KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASI DAVASI VE ŞARTLARI

GENEL OLARAK

Hukuk sistemimizde geçerli olarak kabul edilen ilke, sözleşme serbesti ilkesidir. Bu ilkeye göre taraflar emredici hükümlere aykırı olmamak koşuluyla sözleşmede yer alan hususları serbest iradeleri ile belirleyebilmektedir. Buna bağlı olarak da taraflardan sözleşmenin devamlılığını sağlamak için üstlerine düşen sorumlulukları yerine getirmeleri beklenmekte olup, bu duruma da Ahde Vefa /Söze Bağlılık denmektedir. Ancak her koşul ve durum altında taraflardan ne olursa olsun sözleşmeye bağlı kalmalarını beklemek, hakkaniyete ve hukuk devleti ilkelerine uygun düşmemektedir. İşte bu gibi hallerde hukuk sistemimizin çözüm olarak ürettiği kurum, sözleşmenin koşullara uyarlamasını sağlamak ve dolayısıyla uyarlama davasıdır.

Yargıtay tarafından kabul edilen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisnasını oluşturan uyarlama davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” başlığı altında düzenlenmiştir. İlgili kanun maddesinde “sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçluda borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. Bu şekilde imkansızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk medeni kanunun 2. Maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarına dayanmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde aşırı ifa güçlüğünün hem şartları hem de sonuçları düzenlenmiştir. Söz konusu hüküm daha çok kira hukukuna ilişkin olarak kira sözleşmesinin uyarlanması ile gündeme gelmektedir. Bu kapsamda kira sözleşmesinin uyarlanması hem kira hukukunun genel hükümlerine tabi taşınır ve taşınmaz kiralarında hem de konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulmaktadır. Kira sözleşmesi kısaca, Türk Borçlar Kanununda belirtildiği üzere, kiraya verenin belli bir şeyin kullanılmasını veyahut yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının ise bu kullanım için bir kira bedeli ödemeyi taahhüt ettiği sözleşmedir. Kural olarak kira sözleşmesi şekil şartına tabi olamamakla birlikte yazılı veya sözlü olarak yapılabilmektedir. Kira sözleşmesinde her iki taraf da karşılıklı olarak borçlu ve alacaklı olmaktadır. Ayrıca kira bedelinin mevcut koşullara uyarlanmasını hem kiraya veren hem de kiracı talep etme hakkına sahiptir.

Öte yandan kiraya veren açacağı bir uyarlama davası ile taraflar belirli süre kira sözleşmesinde yer alan bedelin değişmeyeceği konusunda anlaşma yapmış olsalar dahi, kira bedelinin mevcut koşullarda az olması sebebiyle kira bedelinin veya tarafların belirledikleri artırım oranının artırılmasını talep edebilmektedir. Fakat bu artırım talebi ancak davanın açıldığı tarihteki kira dönemini değil takip eden kira dönemindeki kira bedelini etkileyecektir. Yine kiracı da aynı şekilde sözleşmede mevcut kira bedelini ödemekte güçlüğe düşmüş ve olağanüstü koşullar nedeni ile ödeme yapmaya devam edemiyor olabilmektedir. Bu durumda da kiracı, dava yolu ile kira sözleşmesinde yer alan bedelin indirim yapılarak hakkaniyete uygun yeni bir kira bedelinin belirlenmesini talep edebilecektir. Ancak uyarlama davası için aranan başlıca koşullar bulunmaktadır. Bu koşullar şu şekildedir;

1. Geçerli ve uzun süreli bir sözleşmenin bulunması

2. Koşulların olağanüstü ve önceden öngörülemeyen sebeplerle değişmesi

3. Değişikliklere borçlunun sebep olmaması

4. Oluşan koşullar sebebiyle borçlu mali açıdan zorluğa düşmüş olmalıdır

5. Borçlunun borcunu ifa etmemiş yahut ihtirazı kayıtla ifa etmiş olması

Bu konuda dikkat edilmesi gereken bir diğer husus sözleşme yapılırken sözleşme iyice inceleyip sözleşme de uyarlama hakkından feragat edilmesine ilişkin herhangi bir hüküm olmaması gerektiğidir. Zira Yargıtay 6. Hukuk dairesi 2015/5776 E., 2015/9282 K. Sayılı ilamında, “sözleşmenin 11. maddesinde “ kira bedeli rayiç ve emsal kiralar ile yüksek enflasyon ihtimali gözetilerek kararlaştırılmış olup, bu olgular kiralayan açısından beklenmedik hal sayılmayacaktır. Kiralayan bu nedenlere dayanarak kira uyarlama davası açmamayı peşinen kabul etmiştir.” hükmü yer almaktadır. Buna göre hak ve nesafet esaslarına göre kira bedelinin belirlenmesi doğru değildir.” şeklinde hüküm kurulmuştur.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASININ ŞARTLARI

Sözleşmenin uyarlanması birçok Yargıtay kararına konu olmuş ve bu nedenle de yasa koyucu tarafından bu konuda düzenleme yapma gereği duyulmuştur. Bu bağlamda kanun koyucu sözleşmenin uyarlanmasını genel hüküm niteliğinde Türk Borçlar Kanunun 138. maddesinde düzenlemiştir. Fakat Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinin uygulanması belirli koşullar halinde mümkün olmaktadır. Zira sözleşmenin ifası sırasında karşılaşılan her güçlük sözleşmenin uyarlanması imkânı vermemektedir.

1-Geçerli Ve Uzun Süreli Bir Sözleşmenin Bulunması

Bu durumda öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı aranmaktadır. Nitekim sözleşmenin yazılı şekilde yapılması zorunlu olmamakla birlikte ispat kolaylığı açısından yazılı olarak yapılması tarafların yararına olacaktır. Aynı zamanda bu davanın açılmasında davacının hukuki yararının varlığı da aranacağı için Yargıtay tarafından benimsenen görüşe göre söz konusu kira sözleşmesinin 1 yıldan uzun süreli olması şartı aranmaktadır.

2-Koşulların Olağanüstü Ve Önceden Öngörülemeyen Sebeplerle Değişmesi

Koşulların olağanüstü ve önceden öngörülemeyen sebeplerle değişmesi koşulunun sözleşmenin uyarlanmasına konu olabilmesi için sözleşmenin kurulmasından sonra, önceden taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir halin meydana gelmesi gerekmektedir. Bu olağanüstü hal sosyal veya hukuki bir durum olabilmektedir. Örneğin, savaş, olağanüstü hâl, salgın hastalık, ekonomik kriz gibi olaylar olağanüstü durumlar arasında gösterilmektedir.

3-Değişikliklere Borçlunun Sebep Olmaması

Değişikliklere borçlunun sebep olmaması koşulunun sözleşmenin uyarlanmasına konu olabilmesi için ise, meydana gelen olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmaması gerekmektedir. Nitekim olağanüstü durum yerleşik Yargıtay içtihatlarında da dışsal ve zorlayıcı bir durum olarak kabul edilmiş olup, borçlunun şahsından kaynaklanan sebepler bu kapsamda değerlendirilmemektedir. Bu nedenlerle değişikliklerin objektif nitelikte olması gerekmektedir.

4-Oluşan Koşullar Sebebiyle Borçlu Mali Açıdan Zorluğa Düşmüş Olmalıdır

Koşulların olağanüstü sebeplerle değişmesi durumunda tarafların sözleşmenin devamı süresince sözleşmeden kaynaklanan borçlarını ifa etmekte güçlüğe düşmüş olması gerekmektedir. Diğer bir ifadeyle kira bedelinin uyarlanabilmesi için sözleşmenin mevcut koşullarla devam edecek olmasının taraflar için katlanılmaz bir hal alması ve borçludan borcunu ifa etmesinin beklenilmesi halinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesi aranmaktadır.

5-Borçlunun Borcunu İfa Etmemiş Yahut İhtirazı Kayıtla İfa Etmiş Olması

Kural olarak uyarlama davası mevcut kira dönemini kapsamamakta fakat dava tarihinden itibaren ileriye etkili olarak sonuç doğurmaktadır. Şayet mevcut koşullar altında ifada güçlük çekilmekte ve uyarlamanın içinde bulunulan kira dönemindeki ifaları da etkilemesi isteniyor ise, ödemenin yapılmaması veya ödemelerin uyarlama davasındaki haklar saklı tutularak yapılması gerekmektedir. Dolayısıyla ifayı yerine getiren borçlu ifasını ihtirazı kayıt koymaksızın gerçekleştirdiği takdirde dava neticesinde uyarlanan bedel ifa edilmiş borçlara etki etmeyecektir.

Netice itibariyle, koşulları oluştuğunda her zaman kira bedeli uyarlama davası açılabilmektedir. Yine hâkim uyarlama miktarı ve yöntemini belirlemede serbest olduğundan davacının talep ettiği uyarlama tarzından farklı ve hakkaniyet ölçüsüne uygun olarak taraflar bakımından en uygun olan uyarlama yöntemini seçmeye yetkili olmaktadır. Dolayısıyla hâkim sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasına karar verirse, sözleşmenin her iki tarafının menfaatini de göz önünde bulundurarak, sözleşmenin amaç ve anlamına en uygun düşen uyarlamayı yapmalıdır. Bu kapsamda kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin davalarda görevli mahkeme Hukuk Muhakemesi Kanunun 4. maddesinde belirtildiği üzere Sulh Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesi olmaktadır. Ayrıca uyarlama davasında herhangi bir zamanaşımı süresi bulunmamakta olup, kira sözleşmesinde aşırı ifa zorluğu ortaya çıkan borçlu, istediği zaman yetkili ve görevli mahkemeye uyarlama davasıyla başvurabilmektedir.

Son olarak belirtmek gerekirse, 5 yıldan önce de kira uyarlama davalarının açılabileceğini söyleyen Doç. Dr. Umut Yeniocak, “Ancak bu davanın kazanılabilmesi için, kira tespit davasından farklı olarak, beklenmeyen sıra dışı gelişmelerin yaşanması sebebiyle kira bedelinin arttırılması gerektiği iddia ve ispat edilmelidir” uyarısında bulunmuştur.

EMSAL YARGITAY KARARLARI

Hakimin tarafın talebiyle bağlı olmadığı, takdir yetkisi kapsamında talepten farklı bir uyarlama yöntemine karar verilebilmesi de mümkündür. Bu kapsamda hakim uyarlama dışında, sözleşmenin süresi ve şartlarında da değişiklik yapabilecektir. Nitekim bu hususta Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2013/16898 E., ve 2014/18895 K. Sayılı bir kararında “ Uyarlama edim yükümünün azaltılması veya karşı edimin arttırılması şeklinde yapılabileceği gibi vadelerin veya ifa tarzının değiştirilmesi gibi hâkimin uygun bulacağı her şekilde yapılabilir .” demek suretiyle sözleşmede yer alan edim, vade, ifa tarzına ilişkin hükümlerinin uyarlama davası sonucunda değiştirilebileceği belirtilmiştir.

Enflasyon Öngörülemez Bir Sebep Değildir ve Uyarlama Davası Açılamaz Yönündeki Karar

Yargıtay birçok kararında Türkiye ekonomisinde devalüasyonların, krizlerin çok sık yaşandığını ve bu durumların öngörülemez olmadığını ifade etmiştir. Nitekim bu konuda 2014/1614 E., 2014/900 K. ve 12.11.2014 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararında “…Türkiye’de yıllardan beri ekonomik paketler açılmakta, ancak istikrarlı bir ekonomiye kavuşamamaktadır. Devalüasyonların ülkemiz açısından önceden tahmin edilemeyecek bir keyfiyet olmadığı, kur politikalarının her an değişebileceği bir gerçektir. Devalüasyon ve ekonomik krizlerin aniden oluşmadığı, piyasadaki belli ekonomik darboğazlardan sonra meydana geldiği bilinmektedir. Ülkemizde 1958 yılından beri devalüasyonlar ilan edilmekte sık sık para ayarlamaları yapılmakta, Türk parasının değeri dolar ve diğer yabancı paralar karşısında düşürülmektedir. Ülkemizdeki istikrarsız ekonomik durum davacı tarafından tahmin olunabilecek bir keyfiyettir. Somut olayda uyarlamanın koşullarından olan öngörülmezlik unsuru oluşmamıştır.” şeklinde hüküm kurulmuştur.

Enflasyon Olağanüstü Haldir ve Uyarlama Davasına İmkan Tanıyabilir Şeklindeki Karar

Yargıtay içtihadında enflasyon artışı, sözleşme edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallerden sayılmıştır. Ancak uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığının tespitinde, her somut olayın kendi özelliğine göre değerlendirileceği unutulmamalıdır. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi .2017/7432 E., 2019/397 K ve 22.01.2019 Tarihli ilamında; “Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.” şeklinde hüküm kurulmuştur.

Av. Begüm Gürel & Stj. Av. İpek Mengilli

KAYNAKLAR

1-https://gulachukuk.gen.tr/uyarlama-davalari/.

2-https://www.tekcan.av.tr/kira-bedelinin-uyarlanmasi-davasi/

3- Mustafa GÖRMEZ, Konut Ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi Ve Uyarlanması, file:///C:/Users/hp/Downloads/524849.pdf

4- https://atalan.av.tr/kira-uyarlama-ve-kira-tespit-davalari/

KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASI DAVASI VE ŞARTLARI

İMAR BARIŞI 2024 - YAPI KAYIT BELGESİ HAKKINDAKİ TEKLİFİN HUKUKİ DEĞERLENDİRİLMESİ

İŞ SÖZLEŞMESİNİ FESHEDEN TARAFIN BİLDİRİM SÜRELERİNE UYMAKSIZIN İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMESİ AKABİNDE MEYDANA GELEN HUKUKİ NETİCELER

Yargıtay Cumhuriyet Başsavcısı İtirazında Tebliğname ile Bağlı mıdır?

Kamu İhale Sözleşmesinin İdare Tarafından İmzalanmaması Halinde Uğranılan Zararın Tazmini İstenebilir mi?

BELİRLİ SÜRELİ İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİREN HALLER VE SONA ERMENİN HUKUKİ SONUÇLARI

Fiziki Takibin Hukuka Uygunluk Şartları

Hukuk Devleti Sosyal Teorisi (Social Theory of The Rule of Law)

Kolluk Elkoyulan Araçları Kullanabilir mi?

Yargı Kararlarıyla Muris Muvazaasının İspatı Ve Unsurları

EV SAHİPLERİ İÇİN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR? NEDEN ÖNEMLİDİR?