I. GİRİŞ
3194 sayılı İmar Kanunu (“İmar Kanunu”), yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla çıkartılmıştır. Bu Kanun kapsamına giren gerçek ve özel tüzel kişilere ait yapılar için belediye ve valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Yapı ruhsatı almadan inşa edilen inşaat ve imalatlar hukuka aykırı olduğundan yapı sahibine ve kanunda sayılan diğer ilgililer için ciddi yaptırımlar öngörülmüştür.
Türkiye Cumhuriyeti hükümetleri, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı (“İmara Aykırı”) olan yapıların kayıt altına alınması ve Devlet ile vatandaş arasında uzlaşma sağlanması amacı ile imara aykırı yapıları kayıt altına almaya yönelik düzenlemeler çıkartmıştır. Kamuoyunda imar barışı olarak bilinen yapı kayıt belgesi bu kapsamdadır. Bu yazımda yapı kayıt belgesinin İmar Hukuku, Ceza Hukuku ve özellikle Kat Mülkiyeti Hukuku açısından doğurduğu sonuçlar üzerinde durulacaktır.
II. YAPI KAYIT BELGESİ KAPSAMI
İmar Kanunu geçici madde 16 ile imar barışı yeniden getirilmiştir. İmar barışından yararlanma için zaman ve mekân bakımından sınırlama söz konusudur. Zaman bakımından; imara aykırı yapıların 31.12.2017 tarihinde önce yapılmış olması gerekmektedir. Mekân bakımından ise; kanun üç istisnai bölge[1], özel mülkiyete konu taşınmazlar, Hazineye ait sosyal donatı araziler üzerindeki yapılar dışındaki alanlara yapılan yapılar imar barışı kapsamındadır.
Bu şartları taşıyan imara aykırı yapı sahipleri, T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurup 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelini ödeyerek yapı kayıt belgesi almıştır. İmar barışı, İmar ve Ceza Hukuku bakımından yapı sahiplerine ciddi avantajlar sağlamıştır.
a. İmar Hukuku Bakımından Değerlendirme
İmar Kanunu madde 21 gereği, İmar Kanunu kapsamına giren gerçek ve özel tüzel kişilere ait bütün yapılar için ilgili belediye ve valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması zorunludur. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Esas olan ruhsatın varlığı olduğundan ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine yani imara aykırı yapılar birtakım yaptırımlara tabi tutulmuştur.
İmar Kanunu madde 32’ye göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespit edilmesi halinde aykırılıklar tutanağa bağlanır ve inşaat derhal durdurulur. Yapı tatil tutanağı olarak adlandırılan tutanağın yapı yerine asılmasından itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygu hale getirerek veya ruhsat alarak, mührün kaldırılmasını ister. Aykırılığın bu sürede giderilmemesi halinde ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina hakkında belediye encümeni veya il idare kurulu yıkım kararı alır ve ilgilisine tebliğ edilir.
Yıkım kararına ek olarak, İmar Kanunu madde 42 kapsamında idari para cezaları uygulanır. İmar Kanunu madde 42/2a-b hükümleri gereği, imara aykırı olarak yapılan yapıların sahibine ve diğer ilgililere yapı sınırlarına ve gruplarına göre inşaat üzerinden temel imar para cezası verilir. İlgili idare tarafından hesaplanan temel imar para cezasına 42/2-c hükmünde yer alan artırma sebepleri uygulanarak temel cezaya eklenir. 42/2-ç hükmü kapsamında ilave imar para cezası gerektiren sebepler varsa ilave para cezası eklenerek imar para cezası hesaplanır. Hesaplama sonrasında ilgili belediye encümeni veya il idare kurulu imar para cezasına ilişkin karar alır ve ilgilisine tebliğ eder.
İmar Kanunu geçici madde 16/4 gereği, yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. Yine 16/3 gereği; yapı kayıt belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. Görüldüğü gibi, imar barışı yapı sahibine imar kanunu kapsamında uygulanacak yaptırımların etkisini ortadan kaldırmaktadır.
b. Ceza Hukuku Bakımından Değerlendirme
İmar Kanunu, imara aykırı yapılara uygulanacak idari yaptırımları düzenlemiştir. İmara aykırılık, doğrudan kamu düzenini ilgilendirdiğinden imara aykırı yapı yapma eylemi 5237 sayılı Türk Ceza Kanun’unda (“TCK”) suç olarak düzenlenmiştir. TCK madde 184’e göre; Belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde, yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. İmara aykırı yapı için belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından idari yaptırım kararları alındıktan sonra (uygulamada belediye encümeni yıkım ve suç duyurusunda bulunma kararını birlikte almaktadır.) TCK 184 “İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu” bakımından suç duyurusunda bulunulmaktadır. Suç duyurusu ihbar ya da şikâyet yoluyla doğrudan cumhuriyet başsavcılıklarına yapılabilmektedir.
İmar barışı, imar kirliliğine neden olma suçu bakımından sanık lehine sonuçlar doğurmaktadır. Yargıtay kararlarına göre; imar barışı kapsamında usulüne uygun yapı kayıt belgesi alan sanık hakkında görülen kamu davasının 5271 sayılı Kanun'un 223 üncü maddesinin sekizinci fıkrası uyarınca düşmesine karar verilmektedir.” ... Belediye Başkanlığından alınan yazı içeriğine göre bahse konu yerin belediye sınırları içinde olduğunun anlaşılması, ... Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nün yazıları ekinde yapı kayıt belgesinin sunulmuş olması ve dosyada düzenlenen bilirkişi raporlarına göre taşınmaza ait fotoğraflardan yapı kayıt belgesine konu binanın, suça konu edilen bina olduğunun anlaşılmış olması karşısında, düşme kararı verilmesine ilişkin Mahkemenin takdir ve gerekçesinde hukuka aykırılık görülmediğinden katılan vekilinin yerinde görülmeyen temyiz sebeplerinin reddine karar verilmesi gerektiği anlaşılmıştır.”[2]
c. Kat Mülkiyeti Hukuku Bakımından Değerlendirme
Yapılaşma ve şehirleşmenin artmasının doğal bir sonucu olarak; bireylerin konut ihtiyacı artmış, yaşam şekli apartman ve sitelerde yoğunlaşmıştır. Apartmanda toplu şekilde yaşayan bireylerin belirli kurallar, düzen ve saygı çerçevesinde yaşamasına imkân sağlamak amacıyla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu yürürlüğe girmiştir. Kat Mülkiyeti Hukuku, başta 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’da düzenlenen kira hukuku, 4721 sayılı Türk Medeni Kanun’da düzenlenen Eşya Hukuku olmak üzere; İmar Hukuku, İş Hukuku, Belediye Mevzuatı, Tebligat Hukuku, KVKK gibi hukuk dallarıyla ilişki içindedir. Yazı konumuz imar barışı olduğundan imar hukukunun kat mülkiyeti ile olan ilişkisi üzerinde durulacaktır. Kat malikleri[3], ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine[4], arsa payları[5] oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir. Bu nedenle ortak yerlerde kullanma hakkına da sahiptirler. Kat mülkiyeti kanunun kat maliklerine sağladığı bu hak karşısında, İmar Kanunu geçici madde 16’da düzenlenen imar barışının ortak alanlardaki müdahaleleri hukuka uygun hale getirip getirmeyeceğinin tespiti oldukça önemlidir.
İmar barışı, her ne kadar hak sahibine imar ve ceza hukuku kapsamında uygulanacak yaptırımların hükümsüz kalmasını sağlasa da aynı etkiyi kat mülkiyeti hukuku için sağlamamaktadır. İmar Kanunu geçici madde 16/f.9 gereği; üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar imar barışı madde hükümlerinden yararlandırılmaz. Ayrıca imar barışı bakımından kat mülkiyeti kanunun uygulanmayacağına ilişkin düzenleme bulunmamaktadır. Kat mülkiyeti kanuna tabi yapıda ortak alana müdahale teşkil eden imara aykırı yapılar için alınan yapı kayıt belgeleri diğer kat malikleri bakımından geçerli olmayacaktır. Meğerki tüm kat malikleri muvafakat vermiş olsun.
Ortak alana müdahale eden kat maliki, imar ve ceza hukuku bakımından herhangi bir yaptırımla karşılaşmaz iken; diğer kat malikleri kat mülkiyeti kanununda yer alan müdahalenin önlenmesi ve eski hale iade dava davasını açabilecektir. Bunun yanında kat malikleri, yapı kayıt belgesinin iptali için T.C. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvurabilecektir. Bu davada, davalının yapı kayıt belgesi aldığına dair savunmasına itibar edilmeyecektir. “3194 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesinin 9. fıkrasına göre, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz. Ana gayrimenkulde kat mülkiyeti kurulu olup, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabidir. Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir ve kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına da sahiptirler Yapı kayıt belgesinin düzenlendiği 3194 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesinde, Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmayacağına ilişkin bir hüküm bulunmadığı gibi, 9. fıkrasında bu maddenin üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda uygulanamayacağı düzenlenmiştir. Mahkemece, açıklanan düzenlemeler göz önünde bulundurularak, kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulu ve birden fazla kat maliki olan taşınmazlarda 3194 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesinin uygulanamayacağı dikkate alınmadan, yapı kayıt belgesi alındığı ve davanın konusuz kaldığı gerekçesi ile karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi doğru görülmemiştir. “[6]
III. SONUÇ
İmar barışı düzenlemesi, kamu gücü ve otoritesi karşısında hak sahibini koruma altına alsa da kat maliklerine karşı aynı korumayı sağlamamaktadır. Ortak alana müdahale teşkil eden yapı için alınan yapı kayıt belgesinin iptali mümkün olduğundan imar ve ceza hukukundan doğan yaptırımların uygulanması da söz konusu olacaktır. Yapı kayıt belgesi beyana dayalı olarak düzenlendiğinden süreklilik arz eden bir koruma sağlamamaktadır. İptali her zaman mümkün olduğundan yaptırımlarla karşılaşma riski bulunmaktadır.
------------------
[1] 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2. maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alan.
[2] T.C. Yargıtay 4. Ceza Dairesi 14.02.2023 Tarih, 2022/15089 Esas, 2023/2630 Karar sayılı ilam.
[3] Ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına sahip olan kişiler.
[4] Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler.
[5] Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları.
[6] T.C. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 7005/9366 sayılı ilam.
