borcu yüklerken, kiralayana kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bulundurma sorumluluğu yükler. Kiralayan işyeri kiraladığı takdirde, kiralananı işyeri kullanım amacına uygun bulundurma yükümlülüğü altına girer. Kiracı, Covid-19 tedbirleri kapsamında kiralananı bu amaç doğrultusunda kullanamıyor ise, doktrinde tartışmalı bir husus olmakla birlikte, kiralayanın ayıptan sorumluluğuna gidebilecektir.

Güncel bir sorun olan bu durum hakkında birçok dava açılmıştır. Bu konuda yakın tarihli Bursa Bölge Adliye Mahkemesinin emsal olarak gösterilebilecek bir kararı bulunmaktadır;

Kiralarını ödemekte güçlük yaşayan Bursa'da bir restoran işletmecisi, aylık 23.000,00 TL bedelli kira sözleşmesi ile kiraladığı iş yerinde Covid-19 tedbirleri kapsamında alınan kararlar doğrultusunda ticari faaliyetlerinin bitme noktasına geldiğini, kazancında ciddi oranda düşüş olduğu, aylık kira bedellerinin ödenemez hale gelmesi nedeniyle TBK Madde 138 hükmünce iş yeri aylık kirasını 01.05.2020 tarihinden başlayarak, Covid-19 salgının etkili olduğu süre boyunca aylık 11.500,00 TL’ye uyarlanmasına ihtiyadi tedbir kararı verilmesini talep etmiştir.

Mahkemenin bu talebi reddetmesi sonucunda davacı istinaf yoluna başvurmuş ve mahkeme talebi haklı kabul edip, 01.05.2020 tarihinden itibaren işleyen henüz ödenmemiş kiraların ve bu karar tarihinden itibaren işleyecek kiraların aylık %50 oranında indirim yapılarak ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir konulmasına karar vermiştir.

Mahkeme Covid-19 salgınını mücbir sebep olarak değerlendirmiş ve salgın sürecinin kiracının işlettiği restoran paket servise devam etse, iş kaybı yaşadığını aşırı ifa güçlüğü hususunu esas alarak kirada indirime giderek, ihtiyadi tedbir kararı vermiştir.Mahkemece salgının geçici bir durum olduğu, normale dönmekle birlikte kiraların eski haline gelmesi gerektiği ve kiracının ifa güçlüğü yaşamasında kiralayanın kusuru bulunmadığını, yaşanılan bu zor süreçte her iki tarafında yükü üstlenmesine değinmiştir.

Sonuç olarak, işyeri kiralarını Covid-19 tedbirleri kapsamında alınan kararlar neticesiyle ifa etmekte aşırı güçlük yaşayan kiracılar, kiraya verenlerden kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep edebilecektir. Taraflar arasında anlaşmaya varılamaması halinde bu husus yargıya intikal edilebilir olup, Bursa’daki BAM emsal karar doğrultusunda, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması ve Covid-19 tedbirleri boyunca kiranın indirimli olarak ödenmesi talep edilebilir. Mahkeme salgının ve alınan tedbirlerin kiracı üstündeki etkilerini her somut olay için ayrı değerlendirerek hüküm kuracaktır. Bu süreç boyunca temerrüd hali oluşmaması için kiralar ihtirazi kayıtla ödenmeye devam edilmelidir.

Herkese sağlıklı günler dilerim,

Stj. Av. İlayza ÖZDEMİR

BAM Kararı Işığında Covid-19'un İş Yeri Kira Sözleşmelerine Etkisi

Hakim Kararı veya Yazılı Emir Olmaksızın Yapılan Arama

CMK m.196/2’ye Göre İstinabe Yoluyla Sanığın Sorgusu

1 MAYIS EMEK VE DAYANIŞMA GÜNÜNDE TOPLANTI VE GÖSTERİ YÜRÜYÜŞÜ DÜZENLEME HAKKININ KISITLANMASININ ANAYASA MAHKEMESİ VE AİHM KARARLARI UYARINCA İNCELENMESİ

SOSYAL KONTROL (SOCIAL CONTROL)

ÜÇÜNCÜ HACİZ İHBARNAMESİNDE MENFİ TESPİT DAVASI

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Belirli ve Muayyen Olmayan Artış Hükmünün TBK 344/1-2 ve TBK 345/3 Kapsamında Değerlendirilmesi

Hukukçu (!) Kibri

İMAR BARIŞI 2024 - YAPI KAYIT BELGESİ HAKKINDAKİ TEKLİFİN HUKUKİ DEĞERLENDİRİLMESİ

İŞ SÖZLEŞMESİNİ FESHEDEN TARAFIN BİLDİRİM SÜRELERİNE UYMAKSIZIN İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMESİ AKABİNDE MEYDANA GELEN HUKUKİ NETİCELER