COVID-19'UN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ VE KİRA SÖZLEŞMELERİNİN UYARLANMASI

2019 yılının Aralık ayında Çin’in Wuhan kentinde ilk kez ortaya çıkan ve bütün dünyaya hızla yayılan Coronavirüs salgını, Mart 2020 tarihinden itibaren ülkemizde görülmeye başlanmış ve ne yazık ki hayatımızı başta sağlık olmak üzere, birçok alanda etkilemiştir. [1] Devletler tarafından ise salgının insanlar üzerindeki etkilerini azaltmak amacıyla, kademeli olarak bazı tedbirler alınmaya başlanmıştır. İç İşleri Bakanlığı’nın aldığı tedbirler kapsamında; bazı işletmelerin faaliyetleri tamamen durdurulmuş, bazılarına ise saat sınırlandırılması getirilmiştir. Sağlık için alınan tedbirlerin, kişilerin ekonomik yaşantısını da sekteye uğratması sebebiyle, hayatımızın bir yerinde muhakkak karşılaştığımız kira ilişkisi bakımından da bu konunun değerlendirilmesi zaruriyeti hasıl olmuştur.

İş yerlerinin ne kadar süre kapalı kalacağının belli olmaması veya faaliyetlerinin sınırlandırılması, bununla birlikte ise sabit giderlerin ve kiraların ödenme zorunluluğunun devam etmesi, bu işletmeleri ve çalışanlarını ekonomik açıdan sıkıntıya sokmakta ve bu işletmeler, kira sözleşmelerinin ifasında güçlük yaşamaktadırlar. [2]

Genel olarak sözleşmelerde " Ahde vefa ilkesi " geçerlidir. Fakat, TBK m.138’de açıklandığı üzere, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmesi beklenmeyen, olağanüstü bir durumun ortaya çıkması durumunda, sözleşmeye bağlılık ilkesinin sıkı bir şekilde uygulanması, hakkaniyete aykırı olacağından, hakimin sözleşmeye müdahalesi ve sözleşmeyi yeni koşullara uyarlaması mümkündür. Dolayısıyla uyarlama; sözleşmeler hukukunda hakim olan ahde vefa ilkesinin bir istisnasıdır [3] ve hakim uyarlamayı somut olayın özelliklerine göre çeşitli şekillerde yapabilecektir. [4]

Dünya Sağlık Örgütünün Covid-19’u pandemi ilan etmesi ve devletin resmi kurumlarınca alınan tedbirler nedeniyle Covid-19’un bazı durumlar açısından olağanüstü bir durum yani mücbir sebep sayılabileceği düşünülebilecektir. Fakat kati suretle, her olayda mücbir sebep hükümlerinin uygulanabileceğinin düşünülmemesi, somut olayın özelliklerine göre kanunun ve taraflar arasındaki iç ilişkinin yer aldığı kira sözleşmesinin de incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. [5]

NİTEKİM BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ, 4.H.D., E.2020/1103 K.2020/1008 sayılı kararında da Covid-19 ‘Yaşanılan salgın hastalık sürecinin olağanüstü bir durum olduğu ve taraflarca öngörülemeyeceği açıktır. O halde genel olarak salgın hastalık sürecinin Türk Borçlar Kanunu'nun 138.maddesinde belirtilen olağanüstü durum olarak kabul edilmesi gerekir. Ancak salgının ve salgının yayılmasının engellenmesi amacıyla alınan tedbirlerin etkileri sektörlere ve işin yapıldığı yere göre farklılık göstermesi nedeniyle bu olağanüstü durum karşısında tüm sözleşmelere belirlenmiş bir şekilde müdahale etmek mümkün değildir. O halde somut olayda olduğu üzere kiranın uyarlanması talep edildiğinde mahkemece salgının ve alınan tedbirlerin bizzat kiracı üzerindeki etkileri değerlendirilmeli, bu olumsuz duruma kiraya verenin sebep olmadığı da göz önünde bulundurularak oluşan yük, sözleşmenin her iki tarafı üzerine dağıtılacak şekilde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması benimsenmelidir.’şeklinde, olağanüstü durum olarak değerlendirilmiştir.

Uygulamada en çok rastlanan ve aynı zamanda Covid-19’dan da en çok etkilenen sözleme türü, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri olmuştur. Konut, insanların sürekli olarak içinde yaşamalarına, özellikle oturma, yatma ve barınmalarına ayrılan, toprakla sağlam ve sürekli bağlantı içinde bulunan, dış etki ve müdahalelere karşı korunaklı, insan tarafından yapılmış üstü ve yanları kapalı yerlerdir. Çatılı iş yeri ise, insan tarafından yapılmış, bir meslek ve sanatın icrası ya da ticari, sınai veya tarımsal bir işletmenin işletilmesine ayrılmış üstü kapalı yapı yerlerini kapsar. [6]

Konut ve çatılı iş yeri kiralarının Covid-19 nedeniyle ifasında yaşanan güçlükler, kiraların TBK m.138 kapsamında uyarlanması konusunu gündeme getirmiştir. Zira faaliyetleri bakımından aynı ciroyu sağlayamayan kiracıdan, yine de aynı kira bedelinin alınması, taraflar arasında aşırı ifa güçlüğüne neden olduğu gibi, [7] sebepsiz zenginleşmeye ve haksız kazanca da sebep olabilecek ve TBK m.77’ye göre de bir tazminat hakkına hükmedilebilecektir. [8]

Bir ifa imkânsızlığı halinde borç sona erdiğinden dolayı, taraflar arasındaki kira ilişkisinin sona ermesi gündeme gelecektir. Ancak kira sözleşmeleri, sürekli edimli sözleşmeler olduğu için ifa imkânsızlığı ve fesih imkânı her zaman taraflar için makul çözüm değildir. Zira salgının etkisi azalıp gündelik hayat normale döndüğünde, işletmeler yeniden mevcut bulundukları işyerlerinde çalışmaya devam edeceklerdir. Dolayısıyla TBK m.138 uyarınca ifa güçlüğü nedeniyle kira sözleşmelerinin uyarlanması yoluna başvurma, kira ilişkilerini sürdürmek isteyen taraflar için elverişli bir hükümdür. [9]

SONUÇ : Covid-19, kimsenin öngöremeyeceği biçimde, beklenmedik şekilde gerçekleştiği ve kira sözleşmelerinde, taraflar arasında aşırı ifa güçlüğüne yol açması sebebiyle, olağanüstü durum olarak nitelendirilebilecektir. Fakat bu husus her somut olayın özelliklerine göre ayrı ayrı değerlendirilmelidir. İfa güçlüğüne neden olan olayın özellikleri incelendiğinde, yukarıda belirtilen şartları ve sonuçları sağlıyorsa bu kira sözleşmeleri, TBK m.138 kapsamında uyarlamaya tabi olabilecek ve kiracı Covid-19’un etkilerini bir nebze de olsa kendi lehine olacak şekilde azaltabilecektir.

Stj. Öğr. Ayşegül ÖZTÜRK

KAYNAKÇA:

Toprakkaya Babalık, İrem, ‘ Korona Virüs Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi, Geçici İfa İmkânsızlığı, İfa Güçlüğü ve Uyarlama’ (lexpera blog 23.07.2020) https://blog.lexpera.com.tr/korona-virus-salgininin-kira-sozlesmelerine-etkisi-gecici-ifa-imkansizligi-ifa-guclugu-ve-uyarlama-2/ erişim tarihi 13.12.20. (Dipnot: 7,9) Çelikbaş Şeker, Nil, ‘ Covid-19 Salgınının İşyeri Kiralarına Etkisi’ ( lexpera blog 04.12.2020) https://blog.lexpera.com.tr/covid-19-salgininin-isyeri-kiralarina-etkisi/amp/ erişim tarihi : 13.12.2020. (Dipnot: 1,3,8)

Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları, sf. 394,395,396,397. Basım, Ekim, 2017. (Dipnot:6)

https://www.icisleri.gov.tr/koronavirus-salgini-yeni-tedbirler, (18.11.2020) erişim tarihi 12.12.2020.

https://www.icisleri.gov.tr/81-ile-koronavirus-salgini-yeni-tedbirler-genelgesi (15.12.2020) erişim tarihi 15.12.2020.

Ünal,Mücahit , https://blog.lexpera.com.tr/koronavirus-covid-19-salgini-sebebiyle-alinan-tedbirlerinisyeri-kira-sozlesmelerine-etkisi/ (11.05.2020) erişim tarihi 15.12.2020 (Dipnot: 2)

BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ, 4.H.D., E.2020/1103 K.2020/1008 . (lexpera) erişim tarihi: 11.12.2020 (Dipnot 4,5)

COVID-19'UN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ VE KİRA SÖZLEŞMELERİNİN UYARLANMASI

SOSYAL KONTROL (SOCIAL CONTROL)

ÜÇÜNCÜ HACİZ İHBARNAMESİNDE MENFİ TESPİT DAVASI

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Belirli ve Muayyen Olmayan Artış Hükmünün TBK 344/1-2 ve TBK 345/3 Kapsamında Değerlendirilmesi

Hukukçu (!) Kibri

İMAR BARIŞI 2024 - YAPI KAYIT BELGESİ HAKKINDAKİ TEKLİFİN HUKUKİ DEĞERLENDİRİLMESİ

İŞ SÖZLEŞMESİNİ FESHEDEN TARAFIN BİLDİRİM SÜRELERİNE UYMAKSIZIN İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMESİ AKABİNDE MEYDANA GELEN HUKUKİ NETİCELER

Yargıtay Cumhuriyet Başsavcısı İtirazında Tebliğname ile Bağlı mıdır?

Kamu İhale Sözleşmesinin İdare Tarafından İmzalanmaması Halinde Uğranılan Zararın Tazmini İstenebilir mi?

BELİRLİ SÜRELİ İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİREN HALLER VE SONA ERMENİN HUKUKİ SONUÇLARI